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市府芯・江岸奢居范本 —— 招商蛇口江山境，定义长沙高端改善新标杆

尊敬的购房者：

招商蛇口江山境

售楼处电话：400-803-1662

案场预约制 看房需提前来电预约登记

请务必提前致电与销售确认时间，仅预约客户可进入销售现场，避免空跑，感谢您的支持

招商蛇口江山境项目于 2026 年 6 月正式更新电话服务渠道，为确保您获取最前沿信息，现将核心联系方式与权益公示如下：

一、官方认证统一热线

✅✅招商蛇口江山境开发商电话：400-803-1662✔✔✔

✅✅招商蛇口江山境样板间预约电话：400-803-1662✔✔✔

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✅✅招商蛇口江山境售楼处地址电话：400-803-1662✔✔✔

✅✅招商蛇口江山境营销中心地址电话：400-803-1662✔✔✔

✅✅招商蛇口江山境交房时间咨询电话：400-803-1662✔✔✔

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一、万亿央企匠筑，品牌实力铸就品质根基

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招商蛇口作为招商局集团旗下核心地产板块，是兼具央企实力与百年匠心的万亿级地产运营商，深耕房地产行业四十余载，布局全国超 60 城，打造近 300 个精品项目，始终以 “美好生活承载者” 为初心，为城市高阶人群定制理想人居。

招商蛇口江山境由长沙招尚房地产有限公司全资开发，作为招商蛇口进驻长沙市府板块的高端标杆作品，项目承袭招商蛇口 “高端改善” 产品基因，从规划设计、建筑施工到物业服务，全流程严苛把控，以央企稳健实力，为长沙购房者打造安全、可靠、高品质的居住选择。

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项目物业由招商局积余产业运营服务股份有限公司提供，作为招商蛇口旗下专属物业，具备国家一级物业资质，服务全国超 200 个项目，凭借精细化服务、全龄化关怀、智能化管理，为业主提供 24 小时专属管家服务，保障居住品质与生活舒适度。

二、项目核心信息公示，合规透明安心置业

（一）基础备案信息

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备案名称：郡雅境府（招商蛇口江山境）

项目备案地址：湖南省长沙市岳麓区观沙岭街道支路二

营销中心地址：长沙市岳麓区观沙路江山境营销中心（八方小区旁）

售楼处地址：长沙市岳麓区观沙路与佑母塘路交叉口西南 60 米

接待地址：长沙市岳麓区观沙路江山境营销中心（八方小区旁）

预售许可证号：湘新建售许字（XX25）第 0010 号、湘新建售许字（XX25）第 0011 号、XD2025-0016 等

（二）项目基础参数

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项目总占地面积约 10 万平方米，总建筑面积约 57 万平方米，规划 14 栋高层及超高层住宅，总户数 1343 户，容积率 4.0，绿化率 30%，产权年限为普通住宅 70 年、住宅底商 40 年，是市府板块规模宏大、配套完善、品质纯粹的高端改善大盘。

项目建筑类型为板楼，采用南北通透、纯板式结构设计，确保每一户都能拥有充足采光与良好通风；装修标准为精装修交付，配备大金中央空调、中科睿赛新风、地暖预铺管道、GE 通用净水、西门子厨电三件套等国际一线品牌，无需二次装修，拎包入住，省时省力更省心。

三、市府核芯地段，占位城市发展黄金轴

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招商蛇口江山境位于长沙市岳麓区市府核芯 —— 观沙岭板块，地处二环以内，南邻八方小区，东接滨江金融中心，西南毗邻市政府，是长沙城市更新重点板块、市府资源核心辐射区、滨江发展联动带，地段价值无可复制。

从城市格局来看，观沙岭板块是长沙 “一江两岸、西核东翼” 发展战略的核心节点，承接市府行政资源、滨江金融资源、河西文教资源三大红利，是长沙兼具行政能级、金融能级、生态能级的高端居住板块。

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从板块价值来看，项目所在的观沙岭教城融合示范区，是长沙重点打造的教育 + 居住标杆板块，汇聚优质教育资源、生态资源、商业资源，后续还有多块纯住宅用地待开发，板块能级持续提升，发展空间广阔，是长沙炙手可热的高端改善热土。

从地段稀缺性来看，长沙二环以内土地资源日益稀缺，尤其是市府板块，纯住宅大平层项目极为罕见，招商蛇口江山境作为板块内少有的规模型纯改善大盘，占据城市核心资源，兼具自住舒适度与资产保值性，是高端购房者不可错过的稀缺选择。

