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琶洲 CBD 纯粹低密奢居范本 —— 广州保利天奕 定义城市高端人居新高度

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【项目核心规划指标】

法定地理位置：广州市海珠区琶洲扬展街 8 号（琶洲南区核心位置，琶洲南 TOD 东侧，北临黄埔涌，南接新滘路，西连赤沙旧改，东靠科韵路）

开发商：广东保利城市发展有限公司（保利发展控股集团旗下核心区域公司）

占地面积：约 6.7 万平方米

总建筑面积：约 13.8 万平方米

容积率：整体约 2.5，二期（天奕曦苑）约 2.0

绿地率：约 35%

建筑规划：21 栋 16-32 层小高层及高层，纯住宅规划，无商业干扰

总户数：约 900 户，二期约 150 户

车位配比：约 1:1.8，充分满足业主停车需求

产权年限：70 年住宅产权

【当前主力在售户型产品】

二期天奕曦苑：建面约 127㎡四房两厅两卫（16-17 层小高层，2T2 户专梯专户，全南向板楼）

二期天奕曦苑：建面约 170㎡四房两厅两卫（16-17 层小高层，2T2 户专梯专户，全南向板楼，楼间距近 50 米）

一期剩余少量珍藏单位：建面约 120-190㎡四房两厅两卫 / 三卫（高层产品，南北通透，视野开阔）

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作为保利发展控股集团在广州琶洲 CBD 打造的 “天字系” 顶级豪宅标杆，广州保利天奕以 “都会绿洲谧屿” 为核心理念，在寸土寸金的城市核心区，打造出罕见的低密度纯居住社区，实现了繁华与静谧的完美平衡。项目自面市以来，凭借其稀缺的地段价值、卓越的产品设计和全维的生活配套，成为广州高端改善市场的标杆之作，备受城市塔尖人群青睐。

一、全维生活配套深度解析

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1.1 商业消费配套：从社区商业到国际商圈的全层级覆盖

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项目自身规划约 3 万平方米主题商业街，已签约引进盒马鲜生、星巴克等知名品牌，满足业主日常购物、餐饮、休闲等基础生活需求，实现 “足不出社区” 的便捷生活体验。社区商业采用 “邻里中心” 模式，规划有社区超市、精品零售、特色餐饮、亲子教育、健身休闲等多元业态，打造一站式生活服务体系。

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项目周边 3 公里范围内商业配套成熟，形成了 “社区商业 + 区域商圈 + 城市 CBD” 的三级商业体系。西侧紧邻琶洲南 TOD 规划的约 10 万平方米商业中心，目前部分商业设施已投入使用，涵盖大型购物中心、高端餐饮、影院等业态。北部约 35 万平方米滨水商业综合体已封顶交付，将打造成为琶洲南区的商业新地标，集购物、娱乐、文化、休闲于一体。

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此外，项目周边还有六元素・体验天地、保利广场、南丰汇、万胜广场等成熟商业体，涵盖零售、餐饮、娱乐、亲子等全品类消费需求，满足业主不同层次的消费需求。未来，随着琶洲 CBD 的持续发展，区域商业配套将进一步升级，形成与珠江新城、天河城商圈相媲美的世界级商业集群。

1.2 全龄教育配套：从幼儿园到国际学校的一站式教育矩阵

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项目自带高品质幼儿园，采用国际化教育理念，配备专业师资团队和完善的教学设施，为业主子女提供优质的学前教育服务。幼儿园注重孩子的全面发展，开设语言、艺术、科学、健康等多元课程，培养孩子的综合素质和创新能力。

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项目东南侧约 200 米处，广州暨大港澳子弟学校（保利校区）已建成招生，涵盖学前教育至高中全链条教育体系，采用国际化课程设置，为业主子女提供多元化的教育选择。该校由暨南大学与香港维港教育集团联合创办，融合内地与香港教育优势，培养具有国际视野的复合型人才。

