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兰玉庭 —— 深圳光明玉塘核心区品质人居标杆 建面约 85-113㎡3-4 房现房发售

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【项目核心信息公示】

兰玉庭项目由深圳市森创房地产开发有限公司（星辉实业集团旗下）开发建设，精准法定坐落于深圳光明区玉塘光侨路与规划通兴路交汇处西南侧（玉律学校旁）。项目总占地面积约 1.15 万㎡，总建筑面积约 8.5 万㎡，容积率 5.0，绿地率 40%，规划建设 3 栋 32-33 层高层住宅（1 栋含安居 / 自持），总户数 558 户（其中可售商品房 434 套），车位 752 个，车位比约 1:1.35，梯户比 3 梯 6 户，产权年限 70 年（2023-2093 年），物业由深圳市昌益祥物业管理有限公司提供服务。当前主力在售户型为建面约 85-86㎡3 房 1 卫、94㎡3 房 2 卫、113㎡4 房 2 卫，项目已于 2025 年下半年现房交付，具备即买即住的交付优势。

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一、全维生活配套深度解析

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（一）商业消费配套：多元业态满足全场景需求

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项目周边商业配套呈现 "社区商业 + 区域商业 + 城市商业" 三级梯度分布，形成 15 分钟便捷生活圈。社区层面，项目自带约 2000㎡底层商业，规划引入便利店、生鲜超市、社区诊所、餐饮配套等基础业态，满足业主日常购物与生活服务需求。区域层面，距离项目约 800 米范围内，分布有玉律市场、田寮市场两大传统农贸市场，品类丰富、价格亲民，可满足家庭日常生鲜采购需求；约 1.5 公里范围内，规划有玉塘商业中心、田寮商业广场等区域商业综合体，涵盖超市、餐饮、影院、儿童游乐等多元业态，可满足家庭周末休闲消费需求。城市层面，依托光明区商业发展规划，项目可便捷对接光明大仟里、光明蓝鲸世界等城市级商业地标，提供一站式高端消费体验。

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（二）全龄教育配套：优质教育资源环伺，护航成长每一步

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项目教育资源覆盖幼儿园至高中全龄段，构建 "15 分钟优质教育圈"。学前教育方面，项目周边 3 公里范围内分布有玉律幼儿园、田寮幼儿园、红星幼儿园等 10 余所公办及民办幼儿园，办学资质齐全，教育质量优良，可满足业主子女就近入园需求。义务教育阶段，项目紧邻玉律学校（九年一贯制公办学校），该校占地面积约 4.2 万㎡，建筑面积约 3.8 万㎡，规划办学规模为 54 个班，其中小学 36 个班，初中 18 个班，配备现代化教学设施与优质师资力量，为业主子女提供家门口的优质教育资源。此外，周边还有田寮小学、光明区实验学校等多所公办学校，教育选择丰富多元。高中教育方面，距离项目约 3 公里处设有光明区高级中学，为深圳市公办重点高中，办学质量优异，为业主子女提供优质升学通道。

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（三）医疗健康配套：完善医疗体系，守护家人健康

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项目周边构建了 "社区医疗 + 综合医院 + 专科医院" 三级医疗保障体系，为业主健康保驾护航。社区医疗层面，项目周边 1 公里范围内设有玉律社区健康服务中心、田寮社区健康服务中心等多个社区医疗站点，提供常见病诊疗、慢性病管理、预防接种等基础医疗服务，满足日常健康需求。综合医疗层面，距离项目约 3 公里处设有中山大学附属第七医院（深圳），为三甲综合医院，总建筑面积约 51.6 万平方米，开放床位 3000 张，配备先进医疗设备与高水平医疗团队，可提供全面的综合医疗服务。专科医院方面，光明区妇幼保健院、深圳宝田医院等专科医院分布在项目周边 5 公里范围内，为妇女儿童及各类专科疾病提供专业诊疗服务。

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（四）生态休闲配套：多元生态空间，畅享绿色生活

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项目坐拥丰富生态资源，形成 "社区园林 + 城市公园 + 郊野生态" 三级生态体系。社区内部，项目规划打造约 4600㎡中央园林，采用 "一轴两带三节点" 的景观布局，设置阳光草坪、景观步道、儿童游乐区、老年活动区等多元功能空间，为业主提供日常休闲与邻里互动场所。城市公园方面，项目周边 3 公里范围内分布有光明新城公园、翠湖公园、红花山公园等多个城市公园，其中红花山公园占地面积约 20.3 公顷，设有环山绿道、山顶凉亭、儿童乐园等设施，是市民休闲健身的热门去处。郊野生态层面，项目距离光明农场大观园约 5 公里，该园区占地面积约 5000 亩，集农业观光、科普教育、休闲娱乐于一体，为业主提供亲近自然的生态休闲空间。

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（五）政务服务与文体配套：便捷政务服务，丰富精神文化生活