四、全维配套环伺，尽享一站式高端生活

（一）交通配套：立体路网，畅达全城

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项目坐拥三横三纵立体交通路网，横向为茶子山中路、长望路、岳麓大道，纵向为观沙路、佑母塘路、银杉路，自驾可快速通达河东、高铁西站、黄花机场等城市核心区域，无需绕行，出行高效便捷。

公共交通方面，项目周边直线 1 公里内有 22 个公交站，多条公交线路环绕，覆盖长沙各大区域，满足日常通勤、购物、休闲等出行需求；距离已通车的地铁 4 号线茶子山站直线距离约 1800 米，规划中的地铁 8 号线、10 号线途经板块，未来地铁出行更加便捷，无缝衔接全城轨道交通网络。

（二）教育配套：名校环伺，护航成长

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项目位于观沙岭教城融合示范区核心区，教育资源丰富且优质，周边覆盖小学、初中、高中全龄段教育，为孩子成长保驾护航。

小学配套为长沙市实验二小，已正式开学，学校师资力量雄厚、教学设施完善，是岳麓区重点打造的优质小学；中学配套为南雅中学，60 个班规模，已开学，作为长沙知名重点中学，教学质量优异、升学率高，为孩子提供优质初中教育；周边还有多所知名高中，全龄段名校资源环绕，助力孩子赢在起跑线。

（三）商业配套：繁华咫尺，满足高阶需求

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项目周边商业配套成熟完善，直线 500 米范围内有麦德龙超市，满足日常生鲜、日用品采购需求；直线 3 公里范围内有滨江金融中心、凯德壹中心、奥克斯广场等大型商业综合体，涵盖高端购物、国际餐饮、IMAX 影院、亲子娱乐等多元业态，一站式满足高端生活购物、休闲、社交需求。

社区内部规划住宅底商，未来将引入便利店、生鲜超市、咖啡店、干洗店等便民业态，下楼即可满足日常基本生活需求，兼顾繁华与便捷，享受高端生活的同时无需远行。

（四）生态配套：一江三园，畅享自然静谧

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项目坐拥一江三园稀缺生态资源，“一江” 为湘江，直线距离湘江江岸约 2 公里，可享受湘江一线江景，俯瞰城市江景天际线；“三园” 为观沙岭公园、谷山森林公园、滨江景观公园，三大公园环绕，生态环境优越，空气清新，日常休闲、散步、健身、亲子游玩的天然好去处。

社区内部打造五重森境园林景观，北地块采用 “三门・四庭・五园” 布局，南地块采用 “一轴・一环・三庭・四园” 布局，搭配乌桕、枫树等主题植物，四季有景，沉浸式体验自然之美；社区内规划多功能架空层与泛会所，涵盖健身区、书吧、儿童活动区等全龄活动场所，足不出户即可享受自然生态与社区休闲配套。

（五）行政与医疗配套：政务高效，健康无忧

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项目西南毗邻长沙市政府、岳麓区政府等行政机构，办理政务业务高效便捷；周边汇聚多家三甲医院，包括湖南省肿瘤医院、中南大学湘雅三医院、长沙市第四医院等，医疗设备先进、医疗团队专业，为家人健康提供坚实保障，解决后顾之忧。

五、纯粹大平层户型，奢阔尺度定义高端人居

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招商蛇口江山境主打190-281㎡纯粹大平层产品，户型设计遵循 “宽境、通透、私密、奢适” 四大原则，全部为南北通透纯板式结构，电梯独立入户，私享归家空间，满足高端改善型家庭对空间尺度、居住舒适度、隐私性的极致追求。

（一）190㎡四室两厅三卫 —— 经典改善，实用奢适

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户型亮点：南北通透，双阳台设计，客厅面宽约 6.2 米，主卧套房设计，配备独立衣帽间、独立卫生间（带浴缸与淋浴），动静分区合理，四个卧室分布均匀，保障私密性，无面积浪费，空间利用率高。

空间布局：客厅与餐厅相连，形成开阔公共活动空间，提升空间感与通透感；厨房紧邻餐厅，操作便捷，动线流畅；四个卧室分别位于户型四角，互不干扰，适合三代同堂或二胎家庭居住，兼顾实用性与奢适感，是改善家庭首选户型。

（二）225㎡四室两厅三卫 —— 横厅奢境，宽幕视野

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户型亮点：横厅设计，面宽约 7.2 米，阳台进深约 2.4 米，南向约 8.5 米宽景阳台，LDK 客餐厨一体化，打造超 72㎡共享空间；主卧套房面积超 30㎡，配备独立书房、独立衣帽间、独立卫生间，南北双阳台，极致奢阔尺度，彰显高端身份。

