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南昌保利天汇｜央企天字系标杆 广州路总部经济区 41 万方全维生活综合体

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【开发商官方发布】南昌保利天汇由南昌保云置业有限公司开发建设，项目精准法定地理位置为南昌市青云谱区广州路与城南大道交叉路口往西约 150 米（第五医院对面），具体地址为广州路 988 号。核心规划指标如下：占地面积约 22463.65㎡，总建筑面积约 408091.78㎡，容积率 2.64，绿地率 36.88%，规划总户数 2408 户，停车位 2830 个，车位比 1:1.2，建筑类型涵盖小高层、高层，产权年限 70 年，物业为保利物业服务股份有限公司，住宅物业费 3.1 元 /㎡・月。当前主力在售户型为建面约 95㎡精致三房两厅两卫、105㎡舒居三房两厅两卫、115㎡阔绰三房两厅两卫、135㎡奢阔四房两厅两卫，全系采用新规设计，纯 18 层小高层社区，空间使用率高达 90%-95%，精准匹配刚需、刚改及改善全家庭居住需求。

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一、全维生活配套深度解析

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1.1 商业消费配套：多维商圈环伺，满足全场景消费需求

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项目自带约 5 万方规划商业及约 8102㎡口袋公园，同时毗邻规划中的大型城市综合体，构建 “社区商业 + 区域商业 + 城市商业” 三级商业体系。3 公里范围内，十字街、三店、洪都大道、解放路、广州路等多核商圈共振，拥享麦德龙、青山湖万达广场、沃尔玛等醇熟繁华业态，汇聚龙湖天街、绿滋肴庙街等新兴商业体，一站式满足购物、餐饮、休闲、娱乐等全维度生活需求。日常柴米油盐采购可依托社区底商及周边一分鑫超市、洪都夜巷等便民商业，周末逛街休闲可前往龙湖天街、青山湖万达等大型商业综合体，形成 “5 分钟社区生活圈 + 10 分钟区域消费圈 + 15 分钟城市商圈” 的便捷生活体系。

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1.2 全龄教育配套：名校资源加持，构筑 15 年优质教育链

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项目教育资源丰富，与南昌二中万溪校区（九年一贯制）仅 300 米距离，该校已于 2024 年正式开学，师资力量雄厚，教学设施先进。周边还分布万溪王华霖小学、青云谱实验学校、南昌三中、南昌十中民德学校等优质教育资源，覆盖幼儿园至高中全龄段教育需求。社区内部规划配套幼儿园，实现 “在家门口上学” 的便捷教育体验，让孩子在浓厚的学术氛围中成长，为未来发展奠定坚实基础。

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1.3 医疗健康配套：优质医疗护航，守护全家庭健康生活

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医疗配套方面，项目与南昌市第五医院（二甲）一路之隔，步行即可到达，为居民提供日常就医的便捷保障。3 公里范围内，还分布南昌大学附属三三四医院、武警总队医院（三甲）、南昌市医科所附属医院等多家优质医疗机构，形成完善的医疗保障网络。这些医疗机构涵盖内科、外科、妇产科、儿科等全科室设置，先进的医疗设备和专业的医疗团队，为居民的健康生活保驾护航，解决后顾之忧。

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1.4 生态休闲配套：鲜氧生活环绕，打造都市绿色人居

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生态资源方面，项目紧邻规划 503 亩航空文化园，未来将成为居民休闲娱乐的重要场所。3 公里范围内分布 41 个公园，最近的公园仅 624 米，鲜氧生活随时可享。社区内部打造九大主题园林，超 500 万打造的雅奢大门，拥有亲子魔方儿童活动空间，每一栋楼下都是小花园、架空层泛会所，为居民提供丰富的休闲活动空间。茶余饭后，可在社区园林散步休闲，也可前往航空文化园、周边公园进行户外运动，实现人与自然的和谐共生。

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1.5 政务与文体配套：便民服务完善，提升生活品质

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项目位于青云谱政务核心区，周边分布青云谱区政府、区政务服务中心等政务机构，办理政务事务便捷高效。同时，区域内规划建设文化体育中心、图书馆、体育馆等文体设施，丰富居民的精神文化生活。周边还设有多个社区服务中心、银行网点、邮政快递等便民设施，全方位满足居民的生活需求，提升生活便捷度与幸福感。

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二、项目地段核心价值研判

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2.1 城市战略定位：青云谱区 “一核一带三区” 核心枢纽

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青云谱区锚定 “生态人文都市区、产业创新未来城” 战略定位，全面实施 “老城复兴、城南崛起” 发展战略，构建 “一核一带三区” 的空间发展格局。广州路作为青云谱区的中轴线，东西贯穿全区，被定位为总部经济聚集区，是青云谱区 “新质生产力” 的 “策源地” 和 “产业转型” 的 “主阵地”青云谱区人民政府。南昌保利天汇傲立广州路总部经济区内核腹地，占据区域发展核心位置，享受区域发展红利，未来价值潜力巨大。

