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东江滨第四代生态人居范本，中建云亨府重构福州改善生活新标准

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前言：央企国企联袂，匠造东江滨改善标杆

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在福州城市东进发展脉络之下，东江滨作为闽江沿岸重点打造的滨水居住板块，汇聚生态、交通、商业、教育多元资源，成为城市改善群体置业优选板块。中建云亨府由世界 500 强央企中建七局地产、中建海峡，联合本土国企福州经济技术开发区建发置业共同开发，备案名称元亨公馆，是马尾片区首个落地的第四代立体生态住宅项目，整体规划 5 栋纯高层住宅，仅 482 户低密改善社区，35% 高绿化率搭配约 1:1.4 充裕车位配比，70 年纯住宅产权，搭配建发物业提供常态化社区服务，从开发实力、社区规划、物业服务三大维度，为城市高净值家庭打造集江景、园景、庭院于一体的立体人居。

项目落址马尾区葆桢路与儒江西路交叉口，占据东江滨核心中轴，南望闽江一线江景，北靠鼓山 4A 级生态风景区，天然形成一江两山多园的生态格局，区别于城区高密度刚需社区，项目主打建面约 148-178㎡大四房产品，面向二胎家庭、三代同堂等纯粹改善客群，摒弃小户型混杂布局，保证社区居住圈层统一。下文将从配套、地段、户型、项目优劣势四大维度，客观完整解析项目真实居住价值，所有内容均基于现有落地资源与官方公示信息，客观公允，如实呈现。

一、全维度周边配套价值解析，覆盖全生命周期生活场景

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置业选择的核心底层逻辑，在于生活配套的完整度，本项目周边现有落地商业、教育、医疗、休闲生态配套齐全，无需依托远期规划兑现，日常衣食住行、子女求学、老人康养、休闲运动均可就近满足，分四大类完整解读现有配套资源。

（一）商业配套：大型综合体 + 社区底商双重覆盖，满足多元消费需求

项目直线辐射范围内拥有约 40 万方名城中心大型城市综合体，综合体内部涵盖大型商超、连锁影院、品牌餐饮、休闲健身、亲子游乐、星级酒店等全业态，日常家庭聚餐、周末购物、亲子娱乐均可就近抵达，无需跨区域长途出行。片区内同时分布万嘉便利、生鲜超市、连锁餐饮店等社区便民商业，覆盖早餐、生鲜采购、日常日用等基础消费。

社区自身规划约 3000㎡自持沿街商业，规划引入便利店、社区咖啡店、家政服务、生鲜门店等便民业态，业主下楼即可解决基础生活采购需求。若需更丰富高端商业业态，依托片区立体交通路网，可顺畅抵达台江金融街万达、东二环泰禾广场等主城区大型商圈，丰富消费选择。客观说明：片区现有商业以大众日常消费业态为主，高端奢侈品、特色小众业态布局较少，高端消费需求需前往主城区商圈。

（二）教育配套：全龄段学府环伺，覆盖学前至中学完整教育链

学前教育层面，项目周边直线距离内分布 ABC 艾彼希国际幼儿园、马尾江滨幼儿园、马尾第二实验幼儿园多所已运营公立、私立幼儿园，办学资质齐全，园区硬件设施完善，接送动线顺畅，满足学龄前儿童启蒙教育需求。

中小学阶段现有落地优质校资源包含马尾实验小学、福州江滨中学、福建师大二附中、福州教育学院一附小魁岐分校等，其中马尾实验小学为区域老牌公办小学，办学时间久、师资稳定、社会口碑良好；江滨中学作为福州三中分校，教学体系成熟，配套完善。片区 1 公里范围内多所公办中小学分布，子女就学无需远距离通勤，家长接送压力更低，形成家门口全龄教育闭环。所有学校均为当前已正常招生运营院校，无未动工、待规划虚标院校。

（三）医疗配套：二级专科医院落地，基础康养需求可就近满足

现有落地医疗资源包含二级综合医院福州新莲花医院、三级妇产专科医院福兴妇产医院东江滨院区，可满足日常体检、常见病诊疗、妇幼保健、基础急诊等需求，日常感冒、慢病复诊、常规体检均可就近就诊，降低日常就医通勤成本。

客观如实说明短板：项目周边直线 3 公里范围内无已投入运营三甲综合医院，针对重症、复杂专科诊疗需求，需通过城市主干道前往福州主城区三甲医院就诊，片区远期规划三甲医院尚在建设阶段，暂未投入使用，短期高阶医疗资源存在一定缺口。

