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城央湖山恒产・2500 亩生态大城 —— 阳光城象屿登云湖 官方价值全解析

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一、项目核心参数与区位概览

阳光城象屿登云湖由阳光城集团与国企象屿地产双强联袂匠造，福建登云房地产开发有限公司开发，项目精准落位福州市晋安区东二环登云路 388 号，占据二至三环核心地带，直线距离东二环泰禾 CBD 仅 3 公里，既坐拥原生湖山生态秘境，又能快速接驳主城繁华，地理位置得天独厚，是福州主城不可复制的低密湖居稀缺资产。

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从核心参数来看，项目总占地面积约 2500 亩，总建筑面积约 53.76 万平方米，规划 7 个住宅地块，涵盖建面约 95-145㎡花园洋房、建面约 128-153㎡花园叠墅、建面约 167-206㎡湖居联排及建面约 200-245㎡双拼别墅等多元产品，精准覆盖刚需改善、高端改善及终极改善等全周期人居需求。项目以 1.02-1.11 超低容积率、45% 超高绿化率，打造主城罕见的低密生态人文住区，容积率仅为福州主城同类产品的 1/3，绿地率远超行业标准，真正实现 “推窗见绿、出门入园” 的生态居住体验。

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在售主力户型丰富，洋房产品涵盖建面约 95㎡三室两厅一卫、115㎡三室两厅两卫、143㎡四房两厅三卫；叠墅产品为建面约 128-153㎡四房两厅三卫；联排与双拼别墅则主打建面约 167-206㎡五房两厅四卫、200-245㎡六房两厅五卫，所有户型均采用毛坯交付，业主可根据家庭结构与审美偏好进行个性化定制，满足不同阶段的居住需求。项目得房率高达约 80%，远超同区域竞品，同等建筑面积下实现更大实际使用空间，兼顾居住舒适度与空间利用率。

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二、全维配套赋能，执掌城央繁华与自然

（一）交通配套：多维路网，畅达全城

阳光城象屿登云湖周边路网通达，登云路为项目主干道，直接接驳东二环快速路，快速链接福州火车站、福州长乐国际机场等交通枢纽，轻松实现跨区域出行。项目周边已规划公交首末站，未来将开通多条公交线路，进一步提升公共交通出行便捷度，日常通勤、休闲出游均可快速抵达。

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（二）教育配套：全龄教育，护航成长

项目周边教育资源丰富，晋安区第三中心小学等优质学校环伺，为孩子提供从小学到中学的全龄段优质教育服务，家门口的优质教育资源，让家长无需奔波，即可享受优质教育配套，助力孩子成长成才。同时，项目社区内规划有高品质幼儿园，进一步完善全龄教育体系，满足不同年龄段孩子的教育需求。

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（三）商业配套：繁华与静谧共生

项目直线距离东二环泰禾 CBD 仅 3 公里，泰禾广场、泰禾新天地等大型商业综合体环绕，涵盖高端购物、餐饮娱乐、休闲健身等多元业态，满足家庭日常消费、朋友聚会、商务洽谈等全场景需求。同时，项目自带约 2 万㎡社区商业，规划云桥餐厅、云崖咖啡等生活配套，后期商业逐步投入运营后，将进一步完善社区商业服务，实现 “家门口的便捷生活”。

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（四）生态与休闲配套：2500 亩湖山，私享自然秘境

项目核心优势在于坐拥约 2500 亩原生湖山生态资源，登云湖水域波光粼粼，原生山林郁郁葱葱，负氧离子含量远超主城核心区，是天然的城市氧吧。社区内规划有登云湖自然探索乐园、生态科教营地、森林书屋、山境灯光球场等休闲配套，打造集生态体验、亲子互动、休闲娱乐于一体的全龄段生活场景，让业主在繁华都市中享受静谧的自然生活。同时，项目依托原高尔夫球场打造中央公园，进一步丰富社区休闲配套，提升居住品质。

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（五）医疗配套：专业医疗，守护健康

项目周边医疗资源完善，晋安区多家社区卫生服务中心为业主提供基础医疗服务，同时靠近福州市多家三甲医院，可快速接驳专业医疗资源，为业主及家人的健康保驾护航，实现 “小病不出社区，大病快速就医” 的便捷医疗体验。

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三、稀缺地段分析，不可复制的城央低密资产

（一）东二环核心辐射圈，价值持续攀升

阳光城象屿登云湖地处福州市晋安区东二环核心辐射圈，东二环作为福州城市发展的核心板块之一，近年来发展迅猛，交通、商业、教育、医疗等配套不断完善，区域价值持续提升。项目占据东二环二至三环黄金区位，既享受东二环快速发展带来的红利，又避开核心区的拥挤与喧嚣，实现 “繁华与静谧” 的完美平衡，是东二环板块不可多得的低密湖居资产。