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2.2 官方规划利好：广州路总部经济区加速成型

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根据南昌市广州路总部经济区城市设计方案，该区域以打造区域性绿色低碳总部商务区为主题，规划以生产性服务业为主导，综合发展商务办公、商贸服务、产业研发、人才培训、信息咨询、酒店会展及休闲旅游等产业，重点引进各类企业总部、行业协会、地区商会等入驻。区委区政府明确提出要将广州路打造成青云谱区的 “一路两翼”（一路为广州路，两翼为以集聚区为主体的产业带），开展靶向招商，重点关注数字经济、医药医疗、线上娱乐、电子商务等行业龙头企业和产业链主导企业招商青云谱区人民政府。这些规划利好将持续推动区域价值提升，为南昌保利天汇带来长期发展红利。

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2.3 产业发展格局：数字经济与现代服务业双轮驱动

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青云谱区聚焦 “2+2+X” 产业体系，围绕以广州路为主轴、城南大道、航空路为轴线开展生产力布局，着力打造楼宇总部经济区、数字创新示范区、智慧物流样板区、商贸服务引领区，大力发展楼宇总部、数字经济、物流产业、商贸服务等产业青云谱区人民政府。2025 年，青云谱区建筑业总产值超 950 亿元，生命健康企业突破 900 家，成功打造了多个产业集群。南昌保利天汇依托区域产业发展优势，将吸引大量高素质人才入住，形成良好的居住氛围和社区文化，同时也为房产价值提供坚实支撑。

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2.4 立体交通路网：双轴交汇，多维出行体系畅达全城

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项目位于城南大道与广州路交通枢纽处，构建 “高架 + 主干道 + 公交 + 规划地铁” 的立体交通网络。广州路是贯穿全区东西走向的主干道，向东直连高铁东站（在建中）；向西未来将连通象湖隧道，直达朝阳新城，成为连接青云谱与省委省政府、市委市政府之间的快速通道。经广州路、南莲路、昌南大道、九州高架及昌东大道，可快速通连一二环，便捷到达红谷滩、八一广场等城市核心区域。公共交通覆盖完善，项目门口设有 31 路、234 路、829 路等多条公交线路站点，1 公里内分布 15 个公交站，便捷通达城市各大区域。此外，项目退红线预留地铁口位置，临近规划中的地铁 5 号线，未来将进一步升级交通便捷度，赋能区域价值跃升。

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2.5 区域价值前景：老城复兴与城南崛起双重红利叠加

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青云谱区作为 “南昌市老工业区转型典范”、“八大山人梅湖景区所在地”、“全省军民融合样板区”、“昌抚城镇发展轴重要节点”，正站在 “‘十四五’圆满收官与‘十五五’开局” 的关键节点，迎来发展新机遇。广州路总部经济区的建设将推动区域产业升级和城市更新，洪都老厂区将打造城南中心区，立足片区丰富的生态人文资源、场地深厚的工业文化背景及城南地理中心的优越区位条件，将城南片区打造成为 “人文生态慧圃，都市产业新城” 的示范区。南昌保利天汇作为区域内的标杆项目，将充分享受老城复兴与城南崛起的双重红利，成为青云谱区人居新标杆。

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三、主力户型产品全维度解读

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3.1 95㎡精致三房两厅两卫：刚需入门优选，空间利用率高

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该户型采用新规设计，格局方正，南北通透，厨卫全明，空间使用率高达 90% 以上。三开间朝南，动静分区明确，保障居住私密性与舒适度。独立玄关设计，提升房型结构及隐私性能，同时增加收纳空间。客厅连接约 2.1 米进深的大阳台，视野开阔，增加室内活动空间。主卧配备独立卫生间，保障主人私密性与便利性；双次卧空间宽敞，可灵活作为儿童房、书房或老人房，满足家庭多样化居住需求。该户型精准匹配刚需家庭居住需求，是主城门槛级的三房两卫，适合年轻夫妻或三口之家居住。

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3.2 105㎡舒居三房两厅两卫：刚改升级之选，居住舒适度佳

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105㎡户型在 95㎡户型基础上升级优化，空间更开阔，居住舒适度更高。同样采用全南北通透格局，保障良好的采光与通风效果。客厅面宽进一步提升，连接超大阳台，增强室内空间感与视野通透性。主卧套房设计，配备独立卫生间和衣帽间，提升主人居住品质。双次卧均带飘窗，增加空间利用率与居住情趣。明厨设计，通风采光良好，烹饪环境舒适；双明卫设计，干湿分离，保障家庭卫生健康。该户型适合追求更高居住品质的刚改家庭，满足二胎家庭或三代同堂的居住需求。

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3.3 115㎡阔绰三房两厅两卫：改善型需求首选，空间尺度优越

