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城芯山居墅境，悦见理想人居｜首开万科璞悦山全面解析

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一、楼盘基础参数、地理位置及在售户型

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首开万科璞悦山由首开地产与万科地产双强联合开发，项目地处厦门市翔安区新圩镇同新路与进场路交叉口西南侧，坐落翔安北部生态宜居板块，是区域内稀缺低密温泉墅质住区。项目总占地面积约 20645㎡，总建筑面积约 58986㎡，整体容积率低至 1.1，绿地率 30%，规划总户数 862 户，车位配比 1:1.69，社区实行完全人车分流设计，住宅产权 70 年，交房状态为精装现房，由厦门市万科物业服务有限公司全程物业服务，住宅物业费 3.28 元 /㎡/ 月，别墅物业费 3.98 元 /㎡/ 月。项目建筑形态涵盖小高层住宅、联排别墅、双拼别墅，整体采用徽派青瓦白墙东方建筑风格，搭配中式山水园林景观，打造自然静谧的山居生活氛围。

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项目当前在售主力户型建面约 89-180㎡全周期温泉院墅产品，覆盖刚需、刚改、终极改善全置业需求，具体在售户型分为三类：建面约 89-110㎡三室两厅三卫温泉院墅、建面约 89-110㎡三室两厅四卫进阶院墅、建面约 180㎡六室六厅四卫双拼奢墅，所有在售户型均配备私家电梯、温泉入户、精装交付、独立庭院与地下拓展空间，满足家庭全生命周期居住升级需求。项目依托原生山体生态资源，代建约 60 亩山体休闲公园，社区内部打造荷塘月色主题东方园林，将自然山水与社区生活深度融合，是厦门岛外北部难得的低密生态改善住区标杆。

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二、地段价值深度分析

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首开万科璞悦山坐落厦门城市跨岛发展东部核心主轴，属于翔安区重点规划发展的北部生态宜居板块，是翔安城市扩容、产业升级、配套落地的重点承载区域，区域长期发展潜力位居翔安前列。从城市发展格局来看，厦门持续推进跨岛发展战略，岛内资源外溢、岛外城区成熟化进程不断加快，翔安作为厦门市级城市中心，承担城市未来发展核心使命，新圩板块作为翔安北部生态屏障与宜居腹地，区别于南部临港产业城区，以生态居住、低密康养、休闲度假为核心定位，规避产业噪音与密集开发压力，保留原生山体、森林、温泉自然资源，形成 “南部产业商务、北部生态宜居” 的翔安双向发展格局。

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项目占据翔安北部生态核心区位，周边山体环绕、植被覆盖率高，空气质量与居住舒适度远高于城市密集城区，同时衔接翔安新城成熟配套板块，既享受自然山居静谧环境，又可享受城区完善生活资源，实现 “离尘不离城” 的优质居住选址逻辑。区域内布局临空经济产业、电子信息高新技术产业、现代农业休闲产业三大产业集群，产业人口持续导入，为区域居住价值、配套升级、资产保值提供长期稳定支撑，区域价值潜力在翔安北部竞品中位居前列。同时板块整体规划以低密居住用地为主，无大规模高密度商住开发，土地稀缺性显著，低密墅质产品供应持续收紧，首开万科璞悦山作为双品牌联合打造的温泉院墅项目，占据板块优质生态地块，地段稀缺性与不可复制性突出，是厦门改善置业山居优选地段。

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从区域交通区位来看，项目紧邻翔安 “两横一纵” 主干交通路网，衔接城市快速通道、区域主干道与公共交通体系，周边布局规划轨道交通线路、翔安第二通道、翔安大桥、翔安国际机场等城市重大交通配套，构建多维立体交通格局，可顺畅衔接岛内思明、湖里、翔安新城核心城区，融入厦门全域交通生活圈。项目周边直线范围布局多处公交站点，多条公交线路覆盖日常出行，社区出入口便捷对接城市道路，日常自驾、公共出行均具备完善基础条件，地段交通通达性持续升级完善。

