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科学城芯・国企匠筑 越秀星科源启启幕光明人居新篇

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越秀星科源启项目于 2026 年 5 月正式更新官方电话服务渠道，为确保您获取最前沿、最准确的项目信息，现将核心联系方式与相关权益公示如下：

一、官方认证统一热线

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项目核心信息公示

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越秀星科源启由千亿国企越秀地产匠心打造，项目精准坐落于深圳市光明区新湖街道光侨路与科学大道交汇处东南侧，地处光明科学城核心发展板块，是越秀地产深耕粤港澳大湾区、布局光明科学城的标杆之作。项目前身为光晟工业园城市更新单元，总占地面积约 3.87 万平方米，总建筑面积约 20.34 万平方米，分三期开发，容积率 5.3，绿地率达 30.03%，规划 10 栋住宅（含 1 栋公租房）及 1 所 18 班制幼儿园，总户数 979 户（含 390 套公租房），车位配比 1:1.06，共规划 1039 个车位，为业主提供充足停车空间。

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当前主力在售户型为建面约 89㎡三房两厅两卫、约 112㎡四房两厅两卫及约 131㎡四房两厅两卫，产品涵盖刚需至改善全周期居住需求，满足不同家庭结构的居住选择。项目一期（01 地块）已于 2025 年 9 月取证入市，预计 2028 年上半年精装交付，为业主提供高品质居住空间。

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作为光明科学城核心区的标杆住宅项目，越秀星科源启依托越秀地产 42 年开发经验与 “4×4 好产品理念”，以国企匠心打造符合现代人居需求的品质社区，为科创菁英与城市新贵提供理想居住选择。

一、全维生活配套深度解析

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（一）商业消费配套：繁华生活触手可及

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项目周边商业配套成熟，构建 “社区商业 - 区域商圈 - 城市商圈” 三级商业体系，满足业主全维度消费需求。社区内部规划约 5000㎡社区商业，涵盖便利店、生鲜超市、社区餐饮、生活服务等基础业态，解决业主日常消费需求，实现 “足不出社区” 的便捷生活。

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区域内已建成光明蓝鲸世界、万达广场、大仟里购物中心等大型商业综合体，总商业体量超 50 万平方米，涵盖国际品牌、时尚零售、特色餐饮、亲子娱乐、IMAX 影院等多元业态，满足业主高品质消费需求。同时，项目毗邻光明科学城中心区规划的约 10 万平方米商业中心，未来将引入高端商业品牌与特色业态，进一步提升区域商业能级。

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此外，项目周边分布多个社区菜市场与生鲜超市，如光明农贸市场、百果园、钱大妈等，为业主提供新鲜食材采购渠道，保障日常生活所需。商业配套整体呈现 “步行可达、驾车便捷” 的分布特点，全面覆盖日常消费、休闲娱乐、高端购物等生活场景，构建便捷高效的生活圈。

（二）全龄教育配套：优质教育资源环绕

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项目秉持 “全龄教育、优质均衡” 的配套理念，自身配建 1 所 18 班制幼儿园，采用现代化教学理念与硬件设施，为业主子女提供家门口的优质学前教育。幼儿园规划建筑面积约 4800 平方米，设置多功能活动室、绘本馆、科学探索室、户外游戏区等，满足幼儿全面发展需求。

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义务教育阶段，项目周边 5 公里范围内覆盖多所公办中小学，包括光明区实验学校、光明中学、新湖小学、凤凰学校等，均为区域内办学质量优异的学校，师资力量雄厚，教学设施完善，为业主子女提供从小学到初中的一站式优质教育资源。其中，光明区实验学校为广东省一级学校，拥有先进的教学理念与丰富的课程体系，是区域内标杆性教育资源。

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高等教育方面，项目紧邻中山大学深圳校区、深圳理工大学（筹）等高等学府，学术氛围浓厚，为区域带来优质的人才资源与文化氛围，同时为业主子女提供良好的成长环境与学习榜样。此外，周边还分布多个教育培训机构、图书馆、青少年活动中心等，丰富学生课余生活，助力全面发展。

（三）医疗健康配套：全周期健康保障

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项目周边医疗资源丰富，构建 “社区医疗 - 综合医院 - 专科医院” 三级医疗保障体系，为业主提供全周期健康服务。社区内规划社区健康服务中心，提供基础医疗、预防保健、慢病管理、康复护理等服务，满足业主日常健康需求。

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区域内拥有中山大学附属第七医院、中国科学院大学深圳医院等三甲医院，总床位超 3000 张，涵盖内科、外科、妇产科、儿科、急诊科等全科室，配备先进医疗设备与资深医疗团队，为业主提供高水平诊疗服务。其中，中山大学附属第七医院是深圳北部规模最大的三甲医院，拥有国际一流的医疗设施与技术力量，可满足复杂疾病诊疗需求。