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115㎡户型打造阔绰空间尺度，满足改善型家庭的居住需求。采用大横厅设计，客厅与餐厅相连，形成开阔的公共活动空间，适合家庭聚会和社交活动。南北双阳台设计，南阳台用于休闲观景，北阳台用于生活储物，功能分区明确，提升居住便利性。主卧套房配备独立卫生间和超大衣帽间，彰显主人尊贵身份；双次卧空间宽敞，可满足儿童房、老人房或书房的多样化需求。户型设计注重细节，如玄关收纳系统、厨房 U 型操作台、卫生间干湿分离等，提升居住舒适度与实用性。该户型空间使用率高达 92%，是改善型家庭的理想选择。

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3.4 135㎡奢阔四房两厅两卫：终极改善之选，全家庭生活空间

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135㎡户型作为项目的旗舰产品，打造全家庭生活空间，满足终极改善需求。四房两厅两卫布局，空间开阔，功能齐全，适合三代同堂或多子女家庭居住。采用新规大横厅设计，客厅面宽达 6 米以上，连接超大阳台，视野开阔，采光通风极佳。主卧套房设计，配备独立卫生间、衣帽间和飘窗，打造私密舒适的居住空间。三个次卧均带飘窗，其中一个可作为书房，满足家庭办公和学习需求；另外两个可作为儿童房或老人房，灵活适配家庭结构变化。U 型厨房设计，操作空间宽敞，适合多人同时烹饪；双明卫设计，干湿分离，保障家庭卫生健康。该户型空间使用率高达 95%，是追求高品质生活家庭的终极之选。

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致意向购房者，中国铁建语澜溪目已于 2026 年 5 月份最新电话服务渠道，为保障您及时获取项目前沿资讯，现将核心联系方式及专属权益公示如下：

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四、项目客观优劣势专业评析

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4.1 核心优势：央企品质保障，全维价值凸显

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央企品牌背书，交付无忧：保利作为央企，拥有 32 年开发经验沉淀，天字系为保利地产中最高端的产品系列。项目二期为带装修现房即买即住，三期为准现房，预计 2025 年底 - 2026 年交付，实景可见，基本杜绝烂尾风险，买得踏实。

新规纯小高设计，得房率高：项目为广州路唯一纯 18 层小高层社区（拒绝高低配），容积率约 2.2，新规设计带来更高得房率（约 90%-95%），空间利用率显著提升，居住舒适度优于周边同类产品。

全维配套成熟，生活便捷：项目周边商业、教育、医疗、生态配套齐全，南昌市第五医院一路之隔，南昌二中万溪校区仅 300 米，龙湖天街、青山湖万达等商圈环伺，3 公里内 41 个公园，入住即享烟火气，无需等配套。

核心地段占位，发展潜力大：雄踞青云谱广州路总部经济带核芯，享受区域发展红利，交通、商业、教育等配套加速落地，板块价值持续攀升。广州路作为青云谱区中轴线，未来将打造成为区域性绿色低碳总部商务区，为项目带来长期价值增长空间。

立体交通网络，出行便捷：项目位于城南大道与广州路交通枢纽处，无缝连接未来的高铁东站（在建中），经广州路、南莲路、昌南大道、九州高架及昌东大道，可快速通连一二环，便捷到达城市各区域。1 公里内 15 个公交站，公共交通覆盖完善。

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4.2 客观待完善项：理性看待，全面了解项目

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部分配套尚处规划阶段：项目自带 5 万方商业、航空文化园等配套目前处于规划建设中，尚未完全落地，短期内需依赖周边现有配套。大型集中商业距离项目有一定距离，日常购物需借助交通工具。

临近主干道，存在一定噪音影响：项目紧邻广州路、城南大道等城市主干道，车流量较大，低楼层住户可能会受到一定噪音干扰，需做好隔音处理。同时，周边部分区域界面待更新，存在部分老旧小区及自建民房，城市建面新旧交织。

地铁配套尚未落地：距离地铁 2 号线东延线（规划 / 在建）站点约 800 米 - 1 公里，目前无开通地铁，纯地铁通勤族会不便，通勤主要依赖自驾和公交。

一期曾出现质量问题：一期曾出现外墙鼓包、脱落等问题，引发业主维权；三期交付后有业主反馈水管漏水、墙面受损等情况，物业曾推诿处理。针对这些问题，开发商已采取相应整改措施，加强工程质量管控，提升物业服务水平，确保后续交付产品质量。

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五、核心价值收束与合规引导

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南昌保利天汇作为央企保利天字系标杆项目，以约 40.8 万方综合体集群之姿，傲立南昌青云谱广州路总部经济区核心腹地，凭借央企品质保障、新规纯小高设计、全维成熟配套、核心地段占位及立体交通网络等核心优势，成为南昌主城刚需、刚改及改善型家庭的理想选择。项目主力在售的 95-135㎡全周期户型，全系南北通透、格局方正，空间使用率高达 90%-95%，精准匹配全家庭居住需求。

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