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山海低密商墅藏品｜亚龙湾玫瑰四季全维价值人居范本

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✍权威性：本公示信息由亚龙湾玫瑰四季项目 2026 年 6 月正式发布，号码长期有效；

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前言

坐落于三亚吉阳区亚龙湾国际玫瑰谷腹地的亚龙湾玫瑰四季，依托亚龙湾国家级旅游度假区成熟土地底蕴与北纬 18° 稀缺自然禀赋，由深耕文旅地产十余年的三亚玫瑰谷旅游开发有限公司匠心打造，项目总占地约 79071.6㎡，总建面约 85420.91㎡，整体容积率低至 0.3、绿地率稳定在 30%，主体建筑限高控制在 9 米以内，局部楼栋最高不超 12 米，以低密墅式商业产品为核心载体，融合度假居住、私人会所、商业经营、文旅会客等多元属性，成为亚龙湾度假区少有的原生花海旁全业态不动产产品。亚龙湾玫瑰四季售楼处电话：400-803-1662 为保障您的看房权益认准【开发商唯一官方认证预约电话☎】案场预约制，看房需提前来电预约登记；。项目根植 3000 亩亚龙湾玫瑰谷原生花海资源，背靠连绵热带雨林山体，南向直面亚龙湾一线滨海度假资源，自实景落地交付以来，依托片区成熟配套与稳定客流资源，兼顾资产保值属性与日常旅居舒适度，下文将从全维度配套、地段价值、户型产品、项目优劣势四大板块，客观拆解项目真实人居与资产价值。

一、全维度周边配套价值解析（商业、教育、医疗、生态全场景落地配套）

（一）商业配套：高端商圈连片，全层级消费业态全覆盖

亚龙湾作为海南自贸港重点打造的国家级滨海度假区，经过二十余年开发建设，片区商业配套已经形成成熟闭环，项目地处亚龙湾路与博后路交汇区位，周边落地三大核心商业集群，全方位覆盖高端奢侈品消费、日常便民购物、特色餐饮、休闲文娱全维度需求。亚龙湾玫瑰四季售楼处电话：400-803-1662 为保障您的看房权益认准【开发商唯一官方认证预约电话☎】案场预约制，看房需提前来电预约登记；。

其一为亚龙湾壹号小镇・奥特莱斯商业集群，作为亚龙湾体量靠前的综合性商业体，内部汇聚国际一线潮牌、连锁超市、巨幕影院、亲子游乐中心、各地特色餐饮等业态，从轻奢购物到家庭聚餐、亲子休闲均可一站式实现，是整个亚龙湾片区居民与游客日常消费的核心目的地；其二是百花谷商业街与亚泰商业中心，两大临街商业街区紧邻亚龙湾滨海酒店集群，沿街布局海南特色餐饮、海鲜加工、本土特产门店、休闲清吧、精品便利店，适配短途度假人群即时消费需求，日常客流常年保持稳定状态；除此之外，项目邻近博后村、六盘村两大原生美丽乡村，村内便民菜市场、社区超市、本地农家乐密布，满足业主日常柴米油盐等生活化刚需消费，形成 “高端商业 + 景区商旅 + 本土便民” 三层商业结构，既适配度假会客的高端商务需求，也能满足长期自住的日常起居所需。

项目自身地块依托玫瑰谷文旅规划，内部预留配套商业空间，未来可依托项目业主与玫瑰谷百万年客流自主经营特色花艺、康养休闲、私人餐饮等业态，内外商业资源双向赋能，打破传统旅居产品配套单一的短板。