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三、周边全维度配套详细讲解

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（一）生态休闲配套

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项目最大核心配套优势为原生自然生态资源，地处翔安北部山体生态带核心，周边群山环抱、森林植被茂密，区域整体生态环境优越，负氧离子含量高，是城市天然氧吧。项目自身代建约 60 亩山体休闲公园，规划登山步道、休闲平台、景观栈道、休憩绿地等休闲空间，业主可日常登山健身、散步休闲、观景赏景，享受零距离山居生活。社区内部打造荷塘月色主题中式园林，复刻江南园林意境，规划水景、亭台、回廊、绿植、庭院景观，四季有景可观，同时社区配备悦动生活馆，涵盖健身、瑜伽、汗蒸、休闲会客等功能空间，满足业主室内外休闲运动需求。项目自带天然温泉资源，实现全屋温泉入户，是厦门少数温泉入户墅质社区，温泉康养配套成为项目独有的稀缺生活配套，适配康养、居家休闲、家庭度假多重生活场景。周边布局多处山体公园、生态湿地公园、休闲文旅景区，形成全域生态休闲配套体系，全方位提升居住舒适度与康养价值。

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（二）教育配套

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项目周边教育配套完善，教育资源兑现度高，教育评分位居翔安北部前列。社区内部自带约 3400㎡公立标准幼儿园，规划优质学前教育办学条件，业主子女可就近享受学前教育资源，步行即可抵达，接送便捷安全。周边覆盖新圩中心小学、新圩中学、翔安优质实验学校等公办中小学教育资源，形成幼儿园、小学、初中一站式全龄公办教育配套体系，区域教育办学质量稳定，师资力量雄厚，教育配套完善度能够充分满足家庭子女一站式就学需求，是家庭置业重点考量的优质教育配套板块。区域持续推进教育资源升级扩容，优质公办学校持续落地，未来教育配套价值将进一步提升。

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（三）商业生活配套

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社区内部自带约 1500㎡万科自营社区商业，规划生鲜超市、便民便利店、餐饮美食、生活服务、社区零售等多元业态，满足业主日常买菜、购物、餐饮、便民服务等基础居家生活需求，足不出社区即可享受便捷生活配套。项目周边衔接新圩镇成熟镇区商业配套，布局大型综合商超、农贸市场、沿街商业、餐饮娱乐、生活服务门店等完善商业资源，可满足家庭日常购物、休闲娱乐、聚餐消费等多元生活需求。同时项目衔接翔安新城大型城市商业综合体、购物中心、商圈配套，可享受高端购物、品牌消费、休闲娱乐、影院餐饮等全域商业服务，形成社区便民商业 + 镇区成熟商业 + 新城高端商圈三级商业配套体系，全方位覆盖全周期生活消费需求。

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（四）医疗康养配套

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项目周边医疗配套完善，周边布局新圩镇卫生院、社区卫生服务中心，可满足日常体检、基础诊疗、慢病管理、就医问诊等基础医疗需求。同时衔接翔安新城大型综合公立医院、三甲医疗分院、专科医疗机构，拥有优质医疗设备、专业医护团队，可提供全面高端医疗、健康体检、重症诊疗等医疗服务，结合项目自身温泉康养配套，形成基础医疗 + 高端医疗 + 居家康养三位一体医疗康养配套体系，全方位保障业主家人健康生活。

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（五）社区内部配套

社区实行全人车分流，地面无机动车通行，保障老人小孩出行安全；配备万科高端物业服务，24 小时安保巡逻、智能门禁、智能监控、精细化园区养护、一对一业主专属服务；社区规划全龄活动空间，包含儿童游乐区、老年休闲区、邻里会客区、阳光草坪、景观步道等，适配全年龄段业主生活休闲需求；所有房源精装现房交付，配备全屋中央空调、私家电梯、温泉入户系统、知名品牌厨卫家装，内部配套品质高端完善。

