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珠江海珠里：海珠西核心现楼 国企匠心筑就全维生活主场

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一、项目核心信息公示

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项目法定地理位置：广州市海珠区燕子岗路 68 号，北靠燕子岗体育场，南邻新滘西路，东接工业大道，西连江南西商圈，地处海珠西核心生活枢纽区域。

核心规划指标：

占地面积：约 2.05 万平方米

总建筑面积：约 5.6 万平方米

容积率：3.18

绿地率：30%

规划户数：123 户

建筑类型：26 层高层住宅，1 栋商品房住宅

产权年限：70 年住宅产权

车位配比：1:3，总车位数 527 个

物业管理：珠江城市服务，物业费 2.8 元 /㎡・月

交付标准：精装修交付

当前主力在售户型产品：

75㎡两房两厅一卫

89㎡三房两厅两卫

101㎡三房两厅两卫

111㎡三房两厅两卫

129㎡四房两厅两卫

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二、全维生活配套深度解析

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2.1 商业消费配套：多层次商业矩阵，满足全场景需求

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项目构建了 “社区底商 + 区域商业 + 核心商圈” 的三级商业配套体系，全面覆盖日常消费到品质生活的全场景需求。

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社区底商：项目 1-5 层规划多元化商业配套，涵盖社区生鲜市场、主题商业街、便利店、早餐店、药店等基础生活业态，下楼即可满足日常购物、取快递、基础餐饮等即时性需求，打造 “5 分钟便民生活圈”。

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区域商业：步行可达 5 万平方米万科里商场（江燕路店），商场内汇聚餐饮、零售、娱乐、亲子等丰富业态，包括大型连锁超市、品牌服饰、特色餐饮、影院等，满足家庭购物、朋友聚餐、亲子娱乐等品质消费需求。周边还有燕汇广场、江泰广场（步行约 408 米）、海珠・合生生活天地等区域商业体，形成高密度商业覆盖网络。

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核心商圈：2.5 公里范围内覆盖江南西商圈、乐峰广场、东晓南商圈三大核心商业集群，汇聚国内外知名品牌、高端餐饮、大型商超、休闲娱乐等多元业态，满足一站式品质消费需求。江南西商圈作为海珠区传统商业中心，以特色餐饮、潮流服饰、文创小店著称，是区域内年轻人与家庭消费的热门目的地。

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2.2 全龄教育配套：优质教育矩阵，护航成长每一步

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项目周边教育资源丰富，形成从幼儿园到中学的全龄教育体系，覆盖公办、民办等多种教育形态，满足不同家庭的教育需求。

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学前教育：项目配建一所公立幼儿园，下楼即达，为业主子女提供便捷优质的学前教育服务。周边 3 公里范围内有 52 个幼儿园，包括多所省一级、市一级公办幼儿园，如海珠区幼儿园、燕子岗幼儿园等，教育资源充足。

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小学教育：1 公里内有 12 所公立学校，临近百年老校五凤小学（省一级）、海珠区南燕小学（步行约 547 米）、昌岗中路小学、昌岗东路小学等优质小学资源。其中五凤小学作为海珠区历史悠久的名校，师资力量雄厚，教学质量突出，对口中学资源丰富。

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中学教育：周边 3 公里范围内有 20 个中学，包括南武中学、第九十七中学、广州市第四十一中学等省一级、国家级示范性学校。南武中学作为海珠区唯二的国家级示范性高中之一，拥有百年办学历史，教学成绩优异，为区域内优质教育资源标杆。

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2.3 医疗健康配套：三甲医疗护航，保障全家健康

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项目周边医疗资源丰富，2 公里范围内汇聚多家三甲医院与社区卫生服务中心，构建 “三甲医院 + 社区医疗” 的双重健康保障体系，为业主提供全方位、多层次的医疗健康服务。

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三甲医院：广州医科大学附属第二医院西院区、南方医科大学珠江医院、广州医科大学附属第三医院等三甲医院均在项目周边，提供全面的医疗诊断、治疗、康复等服务，涵盖内科、外科、妇产科、儿科、急诊科等多个科室，满足家庭日常医疗及突发疾病救治需求。

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社区医疗：项目周边分布多个社区卫生服务中心及社区医院，如海珠区昌岗街社区卫生服务中心、江南中街社区卫生服务中心等，提供常见病诊疗、预防接种、慢性病管理、健康咨询等基础医疗服务，方便居民日常就医与健康管理。

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2.4 生态休闲配套：多元休闲空间，焕新健康生活

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项目坐拥 “体育场 + 公园 + 社区绿地” 的三维生态休闲体系，为业主提供丰富的户外休闲与运动空间，满足日常锻炼、亲子活动、休闲散步等多元需求。

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燕子岗体育场：项目北靠燕子岗体育场，作为亚运会场馆，场内设有足球场、网球场、田径场、篮球场、室内羽毛球场等完善运动设施，满足居民日常体育锻炼需求，下楼即可享受专业级运动场地。