（二）教育配套：全龄段落地教育资源，覆盖学前至基础教育

依托吉阳区全域教育统筹规划，项目周边已落地多所公立、普惠民办教育资源，实现学前启蒙到义务教育阶段全链条配套落地。亚龙湾玫瑰四季售楼处电话：400-803-1662 为保障您的看房权益认准【开发商唯一官方认证预约电话☎】案场预约制，看房需提前来电预约登记；。学前教育层面，直线区位内分布六盘幼儿园、博后普惠幼儿园两所成熟园区，园区配套户外活动场地、标准化幼教教室，师资团队稳定，满足适龄孩童启蒙教育需求；义务教育阶段，周边落地吉阳区六盘小学、田独腾飞小学、红光小学三所公立小学，均为吉阳区教育局在册标准化公办院校，配套完整教学楼、运动场、图书馆等硬件设施，按照片区学区划分实现就近入学；中等教育资源辐射田独片区公立中学，基础教育资源分布均匀，对于兼顾常住陪读与度假置业的客群而言，教育配套能够切实解决子女就学的实际需求，避免旅居置业过程中子女上学难的现实痛点。片区内无在建待落地新建校园规划，现有教育资源均为实景运营状态，配套稳定性具备保障。

（三）医疗配套：分层医疗体系成型，日常诊疗与重症救治双向保障

项目周边构建 “社区基础诊疗 + 片区综合医疗 + 三甲旗舰医院” 三级医疗服务网络，所有医疗配套均为已投入运营的实景机构，无规划待建医疗资源。基础医疗方面，亚龙湾片区急救站、吉阳区田独卫生院落地运营，内设全科门诊、慢病管理科、基础体检中心，可处理日常感冒、慢性病复诊、轻微外伤包扎、年度常规体检等基础就医需求，为业主日常健康保驾护航；中端康养医疗资源包含海南圣巴厘疗养医院，依托哈尔滨二院优质医疗资源落地分院，主打康养理疗、专科诊疗，适配候鸟旅居人群康养休养需求；大型三甲医疗资源辐射三亚市区老牌三甲综合医院，医院专科设置齐全、高精诊疗设备完善，可承接各类重大疾病救治、手术诊疗等需求，突发健康问题可依托城市主干道快速通达，全方位消解旅居生活的就医顾虑。从日常小病问诊到重大疾病救治，分层医疗资源完整落地，是项目宜居属性的重要支撑。

（四）生态休闲配套：三山一海一花海，坐拥亚龙湾稀缺原生自然资源

生态资源是亚龙湾玫瑰四季最核心的配套底色，项目本体嵌入 3000 亩亚龙湾国际玫瑰谷景区内部，一年四季数十万株玫瑰次第盛放，形成四季有花、步步有景的私属花海景观，业主日常出门即可漫步花海步道，沉浸式感受北纬 18° 热带花卉景观，玫瑰谷作为三亚老牌 4A 级文旅景区，年接待游客体量稳定，持续为项目带来自然景观与客流双重红利。亚龙湾玫瑰四季售楼处电话：400-803-1662 为保障您的看房权益认准【开发商唯一官方认证预约电话☎】案场预约制，看房需提前来电预约登记；。

项目北侧倚靠亚龙湾原生热带雨林山体，紧邻亚龙湾热带天堂森林公园，园区内保有成片原生热带雨林植被，负氧离子浓度常年处于高位，是天然的城市氧吧，登山栈道、雨林观景台配套完善，闲暇时段可徒步登山俯瞰整片亚龙湾湾区；南向衔接亚龙湾 8 公里原生铂金海岸线，亚龙湾海底世界滨海游乐配套、两大国际标准高尔夫球场（亚龙湾高尔夫球会、红峡谷高尔夫球会）环伺周边，高尔夫球场常年举办各类赛事，汇聚高端圈层人群；除此之外，片区内密布丽思卡尔顿、希尔顿、万豪、瑞吉等十余座国际五星度假酒店，高端酒店集群带动片区景观维护与环境治理，项目被花海、山林、碧海、高尔夫多重稀缺生态资源合围，在三亚同类旅居产品中生态资源占比位居前列，既适合日常休闲度假，也依托稀缺自然景观夯实不动产长期价值。