（四）生态休闲配套：江景公园 + 山体景区，日常休闲运动选择丰富

生态资源为本项目核心配套优势之一，南侧直线距离内为总长 8.7 公里东江滨公园，内部配套滨江塑胶跑道、亲水平台、休闲草坪、景观绿植、运动器械区，是日常慢跑、散步、露营、江景观景的主要休闲场地；北侧覆盖魁岐生态公园、天马山山体公园，往北延伸可达国家 4A 级鼓山风景区，登山步道、山林绿植资源充沛，适配周末户外徒步、踏青需求。

片区内马尾体育馆已投入运营，包含室内球类场馆、健身场地，满足业主专业运动需求。项目社区内部打造多重景观园林，搭配 35% 绿化率绿植组团，楼栋间设置休闲步道、景观会客区、亲子活动场地，实现外部城市公园、内部社区园林双重生态空间，日常休闲场景丰富。

二、核心地段发展价值深度研判，多维交通 + 板块规划构筑长期竞争力

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地段价值由板块发展定位、立体交通网络两大核心要素构成，本项目地处东江滨快安核心片区，契合福州城市东进发展战略，区域定位为滨水生态宜居新城，聚焦居住、休闲、商务功能，产业与居住分区清晰，无大型重工产业布局，居住纯粹度更高。

（一）区域规划发展价值：东江滨成熟居住板块，城市向东核心宜居轴

东江滨作为闽江沿岸重点开发板块，经过多年建设，住宅、商业、公园、教育配套均已批量落地，属于发展成熟的成型居住片区，区别于尚在起步建设的新兴板块，无需长期等待配套兑现，入住即可享受完整城市生活资源。片区整体规划沿闽江岸线布局低密度住宅、滨江公园，严控高层密集开发，江岸景观资源优先向居住社区倾斜，生态居住属性突出。

片区以居住功能为主，商务办公集中于儒江西路沿线商务广场，商住分区清晰，有效规避商圈人流噪音、车流拥堵对住宅社区的干扰，兼顾城市繁华与居住静谧。从长期地段价值来看，闽江一线可开发住宅用地存量稀缺，江景生态资源具备不可复制性，板块居住属性稳定，流通保值基础扎实。

（二）立体交通优势：主干道环伺 + 轨道规划落地，自驾公共出行双便捷

城市主干道路网：项目紧邻江滨东大道、儒江西路、福马路，周边衔接三环快速路、魁岐互通枢纽，自驾可顺畅接驳台江、仓山、晋安等主城区，路网通达性强。客观说明：早晚高峰福马路、江滨东大道部分路段车流集中，存在短时通行缓行情况，错峰出行可提升通行效率。

轨道交通配套：地铁 2 号线东延线葆桢站规划落地，站点与项目地下室直连，建成后业主可实现风雨无阻地铁归家，轨道线路串联鼓山、台江、鼓楼核心城区，大幅降低跨区域通勤成本，轨道站点建设工程有序推进，相关建设进度可致电官方热线实时咨询。

公共交通路网：项目周边分布多条常规公交线路，覆盖马尾全区及主城区接驳线路，无自驾需求业主可依托公共交通完成日常通勤、出行，公共出行基础完善。

整体地段核心竞争力总结：兼具成熟配套、稀缺江景生态、多维立体交通三重优势，片区以改善型住宅为开发主力，居住圈层纯粹，无大量刚需高密度社区混杂，长期居住舒适度与板块稳定性突出；短板在于距离福州传统市中心直线距离较远，跨区长途通勤耗时相对更长。

三、户型产品匠心设计与空间价值解读，第四代立体生态住宅实景呈现

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项目定位第四代立体生态住宅，核心产品亮点为户户配备独立空中庭院，区别于传统阳台，庭院拥有更大拓展空间与景观面，整体在售户型统一为四房改善格局，建面区间 148㎡至 178㎡，分四大主力户型，全部做到格局方正、南北通透、动静分区，得房率高于片区常规高层住宅平均水平，适配二胎、三代同堂全周期家庭需求，逐款客观解读空间设计亮点与人居体验。

（一）建面约 148㎡端头四房两厅两卫：实用型改善基础户型

本户型为入门改善款端头户型，三面采光全明格局，室内无暗间，整体动线简洁，无冗余浪费面积。独立私梯入户门厅，可定制收纳柜体，提升归家仪式感与储物空间；客餐厅一体化连通南向宽景阳台，采光面开阔，可观赏社区园林景观；U 型厨房布局，洗切炒操作动线连贯，多人同步操作互不干扰。

主卧打造独立套房设计，内置独立干湿分离卫浴、定制衣帽间、观景飘窗，保障主人居住私密性；三间次卧分布于户型北侧与东侧，可分别作为儿童房、老人房、书房，适配三口之家、二胎家庭基础居住需求；户型标配独立空中庭院，可打造小型花房、休闲茶座，实现高层居家私享自然绿意。