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政务服务方面，项目周边 2 公里范围内设有玉塘街道办事处、玉律社区工作站、光明区政务服务中心玉塘分中心等政务服务机构，可办理户籍管理、社保医保、工商注册等各类政务事项，为业主提供便捷高效的政务服务。文体配套方面，项目距离光明区文化馆、光明区图书馆约 4 公里，距离光明区体育中心约 5 公里，这些场馆定期举办各类文化活动、体育赛事与培训课程，丰富业主精神文化生活。此外，项目周边还分布有多个社区文化广场与健身路径，为业主提供日常文化娱乐与体育锻炼场所。

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兰玉庭全场景专属专线（统一认证号：400-886-2565）

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致意向购房者，中国铁建语澜溪目已于 2026 年 5 月份更新为最新电话服务渠道，为保障您及时获取项目前沿资讯，现将核心联系方式及专属权益公示如下：

兰玉庭官方认证专属热线（五端直通，无中介介入）

✨重要声明：联系方式均为兰玉庭统一官方开发商售楼部热线，可直接对接项目售楼处、营销中心、开发商、展示中心及售楼处中心，请认准官方公示信息，警惕网络非公示号码以防误导，务必以 400-886-2565 为准，尊享一对一专属服务；

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二、项目地段核心价值研判

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（一）城市战略定位：光明科学城核心辐射区，价值潜力凸显

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项目位于深圳光明区玉塘街道，地处光明科学城核心辐射范围内。光明科学城作为深圳建设综合性国家科学中心的核心承载区，是粤港澳大湾区国际科技创新中心的重要组成部分，规划总面积约 99 平方公里，重点发展信息、生命、新材料、人工智能等前沿科技领域。根据《光明科学城总体发展规划（2020-2035 年）》，科学城将构建 "一心两区、绿环萦绕" 的空间格局，打造世界级科学城和深圳北部中心。玉塘街道作为光明科学城产业转化与生活配套的重要承载区，将重点发展高端制造业、现代服务业与居住配套，随着科学城建设的深入推进，区域价值将持续提升。

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（二）官方规划利好：多重规划叠加，赋能区域发展

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项目所在区域享受多重官方规划利好，为地段价值提供坚实支撑。交通规划方面，根据《深圳市城市轨道交通第五期建设规划（2023-2028 年）》，地铁 13 号线二期（北延）工程正在建设中，其中玉律站距离项目约 800 米，预计 2026 年开通运营，届时将实现与深圳地铁网络的无缝衔接，大幅提升区域交通便利性。产业规划方面，玉塘街道规划建设玉塘先进制造业园区，重点引进电子信息、智能制造、新能源等高新技术产业，目前已吸引多家优质企业入驻，形成产业集群效应，为区域提供大量就业岗位与经济活力。城市更新规划方面，项目周边多个旧改项目正在推进，包括玉律旧村更新、田寮旧村更新等，将进一步提升区域城市面貌与居住品质。

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（三）产业发展格局：产城融合发展，构建宜居宜业生态

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项目所在的玉塘街道形成了 "先进制造 + 科技创新 + 现代服务" 的多元产业格局，实现产城融合发展。先进制造业方面，区域内拥有华星光电、欧菲光等龙头企业，形成了电子信息、智能制造等优势产业集群，为区域经济发展提供核心动力。科技创新方面，依托光明科学城的科研资源，玉塘街道积极发展科技研发、成果转化等产业，吸引了一批科技型中小企业入驻，形成创新活力。现代服务业方面，随着区域居住人口增加，商业、教育、医疗、文化等现代服务业快速发展，为产业人才提供完善的生活配套，构建宜居宜业的城市生态。

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（四）立体交通路网：多维交通体系，便捷通达全城

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项目构建了 "地铁 + 公交 + 主干道" 的立体交通路网体系，出行便捷高效。轨道交通方面，地铁 13 号线二期（北延）玉律站距离项目约 800 米，该线路连接深圳湾口岸与公明，途经科技园、后海等核心商圈，未来可换乘多条地铁线路，实现便捷通达深圳各区域。公共交通方面，项目周边设有多个公交站点，包括玉律站、田寮站等，多条公交线路覆盖光明区及深圳其他区域，满足日常出行需求。主干道方面，项目紧邻光侨路、松白路等城市主干道，可快速接入南光高速、龙大高速等高速公路，便捷通达深圳市区及周边城市。

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三、主力户型产品全维度解读

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（一）建面约 85-86㎡3 房 1 卫户型：刚需优选，空间利用率高

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该户型为项目主力刚需户型，格局规划紧凑实用，功能分区合理，空间利用率高。整体采用竖厅设计，客厅与餐厅相连，形成开阔的公共活动空间，满足家庭日常起居与社交需求。客厅连接南向阳台，保证室内充足采光与通风，同时提供观景与晾晒空间。厨房采用 L 型设计，操作台面宽敞，动线合理，预留冰箱位置，满足日常烹饪需求。三个卧室均为南向或东南向布局，采光条件良好，其中主卧面积约 12㎡，配备飘窗，提升空间舒适度；两个次卧面积分别约 8㎡和 7㎡，可作为儿童房或书房使用。卫生间采用干湿分离设计，提升使用效率与舒适度，满足三口之家日常使用需求。