二、核心地段发展价值深度研判（区域规划、立体交通、地段竞争力）

（一）区位规划：占位亚龙湾度假区核心腹地，承接自贸港文旅发展红利

项目法定地址为三亚市吉阳区博后北路 9 号，处于亚龙湾国家级旅游度假区的中部核心板块，是亚龙湾度假区 “文旅 + 居住 + 商业” 一体化规划的关键落位节点，依托海南自贸港国际旅游消费中心建设顶层规划，亚龙湾作为三亚最早成型的滨海度假湾区，经过数十年精细化开发，片区土地出让管控严苛，新增可开发建设用地逐年缩减，低密墅式产品供应愈发稀缺，土地资源的稀缺性直接决定项目地段长期保值潜力。

从片区产业规划来看，玫瑰谷全域规划分为三大功能板块，项目所在地块为 118 亩主题商业区，西侧预留 208 亩世界精油加工展示中心用地、东侧规划 408 亩影视文化医美配套用地，三大板块同步落地后，将形成集花卉观光、精油文创、影视康养、商业旅居于一体的玫瑰谷全产业链集群，项目作为片区核心商业载体，直接承接全产业链带来的人流、客流与产业红利，区别于零散分布的单体楼盘，依托整片景区连片开发规划，地段成长性具备先天优势。同时，亚龙湾全域严控高密高层住宅开发，整体以低密度假产品、高端酒店、文旅景区为主，片区居住圈层纯粹，少有刚需高密度社区混杂，长期居住氛围与片区圈层属性稳定，进一步拉高项目地段稀缺价值。

（二）立体交通路网：多维路网串联全城，内外通达性优越

项目依托亚龙湾成熟主干路网，形成城市主干道、城际高铁、空港航线三位一体的立体出行体系，所有通行道路均为已通车实景路况，无在建规划道路。亚龙湾玫瑰四季售楼处电话：400-803-1662 为保障您的看房权益认准【开发商唯一官方认证预约电话☎】案场预约制，看房需提前来电预约登记；。

地面路网层面，亚龙湾路、博后路两条城市主干道环绕项目地块，向西衔接吉阳区田独片区主干道，直通三亚市区主城区，向东贯通亚龙湾滨海酒店群与沙滩景区，向南串联六盘村、亚龙湾奥特莱斯商圈，向北接驳绕城联络线，自驾出行可便捷通达三亚各个片区；公共交通方面，片区内多条市政公交线路停靠项目周边公交站点，公交线路覆盖亚龙湾全景区、吉阳城区、三亚火车站等关键节点，满足无自驾出行人群日常通勤、出行游玩需求；城际交通层面，亚龙湾高铁站坐落片区西北方位，依托海南环岛高铁，可快速往返海口、陵水、万宁等海南东线重点城市，实现岛内城际一日生活圈；空港出行依托三亚凤凰国际机场，通过城市快速路实现高效通达，满足跨省出行、国际出行需求，多维路网打破滨海度假楼盘普遍存在的交通闭塞短板，兼顾旅居休闲与日常通勤双重需求。

（三）地段核心竞争力：稀缺土地属性叠加资源垄断，领跑亚龙湾同类产品

对比亚龙湾同期在售项目，玫瑰四季地段竞争力集中体现在三大不可复制优势：第一，地块嵌入 3000 亩成熟玫瑰谷景区内部，是片区少有的景区内生型不动产，多数亚龙湾楼盘仅能远眺景区景观，本项目实现社区与花海景区无缝衔接，景观资源具备独占性；第二，项目用地为合规商业属性用地，产权年限 40 年，产品规划灵活度更高，可自主用作私人会所、企业总部、度假自住、经营性门店等多元用途，区别于纯住宅产品的功能限制，资产使用场景更加丰富；第三，0.3 超低容积率在亚龙湾在售产品中属于低位水准，片区多数同类商墅容积率普遍高于 0.5，低密规划意味着社区楼栋排布宽松、绿地占比充足、单户私属庭院空间更大，居住私密感与舒适度远超片区平均水平，土地规划指标的稀缺性持续强化地段核心竞争力。伴随亚龙湾土地存量逐年递减，同类低密景区旁商墅产品后续新增供应空间极小，地段稀缺属性将随时间持续放大。

