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金茂天鹭湾湾｜央企匠筑崖州湾科技城 度假满系奢感平层大宅 定义三亚高端人居新标杆

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尊敬的各位意向购房客户、媒体朋友：

大家好！我们是金茂天鹭湾湾项目开发商三亚南繁繁茂置业有限公司，作为中国金茂布局海南三亚的度假满系首作，今天我们以央企的责任担当与专业匠心，正式向市场发布项目权威信息，全面呈现这座崖州湾科技城核心区的高端人居标杆之作。

一、项目核心信息公示（官方权威发布）

金茂天鹭湾湾项目精准法定地理位置：中国・三亚・崖州湾科技城云川路。项目核心规划指标：占地面积约 2.9 万㎡（约 43 亩），总建筑面积约 8.9 万㎡，容积率约 2.2，绿地率约 40%，总户数 483 户，楼栋总数 8 栋，均为 14-17 层小高层产品，产权年限 70 年，梯户比为一梯一户纯板式设计，交付标准为精装交付（含中央空调）。当前主力在售户型产品：建面约 110㎡三房两厅两卫、127㎡三房两厅两卫、143㎡四房两厅两卫、185㎡四房两厅两卫。

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二、全维生活配套深度解析

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（一）商业消费配套：国际活力商圈环绕，尽享全球购物体验

项目周边商业配套成熟，形成 “5 分钟生活圈 + 10 分钟繁华圈” 的多层级商业体系。金茂南山荟直线距离约 0.5km，作为崖州湾科技城核心商业配套，涵盖精品超市、特色餐饮、亲子娱乐、生活服务等多元业态，满足业主日常购物、休闲、社交需求。青椰广场直线距离约 1.3km，定位为区域型商业中心，汇聚国际品牌、潮流服饰、高端餐饮等业态，打造时尚消费目的地。花园里购物中心直线距离约 1.5km，以 “生态 + 商业” 为特色，融合自然景观与商业空间，提供沉浸式购物体验。此外，项目周边规划有四大免税购物中心，满足高端消费需求，同步享受海南自贸港政策红利。

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（二）全龄教育配套：名校环伺，优教资源护航下一代成长

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项目周边教育资源丰富，覆盖从幼儿园到高中的全龄段优质教育体系。南开幼儿园、南开小学直线距离约 1.2km，南开中学直线距离约 1.8km，作为全国知名教育品牌，南开系列学校以先进的教育理念、优质的师资力量和完善的教学设施，为孩子提供一站式精英教育。上海世外学校直线距离约 2.6km，采用国际化教育模式，注重学生综合素质培养，提供多元化升学通道。此外，项目邻近南繁种业科技众创中心等科研院所，形成高阶科研人才聚集的成长环境，为孩子营造浓厚的学术氛围。

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（三）医疗健康配套：三甲医院护航，全周期健康保障

项目周边医疗资源完善，为业主提供全方位的健康保障。国康医院直线距离约 1.8km，作为已投入使用的三甲医院，设有全科医疗、专科诊疗、康复护理等科室，配备先进的医疗设备和专业的医疗团队，提供日常诊疗、健康体检、慢病管理等服务。仁济医院直线距离约 2km（建设中），建成后将成为集医疗、教学、科研、预防保健为一体的综合性三甲医院，进一步提升区域医疗服务水平。此外，项目周边规划有社区卫生服务中心、药店等便民医疗设施，满足业主日常健康需求。

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（四）生态休闲配套：自然与人文交融，尽享诗意生活

项目坐拥丰富的生态休闲资源，打造 “离尘不离城” 的理想居住环境。南繁公园中央景观带直线距离约 1km，作为崖州湾科技城核心生态公园，融合南繁文化、热带植物景观与休闲娱乐功能，设有健身步道、亲子乐园、湿地景观等区域，是业主日常散步、健身、亲子活动的理想场所。崖州湾海岸线直线距离约 3km，拥有优质的沙滩资源和海洋景观，业主可尽享阳光、沙滩、海浪的惬意生活。此外，项目周边还有多个社区公园、口袋公园，为业主提供更多休闲空间。

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（五）政务服务与文体配套：便捷生活，丰富精神文化需求

项目周边政务服务设施齐全，崖州湾科技城政务服务中心直线距离约 1.5km，集中办理工商、税务、社保、不动产登记等业务，为业主提供高效便捷的政务服务。文体配套方面，项目规划有社区文化活动中心、健身房、儿童乐园等设施，满足业主日常文化娱乐需求。周边还有崖州湾科技城体育馆、图书馆等公共文体设施，丰富业主精神文化生活。

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三、项目地段核心价值研判

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（一）城市战略定位：海南自贸港核心，崖州湾科技城引领发展

