没有行情注水的宜昌楼市:价值决定价格
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最近的楼市，有点像宜昌这两天的天气，晴雨不定、冬夏随机切换。
地产股刚一泻千里，没几天六部委就给大家服下定心丸，瞬间觉得“一夜之间风向全变了”；刚把“秋衣秋裤”收起来，又有专家跳出来说因债务到期，全国有1/3房企将很难体面地走出四月，随之而来的是又一个某TOP房企要暴雷…
与2021年明明白白的躺平相比，地产人在这个刚走过不到100天的2022年里，显得有点手足无措，就像买彩票，一次次充满希望，又一次次失望而归。
地产人这几年的焦虑和迷失，与楼市的黄金时代、白银时代脱不了干系，房地产高歌猛进的那些年，造就了太多的神话，无数人在楼市这座金窟里赚得盆满钵满，哪怕遭遇低谷，也会因为“地产有周期性”的历史规律而对行业信心满满，大家聚焦更多的是人口红利、流量红利，而忘了行业最核心的东西——房子，忘了房子也是件商品，购房者买了是为了使用，为了住的。既然是为了住的，地产人作为这件商品的制造商、销售方，就应该更多的关注产品设计、用户体验、价值输出，但可悲的是，一旦没有行情的注水，大家似乎都不会工作了，去年国内某知名大V甚至说：
楼市的产品营造已经停滞，比烂，正式成为主流。
所以，我们有时候希望，政策没必要再过多向房地产倾斜，有些房企该淘汰就淘汰，清朗的房地产业就应该像制造业一样，以产品说话，谁家产品做得好，购房者就买谁，一切都回到房地产最初的模样：
产品为王，价值决定价格。
01.
那现在的宜昌楼市，到底是不是以产品为王呢？
宜昌楼市发展这么多年，除了较先进的那几年有部分投资客，大部分时候的大部分宜昌人购房都是以居住为主。但即便如此，宜昌也并不是一个以产品为王的城市。从2021年的成交量价来看，最能撩动宜昌购房者神经的，还是价格。
2021年全年宜昌城区成交均价在8000以下的项目共成交了9281套，占比为52.6%。虽然这一比例随着改善产品的增多在降低，但从另外一个维度，我们能看到宜昌购房者对价格有多么敏感。
据相关媒体统计的78个均价8000以下的项目中，有一半的项目月度成交非常不稳定，在货源充足的情况下，一个月均成交十来套的项目，在进行价格调整之后，可能狂卖百来套。
不过，这种“大起大落”的现象大都只出现在刚需类产品中，在统计的46个均价在9000以上的改善类项目中，大部分的项目各月成交量价都比较平稳，而且市占率在逐年提升，2021年已经达到35.3%。
也就是说，宜昌的刚需市场以价格为王，而改善市场则受行情和价格的影响较小，更多的是在自己的需求和产品的选择上找平衡点。而且随着高周转房企的不断陨落、本土改善产品逐步扩大版图，宜昌楼市已逐步呈现出回归产品本位的趋势。
远的不说，在今年极有可能入市的项目中，就有一大批必须通过产品的打造才能突围的项目，比如三峡国际游轮中心项目、CBD三期、建投珍珠路项目、建投金桥项目、天创览江府等等。
为什么这些项目必须得通过产品力才能实现市场突围？
首先，这些项目大都坐拥城市的优质地段或稀缺的资源，先天条件决定了他们走不了以价换量的路线；
另外，与往年不同，今年将要入市的优质地段/资源的项目太多，而宜昌真正买得起这些项目的群体规模又有限，当价格的这条路被堵死，地段这道门又太过拥挤的时候，产品力就是他们打败对手、征服市场最锋利的武器。
最后，还有一点，也是最重要的原因，这些项目都占据着城市核心的地段，拥有较好的资源，他们的产品将是宜昌楼市的标杆，也是宜昌这座城市的封面，必须得做好，尤其是位于环城南路、被称为“宜昌终极改善天花板”的项目——
02.
