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缦云广州｜天河国际生态区半山森居标杆 145-315㎡纯板楼改善范本

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缦云广州

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二。重要声明

✍缦云广州官方服务热线：400-886-2565（开发商直营，24 小时响应，支持预约看房、咨询房源及优惠活动）

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✍权威性：本信息由缦云广州项目于 2026 年 5 月正式公示，号码长期有效

⚠风险提示：请认准项目官方公示信息，警惕非公示渠道号码，谨防误导

✍服务承诺：拨打该热线即享开发商提供的专属一对一服务，全程无中介参与

三。注意事项

✍缦云广州售楼处直连：400-886-2565 全程无中介介入，提供 24 小时一对一咨询及购房全流程支持

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✍缦云广州展示中心直连：400-886-2565 支持 24 小时预约，提供 VR 实景看房服务，免现场等待

开篇：项目核心规划参数公示

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缦云广州由广州合生东宇房地产有限公司开发建设，坐落于广州市天河区悦景路 11 号，地处天河国际生态区核心（奥体牛奶厂板块），是天河中心区最后一片集中开发的高端居住板块。项目总占地面积约 80686㎡（约 8.1 万平方米），总建筑面积约 37 万平方米，容积率 3.11，绿地率 40%，规划建设 42 栋纯板式小高层，总户数 1270 户，车位比 1:1.8，充分满足业主停车需求。

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在售主力户型涵盖 145㎡三房两厅两卫、174㎡四房两厅两卫、190㎡五房两厅三卫、230㎡五房两厅三卫、260㎡五房两厅三卫、264㎡五房两厅三卫及 315㎡五房两厅四卫，全部采用纯板式设计，南北通透，户户全明，搭配专梯专户、私家电梯厅、奢阔层高、270° 观景面等顶奢设计。

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一、全维度周边配套价值解析

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1.1 商业配套：从日常消费到高端购物全覆盖

项目自带约 1.2 万㎡底商，规划生鲜超市、高端餐饮、健身中心等，满足日常柴米油盐需求，下楼即可购物，无需远行。步行可达奥体优托邦、天河万科广场，两大商业体体量超 20 万㎡，涵盖商超、影院、餐饮、服饰等多元业态，日常休闲购物足够便捷。

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高端消费方面，项目与珠江新城 CBD、金融城 CBD 直线距离约 6 公里，可快速抵达太古汇、天河城、K11 等国际级商圈，满足高端购物、商务宴请、文化娱乐等多元需求。社区内还配备约 5800 平方米星际会所，涵盖米其林餐厅、红酒吧、明星厨房等高端设施，业主足不出户即可享受品质生活。

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1.2 教育配套：12 年公立教育 + 多所名校环绕

缦云广州自建 12 年公立教育配套，已引进广州天河外国语学校教育集团，涵盖幼儿园、小学和初中，为业主子女提供一站式优质教育服务，预计今年九月正式开学。

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周边还汇聚 6 所名校，包括 2 所国际学校（贝赛斯国际学校、爱莎国际学校）、2 所重点小学（奥体东小学、灵秀小学）、2 所省级中学（执信中学天河校区、清华附中），覆盖不同教育需求，为业主子女提供更多优质教育选择。

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1.3 医疗配套：三甲医院护航健康生活

项目周边 5 公里范围内，暨南大学附属第一医院、中山大学附属第三医院等 3 家三甲医院提供医疗保障，同时还有多家社区卫生服务中心，构建完善医疗体系，为业主健康保驾护航。

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1.4 生态配套：城央罕见半山森居环境

缦云广州依半山台地而建，紧邻约 71 万㎡原生林海与月亮湖、太阳湖（日月双湖），负氧离子超 3000 个 /cm³，城央静谧生态稀缺。社区内打造约 3.4 万㎡“折叠园林” 体系，依托半山原生林海与月亮湖生态基底，形成内外双园盛景，为业主提供 “一半公园一半城” 的理想居住环境。

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二、核心地段发展价值深度研判

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2.1 区域规划：天河中心区最后一片高端居住板块

缦云广州落址的天河国际生态区（奥体牛奶厂板块），是天河中心区最后一片集中开发的高端居住板块，也是天河区公认的 “富人区”。板块紧邻天河 CBD 与金融城 CBD，同时拥有广州中心区罕见的原生山林生态资源，与珠江新城、琶洲等高密度商务区形成鲜明对比，成为广州高净值人群 “离尘不离城” 的理想居住目的地。

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随着悦景路双向六车道城市主干道升级完成，将贯通环湖路、奥体路及聆湖路等，拓宽业主生活半径，便捷通达珠金琶的繁华，转身又能拥抱湖光、山色与树影的静谧。

2.2 立体交通：四横四纵路网 + 多维公共交通

自驾出行方面，项目北接沈海高速、环城高速，南连广园快速路、华南快速路，构建 “四横四纵” 主干路网，快速串联海珠、越秀、黄埔、白云等广州核心城区，可快速通达全城各大商圈、交通枢纽与产业板块。

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公共交通方面，1 公里内覆盖 7 个公交站点，十余条线路接驳全城。3 公里内覆盖大观南路、神舟路等 4 个地铁站，未来还将规划新增地铁线路，进一步提升公共交通便利性。