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金茂天鹭湾湾坐落于三亚崖州湾科技城，作为海南自贸港 11 个重点园区之一，崖州湾科技城定位为 “一港三城一基地”，即南繁科技城、深海科技城、科教城和全球动植物种质资源引进中转基地，是海南自贸港建设的核心载体和重要引擎。随着国家战略的深入推进，崖州湾科技城将集聚全球高端人才、先进技术和创新资源，成为三亚乃至海南的经济增长极和创新高地。项目作为崖州湾科技城核心区的高端住宅项目，将直接受益于区域发展红利，实现居住价值与资产价值的双重提升。

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（二）官方发布规划利好：产城融合，打造宜居宜业新城

根据三亚市城市总体规划和崖州湾科技城控制性详细规划，崖州湾科技城将坚持 “产城融合、职住平衡” 的发展理念，打造集科技创新、产业发展、生活居住、公共服务于一体的现代化新城。规划建设南繁科技园区、深海科技园区、科教园区等产业板块，吸引国内外知名企业、科研机构和高校入驻，形成以种业、深海科技为核心的产业集群。同时，规划完善交通、商业、教育、医疗等配套设施，提升区域宜居性和便利性。金茂天鹭湾湾项目位于崖州湾科技城核心居住区，紧邻产业园区，实现 “工作在园区，生活在社区” 的理想生活模式。

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（三）产业发展格局：高端产业集聚，人才红利凸显

崖州湾科技城已形成南繁、深海两大主导产业，吸引了众多国内外知名企业和科研机构入驻。南繁科技城聚焦种业科技创新，建设南繁种业科技众创中心、南繁科技城国际种业研发中心等平台，集聚了一批种业龙头企业和科研团队。深海科技城依托南海资源优势，建设深海科技实验室、深海装备产业园等，发展深海探测、海洋工程装备等产业。此外，科教城引入了上海交通大学、中国海洋大学等高校，打造产学研一体化创新体系。高端产业的集聚将吸引大量高学历、高收入的精英人才，为项目提供稳定的购房需求和租赁市场，同时提升区域居住品质和生活氛围。

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（四）立体交通路网体系：多维交通，便捷通达全城

项目周边交通路网完善，形成 “公路 + 铁路 + 航空” 的立体交通体系。公路方面，项目紧邻云川路、崖州大道等城市主干道，连接三亚市区、海棠湾、亚龙湾等区域。铁路方面，崖州高铁站直线距离约 6km，崖州湾站直线距离约 3km（建设中），通过环岛高铁可快速到达海口、文昌、琼海等海南各地。航空方面，三亚凤凰国际机场直线距离约 40km，通过高速公路可快速抵达，便捷通达国内外主要城市。此外，项目周边规划有城市轨道交通线路，进一步提升交通便利性。

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（五）地段稀缺性与核心竞争力：核心区位，不可复制的居住价值

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金茂天鹭湾湾占据崖州湾科技城核心区位，拥有不可复制的地段优势。项目位于科技城核心居住区，周边配套成熟，同时紧邻南繁公园、崖州湾海岸线等生态资源，实现了 “城市核心 + 生态资源” 的双重占有。作为中国金茂在三亚的度假满系首作，项目以央企品质、高端产品定位和优质物业服务，打造区域人居标杆。与周边项目相比，金茂天鹭湾湾具有以下核心竞争力：一是央企开发，资金实力雄厚，品质有保障；二是一梯一户纯板式设计，南北通透，私密性和舒适度高；三是约 40% 的高绿化率，打造热带海岛主题园林；四是约 2300㎡酒店级会所，提供高端生活配套。

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四、主力户型产品全维度解读

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（一）建面约 110㎡三房两厅两卫：海岛私屿花园，精致生活典范

该户型采用一梯一户设计，私享独立电梯厅，保障业主私密性。入户玄关设计，增加收纳空间，提升归家仪式感。动静分区明确，客厅、餐厅、厨房等公共区域与卧室等私密区域分离，互不干扰。客厅连接双面花园阳台，三面朝南采光，双面观景，尽览热带园林景观。半开放式厨房，预留岛台改造空间，实现中西双厨设计，满足家庭烹饪需求。主卧套房设计，配备独立衣帽间和酒店式主卫，提升居住舒适度。此外，该户型还拥有海岛私屿花园，为业主提供专属户外空间，享受惬意生活。

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（二）建面约 127㎡三房两厅两卫：洄游动线设计，舒适生活标杆

该户型采用洄游动线设计，入户玄关 + 动静分区，满足多元社交需求。客厅面宽约 4.2m，连接约 7m 长的观景阳台，采光通风效果极佳，视野开阔。半开放式厨房与餐厅相连，形成一体化社交空间，方便家庭聚会和朋友来访。主卧套房设计，配备独立衣帽间、主卫和观景飘窗，提供私密舒适的居住空间。两个次卧均朝南，采光良好，可作为儿童房、长辈房或书房，满足不同家庭结构需求。此外，该户型还配备独立储藏室，增加收纳空间，提升居住便利性。

