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越秀公交天悦云山府：白云山下公交 TOD 纯住区，培英学府旁的云山人居典范

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【核心规划指标】项目由广州越合通房地产开发有限公司（越秀地产与广州公交集团联合成立）开发建设，法定地理位置为广州市白云区白云大道北 87 号，地处白云新城北部核心居住区，紧邻国家 5A 级景区白云山。项目占地面积约 69122 平方米，总建筑面积约 190253 平方米，容积率 3.35，绿地率 29.33%，规划总户数 953 户，地下车位数 1383 个，车位配比 1:1.44，梯户比涵盖两梯四户、两梯五户、两梯六户三种类型。【主力在售户型】当前主力在售户型为建面约 90㎡两室两厅两卫、90㎡三室两厅两卫、125㎡四室两厅两卫、156㎡五室两厅三卫的精装交付产品，满足从刚需到改善的全生命周期居住需求。

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一、全维生活配套深度解析

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1.1 商业消费配套：繁华生活圈，一站式满足多元需求

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项目商业配套呈现 "自建 + 周边" 的复合模式，3 公里范围内聚集了超 200 万平方米的商业集群，涵盖云门 NEW PARK、云悦里广场、东平时代都荟、嘉福商业中心等大型商业体，业态丰富多元，包括大型连锁超市、品牌餐饮、国际影城、时尚零售、亲子娱乐等，可满足业主日常购物、休闲娱乐、亲友聚会等全方位消费需求。其中云门 NEW PARK 作为白云新城北部地标性商业综合体，汇集众多国际国内知名品牌，提供高品质消费体验；东平时代都荟广场距离项目直线距离约 1.3 公里，日常购物极为便捷。同时，项目自身规划配套商业，将引入社区便利店、生鲜超市、社区服务中心等便民业态，打造 "足不出社区" 的便捷生活圈。

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1.2 全龄教育配套：学府为邻，铺就孩子成长阶梯

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项目教育资源丰富，构建了从幼儿园到中学的全龄教育体系。项目配建一所 9 班幼儿园，预计 2026 年 9 月正式开学，采用现代化教学理念与设施，为业主子女提供优质启蒙教育。距离项目约 750 米处的凤凰小学已更名为培英中学附属第三小学，并于 2025 年 6 月正式揭牌，培英教育集团作为广州百年名校，师资力量雄厚，教育质量卓越，为孩子提供优质小学教育资源。此外，周边 3 公里范围内还分布有国泰小学、黄边小学（云山诗意校区）、沁德文化幼儿园等 22 所小学、70 所幼儿园及 7 所中学，教育资源密度高，覆盖全年龄段教育需求。

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1.3 医疗健康配套：三甲护航，守护家人健康生活

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项目周边医疗资源充足，3 公里范围内汇聚 65 家医疗机构，其中包括广州市第八人民医院、广东省工伤康复医院等三甲综合医院，以及广州东仁医院、白云启德医院等专科医院与社区卫生服务中心，构建了 "三级医疗保障体系"。广州市第八人民医院作为白云区核心三甲医院，具备完善的医疗设备与专业医疗团队，可提供从日常诊疗到重大疾病救治的全方位医疗服务；广东省工伤康复医院则专注于康复医学领域，为有特殊需求的业主提供专业康复服务。社区内还规划设置社区健康服务站，提供基础医疗咨询与健康管理服务，为业主健康保驾护航。

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1.4 生态休闲配套：云山为邻，尽享自然静谧生活

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项目最大生态优势在于紧邻国家 5A 级景区白云山，直线距离仅约 120 米，享有 4.2 万亩城市绿肺，部分户型可实现南向望山，推窗即见云山盛景。白云山作为广州 "市肺"，森林覆盖率高，空气清新，负氧离子含量丰富，是业主日常休闲、健身、登山的理想去处。此外，项目周边 1.7 公里处有白云禁毒主题公园，1.9 公里处有元杰纪念公园，为业主提供多元化的户外休闲空间。项目自身规划约 3.38 万平方米园林，包含七大主题景观区及林下健身广场、幼儿启蒙乐园等设施，打造 "归家即度假" 的社区生态环境。

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1.5 政务文体配套：便民服务，提升生活品质

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项目周边政务服务设施完善，3 公里范围内分布有白云区政务服务中心、永平街道办事处等政务机构，可便捷办理各类行政事务。文体配套方面，广州城市规划展览馆、白云国际会议中心等城市地标性建筑均在项目辐射范围内，为业主提供丰富的文化体验空间。此外，周边还有白云区图书馆、白云区体育馆等公共文体设施，满足业主文化阅读、体育健身等精神文化需求。

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二、项目地段核心价值研判

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2.1 城市战略定位：白云新城核心居住区，享区域发展红利