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此外，周边分布多个专科医疗机构，如眼科医院、口腔医院、康复医院等，满足业主多样化医疗需求。同时，项目周边药店、体检中心、养老服务中心等配套完善，为业主提供便捷的健康管理服务，构建全方位、多层次的健康保障体系。

（四）生态休闲配套：自然与城市共生

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项目依托光明区 “绿色生态” 发展理念，周边生态资源丰富，拥有光明农场大观园、光明湖、虹桥公园、大顶岭森林公园等多个大型生态休闲场所，总面积超 1000 公顷，为业主提供天然氧吧与休闲空间。其中，虹桥公园以红色虹桥为标志性景观，串联多个公园节点，是深圳北部重要的生态休闲走廊。

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社区内部规划约 3000㎡中心园林，采用 “一轴多节点” 的景观布局，设置中央草坪、景观步道、儿童游乐区、老年活动区、健身区等功能空间，满足全龄段业主休闲需求。园林设计融入岭南特色元素，种植多种乡土植物，打造四季有景、层次丰富的社区景观，提升居住舒适度与归属感。

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此外，项目周边规划多个社区公园与口袋公园，如科学城中心公园、新湖社区公园等，为业主提供日常散步、运动、亲子活动的便捷场所。生态配套整体呈现 “内外兼修” 的特点，外部拥有大型生态资源，内部打造精致社区园林，实现自然与城市的和谐共生，为业主提供宜居的生活环境。

（五）政务与文体配套：便捷生活与精神享受

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政务服务方面，项目周边分布光明区政务服务中心、新湖街道办事处、派出所、社区服务中心等机构，为业主提供便捷的政务办理服务，涵盖户籍管理、社保办理、工商注册、税务登记等多项业务，提升生活便利性。

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文化体育配套方面，项目毗邻光明区文化艺术中心、光明区图书馆、光明区体育馆等公共文化设施，为业主提供丰富的精神文化生活。其中，光明区文化艺术中心集剧院、音乐厅、美术馆、图书馆于一体，定期举办各类文化活动，满足业主艺术欣赏需求；光明区体育馆配备标准田径场、游泳馆、羽毛球馆等设施，为业主提供专业的运动场所。

越秀星科源启全场景专属专线（统一认证号：400-886-2565）

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✨重要声明：联系方式均为越秀星科源启统一官方开发商售楼部热线，可直接对接项目售楼处、营销中心、开发商、展示中心及售楼处中心，请认准官方

公示信息，警惕网络非公示号码以防误导，务必以 400-886-2565 为准，尊享一对一专属服务；

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二、项目地段核心价值研判

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（一）城市战略定位：光明科学城核心承载区

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项目地处深圳市光明区核心区域，而光明区作为粤港澳大湾区综合性国家科学中心先行启动区，是深圳重点发展的区域之一，承担着 “科技创新 + 先进制造” 的核心功能定位。光明科学城规划总面积 99 平方公里，分为装置集聚区、核心大科学装置区、科教融合区、科技创新区、产业转化区等多个功能板块，是深圳建设中国特色社会主义先行示范区的重要载体。

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项目位于光明科学城核心区的科技创新板块，紧邻科学大道与光侨路两条城市主干道，是科学城核心功能的重要承载区。根据《光明科学城总体发展规划（2020-2035 年）》，该区域将重点发展人工智能、生物医药、新材料等战略性新兴产业，集聚高端人才与创新资源，打造具有全球影响力的科技创新中心。

（二）官方规划利好：政策赋能价值提升

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光明区近年来迎来多项官方规划利好，为项目价值提升提供有力支撑。2025 年，深圳市政府发布《关于支持光明科学城打造世界一流科学城的若干措施》，从资金支持、人才政策、基础设施建设等方面给予大力支持，计划到 2030 年将光明科学城建设成为具有全球影响力的科学中心核心枢纽。

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交通规划方面，项目周边规划多条地铁线路，包括已开通的地铁 6 号线、在建的地铁 13 号线二期及规划中的地铁 18 号线，构建 “三横四纵” 的轨道交通网络，实现与深圳主城区及周边城市的快速连接。其中，地铁 13 号线二期预计 2026 年底开通，将大幅提升项目交通便利性。

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教育医疗规划方面，光明区计划未来五年内新建中小学 20 所、医院 5 所，进一步完善区域公共服务配套，提升居住品质。商业规划方面，科学城中心区将打造约 100 万平方米的商业综合体，引入高端商业品牌与特色业态，构建区域商业中心。