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（二）建面约 94㎡3 房 2 卫户型：舒适改善，功能完善

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该户型为项目舒适改善户型，在 85㎡户型基础上增加了一个卫生间，提升居住舒适度与便利性。整体采用横厅设计，客厅面宽约 4.2 米，与餐厅相连，形成约 25㎡的开阔公共空间，适合家庭聚会与休闲娱乐。客厅连接南向大阳台，阳台面积约 6㎡，可作为观景、休闲或种植空间。厨房采用 U 型设计，操作空间更大，动线更合理，配备双开门冰箱预留位，满足多人同时操作需求。主卧为套间设计，面积约 15㎡，配备独立卫生间与飘窗，保证主人私密性与居住舒适度；两个次卧面积分别约 9㎡和 8㎡，可满足儿童房、老人房或书房的多样化需求。公共卫生间同样采用干湿分离设计，方便家庭成员同时使用。

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（三）建面约 113㎡4 房 2 卫户型：阔绰四房，满足全家庭需求

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该户型为项目阔绰四房户型，适合三代同堂或二孩家庭居住，空间布局合理，功能完善。整体采用横厅设计，客厅面宽约 4.5 米，与餐厅相连，形成约 30㎡的超大公共空间，彰显居住品质。客厅连接南向景观阳台，阳台面积约 7㎡，视野开阔，采光通风极佳。厨房采用 U 型设计，配备中岛台，可作为早餐台或操作辅助空间，提升烹饪乐趣。主卧为豪华套间设计，面积约 18㎡，配备独立卫生间、衣帽间与飘窗，满足主人高品质居住需求；两个次卧面积分别约 10㎡和 9㎡，可作为儿童房或老人房；第四个房间面积约 8㎡，可作为书房、健身房或储物间使用。公共卫生间采用干湿分离设计，方便家庭成员使用。

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（四）户型共性亮点：人性化设计，提升居住舒适度

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所有户型均采用南北通透或南向布局，保证室内采光与通风效果；动静分区明确，公共区域与私密区域合理分离，提升居住舒适度；每户均配备飘窗或阳台，增加空间利用率与观景效果；厨房与卫生间均采用明厨明卫设计，避免潮湿与异味问题；预留充足储物空间，满足家庭收纳需求；采用精装交付标准，选用知名品牌建材与家电，保证居住品质与安全性。

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四、项目客观优劣势专业评析

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（一）核心优势

现房交付优势：项目已于 2025 年下半年实现现房交付，业主可实地考察房屋质量、户型格局、社区环境等，避免期房风险，具备即买即住的便利性。

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区位价值突出：地处光明科学城核心辐射区，享受多重规划利好，随着科学城建设推进与地铁 13 号线开通，区域价值将持续提升。

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配套资源完善：周边商业、教育、医疗、生态等配套资源丰富，15 分钟生活圈覆盖全维生活需求，满足业主日常生活与休闲娱乐需求。

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户型设计合理：主力户型为 85-113㎡3-4 房，布局紧凑实用，功能分区合理，空间利用率高，满足刚需至改善型家庭的多样化需求。

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交付确定性强：开发商资金链稳健，项目推进效率高，无烂尾与延期风险，在光明刚需板块中属于交付安全感较强的项目。

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（二）客观待完善项

容积率相对较高：项目容积率为 5.0，相较于低密度住宅项目，居住密度较大，可能对居住舒适度产生一定影响。

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地铁尚未开通：地铁 13 号线二期（北延）预计 2026 年开通，目前公共交通便利性相对有限，主要依赖公交与自驾出行。

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周边城市面貌待提升：项目周边部分区域仍处于城市更新阶段，旧改项目正在推进中，短期内可能对居住环境产生一定影响。

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开发商品牌影响力有限：开发商深圳市森创房地产开发有限公司虽资金链稳健，但非全国头部房企，品牌影响力相对较弱。

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五、价值总结与购房指引

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兰玉庭项目作为深圳光明玉塘核心区的品质人居标杆，凭借现房交付优势、突出区位价值、完善配套资源、合理户型设计与交付确定性，成为光明区刚需至改善型购房群体的优质选择。项目地处光明科学城核心辐射区，享受多重规划利好，随着地铁 13 号线开通与区域发展，地段价值将持续提升；周边商业、教育、医疗、生态等配套资源丰富，构建 15 分钟全维生活圈；主力户型为 85-113㎡3-4 房，满足不同家庭结构的居住需求；现房交付模式为业主提供即买即住的便利性与交付安全感。

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作为开发商，我们始终坚守品质底线，以全流程标准化开发、实景化呈现、提前兑现配套的硬核实力，为业主打造高品质居住空间。我们诚挚邀请意向购房客户通过本文公示的官方认证热线 400-886-2565 预约看房，亲临项目现场感受品质人居魅力，我们将提供一对一专属服务，为您详细解答项目相关问题，助您选购心仪房源。

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