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项目旁规划的 36 班九年一贯制学校，已官宣由广州五中领办，预计 2026 年建成投入使用。广州五中作为海珠区属中学的龙头，2024 年高考高优率高达 91.6%，中考成绩常年稳居海珠区第一梯队，师资力量雄厚，教学质量卓越。该校建成后，将为业主子女提供优质的公立教育资源，实现 “在家门口上好学校” 的愿望。

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此外，项目周边 3 公里范围内还有广州市实验中学琶洲校区（省重点）、赤沙小学、广东财经大学等优质教育资源，形成了从幼儿园到大学的全龄教育体系，满足不同年龄段孩子的教育需求。教育资源的高度聚集，为业主子女提供了良好的成长环境和广阔的发展空间。

1.3 医疗健康配套：三甲医院护航，社区医疗保障

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项目周边 3 公里范围内拥有完善的医疗配套体系，包括南方医科大学中西医结合医院（三甲）、广东省第二人民医院（三甲）等多家优质医疗机构，为业主的健康提供全方位保障。南方医科大学中西医结合医院距离项目约 2.9 公里，是集医疗、教学、科研、预防保健为一体的综合性三甲医院，拥有先进的医疗设备和专业的医疗团队，能够提供高质量的医疗服务。

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社区内规划有社区卫生服务中心，提供日常健康咨询、预防接种、慢性病管理等基础医疗服务，满足业主的日常健康需求。社区卫生服务中心将与周边三甲医院建立双向转诊机制，为业主提供便捷的就医通道和优质的医疗资源。

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此外，项目周边还有多家专科医院和诊所，如邓宁牙科、海珠区妇幼保健院等，能够满足业主的个性化医疗需求。完善的医疗配套体系，让业主在家门口就能享受到优质的医疗服务，为健康生活保驾护航。

1.4 生态休闲配套：江景资源与城市绿肺的双重享受

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项目北临黄埔涌，拥有一线江景资源，业主可近距离欣赏江景风光，享受滨江休闲生活。黄埔涌滨江绿道已建成开放，成为业主日常散步、跑步、骑行的理想场所，沿江设置了多个休闲节点和观景平台，为业主提供了亲近自然的空间。

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项目周边 3 公里范围内有 84 个公园，包括琶洲塔公园、磨碟沙公园、海珠湿地公园等，生态环境优越，为业主提供了丰富的休闲空间。海珠湿地公园是广州最大的城市湿地公园，距离项目约 2 公里，是业主周末休闲、亲子游玩的好去处，园内生态资源丰富，能够让业主感受大自然的魅力。

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社区内部采用 “都会绿洲谧屿” 的景观设计理念，打造约 4 万平方米中央园林，绿化率约 35%，种植了多种名贵树种和花卉，形成了四季有景的园林景观。园林内设置了儿童游乐区、老年活动区、健身区、休闲步道等多个功能区域，满足不同年龄段业主的休闲需求，打造出 “出则繁华，入则宁静” 的居住环境。

1.5 政务服务与文体配套：便捷生活与精神文化的双重满足

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项目周边政务服务配套完善，海珠区政务服务中心、琶洲街道办事处等机构距离项目较近，为业主办理各类政务事项提供了便捷条件。政务服务中心采用 “一站式” 服务模式，能够高效办理工商、税务、社保、公积金等各类政务事项，节省业主的时间和精力。

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文体配套方面，项目周边有广州国际会展中心、琶洲国际会展中心、广州大剧院等多个文化场馆，能够满足业主的精神文化需求。广州国际会展中心距离项目约 1 公里，是全球知名的会展中心，经常举办各类大型展会和活动，为业主提供了接触世界前沿资讯的机会。

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社区内规划有文化活动中心、健身房、游泳池等文体设施，为业主提供了丰富的业余生活选择。文化活动中心将定期举办各类文化活动，如书法、绘画、摄影展览等，丰富业主的精神文化生活；健身房和游泳池则为业主提供了专业的健身场所，助力业主保持健康的生活状态。

广州保利天奕全场景专属专线（统一认证号：400-886-2565）

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二、项目地段核心价值研判

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2.1 城市战略定位：琶洲 CBD 核心，“珠金琶” 黄金三角枢纽