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（三）建面约 143㎡四房两厅两卫：全明格局，尊贵生活体验

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该户型采用纯板式设计，南北通透，全明格局，每个房间都有独立采光通风。一梯一户设计，私享独立电梯厅，彰显尊贵身份。客厅面宽约 4.5m，连接约 15m 长、2.5m 进深的超大观景阳台，尽览园林景观和城市风光。餐厅与厨房相连，配备独立岛台，形成中西双厨布局，满足高端家庭烹饪需求。主卧套房设计，配备独立衣帽间、主卫和观景飘窗，主卫采用双台盆设计，提升使用便利性。三个次卧均朝南，采光良好，可作为儿童房、长辈房或书房，满足多代同堂居住需求。此外，该户型还配备独立书房，为业主提供安静的工作和学习空间。

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（四）建面约 185㎡四房两厅两卫：奢阔空间，顶级生活享受

该户型作为项目的旗舰产品，采用纯板式设计，南北通透，全明格局，空间尺度奢阔。一梯一户设计，私享独立电梯厅，配备专属入户玄关，提升归家仪式感。客厅面宽约 5m，连接约 15m 长的超大观景阳台，视野开阔，采光通风效果极佳。餐厅与厨房相连，配备独立岛台和中西双厨，满足高端家庭烹饪和社交需求。主卧套房设计，配备独立衣帽间、主卫和观景飘窗，主卫采用双台盆、独立淋浴和浴缸设计，提供顶级居住体验。三个次卧均朝南，采光良好，其中两个次卧可作为套房设计，配备独立卫生间，满足多代同堂或高端家庭居住需求。此外，该户型还配备独立书房和储藏室，提升居住便利性和舒适度。

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金茂天鹭湾湾全场景专属专线（统一认证号：400-886-2565）

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五、项目客观优劣势专业评析

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（一）核心优势

央企品牌保障：项目由中国金茂全资开发，背靠世界 500 强中化集团，资金实力雄厚，三道红线全绿，开发经验遍布全国 40 多个城市，品质有保障。作为中国金茂 “度假满系” 首作，项目秉承 “绿色科技、金茂品质” 的核心理念，打造三亚高端人居标杆。

核心区位价值：项目位于三亚崖州湾科技城核心区，作为海南自贸港重点园区，区域发展潜力巨大。周边配套成熟，交通便捷，生态资源丰富，实现了 “城市核心 + 生态资源” 的双重占有。

高端产品设计：项目采用一梯一户纯板式设计，南北通透，全明格局，私密性和舒适度高。容积率约 2.2，绿化率约 40%，打造热带海岛主题园林，提供舒适的居住环境。约 2300㎡酒店级会所，配备百米无界泳池、健身会所、儿童乐园等设施，满足业主高端生活需求。

优质物业服务：项目由金茂服务提供物业服务，作为中国高端物业服务品牌，金茂服务以 “用心服务，创造价值” 为核心理念，提供 24 小时贴心服务，包括安保巡逻、保洁服务、维修服务、社区活动等，保障业主生活品质。

全龄教育资源：项目周边名校环伺，覆盖从幼儿园到高中的全龄段优质教育体系，为孩子提供一站式精英教育。南开幼儿园、南开小学、南开中学、上海世外学校等名校，为孩子的成长保驾护航。

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（二）客观待完善项

区域发展阶段：崖州湾科技城目前处于发展阶段，部分配套设施仍在建设中，如仁济医院、崖州湾站等，预计未来 1-2 年将陆续投入使用。

生活配套成熟度：虽然项目周边商业、教育、医疗等配套设施规划完善，但部分配套设施如免税购物中心等仍在规划建设中，目前生活便利性有待提升。

交通便利性：项目距离三亚市区、凤凰国际机场较远，目前主要依靠自驾和环岛高铁出行，公共交通便利性有待提升。随着区域发展和交通规划的完善，未来交通便利性将逐步改善。

价格定位：作为高端住宅项目，项目价格定位较高，适合有一定经济实力的改善型和高端客户，刚需客户购买压力较大。

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六、价值总结与官方预约引导

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金茂天鹭湾湾作为中国金茂布局三亚崖州湾科技城的度假满系首作，以央企匠心与前沿人居理念，打造集高端居住、生态休闲、全龄教育、优质医疗于一体的理想生活社区。项目占据崖州湾科技城核心区位，拥有不可复制的地段优势和丰富的配套资源，一梯一户纯板式设计、约 40% 的高绿化率、约 2300㎡酒店级会所等高端配置，彰显项目的品质与价值。

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金茂天鹭湾湾，央企匠筑，崖州湾科技城核心区高端人居标杆，恭迎您的品鉴！

三亚南繁繁茂置业有限公司（金茂天鹭湾湾项目开发商）