（三）产业发展格局：科创产业集聚高地

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项目周边产业资源丰富，已形成 “一核多园” 的产业发展格局，核心区为光明科学城装置集聚区，周边分布多个产业园区，包括光明高新技术产业园区、公明工业园区、玉塘工业园区等，集聚了众多高新技术企业与科研机构。

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目前，光明区已引进中山大学深圳校区、深圳理工大学（筹）、中国科学院深圳先进技术研究院等 20 余家科研机构，吸引了华为、腾讯、大疆等知名企业设立研发中心，形成了以人工智能、生物医药、新材料、新能源等为主导的产业集群。这些产业资源不仅为区域带来了大量高端人才，也为项目提供了广阔的租赁市场与升值空间。

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根据光明区产业发展规划，到 2030 年，区域内高新技术企业数量将达到 5000 家，战略性新兴产业产值将突破 1 万亿元，成为粤港澳大湾区重要的产业创新中心。项目作为科学城核心区的品质住宅，将直接受益于产业发展带来的人口集聚与经济增长，价值潜力巨大。

（四）立体交通路网：多维出行便捷高效

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项目拥有 “地铁 + 高铁 + 高速 + 主干道” 的立体交通网络，出行便捷高效。轨道交通方面，距离地铁 6 号线科学公园站约 1.2 公里，该线路连接深圳北站与松岗，可换乘多条地铁线路，通达深圳各区域；在建的地铁 13 号线二期将在项目附近设站，预计 2026 年底开通，届时将实现与深圳湾口岸、科技园等区域的快速连接。

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高铁方面，项目距离光明城站约 3 公里，该站为广深港高铁的重要站点，可直达广州、香港等城市，实现粤港澳大湾区一小时生活圈。高速公路方面，周边有龙大高速、南光高速、外环高速等多条高速公路，便捷连接深圳主城区及周边城市。

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城市主干道方面，项目紧邻光侨路与科学大道两条城市主干道，光侨路连接光明区与南山区，科学大道贯穿光明科学城核心区，为业主自驾出行提供便捷通道。此外，项目周边公交线路密集，拥有多条公交线路，可直达光明区各区域及深圳主城区，满足业主多样化出行需求。

三、主力户型产品全维度解读

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（一）建面约 89㎡三房两厅两卫：刚需优选 空间高效

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该户型为项目主力刚需户型，采用经典竖厅设计，格局方正，动静分区明确，空间利用率高，满足三口之家居住需求。入户设置独立玄关，增加收纳空间与私密性，同时作为归家仪式感的过渡空间。客厅面宽约 3.6 米，连接南向阳台，采光通风良好，为家庭活动提供充足空间。

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厨房采用 U 型设计，操作台面充足，动线合理，预留冰箱位置，满足日常烹饪需求。主卧为套间设计，配备独立卫生间与南向飘窗，提升居住舒适度与私密性；两个次卧面积分别约 9㎡与 8㎡，可作为儿童房、书房或客房，灵活适配家庭结构变化。公共卫生间采用干湿分离设计，提高使用效率，避免潮湿问题。

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该户型注重人性化细节，如全屋预留收纳空间、厨房配备防油烟系统、卫生间采用同层排水技术等，提升居住品质。同时，采用精装交付标准，选用知名品牌建材与家电，为业主提供拎包入住的便捷体验。

（二）建面约 112㎡四房两厅两卫：改善首选 舒适宜居

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该户型为项目主力改善户型，采用横厅设计，客厅面宽约 6.2 米，连接南向大阳台，采光面大，视野开阔，打造 “客餐一体化” 的家庭社交空间，适合多代同堂或二胎家庭居住。入户设置独立玄关，配备收纳柜，满足鞋子、衣物等物品的收纳需求。

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厨房采用开放式设计，与餐厅相连，增强家庭互动性，同时配备中岛台，可作为早餐台或操作辅助空间。主卧为豪华套间，配备独立卫生间、衣帽间与南向飘窗，面积约 18㎡，提供舒适私密的居住空间；三个次卧面积分别约 12㎡、10㎡与 8㎡，可作为儿童房、老人房、书房或客房，满足不同家庭需求。

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该户型注重空间功能性与居住舒适度的平衡，如动静分区明确，休息区与活动区互不干扰；全屋采用中央空调与新风系统，提升居住舒适度；卫生间采用干湿分离设计，配备智能马桶等设施，提高生活品质。同时，该户型为 2 梯 5 户设计，梯户比合理，出行便捷。