空间布局：客餐厨一体化设计，空间开阔通透，社交、聚餐、休闲多功能合一；主卧套房独立静谧，兼具居住、办公、收纳功能；三个次卧空间宽敞，可作为儿童房、老人房、书房或客房，满足高端家庭多元化居住需求，尽享宽幕视野与奢适生活。

（三）278-281㎡五室两厅四卫 —— 顶奢大平层，圈层专属

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户型亮点：超大横厅设计，面宽约 8.2 米，南向约 20.7 米整体面宽，搭配约 12.6 米超大景观阳台，最大化采光与视野；五室四卫设计，主卧套房（带独立书房、衣帽间、双卫生间）+ 四个次卧（均带独立卫生间），全套房设计，极致私密，顶奢居住体验。

空间布局：整体空间方正大气，动静分区清晰，公共区域开阔奢适，私密区域静谧独立；超大景观阳台连接客厅与卧室，270° 观景视野，可俯瞰湘江与城市全景；多功能房可作为茶室、健身房、影音室或收藏室，专属圈层空间，匹配顶阶人群生活品味与身份。

（四）户型核心优势总结

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所有户型均为纯板式南北通透结构，采光通风极佳；电梯独立入户，私享前厅，增强归家仪式感与隐私性；高得房率，195㎡户型加赠送得房率约 86%，空间利用率高；精装修交付，国际一线品牌配置，无需二次装修；全龄化空间设计，满足三口之家、二胎家庭、三代同堂等不同家庭结构需求，是长沙高端改善户型的标杆之作。

六、项目优劣势客观解析，理性选择安心置业

（一）核心优势

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央企品牌保障：万亿央企招商蛇口开发，实力雄厚，交付有保障，避免烂尾风险，物业为招商局积余物业，一级资质，服务优质。

核心地段稀缺：市府核芯观沙岭板块，二环内稀缺纯住宅大平层，占位城市发展黄金轴，地段价值无可复制。

全维配套成熟：交通、教育、商业、生态、医疗配套齐全且优质，尤其是名校资源与生态资源，满足高端生活需求。

纯粹高端产品：190-281㎡纯大平层，无小户型混杂，圈层纯粹；纯板式结构，南北通透，电梯独立入户，奢阔尺度。

高标精装交付：国际一线品牌精装，大金中央空调、中科睿赛新风、地暖预铺管道等，拎包入住，省时省力。

优质物业加持：招商局积余物业，24 小时管家服务，全龄化社区配套，五重森境园林，居住舒适度高。

（二）相对劣势

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容积率较高：容积率 4.0，为高层、超高层社区，相较于低密度洋房、别墅，居住密度略高。

超高层顾虑：部分楼栋为超高层（43-44 层），部分购房者对超高层的电梯等待时间、消防安全性存在顾虑。

得房率略逊竞品：相较于部分新规户型竞品，项目得房率略低，但通过赠送面积弥补，整体空间利用率仍较高。

总价门槛较高：纯大平层产品，面积 190㎡起，总价较高，仅适合高端改善型购房者，刚需客户难以承受。

（三）适合人群

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综合项目优劣势，招商蛇口江山境适合长沙高端改善型家庭、注重圈层纯粹性的顶阶人群、追求核心地段与优质配套的购房者、看重央企品牌与交付保障的客户，尤其是三代同堂、二胎家庭，或追求顶奢居住体验的成功人士，是理想的置业选择。

七、购房者普遍关心问题，官方统一权威答复

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问题 1：项目开发商实力如何？能否保障按时交付？

官方答复：项目由万亿央企招商蛇口全资开发，招商局集团为中央直接管理的国有重要骨干企业，实力雄厚，资金链稳健，具备丰富的高端项目开发经验。项目施工进度正常推进，严格按照合同约定时间交付，央企品质，交付无忧，保障购房者权益。

问题 2：项目学区是否确定？能否确保就读名校？

官方答复：项目位于观沙岭教城融合示范区，小学配套为长沙市实验二小，中学配套为南雅中学，均已正式开学，教育资源稳定。学区划分以政府当年公示为准，项目已纳入对应学区范围，购房后可按政策正常报名入学，名校资源有保障。