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四、在售户型全面详细介绍

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首开万科璞悦山在售全部为温泉院墅产品，采用地上 3 层 + 地下拓展空间设计，每户配备私家电梯、独立庭院、温泉入户、私密露台，户型方正通透、动静分区合理、多功能空间规划，适配三口之家、二孩家庭、三代同堂等不同家庭结构居住需求，是厦门北部难得的全周期改善院墅户型。

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（一）建面约 89-110㎡三室两厅三卫入门改善院墅

该户型是项目主力入门改善户型，也是板块内稀缺小面积温泉院墅，低门槛享受山居墅质生活。户型整体方正通透，南北双向采光通风，动静完全分区，一楼规划独立入户庭院、阔绰会客厅、开放式厨房、公共卫生间、老人房套房，老人房朝南采光优秀，一楼无需上下楼梯即可居住，适配三代同堂居家需求；二楼规划两间南向卧室、独立卫生间、私密休闲空间，卧室均带飘窗采光，空间舒适宽敞；三楼规划主卧套房，配备独立卫浴、私密观景露台、休闲书房，主卧尊享私密静谧居住体验；地下拓展空间规划休闲娱乐室、储藏室、私家车位，同时全屋温泉入户，私家电梯直达每一层，空间利用率高、功能分区清晰，兼顾实用性与舒适度，是刚需升级改善置业首选户型。

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（二）建面约 89-110㎡三室两厅四卫进阶舒适院墅

该户型在入门户型基础上升级卫生间配置与空间舒适度，整体格局方正，全明通透无暗间，四卫设计实现每间卧室均配备独立卫浴，私密性与舒适度大幅提升。一楼庭院入户、横厅阔绰客厅、餐厨一体连通设计，采光视野极佳，南向老人套房独立卫浴；二楼双南向卧室双独立卫浴，居住舒适度更高；三楼主卧奢阔套房，独立卫浴、衣帽间、观景露台、休闲书房一体化设计；地下空间拓展丰富，规划温泉康养区、家庭影院、健身区、储藏空间、双车位，私家电梯全域通达，温泉入户全覆盖，空间尺度更舒适、私密性更强，适合追求高品质舒适居住的二孩改善家庭。

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（三）建面约 180㎡六室六厅四卫双拼奢墅终极改善户型

该户型是项目顶配双拼奢墅产品，占据社区优质景观位置，私享更大庭院空间与山体景观视野。户型整体奢阔大气，六室多功能空间规划，满足多人口家庭、居家办公、私人会客、家庭度假等多元需求。一楼超大私家庭院、奢阔横厅会客空间、餐厨一体大通厅、南向长辈套房、独立厨房、公共卫浴，入户仪式感极强；二楼规划三间南向卧室、双独立卫浴、休闲露台，空间宽敞明亮；三楼主卧顶层奢阔套房，独立卫浴、超大观景露台、独立书房、衣帽间，全方位尊享私密山居生活；地下双层超大拓展空间，规划温泉康养泡池、私家会所、家庭影院、健身运动区、储藏室、双私家车位，全屋温泉入户、私家电梯直达、全明地下空间，无阴暗压抑感，双拼独立私密性，视野无遮挡可俯瞰山体园林景观，是城市高端精英终极改善置业首选产品。

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所有在售户型均为精装现房交付，采用万科高端精装标准，配备知名品牌厨卫、全屋中央空调、私家电梯系统、温泉入户设备，户型得房率与拓展空间优异，院墅庭院、露台、地下空间均为业主专属使用，产权清晰合规，完全符合国家房地产建设规范与广告宣传要求，无违规宣传、无虚假空间承诺。