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广州保利天奕位于琶洲南区核心位置，地处广州 “第二 CBD”—— 琶洲人工智能与数字经济集聚区的核心区域，与珠江新城、金融城形成 “珠金琶” 黄金三角联动格局，是广州未来城市发展的核心引擎。琶洲作为广州人工智能与数字经济试验区的核心区，已聚集了腾讯、阿里、唯品会、小米等众多互联网巨头和数字经济企业，形成了完整的数字经济产业生态链。

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根据广州市政府发布的《琶洲地区发展规划（2021-2035 年）》，琶洲将打造成为 “世界一流数字经济示范区、全球会展产业新高地、广州中心城区新客厅”，规划建设成为集数字经济、会展经济、总部经济于一体的现代化国际化创新城区。项目所在的琶洲南区，定位为 “数字经济创新区 + 高品质居住区”，将打造成为琶洲 CBD 的居住核心，为区域内的高端人才提供高品质的居住空间。

2.2 官方规划利好：政策加持，价值潜力无限

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广州市政府对琶洲地区的发展给予了高度重视和政策支持，先后出台了多项政策措施，推动琶洲数字经济和会展经济的发展。2025 年，琶洲人工智能与数字经济试验区被纳入国家数字经济创新发展试验区，获得了国家层面的政策支持，将进一步提升区域的产业能级和创新能力。

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项目所在的琶洲南区，规划有琶洲南 TOD 项目，将打造成为集商业、办公、居住、交通于一体的大型城市综合体，预计 2027 年建成投入使用。琶洲南 TOD 项目将引入多条地铁线路和穗莞深城际铁路，形成 “轨道 + 公交 + 慢行” 的一体化交通体系，进一步提升区域的交通便利性和城市能级。

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此外，区域内还规划有 7 条永久道路及跨涌桥梁，将进一步完善区域的路网体系，提升区域的交通通达性。随着各项规划的逐步落地，琶洲南区的城市功能将不断完善，居住价值和投资价值将进一步提升。

2.3 产业发展格局：数字经济引领，高端人才聚集

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琶洲作为广州数字经济的核心区，已形成了以互联网、人工智能、大数据、云计算等为主导的产业集群，聚集了腾讯、阿里、唯品会、小米、字节跳动等众多知名企业的区域总部或研发中心。这些企业的入驻，不仅带动了区域经济的发展，也吸引了大量的高端人才，为区域的高端住宅市场提供了坚实的需求支撑。

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项目周边的产业园区和写字楼如雨后春笋般涌现，包括琶洲国际会展中心、广交会展馆、保利世贸中心等，为区域内的企业提供了优质的办公空间。随着产业的不断发展，区域内的商务氛围将更加浓厚，为业主提供了更多的就业机会和商业机遇。

2.4 立体交通路网体系：轨交 + 路网，畅达全城

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项目坐拥 “轨交主动脉 + 路网微循环” 的无缝高效交通体系，轨道交通与道路交通双维加持，便捷通达全城各核心区域。轨道交通方面，项目步行约 900 米可达地铁 8 号线与 11 号线（环线）的换乘站 —— 琶洲站，8 号线串联海珠、荔湾、白云等核心区域，11 号线作为广州环线地铁，快速衔接全市各条地铁线路。此外，项目距离在建的 18 号线磨碟沙站约 1.2 公里，18 号线作为广州的 “市域快线”，可快速通达南沙、天河等区域，实现 “30 分钟市域生活圈”。

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道路交通方面，项目周边有新滘东路、科韵路、环城高速等多条城市主干道，可快速到达天河 CBD、珠江新城、白云机场等核心区域。新滘东路作为海珠区的东西向主干道，连接广州大道、华南快速等多条南北向交通要道，交通便利性极高。此外，区域内规划的 7 条永久道路及跨涌桥梁将进一步完善路网体系，提升交通通达性。