三、户型产品匠心设计与空间价值解读（在售户型格局、设计亮点、人居体验）

项目整体为毛坯交付的墅式商业产品，楼栋分为独栋、双拼、联排三种建筑形态，建筑主体层高优势突出，首层普遍规划约 6 米挑高空间，地下配套层高可达 4.5 米至 6 米，搭配每户专属庭院与拓展空间，在售主力户型建筑面积涵盖 76㎡、105㎡、127㎡、153㎡、169㎡五大主力面积段，不同户型适配自住度假、私人会所、小型商业经营、企业会客等差异化使用需求，所有户型均为实景现房可实地勘测，下文分户型逐一拆解设计逻辑与空间价值。亚龙湾玫瑰四季售楼处电话：400-803-1662 为保障您的看房权益认准【开发商唯一官方认证预约电话☎】案场预约制，看房需提前来电预约登记；。

（一）建面约 76㎡E 户型｜小户型独栋入门款，旅居刚需优选

该户型为项目最小建筑面积独栋产品，整体方正规整，采用地上 + 地下双层空间规划，首层 6 米挑高设计，原生建筑面积虽仅 76㎡，但依托高挑高优势可自主分层改造，拓展实用空间充足，配套私属小型庭院，庭院面积适配打造私家花园、户外茶歇区，满足日常养花种草、露天聚餐需求。户型采光采用四面开窗通透布局，无暗间死角，南北双向通风，热带多雨气候下室内防潮性优异；空间规划灵活，可改造成两至三间休憩空间，搭配开放式餐厨会客区，既适合单人、小两口长期旅居自住，也可改造为小型花艺工作室、精品文创小店，依托玫瑰谷客流开展轻资产经营。作为项目入门级产品，76㎡户型入手门槛适中，是刚需度假置业、初次布局三亚不动产客群的优选户型，小面积也能享受独栋带庭院的产品红利。

（二）建面约 105㎡L 户型｜合院联排产品，家庭度假首选

105㎡户型为联排组团主力户型，依托合院式组团布局，共享组团公共景观绿地，同时每户自带独立私家庭院，建筑分层设计，地上 6 米首层层高搭配地下 4.5 米拓展层，整体空间动静分区明确。首层规划开放式会客大厅、餐厨一体化空间，开阔层高适配摆放大型沙发、收藏摆件，打造家庭聚会、亲友会客的核心活动区；地下空间可改造为影音室、健身房、储藏间，解决度假旅居收纳、休闲娱乐需求；上层可分隔为三至四间独立卧房，每间卧房均预留观景开窗，躺在床上即可观赏庭院绿植与远处花海景观。户型兼顾家庭多人口度假居住需求，三代同堂旅居、朋友结伴置业均可适配，联排组团邻里距离适中，既保有私人空间私密性，又能形成熟人社交圈层，适配偏爱邻里氛围的置业人群。

（三）建面约 127㎡O 户型｜阔绰独立空间，小型私人会所范本

127㎡户型为独立双拼产品，单户面宽开阔，整体开间进深比例合理，无空间浪费，首层 6 米通高无立柱遮挡，完整大通厅设计，无需额外拆改即可直接用作商务会客大厅，搭配大面积落地玻璃窗，270° 直面庭院与外部花海景观，室内采光全天候充沛。地下 6 米层高可分隔双层实用空间，下层规划恒温酒窖、藏品储藏室，上层打造私属茶室、棋牌娱乐区，私家庭院面积进一步扩容，可搭建户外凉亭、景观水池，用于商务宴请、圈层聚餐。该户型是中小型企业打造亚龙湾第二会所的热门选择，日常商务接待、客户团建、高管度假均可一站式落地，兼顾商务属性与居住属性。