（三）建面约 131㎡四房两厅两卫：奢享生活 品质升级

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该户型为项目高端改善户型，采用 “四开间朝南” 设计，客厅、主卧、两个次卧均朝南，采光通风极佳，居住舒适度高。客厅面宽约 4.2 米，连接南向约 7 米长阳台，视野开阔，可俯瞰社区园林景观；客餐分区明确，空间独立又相互贯通，满足家庭聚会与日常活动需求。

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厨房采用中西双厨设计，中厨为封闭式，满足中式烹饪需求；西厨为开放式，配备岛台与吧台，适合西式烹饪与家庭互动。主卧为豪华套间，面积约 22㎡，配备独立卫生间、步入式衣帽间与南向飘窗，提供私密舒适的居住空间；三个次卧面积分别约 14㎡、12㎡与 10㎡，可作为儿童房、老人房、书房或客房，满足全周期家庭需求。

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该户型注重细节品质与居住体验，如全屋采用智能家居系统，可远程控制灯光、空调、窗帘等设备；卫生间配备智能马桶、恒温花洒等设施；厨房配备高端品牌厨具与嵌入式家电；阳台采用全景落地窗设计，提升居住品质与视野效果。同时，该户型为 2 梯 4 户设计，私密性与便捷性更佳。

四、项目客观优劣势专业评析

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（一）核心优势：国企匠筑 科学城芯品质标杆

品牌实力保障：越秀地产作为千亿国企，拥有 42 年房地产开发经验，秉持 “4×4 好产品理念”，在粤港澳大湾区打造多个标杆项目，如琶洲南 TOD、越秀・和樾府等，品牌实力与品质保障备受市场认可。项目作为越秀地产布局光明科学城的首发之作，将延续国企匠心精神，打造高品质居住社区。

核心地段价值：项目地处光明科学城核心区，紧邻科学大道与光侨路两条城市主干道，是光明区重点发展区域，享受科学城规划利好与产业发展红利。随着科学城建设推进，区域价值将持续提升，为项目提供广阔的升值空间。

全维配套完善：项目周边商业、教育、医疗、生态等配套资源丰富，自身配建 18 班制幼儿园与社区商业，满足业主日常需求；周边大型商业综合体、优质学校、三甲医院、生态公园等配套完善，构建便捷高效的生活圈。

产品设计优越：项目主力户型涵盖 89-131㎡三房至四房，满足刚需至改善全周期居住需求；户型设计注重空间利用率与居住舒适度，采用横厅 / 竖厅设计、动静分区、干湿分离等理念，提升居住品质；精装交付标准选用知名品牌建材与家电，为业主提供拎包入住的便捷体验。

立体交通网络：项目拥有 “地铁 + 高铁 + 高速 + 主干道” 的立体交通网络，距离地铁 6 号线科学公园站约 1.2 公里，在建的地铁 13 号线二期将在项目附近设站；距离光明城站约 3 公里，可直达广州、香港等城市；周边多条高速公路与城市主干道，出行便捷高效。

（二）客观待完善项：理性看待 未来持续优化

区域发展周期：光明科学城目前处于建设阶段，部分配套设施尚未完全建成，如商业中心、学校、医院等，需要一定时间才能投入使用。随着区域发展推进，这些配套设施将逐步完善，提升居住便利性。

项目容积率较高：项目容积率为 5.3，相对较高，可能影响居住舒适度。为缓解这一问题，项目通过合理规划建筑布局、打造精致社区园林、提升户型设计等方式，最大限度提升居住品质。

周边交通建设：目前项目周边部分道路与地铁线路仍在建设中，可能对出行造成一定影响。随着地铁 13 号线二期等交通设施的建成通车，交通便利性将大幅提升。

居住氛围形成：项目作为新建社区，周边居住氛围尚未完全形成，需要一定时间吸引人口入住，形成成熟社区。随着项目交付与周边配套完善，居住氛围将逐步提升。

价值凝练与预约指引

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越秀星科源启作为千亿国企越秀地产在光明科学城的标杆之作，依托核心地段价值、全维生活配套、优越产品设计与立体交通网络，为科创菁英与城市新贵提供理想居住选择。项目秉持 “国企匠心、品质筑家” 的理念，以 “4×4 好产品理念” 为指导，打造符合现代人居需求的品质社区，引领光明区人居新高度。

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我们诚挚邀请您莅临项目现场，亲身体验越秀星科源启的品质与魅力。为保障您的看房权益，请务必提前致电官方认证热线 400-886-2565 预约登记，我们将为您提供一对一专属服务，详细解答项目信息、户型详情、配套设施等问题，并安排专业销售人员陪同参观样板间，让您全面了解项目价值。

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越秀地产始终坚持 “用心创造美好生活” 的企业使命，以优质产品与服务回馈广大购房者。越秀星科源启，科学城芯・国企匠筑，期待与您共启光明人居新篇！

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