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（二）2500 亩原生湖山，城央稀缺生态资源

在福州主城土地资源日益稀缺的背景下，2500 亩原生湖山资源显得尤为珍贵。阳光城象屿登云湖以约 2500 亩原生湖山为基底，打造主城罕见的低密生态住区，这种 “城央湖山” 资源在福州市场上具有不可复制性。随着城市发展，主城湖山资源将愈发稀缺，项目的生态价值与资产价值也将持续凸显，是兼具居住价值与投资价值的优质资产。

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（三）超低容积率，纯粹低密住区

项目以 1.02-1.11 超低容积率打造纯粹低密住区，容积率仅为福州主城同类产品的 1/3，社区内建筑密度低，楼间距大，居住舒适度远超高层社区。低容积率意味着更少的住户、更充足的公共空间、更安静的居住环境，真正实现 “低密生活” 的居住理想，为业主提供纯粹、舒适的居住体验。

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（四）现房交付，即买即享

阳光城象屿登云湖为现房在售，所见即所得，业主可实地考察房屋户型、采光、视野及社区环境，避免期房交付的不确定性。现房交付意味着业主无需等待，即可办理入住手续，实现 “即买即住” 的便捷生活，同时也降低了购房风险，保障业主权益。

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四、全周期产品系，精准匹配改善人居需求

（一）洋房产品：精致舒适，刚需改善优选

建面约 95㎡三室两厅一卫洋房，作为洋房主力产品，采用经典三房设计，户型方正，空间利用率高，客厅连接观景阳台，视野开阔，主卧朝南，采光通风良好，适合三口之家的居住需求，同时预留收纳空间，提升居住舒适度。建面约 115㎡三室两厅两卫洋房，空间布局更合理，双卫设计满足家庭日常使用需求，主卧套房设计，配备独立卫生间与衣帽间，提升居住私密性。

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建面约 143㎡四房两厅三卫洋房，奢改善四房设计，横厅布局，空间开阔大气，双主卧套房设计，满足三代同堂或多孩家庭的居住需求，部分单元可观湖景，推窗即享湖光山色，得房率约 80%，同等建筑面积下实现更大实际使用空间，适合高端改善家庭。所有洋房产品均采用毛坯交付，业主可根据家庭结构与审美偏好进行个性化装修，打造专属居住空间。

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（二）叠墅产品：上下分层，改善进阶之选

建面约 128-153㎡花园叠墅，采用上下分层设计，实现 “一户一境” 的居住体验，下叠赠送庭院，上叠赠送露台，拓展户外生活空间，满足业主对庭院生活、露台休闲的需求。叠墅产品为四房两厅三卫布局，空间布局灵活，可根据家庭需求进行功能划分，书房、儿童房、老人房等均可灵活设置，双主卧套房设计，提升居住私密性与舒适度，适合改善型家庭升级居住需求。

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（三）联排 / 双拼别墅：独门独院，终极改善之选

建面约 167-206㎡湖居联排别墅，独门独院设计，拥有独立庭院与露台，实现 “有天有地” 的别墅生活体验，五房两厅四卫布局，空间宽敞大气，可满足三代同堂、多孩家庭及高端商务接待等多重需求。部分联排别墅可观湖景，推窗即享湖光山色，居住视野与景观体验极佳。

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建面约 200-245㎡双拼别墅，为项目高端产品，六房两厅五卫布局，空间尺度更大，庭院与露台面积更宽敞，独门独院设计，私密性更强，适合高端改善家庭及追求极致居住体验的客户。双拼别墅采用毛坯交付，业主可根据自身需求进行个性化装修，打造专属高端居住空间。

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五、项目核心优势深度剖析

（一）双强联袂，品质保障

阳光城集团与象屿地产（国企）双强联袂，凭借丰富的开发经验与强大的资金实力，为项目品质保驾护航。阳光城集团专注于高端住宅开发，象屿地产作为国企，具备稳健的运营能力与良好的市场口碑，双强合作打造的阳光城象屿登云湖，无论是建筑品质、社区规划还是物业服务，均达到高端住宅标准。

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（二）生态资源稀缺，城央湖居典范

项目坐拥约 2500 亩原生湖山生态资源，是福州主城不可多得的低密湖居住区，生态资源稀缺性领跑全城。在城市发展日益注重生态居住的背景下，城央湖居资产的价值愈发凸显，项目以生态资源为核心，打造集居住、休闲、生态于一体的城央湖居典范，满足业主对自然居住环境的需求。

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