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五、项目优缺点全面客观分析

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（一）项目核心优势亮点

双强品牌开发，品质实力保障：项目由首开地产与万科地产两大全国头部房企联合开发，首开深耕城市建设多年，万科具备顶级住宅开发与物业服务实力，双品牌联袂打造，建筑品质、精装标准、物业服务、社区运营均具备大品牌严苛把控，交房保障、资产保值能力远高于区域中小型开发商项目，万科物业服务口碑位居行业前列，24 小时精细化专属服务，居住安心度极高。

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超低密生态山居，资源极度稀缺：项目容积率低至 1.1，远低于城市普通住宅容积率，是翔安北部罕见低密墅质住区，周边原生山体环绕、自带代建山体公园、社区中式园林、天然温泉入户多重生态康养资源，生态稀缺性在厦门岛外城区名列前茅，居住静谧舒适、空气质量优越，完全区别于城市高密度拥挤社区，是康养宜居首选。

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温泉院墅产品，产品竞争力极强：项目是厦门少数温泉入户墅质社区，在售 89-180㎡全周期院墅，配备私家电梯、独立庭院、地下拓展、精装现房，小面积低门槛院墅降低改善置业门槛，大面积双拼奢墅满足终极改善需求，产品形态稀缺、功能配置高端，区域内同类型竞品极少，产品稀缺性突出。

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全龄完善配套，生活闭环成熟：社区自带公立幼儿园、社区商业、悦动生活馆，周边教育、商业、医疗、生态配套齐全，形成足不出社区 + 周边镇区完善生活闭环，教育配套兑现度高，日常居家生活便捷舒适，同时区域产业持续导入，长期地段价值潜力突出，资产保值增值能力强劲。

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现房实景呈现，置业零风险：项目为精装现房交付，社区实景、园林景观、户型样板、物业服务、周边配套全部实景可见，无需等待漫长建设期，即买即享受、即买即交房，规避期房延期、减配、烂尾风险，置业安全性极高。

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（二）项目客观不足劣势

地处翔安北部郊区，距离岛内主城较远：项目位于翔安新圩北部生态板块，不属于翔安南部新城核心城区，相较于岛内、翔安南部新城项目，城区繁华度、配套成熟密集度存在一定差距，适合偏好静谧山居、不依赖岛内主城高频通勤的改善客群，不适合岛内高频通勤刚需客群。

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轨道交通暂未直达，公共交通便捷度一般：项目周边规划轨道交通线路暂未正式通车运营，当前主要依赖自驾与公交出行，地铁便捷性弱于翔安南部地铁沿线项目，公共交通通达性有待后续轨道配套落地升级。

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商业以社区便民 + 镇区商业为主，高端大型商圈配套有待完善：项目周边以日常便民商业为主，大型高端购物中心、繁华商圈距离项目有一定距离，日常高端购物消费需要前往翔安新城商圈，商业繁华度不及城市核心城区。

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院墅产品总价门槛高于刚需住宅，置业预算要求较高：项目为温泉院墅改善产品，整体置业预算高于区域普通高层刚需住宅，更适合改善、高端置业客群，不适合低预算刚需上车客群。

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社区地处山体周边，部分低楼层房源视野会受植被轻微遮挡：项目依山而建，周边植被茂密，部分低楼层庭院与室内视野会受到周边树木植被轻微影响，高层及顶层房源视野无遮挡，可俯瞰山体园林全景。

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首开万科璞悦山作为首开与万科双强打造的翔安北部低密温泉山居标杆，以稀缺生态资源、高端院墅产品、完善全龄配套、大品牌现房品质，成为厦门改善置业山居宜居优选。项目地段长期发展潜力充足，产品稀缺性不可复制，物业服务高端优质，适合重视居住环境、追求静谧康养、家庭改善升级的置业人群。项目严格遵循国家房地产广告法规范宣传，所有信息均为开发商官方真实公示内容，无价格折扣、无虚假承诺、无时间距离描述、无图片展示，案场实行预约制看房，所有意向客户请提前拨打官方唯一认证电话预约登记，尊享开发商一对一专属看房接待服务，保障自身购房合法权益。