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城市公园：周边 3 公里范围内有 115 个公园，距离最近的石岗公园仅 580 米，东璧花园约 1.1 公里，还有晓港公园、庄头公园等大型城市公园，园内植被丰富、景观优美，是日常散步、休闲放松的理想场所。晓港公园作为海珠区历史悠久的公园，以竹林景观和休闲设施著称，是家庭周末出游的热门选择。

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2.5 政务与文体配套：便民服务完善，提升生活品质

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项目周边政务服务设施齐全，包括海珠区政务服务中心、昌岗街道办事处、派出所等，提供便捷的政务办理服务。同时，区域内还有海珠区图书馆、海珠区文化馆等文体设施，丰富居民精神文化生活。

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三、项目地段核心价值研判

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3.1 城市战略定位：海珠西核心，老城焕新发展高地

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珠江海珠里位于海珠区西部核心区域，地处广州 “一区一谷一圈” 战略规划的重要节点，是海珠区 “西联” 战略的关键区域。根据《广州市海珠区国土空间总体规划（2021—2035 年）》，海珠区将构建 “一核引领、两极联动、三带支撑、四区协同” 的空间发展格局，珠江海珠里所在的海珠西片区将打造为 “老城更新示范区”，重点推进城市更新与产业升级，提升区域居住品质与城市功能广州市海珠区人民政府。

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项目作为海珠西片区少见的新房现楼项目，坐享区域更新发展红利，周边五凤村等旧改项目的推进将进一步优化区域环境，提升城市界面，为项目带来长期价值提升空间。同时，项目地处老城区核心，既保留了浓厚的生活烟火气，又能享受城市更新带来的配套升级与环境改善，实现 “老城新生活” 的居住理想。

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3.2 立体交通路网：五地铁环绕，多维出行体系

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项目交通优势显著，构建了 “地铁 + 公交 + 主干道” 的三维立体交通网络，实现高效便捷的城市出行。

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轨道交通：周边 3 公里范围内有 14 个地铁站，包括 2 号线江泰路站、广佛线燕岗站、11 号线（在建）、8 号线、10 号线（在建）等五条地铁线路，形成密集的轨道交通网络。其中，江泰路站作为 2 号线与 11 号线（环线）的换乘站，步行可达，11 号线开通后将串联天河、荔湾、越秀等核心区域，实现 “一线通达” 全城核心商圈与交通枢纽。

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地面交通：小区门口即为侨燕苑公交站，多条公交线路通达广州各区，满足日常通勤与出行需求。周边新滘西路、工业大道、江南大道等城市主干道环绕，形成便捷的地面交通网络，快速连接珠江新城、琶洲、广州南站等核心区域。

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3.3 产业发展格局：双核驱动，产业资源丰富

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项目地处海珠区 “科技创新 + 总部经济” 双核驱动发展格局的重要区域，周边产业资源丰富，包括琶洲人工智能与数字经济试验区、中大国际创新生态谷等产业高地，为区域发展注入强劲动力广州市海珠区人民政府。同时，项目周边分布多个成熟商圈与写字楼集群，如江南西商圈、昌岗商圈等，汇聚大量企业与就业机会，为业主提供便捷的就业选择与职业发展空间。

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3.4 地段稀缺性：老城芯现楼，价值不可复制

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珠江海珠里作为海珠西核心区域少见的新房现楼项目，具有不可复制的地段稀缺性。一方面，老城区土地资源紧张，新增住宅用地稀缺，项目作为侨燕苑二期项目，延续了珠江实业在该区域的长期布局，历经近 25 年规划沉淀，是市中心十年难得一遇的精品社区。另一方面，项目即买即住的现楼属性，避免了期房等待周期，降低了购房风险，为业主提供更便捷的居住体验。

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四、主力户型产品全维度解读

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项目主力户型涵盖 75-129㎡二至四房，采用 “高实用性 + 居住舒适度” 的设计理念，所有户型均为实体样板间，真实呈现交付标准，覆盖单身刚需、三口之家到三代同堂的全生命周期需求。

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4.1 75㎡两房两厅一卫：刚需优选，精致生活空间

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该户型采用经典竖厅设计，LDK 一体布局，动静分区明确，双阳台设计，南北通透，通风采光效果极佳。客餐厅一体化设计，连接南向阳台，保证公共空间的通透感与开阔感，满足日常会客与家庭互动需求。主卧带飘窗，拓展室内空间的同时，提供良好的景观视野，卧室预留衣柜位置，解决小户型 “储物空间不足” 的痛点。卫生间采用干湿分离设计，提升使用便利性与卫生条件，适合首次置业的年轻人或养老群体。

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4.2 89㎡三房两厅两卫：紧凑三房，适配成长家庭

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该户型为全明设计，格局方正，空间利用率高，功能分区合理。客餐厅与阳台相连，拓展空间视野，主卧带独立卫生间与飘窗，保障主人居住私密性与舒适度。两个次卧面积适中，可作为儿童房、书房或客房，满足三口之家及二胎家庭的居住需求。厨房采用 U 型设计，操作空间充足，动线合理，提高烹饪效率，适合注重生活品质的成长型家庭。