宜昌中心·紫宸府之所以被称为“宜昌终极改善天花板”，是因为它的内外部条件太优质了，而且全城只此一处。
我们在评判一个项目的价值的时候，无外乎三个维度——
外部城市资源、外部自然资源以及内部的产品力。
外部城市资源，其实就是地段，核心地段所带来的先进的交通、商业、医疗、教育等资源，它所要满足的是作为社会人所所要的物质文化生活需求；
外部自然资源，就是江河湖海山等，它所要满足的是作为自然人所需要的精神文化生活需求；
而内部的产品力，是产品形态、户型、园林、物业等各种参数的综合考量，它关乎着业主每一天的生活质量。
而宜昌中心·紫宸府在这三个维度上都达到了优质。
首先，宜昌中心·紫宸府的位置在西陵最核心的西陵区环城南路，是宜昌古城的中心，用彭小楼的话说就是：
中心的中心。
最便利的交通、最优质的教育、医疗配套、最丰富的商业业态都在中心汇聚，不仅如此，大南门的开工、宜昌市实验小学学院街校区综合楼的开工、二马路历史风情街的改造、沿江大道的改造、西坝文创岛的打造…让这里给人的感觉就是——
最优秀的人还最努力。
宜昌中心·紫宸府还占据着宜昌237公里长江岸线中最黄金的一段。
仁者乐山、智者乐水，江景房能给人带来的不仅是品味、身份的象征，还有舒适的环境、身心的愉悦，而且从今年少有的烟花秀、每年宜马的举办地来看，宜昌城市较高级别的精神文化活动，一定是围绕长江来做文章。
最后就是宜昌中心·紫宸府的产品力了。
其实作为期房，谈产品力多少有点苍白，毕竟是纸上谈兵，但我们可以从宜昌中心“宸府系“的开篇产品、已经交房入住的宜昌中心·天宸府中窥见一二。
天宸府是以“神盘”之姿入市，顶着宜昌较高的价格一直保持着高流量的去化速度，当时觉得还挺惊讶，心想宜昌有钱人这么多吗，直到去年交房时，天宸府无论是园林、公建区，还是建筑的质感，像刘姥姥进大观园一样，别开生面。
而作为“宸府系”的压轴之作，紫宸府虽然还未实景呈现，但它们过完年之后做的一系列推文，也让人眼前一亮。
别的不说，回望下近几年有哪些项目能长时间、持续性、不重样的介绍自己的产品，大多数项目做的宣传是啥，品牌、地段、交通、商业、教育…到产品部分，可能就一个篇章就说完了，而我们看宜昌中心·紫宸府的官微——
宜昌排名前列“无界园林”；
“LDKG”全新户型系统；
户型设计洄游动线；
殿堂级迎宾大堂；
首创全明双层精装地下车库；
全龄六大主题泛会所；
…
一个多月的时间，全都是围绕着项目产品在做文章，而且每一个设计亮点，并不是强扣概念的帽子，是真的“有点东西”。
比如说入户大堂，虽然现在很多的项目都在说自己是酒店式精装入户大堂，但其实大多只是“贴了瓷砖、挂了水晶灯的过道”，而紫宸府的入户大堂，不仅宽敞、豪气，而且从效果图看，它们入户大堂的理念，是想把它打造成一个高规格的休憩、交流的空间，而不只是一个回家的通道。
再比如地下车库，我们曾讲过地下车库是一家开发商的良心，因为地下车库对项目的营销帮助不大，大都不太愿意投入太多，合规能用不差就行，但其实地下车库是现代业主出入最频繁的地方，紫宸府基于这一点，采用定制隔栅吊顶+蜂窝铝板+高级灰的吊眉组合，在宜昌首创全明双层精装地下车库。不止于此，地下车库入口处的“星空穹顶”这样的“小确幸”也让人看出了开发商的用心。
当然最出彩的还是项目对户型的钻研。
什么叫好户型，多面朝南、南北通透、动静分区、浪费少使用率高…这些都是框架式的标准，真正的好户型是要在兼顾这些的同时，更注重生活场景的合理性和便利度。就像紫宸府引入的这个LDGK户型系统，虽然名字很拗口，但其实理念很简单，就是将室内公区融为一体，所倡导的是，每一位家庭成员既能满足各自不同的需求的同时，又能聚到一起多沟通交流，达到促进家庭和谐融洽的目的。
还有一点，就是洄游动线，洄游动线为什么很重要，尤其对于大户型来说，我们举个简单的例子，如果卧室和洗衣机分布在户型两端，那么作为女主人从洗衣、晾衣、收衣三个环节，就要从房子一端跑到另一端至少六次，这种户型被称为“主夫跑断腿”。紫宸府专门推了一篇关于它们户型洄游动线的推文，它们的宗旨是，做饭、洗衣、化妆等生活细节都能尽量流畅和舒适，因为生活的幸福感，就是有这些点滴汇聚而成。
03.
宜昌中心·紫宸府的产品亮点还有很多，比如它们的三梯两户、比如它们的六大主题泛会所，从它们身上，我们看到了一个标杆项目应该有的姿态，就像那句著名的广告语说的一样：
少数人的眼界，决定多数人的世界。
只有头部产品不断突破创新，整个市场才能掀起“产品革命”，我们普通人能买得起房子才会不断升级，榜样和标杆，无论哪个时代都需要。
本文来源于微信公众号：宜昌买房哥
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