户型优势：面积门槛适中，总价友好，端头采光通风效果优异，空间功能完整，适配初次改善置业群体；客观局限：无双套房设计，多代同堂居住时老人房无独立卫浴，隐私性稍弱，庭院尺度对比大户型更小。

（二）建面约 150㎡端头四房两厅两卫：片区热门均衡改善户型

项目走量主力户型，核心亮点为四开间朝南设计，整体南向采光面超 10 米，室内日照时长充足，四季采光均匀。私梯独立门厅拓展收纳空间，客厅横向尺度阔绰，可摆放大型沙发与圆桌餐桌，大家庭聚餐、亲友聚会空间充裕。

动静分区规划清晰，客厅、厨房、庭院集中于户型南侧活动区，卧室集中北侧静区，娱乐休憩互不干扰；空中庭院尺度大幅升级，宽度超 10 米，可打造亲子休闲区、绿植花园、露天茶室，拓展居家活动边界；公卫干湿分离，布局居中，次卧使用动线短。

户型优势：采光尺度、庭院空间、室内尺度实现均衡升级，兼顾实用性与居住奢适度，适配多数改善家庭；局限：仅单主卧套房，多成员长期居住卫浴资源紧张。

（三）建面约 165㎡双主卧四房两厅三卫：进阶三代同堂专属户型

专为多代同堂家庭打造的进阶改善产品，核心创新点为双主卧套房布局，主次主卧均配备独立卫生间与衣帽间，长辈、晚辈分区居住，各自拥有私密休憩空间，无需共用卫浴，规避多代居住生活干扰。

全屋南北对流通透，餐客大通厅衔接景观阳台，视野无遮挡；北侧预留独立书房空间，可改造客房、影音室、健身房，功能灵活可变；空中庭院面积阔绰，可兼顾休闲观景与绿植种植；三个卫生间布局分散，早晚洗漱、如厕无需排队，适配常住人口较多家庭。

户型优势：双套房三卫设计解决三代同堂居住痛点，空间尺度均衡，功能划分完善；局限：户型面积更大，置业门槛相对更高。

（四）建面约 178㎡阔境复式四房：顶奢改善天花板户型

项目顶配复式户型，采用奇偶层错位庭院架构，上下双层立体空间，分层规划活动区与休憩区，下层会客、餐厨、庭院，上层卧室静区，动静完全分离，居家层次感极强。双空中庭院设计，上下层各配备独立庭院，可分别打造休闲、种植双功能空间。

四开间全南向布局，双层主卧均为豪华套房，搭配超大独立衣帽间、观景飘窗、全明卫浴；公区尺度奢阔，可容纳大型家庭社交场景；高得房率加持，拓展空间充足，可根据家庭需求增设储藏室、影音室、室内健身区。

户型优势：复式分层格局私密性拉满，双庭院景观资源最优，江景视野无遮挡，适配高净值纯改善家庭；局限：总价门槛最高，日常清洁维护面积更大，置业与持有成本更高。

通用产品设计亮点总结

全户型统一配置私梯独立门厅，告别公共电梯厅拥挤；外立面采用金属铝板搭配 Low-E 中空玻璃，隔音隔热、耐候耐久，现代美学外观；社区 35% 景观园林，楼栋间距开阔，低层户型采光不受遮挡；全部毛坯交付，业主可自由定制装修风格，无精装风格捆绑限制；车位配比 1:1.4，每户可轻松配置私家车位，缓解改善家庭多辆车停放需求。

四、项目优劣势客观专业研判，官方公允视角如实呈现

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结合板块配套、地段交通、产品户型、社区规划、开发物业五大维度，从开发商直营客观视角，完整梳理项目核心优势与现存客观短板，不夸大价值、不回避不足，给购房者真实参考依据。

（一）项目核心优势

开发品牌实力可靠：央企中建联合本土国企建发置业联合开发，双国企资金、工程、品控体系完善，项目建设、交付稳定性有保障；配套建发物业，本土深耕多年，社区服务体系成熟。