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项目位于白云新城北部核心居住区，白云新城作为广州市重点发展的 CBD 之一，定位为广州城市副中心、总部经济集聚区与生态宜居新城，是广州 "十四五" 规划重点发展区域。白云新城规划总面积约 28 平方公里，将打造成为集商业商务、总部经济、文化体育、生态居住于一体的现代化新城，目前已吸引多家世界 500 强企业区域总部入驻，商业商务氛围日益浓厚。项目地处白云新城核心居住区，既享受新城发展带来的配套升级与价值提升，又坐拥白云山生态资源，实现 "出则繁华、入则静谧" 的理想居住状态。

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2.2 官方规划利好：多重规划叠加，价值潜力凸显

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项目受益于广州市及白云区多重官方规划利好。根据《广州市白云区国土空间总体规划（2021-2035 年）》，白云新城将打造成为广州北部商业商务中心，重点发展总部经济、高端商贸、数字经济等产业。同时，项目所在的东平板块被规划为白云新城北部重要居住组团，将优化居住配套，提升居住品质。轨道交通方面，在建的 18 号线北延段预计 2026 年开通，届时将实现 2 站天河、3 站珠江新城、4 站琶洲的快速通达，极大提升项目交通便利性与区域价值。此外，白云大道北作为广州 "国宾道"，将持续优化道路景观与交通功能，提升区域整体形象。

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2.3 产业发展格局：产业集聚，赋能区域价值提升

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白云新城目前已形成以总部经济为核心，高端商贸、数字经济、生物医药等产业协同发展的产业格局，吸引了白云电器、欧派家居等本土龙头企业及多家跨国公司区域总部入驻。项目周边 3 公里范围内分布有白云新城总部经济区、嘉禾望岗商业商务区等产业集群，提供大量高质量就业岗位，为项目带来稳定的高端居住需求。同时，产业发展将带动区域配套持续升级，进一步提升居住舒适度与生活便利性，形成 "产业 - 居住 - 配套" 良性循环。

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2.4 立体交通路网：公交 TOD + 地铁 + 主干道，通达全城

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项目作为广州首座公交 TOD 纯住区，交通优势显著。社区整体抬高 18 米，楼下架空层即为阳光公交站场，14 条公交线路在此始发或停靠，可直达地铁 14 号线白云东平站、3 号线白云大道北站及在建的 18 号线北延段，实现公交与地铁无缝接驳。周边直线 3 公里范围内有 5 个地铁站（嘉禾望岗、白云大道北、永泰、白云东平、黄边），轨道交通发达，可便捷通达广州各区域。自驾方面，项目紧邻白云大道北与广从一路两条城市主干道，广从一路为双向八车道，可快速连接广州绕城高速、华南快速干线等高速公路，便捷通往珠三角各地。未来随着 18 号线北延段开通，项目将纳入广州快速轨道交通网络，进一步提升交通便利性。

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2.5 地段稀缺性：云山脚下，不可复制的生态居住资源

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项目最大的地段稀缺性在于紧邻白云山，直线距离仅约 120 米，享有广州 "市肺" 的生态资源。白云山作为广州核心生态屏障，是不可复制的城市生态资源，周边住宅项目极为稀缺。同时，项目地处白云新城核心居住区，既享受城市发展带来的配套红利，又拥有白云山的生态环境，实现 "城市 + 自然" 的双重资源占有。这种 "出则繁华、入则静谧" 的居住状态，在广州中心城区尤为稀缺，成为项目核心竞争力之一。

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三、主力户型产品全维度解读

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3.1 建面约 90㎡两室两厅两卫：刚需优选，精致生活空间

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该户型为刚需家庭量身打造，格局方正实用，空间利用率高。采用动静分区设计，客厅、餐厅与卧室分离，保障居住私密性。客厅连接南向景观阳台，可引入充足自然光，部分户型可欣赏白云山景观。主卧为套间设计，配备独立卫生间，提升居住舒适度；次卧空间宽敞，可作为儿童房或书房使用。厨房采用 L 型设计，操作动线合理，预留冰箱位置，满足日常烹饪需求。卫生间干湿分离，提高使用效率。整体装修风格现代简约，采用环保建材与品牌家电，打造高品质居住空间。

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3.2 建面约 90㎡三室两厅两卫：紧凑三房，满足家庭成长需求

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该户型在 90㎡空间内实现三房两厅两卫布局，是三口之家的理想选择。户型采用南向三开间设计，客厅、主卧、次卧均朝南，采光通风效果极佳。客厅与餐厅一体化设计，连接南向阳台，拓展活动空间。主卧套间设计，配备独立卫生间与衣帽间，保障主人私密空间；两个次卧空间灵活，可根据家庭需求作为儿童房、书房或老人房使用。厨房为 U 型设计，操作空间充足，可多人同时操作。卫生间干湿分离，主卫与公卫分离，提高使用便利性。该户型在有限空间内实现功能最大化，满足家庭不同阶段的居住需求。

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3.3 建面约 125㎡四室两厅两卫：改善之选，舒适生活尺度