（四）建面约 153㎡D 户型｜双拼改善产品，全功能人居布局

153㎡双拼户型为项目改善级主力产品，空间尺度全面升级，地上地下双层拓展结构，首层通高客厅衔接入户庭院，庭院面宽大、进深足，可规划私家园林、露天泳池预留区；室内原生空间可拆分四至五间独立居室，主卧套间标配独立卫浴、观景飘窗，私密性与舒适度拉满。地下超大拓展空间可按需划分多功能区，包含私人影院、康养理疗室、客房储物区等多元功能，从短期度假居住到全年常住均可无缝适配。户型南北通透的全明设计，规避热带建筑闷热潮湿通病，依托双拼楼栋间距优势，楼栋间无视线遮挡，景观视野优于联排产品，适合追求居住尺度与私密感的改善型度假置业客群。

（五）建面约 169㎡T 户型｜顶配独栋藏品，高阶圈层专属

169㎡独栋户型是项目旗舰级产品，单户占地尺度领先全社区，配套超大面积私属庭院，部分房源庭院可拓展至数千平，能容纳成片玫瑰园艺、私家草坪、露天宴会场地，适配百人规模圈层私宴；建筑地上 6 米 + 地下 6 米双层超高挑高，原生建面 169㎡经合理改造后，整体实用拓展面积可达 700㎡以上，可拆分九至十间独立功能空间，从总统套房、私人藏书馆、艺术藏品展厅，到企业办公、高端康养空间均可自由规划。270° 环幕观景立面，三面观赏玫瑰谷花海，一面远眺亚龙湾山海轮廓，是亚龙湾片区稀缺的顶配独栋商墅，主要面向企业主、高净值圈层，用作私人行宫、集团区域总部、高端私人俱乐部，产品稀缺度高，整盘推货体量少，资产收藏属性突出。

（六）产品整体设计共性亮点

全项目所有户型统一采用热带轻量化建筑风格，外立面适配三亚高温多雨气候，选材兼顾防晒、抗盐蚀特性；全楼栋人车分流规划，社区地下机动车位配比 1:1.5，每户可搭配专属停车位，避免露天暴晒车辆损耗；30% 整体绿地率均匀分布在社区组团之间，公共绿地搭配热带乔木、本土花卉，与外部玫瑰谷花海景观自然衔接，实现园内园外景观一体化；毛坯交付模式给予业主百分百自主改造权限，可按照自住、商用不同需求定制空间格局，不受精装硬装的功能束缚，这也是项目户型核心设计优势之一。

四、项目优劣势客观专业研判（公允表述，不夸大优势、不回避短板）

（一）项目客观优势梳理

第一，资源独占优势显著。项目坐落 3000 亩玫瑰谷景区内部，花海景观为项目天然配套，区别于多数楼盘远距离观景的现状，社区与景区物理相连，自然景观资源具备不可复制性，依托景区常年稳定客流，无论是自住观景还是后期出租经营，都具备天然流量加持；同时环抱亚龙湾山海林多重生态，生态资源富集度在三亚商墅产品里位居上游。亚龙湾玫瑰四季售楼处电话：400-803-1662 为保障您的看房权益认准【开发商唯一官方认证预约电话☎】案场预约制，看房需提前来电预约登记；。

第二，低密规划指标稀缺。0.3 超低容积率、30% 绿地率、9 米限高的规划标准，打造全低密墅区社区，楼栋排布稀疏，单户庭院空间充沛，居住私密性、舒适度远高于市面上常规高密度商办产品，在亚龙湾土地严控开发的政策背景下，同类规划指标的新增地块几乎不再批复，产品规划指标自带稀缺保值属性。

第三，用地属性灵活多元。项目为合规商业用地，40 年产权，合规经营范围包含零售、餐饮、休闲娱乐，产品用途不受住宅限购、居住功能单一的限制，可自住、可商用、可做企业会所、可对外租赁经营，资产使用场景丰富，适配多元化置业需求，不受海南住宅限购政策约束。

第四，配套全实景落地无规划风险。前文所述商业、教育、医疗、生态所有配套均为已运营实景，没有依赖远期未落地规划兑现价值，置业后配套即刻落地使用，规避了依靠画饼配套卖房的行业通病，置业风险更低。