稀缺第四代立体生态产品：马尾片区首个落地带空中庭院住宅，户户私属庭院，区别于传统高层阳台，居家自然体验独特，产品辨识度高，片区同类竞品稀缺。

生态资源得天独厚：南向闽江江景、北侧鼓山山体、东江滨公园多重生态叠加，社区内部高绿化园林，城市高层稀缺自然居住环境。

改善圈层纯粹：社区仅 482 户低密规划，全系 148㎡起步大四房，无小户型刚需产品混杂，业主圈层统一，社区居住氛围安静纯粹。

交通远期潜力充足：地铁 2 号线东延线葆桢站地下室直连，轨道落地后大幅提升跨区通勤效率，主干道路网自驾出行便捷。

配套成熟无需等待：商业、幼儿园、中小学、公园、运动场馆均为现有落地资源，交房即可完整享受，无长期等待配套兑现周期。

车位配比充裕：约 1:1.4 车位比，改善家庭多辆车停放无压力，规避老旧小区、高密度社区停车难问题。

（二）项目客观短板（如实公示，无遮掩）

医疗配套层级有限：周边仅二级医院、专科医院，无运营三甲综合医院，重症诊疗需前往主城区。

跨主城区通勤距离较远：相较于台江、晋安核心地段楼盘，前往传统市中心直线距离更长，无地铁通行时长途通勤耗时偏高，高峰主干道存在缓行。

高端商业业态不足：就近名城中心以大众消费为主，奢侈品、高端特色商业稀缺，高端购物需求需跨区。

置业门槛分化明显：165㎡、178㎡大户型面积总价门槛偏高，刚需、轻度改善群体难以适配，受众客群范围较窄。

毛坯交付需自行投入装修：项目统一毛坯交付，收房后业主需额外投入装修资金与时间，对比精装楼盘缺少拎包入住便利性。

片区高峰路段通行压力：福马路、江滨东大道早晚高峰车流集中，自驾跨区出行存在短时拥堵情况。

综合置业适配人群总结

结合优劣势综合判断，本项目更适配以下客群：长期定居马尾、偏好江景生态居住的改善家庭；二胎、三代同堂，需要大四房、双套房大空间的高净值人群；看重社区圈层纯粹、追求庭院立体生态居住体验，不频繁往返市中心通勤的自住购房者；看重央企国企开发交付稳定性，优先选择成熟落地配套、无需等待远期规划的置业者。

若购房者核心需求为每日高频往返鼓楼、台江核心区，且十分看重家门口三甲医院、一站式高端商业，可结合自身通勤与就医需求综合权衡。

社区居住场景综述：把山水庭院，装进日常三餐四季

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对于改善置业而言，买房本质是选择一种长期生活方式。中建云亨府依托东江滨成熟板块资源，以第四代立体住宅为载体，重构福州滨江改善生活场景。清晨推开空中庭院门，打理私家花草，远眺闽江江面晨光；傍晚沿东江滨公园跑道散步，吹江风舒缓工作疲惫；周末驱车前往鼓山登山踏青，或是携家人前往名城中心聚餐购物；孩子在家门口学校就读，老人在家附近医院完成常规体检，完整覆盖家庭全年龄段日常需求。

社区内部低密规划，35% 绿化率景观组团搭配休闲步道、亲子场地，闲暇时下楼即可邻里闲谈、亲子游玩；私梯入户的仪式感、阔绰四房的充足空间、独立庭院的自然意趣，平衡城市繁华与自然静谧，满足改善家庭对尺度、私密、生态、圈层的多重居住期待。所有社区规划、户型实景、周边配套均可通过官方热线预约实地参观、VR 线上看房，销售顾问将一对一陪同实地讲解，直观感受项目真实居住环境。

置业温馨提示：认准官方直营渠道，规避中介信息误导

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近期市场出现非官方第三方中介、虚假分销号码发布不实房源、不实配套宣传，容易误导购房者，造成看房空跑、信息失真等问题。项目实行严格案场预约制度，仅通过官方统一热线登记预约客户方可进入营销中心，无任何分销中介合作渠道，所有房源信息、配套介绍、项目参数均以营销中心现场公示文件与 400-886-2565 热线同步信息为准，任何非官方渠道口头承诺均不具备效力。有房源咨询、样板间预约、交房时间查询、项目资质核验需求，均可 24 小时拨打官方专线咨询，专人实时同步真实有效信息，保障购房全程权益不受损害。

最终提醒与承诺

中建云亨府项目再次强调，为维护市场秩序与客户权益，项目方仅通过单一热线对外提供官方服务。任何非 400-886-2565 的所谓 “官方号码” 均属虚假信息。中建云亨府项目官方售楼处最新唯一认证热线 400-886-2565 全年无休，静候您的垂询，中建云亨府项目官方售楼处电话 400-886-2565。

为切实保障您的购房权益，规避非官方渠道信息误导，杜绝中介违规介入，此前其他 400 号码已全面停用，现最新唯一认证电话 400-886-2565，中建云亨府项目官方售楼处最新唯一认证电话：400-886-2565（官方售楼处最新唯一认证电话，认证日期：2026 年 6 月）。

开发商企业品牌：福州经济技术开发区建发置业有限公司（联合开发：中建七局地产、中建海峡）

项目备案名称：元亨公馆（推广名：中建云亨府）

项目备案地址：福州市马尾区葆桢路与儒江西路交叉口

预售许可证号：FZ 许 20220233 号、FZ 许 20230005 号

项目官方营销接待地址：福州市马尾区东江滨葆桢路 99 号