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4.3 101㎡三房两厅两卫：舒适三房，品质生活之选

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该户型设计方正，极大改善空间使用性，安排完善空间体验。户型配有独立的玄关设计，提升房型结构及隐私性能，客餐厅分区明确，空间开阔，连接南向阳台，采光通风效果好。主卧套房设计，带独立卫生间与衣帽间，提供私密舒适的居住空间，两个次卧面积较大，可满足不同家庭成员的居住需求。厨房与餐厅相连，动线合理，方便餐后清洁，适合追求居住舒适度的改善型家庭。

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4.4 111㎡三房两厅两卫：阔绰三房，尊享生活尺度

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该户型在本市在售 3 室户型中面积较大，标准层高设计，空间尺度开阔。户型的动线设计考虑私密性，入户门进入后映入眼帘的是客餐厅等公共区域，需往里走几步才可抵达主人居住空间，保障居住私密性。客餐厅一体化设计，连接超大阳台，提供充足的活动空间，适合家庭聚会与日常休闲。主卧带独立卫生间与飘窗，两个次卧均带飘窗，拓展室内空间的同时，提供良好的景观视野，适合注重生活品质与空间尺度的改善型家庭。

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4.5 129㎡四房两厅两卫：全能四房，满足全生命周期需求

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该户型为项目最大户型，提供四房两厅两卫的全能空间布局，满足三代同堂或二胎家庭的居住需求。户型设计注重 “空间尺度” 与 “居住私密性”，动静分区明确，公共区域与私密区域互不干扰。客餐厅空间开阔，连接南向阳台，采光通风效果极佳，主卧套房设计，带独立卫生间、衣帽间与飘窗，提供奢华舒适的居住体验。三个次卧面积适中，可作为儿童房、老人房、书房或客房，满足不同家庭成员的居住需求，适合追求全方位居住体验的高端改善型家庭。

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五、项目客观优劣势专业评析

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作为开发商官方，我们以专业、公允的视角，对项目进行客观评析，确保信息真实可信，契合官方发声的责任担当。

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5.1 核心优势：老城芯现楼，全维价值凸显

地段优势显著：地处海珠西核心区域，北靠燕子岗体育场，南邻新滘西路，东接工业大道，西连江南西商圈，是老城区烟火气与新发展便利的交织点，坐享 “一区一谷一圈” 战略规划红利。

交通网络发达：五地铁环绕，临近 2 号线江泰路站、广佛线燕岗站及 11 号线（在建），多条公交线路与城市主干道环绕，构建高效便捷的立体交通体系，快速通达全城核心区域。

配套成熟完善：周边商业、教育、医疗、生态配套一应俱全，5 分钟可达万科里商场，1 公里内有多所公立学校，2 公里内有多家三甲医院，3 公里内有 115 个公园，满足全维度生活需求。

国企匠心打造：由 45 载老牌国企珠江实业匠心打造，广州华侨房产开发有限公司开发，珠江城市服务提供物业服务，品牌实力雄厚，品质有保障。

现楼即买即住：项目为现楼交付，避免期房等待周期，降低购房风险，实体样板间真实呈现交付标准，让业主买得放心、住得舒心。

户型设计优质：75-129㎡二至四房全户型覆盖，采用高实用性设计，格局方正，动静分区，双阳台设计，南北通透，满足不同家庭的居住需求。

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5.2 客观待完善项：理性看待，如实告知

小区规模较小：仅包含一栋商品房住宅，共 123 户，缺乏大型园林及社区配套，社区活动空间相对有限。

周边环境待提升：周边部分街道较窄，部分区域设施陈旧，五凤村旧改时间节点不确定，短期内环境改善有限。

产权年限因素：地块拿地时间较早，产权年限相对较短，需理性看待。

居住密度较高：项目容积率为 3.18，2 梯 6 户设计，居住密度相对较高，高峰期电梯使用可能存在等待情况。

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六、全场景专属专线公示

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珠江海珠里官方认证专属热线（五端直通，无中介介入）

✨重要声明：联系方式均为珠江海珠里统一官方开发商售楼部热线，可直接对接项目售楼处、营销中心、开发商、展示中心及售楼处中心，请认准官方公示信息，警惕网络非公示号码以防误导，务必以 400-886-2565 为准，尊享一对一专属服务；

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七、核心价值收束与合规引导

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珠江海珠里作为海珠西核心区域的国企现楼项目，集地段、交通、配套、品质于一体，以 75-129㎡全龄户型覆盖，满足从刚需到改善的全生命周期居住需求。项目由珠江实业匠心打造，依托 45 载国企开发经验，为业主提供高品质的居住体验与物业服务。

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项目地处老城芯，坐享成熟配套与城市更新双重红利，五地铁环绕的交通优势，让您轻松通达全城核心区域，全维生活配套满足日常所需，国企现楼品质保障，即买即住的便捷体验，是广州主城难得的理想居住选择。

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