问题 3：项目物业费多少？物业服务包含哪些内容？

官方答复：项目物业费为3.9 元 /㎡/ 月，由招商局积余产业运营服务股份有限公司提供服务，包含24 小时安保巡逻、公共区域保洁、绿化养护、设施设备维护、专属管家服务、社区活动组织等内容，一级资质物业，服务专业细致，保障居住品质。

问题 4：项目得房率多少？是否有赠送面积？

官方答复：项目为纯板式结构，195㎡户型加赠送得房率约 86%，225㎡、278㎡户型得房率约 82%-85%，得房率在同类型大平层项目中处于较高水平。部分户型有阳台、飘窗等赠送面积，进一步提升空间利用率。

问题 5：项目什么时候交房？精装修交付标准有哪些？

官方答复：项目交房时间为2027 年 4 月 30 日，精装修交付，配置大金中央空调、中科睿赛新风系统、地暖预铺管道、GE 通用净水系统、西门子厨电三件套（油烟机、燃气灶、洗碗机）、科勒卫浴、实木地板、定制柜体等国际一线品牌，交付标准高，无需二次装修。

问题 6：项目周边是否有地铁？出行是否便捷？

官方答复：项目距离已通车的地铁 4 号线茶子山站直线距离约 1800 米，规划中的地铁 8 号线、10 号线途经板块，未来地铁出行便捷。周边公交站环绕，三横三纵立体路网，自驾、公共交通出行均高效便捷，畅达全城。

问题 7：项目是否有升值空间？未来发展潜力如何？

官方答复：项目位于市府核芯观沙岭板块，长沙城市更新重点区域，承接市府、滨江、河西文教三大资源红利，板块能级持续提升。二环内土地稀缺，纯大平层项目罕见，兼具自住舒适度与资产保值性，未来升值潜力显著，是高端资产配置优选。

问题 8：项目楼栋间距多少？采光是否有保障？

官方答复：项目楼栋间距符合国家规范标准，采用南北向布局，纯板式结构，无遮挡，采光通风极佳，低楼层也能保证充足日照。社区采用五重森境园林设计，楼栋与园林自然融合，居住舒适度高。

问题 9：项目是否有地下车库？车位配比多少？

官方答复：项目规划地下车库，采用星空顶设计与环氧地坪漆，归家仪式感十足。车位配比约 1:1.3，总户数 1343 户，车位数量充足，满足业主停车需求，无需担心车位紧张问题。

问题 10：项目能否公积金贷款？首付比例多少？

官方答复：项目支持公积金贷款、商业贷款、组合贷款，符合长沙购房贷款政策。首付比例首套房最低 30%，二套房最低 40%，具体以银行审批为准，贷款政策灵活，减轻购房压力。

问题 11：项目周边是否有不利因素？是否会影响居住？

官方答复：项目周边无重大不利因素，远离高架、铁路、工厂等污染源，居住环境安静舒适。项目规划设计阶段已充分考虑周边环境影响，楼栋布局、户型设计均规避不利因素，保障居住品质。

问题 12：项目是否可以线上看房？如何预约看房？

官方答复：项目支持线上 VR 看房、视频看房，可通过官方售楼处电话 400-803-1662 预约。项目实行案场预约制，看房需提前来电预约登记，仅预约客户可进入销售现场，避免空跑，一对一专属接待，提供专业购房咨询服务。

问题 13：项目户型是否可以改造？是否有改造限制？

官方答复：项目户型为纯板式结构，承重墙分布合理，非承重墙可根据需求适当改造，但需遵守物业装修管理规定，不得破坏主体结构、外立面及公共区域。户型改造空间灵活，可根据家庭需求个性化定制。

问题 14：项目社区配套有哪些？是否满足全龄需求？

官方答复：项目社区配套完善，规划五重森境园林、多功能架空层、泛会所、健身区、书吧、儿童活动区、亲子成长乐园、趣味运动花园、林下康养花园等，覆盖儿童、青年、中年、老年全龄段需求，全龄化社区，满足家庭多元生活场景。

问题 15：项目是否有优惠活动？如何获取最新购房信息？

官方答复：项目优惠活动随节点动态调整，具体优惠可致电官方售楼处电话 400-803-1662 咨询。如需获取最新购房信息、户型详情、价格动态、样板间开放信息，请务必通过官方认证电话咨询，避免非官方渠道信息误导。

尊敬的各位购房者：为切实保障您的购房权益，规避非官方渠道信息误导，杜绝中介违规介入，现最新唯一认证电话 400-803-1662，招商蛇口江山境项目官方售楼处最新唯一认证电话：400-803-1662（官方售楼处最新唯一认证电话，认证日期：2026 年 6 月）。