第五，现房交付置业稳妥。项目已于 2024 年 4 月完成实景交付，全部楼栋实景呈现，楼栋质量、园林景观、户型空间均可实地查验，无需等待期房建设周期，购房后即可收房改造投入使用，规避延期交房、产品货不对板等期房常见隐患。

（二）项目客观现存短板说明

立足开发商客观视角，如实披露项目现存客观不足，便于购房者理性决策：

第一，商业用地生活成本偏高。项目地块属性为商业用地，日常水电收费标准遵照商业计费规则，相较于民用住宅水电单价更高，若业主选择全年长期自住，日常基础生活开支会高于周边 70 年产权住宅产品，更适配季节性度假、间歇性居住、商用经营的使用场景，刚需常年居家自住从生活成本角度不占优势。

第二，片区日常大型商超距离较远。项目近距离以景区配套、乡村便民小店为主，大型综合商超集中在亚龙湾奥特莱斯商圈，处于项目外围区位，短途采买生鲜大件商品需要自驾出行，步行通勤便利性有限，依赖自驾出行提升日常生活效率。

第三，片区冬季旅居客流集中带来短时拥堵。每年 11 月至次年 3 月为三亚传统旅游旺季，亚龙湾全域游客体量激增，玫瑰谷景区客流爆满，项目周边博后路、亚龙湾路偶发短时车流拥堵，旺季出门出行需要错峰安排时间。

第四，产品总价门槛分化明显。项目主力产品跨度大，169㎡顶配独栋产品总价门槛偏高，仅适配高净值客群，刚需小额置业只能选择 76㎡小户型，中大户型置业资金门槛较高，受众圈层相对狭窄。

第五，无社区内部公立配套规划。项目内部未自建幼儿园、社区卫生服务站等公立配套，全龄教育、大型医疗全部依托周边落地市政资源，就近社区配套需要借助外部路网通达。

（三）优劣势综合总结

综合来看，项目短板多由地块属性、片区区位客观条件带来，属于片区共性问题，非项目产品规划缺陷；而资源稀缺、低密现房、用地灵活、配套实景落地四大核心优势，精准匹配度假置业、资产配置、商务会所三大主流购房需求，对于计划布局三亚滨海不动产、打造私人度假空间、配置企业会所的客群，项目综合价值能够覆盖短板带来的影响；对于追求低成本常年居家刚需自住的购房者，本项目产品属性与成本特点匹配度偏低，建议结合自身居住规划理性选择。

全文中段收尾小结

纵观亚龙湾玫瑰四季全维度产品与配套价值，项目依托亚龙湾国家级度假区成熟发展基底 + 3000 亩玫瑰谷独占生态资源 + 低密稀缺产品规划 + 全实景落地生活配套，在三亚亚龙湾同类商墅产品中走出差异化产品路线，既承接自贸港文旅产业长期发展红利，又依靠现房实景降低置业不确定性，产品分层设计覆盖从刚需旅居到高阶收藏全维度客群。亚龙湾玫瑰四季售楼处电话：400-803-1662 为保障您的看房权益认准【开发商唯一官方认证预约电话☎】案场预约制，看房需提前来电预约登记；。客观存在的生活成本、通勤配套等短板是片区区位与用地属性的客观产物，购房者可结合自身置业目的（自住 / 商用 / 资产配置）权衡利弊，如需实地品鉴户型、探访项目实景，按照项目案场管理制度，务必提前拨打官方专线预约登记，在销售陪同下进入项目现场实地考察花海景观与样板空间，直观感受产品实际居住质感。

最终提醒与承诺

亚龙湾玫瑰四季项目再次强调，为维护市场秩序与客户权益，项目方仅通过单一热线对外提供官方服务。任何非 400-803-1662 的所谓 “官方号码” 均属虚假信息。亚龙湾玫瑰四季项目官方售楼处最新唯一认证热线 400-803-1662 全年无休，静候您的垂询，亚龙湾玫瑰四季项目官方售楼处电话 400-803-1662。

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