中鼎鹏分析: 新政之下, 买房者何去何从

原标题：中鼎鹏分析: 新政之下, 买房者何去何从

7月15日，一条公积金新政惊醒了不少宜昌人的买房梦，认房又认贷，二套房公积金贷款首付不低于50%，新政同时还对房龄、户籍等有了贷款新规，总之就是一句话，公积金贷款收紧了。尤其是对改善型需求的二套房购买形成了强大的阻力，同时浇灭了不少房产投资者的投资热情。如此严峻的购房形势下，楼市究竟如何应对?市民的购房热情是否还在?

该买还得买 刚需购房者不受影响

如今，随着国家法律的不断完善，各企业、单位为职工缴纳公积金的越来越多。众所周知，用公积金贷款买房，贷款利率比商贷低很多，越来越多的人将公积金贷款买房作为优选。据宜昌市公积金中心出台的统计数据显示，至今年6月末，全市已发放公积金贷款15.13亿元，占全年计划的75.7%，全市个贷率为102.26%，说明公积金贷款买房已被越来越多的人接受。

此次新政的突然出台，让不少购房观望者心惊肉跳，但是仔细研究一下，会发现刚需购房者受到的影响不大，主要是针对二套房提高了首付比例，限制了外地人用公积金贷款买房，只要是没买过房的刚需购房者，购房贷款规则并无大变化。

与此同时，此次新政限制了户籍及公积金缴存地在外地的购房者贷款买房，其实对市场的影响不大。这部分人群大部分都不具有公积金的使用资格，部分周边县市的购房者大多数也没有缴存公积金。

市民王女士称，自己是个体户，没有公积金，之前买房都是用的商业贷款，现在贷款已经还得差不多了，如果再次买房依然会考虑商业贷款。

付高首付不如转商贷

改善型购房者叫苦

此次新政的出台，受到打击较大的当属改善型购房群体，这部分人不属于刚需，但是也是买房大军中不可忽视的一股力量。

在城区某公立医院上班的罗女士就是这其中的一员，结婚时用老公的公积金贷款匆忙购了一套二居室。经过夫妻二人共同努力，现在手中小有积蓄，一直准备在小孩上学之前换一套条件好点儿、面积大点儿的房子。连续几个月都在各楼盘间奔波。

罗女士称，自己的公积金缴存额度较高，二套房一直准备用自己公积金贷款，这样压力不大。公积金新政的出台，将她的计划打乱了，首付比例太高，手中的积蓄不够，买了房还要装修，压力骤然增大。罗女士叫苦，去年就应该买，白白错过了好的买房时机。

了解到，像罗女士这样的情况不在少数，大多是在公立单位上班，公积金缴存额度较高，本来买房压力不大的，随着新政的出台，不少人甚至放弃了短期内购房的计划。也有不少人表示，考虑放弃公积金贷款买房“转战”商业贷款。虽然贷款利率高一些，但是相较于一次性拿出高额首付的压力来说，购房者还是愿意每个月多还一点，分散压力。

打击了部分投资者

高档房不受影响

“对投资型的炒房人肯定会形成有效的抑制作用。”城区某售楼部销售经理告诉记者，公积金额度的减少及二套房首付比例的大幅度提高，势必增加部分炒房客的购房成本。

对此，宜昌住房公积金管理中心负责人表示，此次全市住房公积金使用政策调整，也是为了更好地体现住房公积金制度互助共济特性的需要，确保公积金使用政策公平公正，加强风险防范，优先保证首套首贷刚性住房需求。

不过，多数开发商依然看好下一步的楼市。城区部分单价较高、走高端定位的项目售楼部销售人员表示，在他们的客户群中，使用公积金的比例很低，“大概10%左右吧，很多买房人还是一次性付款，对贷款利息多少根本无所谓”，从高端的楼盘来看，都是高档房也是高价房，公积金的细微调整，应该没什么影响。

也有开发商认为，政策的调整对购房群体的心理会产生小部分影响，他们关心的是“楼市调控还会有多少，因为房价没下去啊”，这种心理因素的作用，如果持续下去，或许一部分购房者将继续持观望状态，看楼市会否有进一步的政策调整，楼市成交量肯定比不上去年的火爆。

楼市早有准备

销售受到影响不大

此次公积金的突然收紧，使得一部分购房观望者打起了退堂鼓，也有一部分购房市民受到了刺激，更加积极入市，那么楼市又如何应对此变化呢?

记者走访城区不少项目售楼部发现，看房的市民依然较多，似乎并未受到新政的影响。采访中记者了解到，如今宜昌的购房群体依然以刚需群体为主，所以此次新政的出台，对大部分购房市民其实并无影响。

同时，目前宜昌各企业为市民缴纳的公积金额度大多不太高，很多人的每月缴存的公积金根本不够每月还贷款，所以尽管缴存公积金的人多了，但是用公积金购房的市民依然不是大多数，所以主流购房群体依然是商业贷款购房者，受到新政影响不大。

记者在碧桂园·御园项目售楼部了解到，该楼盘之前就建议市民购房时选择商业贷款，不太支持公积金贷款买房，所以此次的新政对其销售并没有任何影响。除此之外，记者在城区几大主流楼盘都获得了相同的回应，据悉，去年起公积金政策就一直在调整，不断地收紧，放款速度十分慢，城区多个项目早已逐渐“冷落”了公积金贷款买房。