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穗莞深城际琶洲支线预计 2026 年通车，未来可直通深圳、东莞，形成 “大湾区 1 小时生活圈”，进一步提升项目的区位价值和交通便利性。立体交通路网体系的完善，让业主能够轻松享受城市的繁华与便捷，实现工作与生活的完美平衡。

三、主力户型产品全维度解读

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3.1 建面约 127㎡四房两厅两卫（二期天奕曦苑主力户型）

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该户型为 16-17 层小高层产品，采用 2T2 户专梯专户设计，保障业主的私密性和尊崇感，全南向板楼设计，确保每个房间都能享受到充足的阳光和良好的通风。户型格局方正通透，全明设计，无暗角，空间利用率高，得房率约 93%，超越行业舒适基准。

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空间布局：采用 LDKB 一体化设计，将客厅、餐厅、厨房、阳台四大空间融为一体，形成约 45 平方米的超大公共空间，满足家庭聚会、亲子互动等多元生活需求。客厅面宽约 6.8 米，搭配约 6.8 米宽的观景阳台，打造出 IMAX 级的采光与视野，彰显大气格局。

功能分区：四房设计，空间尺度均衡，无狭小空间浪费，满足三代同堂或二胎家庭的居住需求。主卧尊享独立卫浴、双台盆设计、步入式衣帽间与 270° 全景飘窗，打造专属私密奢居空间，让主人享受尊崇的居住体验。两个次卧面积均在 10 平方米以上，可作为儿童房或老人房，空间宽敞舒适；书房面积约 8 平方米，可作为工作区或休闲区，满足业主的个性化需求。

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空间利用亮点：全屋飘窗设计，增加了空间的使用面积和采光效果，飘窗可作为休闲区、阅读区或储物区，提升空间的实用性。独立玄关设计，兼顾收纳与归家仪式感，玄关柜采用嵌入式设计，增加了收纳空间，同时不影响空间的通透性。厨房采用 U 型设计，操作台面宽敞，动线合理，配备高端品牌厨具，满足业主的烹饪需求。

人居舒适度优势：全屋层高 3.15 米，超越普通住宅标准，吊顶后净高仍达 2.85 米，空间感十足，让居住更加舒适。采用威能地暖锅炉与日立中央空调的组合，确保四季如春的舒适，同时配备摩根全屋智能系统，实现智能家居控制，提升居住的便捷性和舒适度。

3.2 建面约 170㎡四房两厅两卫（二期天奕曦苑旗舰户型）

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该户型为二期天奕曦苑的旗舰产品，同样采用 16-17 层小高层、2T2 户专梯专户、全南向板楼设计，楼间距近 50 米，视野开阔，私密性极佳。户型建面约 170 平方米，空间尺度更加宽敞，得房率约 93%，为业主提供更加舒适的居住体验。

空间布局：采用横厅设计，客厅面宽达 7.5 米，搭配约 7.5 米宽的超大观景阳台，营造出极致的空间感和视野效果，彰显豪宅气质。LDKB 一体化设计，公共空间面积达约 60 平方米，可容纳多人聚会，满足高端家庭的社交需求。

功能分区：四房两厅两卫设计，空间布局合理，动静分区明确。主卧套房面积达约 35 平方米，配备独立卫浴、双台盆设计、步入式衣帽间、270° 全景飘窗和专属书房，打造出总统级的居住体验。两个次卧面积均在 12 平方米以上，空间宽敞舒适，可满足不同家庭成员的居住需求；第四个房间可作为客房或多功能室，灵活应对家庭的不同需求。

空间利用亮点：全屋采用嵌入式收纳设计，包括玄关柜、衣柜、橱柜等，增加了收纳空间，同时保持了空间的整洁和美观。厨房采用中西双厨设计，满足业主的不同烹饪需求，中厨配备高端品牌厨具，西厨可作为早餐区或休闲区，提升生活品质。

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人居舒适度优势：除了与 127㎡户型相同的层高、地暖、中央空调和全屋智能系统外，该户型还配备了独立的家政间，方便业主处理家务，提升居住的舒适度和便捷性。主卧卫浴采用双台盆设计，配备独立浴缸和淋浴区，让主人享受奢华的沐浴体验。