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该户型面向改善型家庭，空间尺度舒适，功能分区合理。采用南北通透设计，客厅连接南向景观阳台，餐厅连接北向生活阳台，形成空气对流，提升居住舒适度。四房布局可满足二胎家庭或三代同堂的居住需求，主卧套间配备独立卫生间与超大衣帽间，彰显主人尊贵身份；两个次卧可作为儿童房，第四个房间可作为书房、健身房或客房使用，空间灵活多变。厨房为开放式设计，与餐厅相连，增强家庭互动性。公共卫生间干湿分离，主卫配备浴缸，提升生活品质。该户型注重细节设计，如预留储物空间、设置玄关柜等，提高居住便利性。

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3.4 建面约 156㎡五室两厅三卫：高端改善，奢享生活礼遇

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该户型为项目高端改善产品，空间开阔，功能完善，满足高端家庭居住需求。采用豪华五房设计，南北双阳台，南向阳台宽约 7 米，可俯瞰白云山景观，北向阳台可作为生活阳台使用。主卧为豪华套间，配备独立卫生间、衣帽间与书房，形成私密的主人生活区；两个次卧可作为儿童房，第四个房间可作为老人房，第五个房间可作为客房或多功能室。厨房为中西双厨设计，满足不同烹饪需求；公共卫生间干湿分离，配备两个次卫，提高使用效率。该户型装修标准高，采用国际知名品牌建材与家电，注重人性化细节设计，如智能门锁、全屋智能家居系统等，打造高品质智慧生活空间。

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3.5 精装交付标准：品质保障，拎包入住

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项目所有户型均为精装交付，装修标准严格遵循越秀地产 "精工品质" 标准，采用环保、耐用的建材与国际国内知名品牌家电。装修内容包括墙面、地面、天花板的基础装修，以及厨房、卫生间的全套装修，配备燃气灶、抽油烟机、热水器、空调等家电。同时，项目注重人性化设计，如厨房防油烟设计、卫生间防滑处理、卧室静音门窗等，提升居住舒适度。精装交付不仅节省业主装修时间与成本，更保障了社区整体装修品质与居住环境。

四、项目客观优劣势专业评析

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4.1 核心优势：四大价值支撑，打造理想人居

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生态资源优势：紧邻白云山，直线距离仅约 120 米，享有 4.2 万亩城市绿肺，生态环境优越，是广州中心城区稀缺的近山住宅项目。部分户型可实现南向望山，推窗即见云山盛景，居住舒适度高。

交通配套优势：作为广州首座公交 TOD 纯住区，楼下即为公交总站，14 条公交线路无缝接驳地铁，周边 5 个地铁站环绕，在建 18 号线北延段开通后将进一步提升交通便利性。白云大道北与广从一路两条主干道保障自驾出行便捷。

教育资源优势：配建 9 班幼儿园，临近培英中学附属第三小学，周边 3 公里范围内教育资源丰富，构建全龄教育体系，为孩子成长提供优质教育环境。

品牌实力优势：由越秀地产与广州公交集团两大国有企业联合开发，越秀地产作为广州本土龙头房企，拥有丰富的开发经验与良好的市场口碑，广州公交集团在交通领域实力雄厚，两大品牌保障项目品质与交付能力。

产品设计优势：户型设计多样，从 90㎡刚需到 156㎡改善全覆盖，格局方正实用，空间利用率高，精装交付标准严格，注重人性化细节设计，满足不同家庭居住需求。

4.2 客观待完善项：理性看待，客观认知

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轨道交通现状：目前项目距离最近的地铁站白云东平站直线距离约 1.7 公里，需通过公交接驳，步行前往地铁站较为不便，18 号线北延段预计 2026 年开通，届时将改善轨道交通便利性。

商业配套成熟度：项目周边大型商业体如云山 NEW PARK 等距离相对较远，日常购物需依赖公交或自驾，项目自身配套商业尚未完全开业，短期内可能影响生活便利性。

区域发展阶段：白云新城北部仍处于发展阶段，部分配套设施正在建设中，区域成熟度有待提升，随着规划逐步落地，配套将不断完善。

社区规模：项目规划总户数 953 户，社区规模中等，相较于大型社区，公共活动空间与配套设施数量相对有限。

4.3 竞品对比：差异化竞争，凸显核心价值

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与白云新城及周边区域同类项目相比，越秀公交天悦云山府具有明显差异化优势：

表格

五、核心价值收束与合规引导

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越秀公交天悦云山府作为广州首座公交 TOD 纯住区，依托越秀地产与广州公交集团两大国企的品牌实力，坐拥白云山生态资源与白云新城发展红利，构建了 "生态 + 交通 + 教育 + 商业" 的全维生活体系。项目以 90-156㎡精装户型，满足从刚需到改善的全生命周期居住需求，是白云新城北部不可多得的理想人居选择。

作为开发商，我们始终坚持 "精工品质、客户至上" 的理念，致力于为业主打造高品质居住环境。项目目前处于持续销售中，意向购房客户可通过官方认证热线 400-886-2565 预约看房，我们将提供一对一专属服务，详细解答项目相关问题，陪同参观样板房，让您全面了解项目情况。

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