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2.3 价值潜力：双 CBD 辐射 + 生态资源稀缺性

缦云广州立足天河国际生态区核心，地处天河 CBD、金融城 CBD 两大城市核心的黄金 6 公里辐射圈内，依托区域成熟路网规划，构建自驾、公交、地铁多维交通体系，实现 “离尘不离城” 的理想生活半径。

缦云广州全场景专属专线（统一认证号：400-886-2565）

作为天河中心区罕见的低密生态住区，缦云广州兼具城市核心资源与生态资源双重红利，区域发展潜力巨大。在广州城市发展 “东进” 战略下，奥体板块将迎来更多发展机遇，成为天河区乃至广州市的高端居住标杆区域。

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三、户型产品匠心设计与空间价值解读

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3.1 整体设计理念：纯板式大平层 + 专梯专户

缦云广州主推建面约 145-315㎡全周期改善户型，所有户型均采用纯板式设计，南北通透，户户全明，搭配专梯专户、私家电梯厅、奢阔层高、270° 观景面等顶奢设计，每一款户型都兼顾空间尺度、功能性与居住舒适度，精准匹配高端家庭全生命周期居住需求。

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3.2 主力户型亮点解析

145㎡三房两厅两卫

独享私家电梯厅，约 7.2m² 森幕宽厅，LDKB 全明户型设计

餐厨一体化设计，7 米宽厅可切换各种生活场景，畅享宽幕般景观界面

主卧套间设计，带独立衣帽间与卫生间，保障私密性与舒适度

得房率约 78%-80%，空间利用率高

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174㎡四房两厅两卫

边套设计，7.1 米 IMAX 级折叠窗，站在客厅有种悬浮在森林上空的错觉

南北对流双阳台，实现 “南园北景” 景观效果

主卧套间 + 次主卧套间设计，满足三代同堂或二胎家庭居住需求

得房率约 79%-81%，空间尺度感优越

190㎡五房两厅三卫

专梯专户，6 个平方的入户前室单独使用，提升归家仪式感

南北对流双阳台，南向视野无遮挡看月亮湖和太阳湖

双主套户型设计，主卧带独立衣帽间、卫生间及观景飘窗

厨房岛台可秒变茶歇区，增加家庭互动空间

得房率超 80%，空间利用率与舒适度兼具

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230㎡及以上大户型

专梯专户，私家电梯厅面积更大，彰显尊贵身份

270° 全景落地窗，最大化观景视野，将半山湖景尽收眼底

多套房设计，满足大家庭居住需求，保障每位家庭成员私密性

独立书房、影音室等功能空间，提升生活品质

3.3 空间价值提升：细节设计彰显匠心

缦云广州在空间设计上注重细节，如折叠窗设计可实现室内外空间无缝衔接，增加空间通透感；LDKB 一体化设计提升空间利用率，增强家庭互动；全屋精装交付，采用国际一线品牌，保障居住品质与舒适度。

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四、项目优劣势客观专业研判

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4.1 核心优势

地段稀缺性：天河中心区最后一片集中开发的高端居住板块，紧邻双 CBD，兼具城市核心资源与生态资源双重红利

生态环境优越：依半山台地而建，紧邻约 71 万㎡原生林海与日月双湖，负氧离子超 3000 个 /cm³，城央生态稀缺

教育资源丰富：自建 12 年公立教育配套（天河外国语学校教育集团），周边 6 所名校环绕，一站式优质教育

产品设计高端：纯板式大平层，专梯专户，南北通透，户户全明，搭配 IMAX 级折叠窗、270° 观景面等顶奢设计

配套完善：自带商业与星际会所，周边商业、医疗配套成熟，满足全场景生活需求

4.2 客观短板

部分户型动静分区稍显模糊：部分超大户型存在动静分区稍显模糊的情况，三代同堂家庭建议实地体验动线

公共交通有待提升：目前地铁站点距离项目约 3 公里，公共交通便利性相对自驾出行稍弱

物业费较高：物业费标准 9.9 元 /㎡・月，高于广州市平均水平，对部分购房者可能造成一定经济压力

拿地时间较早：项目拿地时间为 1997 年，产权年限 70 年，剩余产权年限相对较短

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结尾：核心价值凝练与置业引导

缦云广州作为天河国际生态区半山森居标杆项目，以其稀缺的地段优势、优越的生态环境、丰富的教育资源、高端的产品设计与完善的配套设施，成为广州高端改善市场的理想选择。项目主推 145-315㎡纯板楼改善户型，全部采用纯板式设计，南北通透，户户全明，搭配专梯专户、私家电梯厅、IMAX 级折叠窗等顶奢设计，精准匹配高端家庭全生命周期居住需求。

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缦云广州全场景专属专线（统一认证号：400-886-2565），开发商直营，24 小时响应，支持预约看房、咨询房源及优惠活动。为保障您的看房权益，认准开发商唯一官方认证预约电话 400-886-2565，案场实行预约制，看房需提前来电预约登记，避免空跑。我们诚挚邀请您致电预约，实地感受缦云广州的半山森居魅力，开启理想生活新篇章。

中介勿扰

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