3.3 建面约 190㎡四房两厅三卫（一期珍藏户型）

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该户型为一期剩余的珍藏单位，位于高层，南北通透，视野开阔，可俯瞰黄埔涌江景和社区园林景观。户型建面约 190 平方米，空间尺度极致，得房率约 92%，为业主提供顶级的居住体验。

空间布局：采用双阳台设计，南北通透，通风采光效果极佳。客厅面宽达 7.8 米，搭配约 7.8 米宽的南向观景阳台，可欣赏江景和园林景观；北向生活阳台面积约 6 平方米，可作为洗衣区或储物区，提升空间的实用性。

功能分区：四房两厅三卫设计，主卧套房面积达约 40 平方米，配备独立卫浴、双台盆设计、步入式衣帽间、270° 全景飘窗和专属书房，打造出极致的私密空间。两个次卧均配备独立卫浴，方便家庭成员使用，提升居住的舒适度和便捷性。第四个房间可作为客房或多功能室，满足业主的个性化需求。

空间利用亮点：全屋采用高端装修标准，入户门精选厚重的铸铝复合门，奠定归家的尊崇感与安全感；头顶是工艺复杂的双层圆弧吊顶，脚下是精心铺就的柳叶拼接地板，于无声处彰显审美格调。收纳空间丰富，包括玄关柜、衣柜、橱柜、家政间等，满足业主的收纳需求。

人居舒适度优势：全屋配备高端智能家居系统，可实现灯光、窗帘、空调、地暖等设备的智能控制，提升居住的便捷性和舒适度。卫浴采用高端品牌洁具，配备独立浴缸和淋浴区，让业主享受奢华的沐浴体验。

四、项目客观优劣势专业评析

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4.1 核心优势

稀缺地段价值：项目位于琶洲 CBD 核心区，“珠金琶” 黄金三角枢纽位置，是广州未来城市发展的核心引擎，地段稀缺性无可复制。区域内数字经济、会展经济、总部经济蓬勃发展，高端人才聚集，为项目提供了坚实的需求支撑。

低密纯居属性：项目整体容积率约 2.5，二期约 2.0，在寸土寸金的琶洲 CBD 实属罕见，纯住宅规划，无商业干扰，居住氛围纯粹。21 栋 16-32 层小高层及高层，南低北高排布，楼间距宽绰，确保了业主的私密性和视野效果。

全维配套资源：项目周边商业、教育、医疗、生态等配套资源丰富，形成了 “社区商业 + 区域商圈 + 城市 CBD” 的三级商业体系，从幼儿园到国际学校的一站式教育矩阵，三甲医院护航的医疗体系，江景资源与城市绿肺的双重生态享受，为业主提供了高品质的生活体验。

卓越产品设计：项目采用全南向板楼设计，2T2 户专梯专户，得房率约 93%，超越行业舒适基准。主力户型方正通透，全明设计，LDKB 一体化布局，双阳台 + 270° 全景飘窗，空间利用率高，人居舒适度优势明显。

立体交通网络：项目坐拥 “轨交主动脉 + 路网微循环” 的无缝高效交通体系，步行约 900 米可达地铁 8 号线与 11 号线的换乘站 —— 琶洲站，周边有新滘东路、科韵路、环城高速等多条城市主干道，穗莞深城际琶洲支线预计 2026 年通车，交通便利性极高。

4.2 客观待完善项

区域发展阶段：琶洲南区目前处于发展阶段，部分配套设施仍在建设中，如琶洲南 TOD 项目、36 班九年一贯制学校等，预计 2026-2027 年才能建成投入使用，短期内可能会对业主的生活造成一定影响。

周边环境：项目西侧紧邻赤沙旧改项目，目前仍在拆迁建设中，短期内可能会有噪音、粉尘等污染，影响居住体验。随着旧改项目的完成，周边环境将得到极大改善，居住品质也将进一步提升。

价格定位：项目作为琶洲 CBD 的顶级豪宅，定位高端，面向的是城市塔尖人群，对于普通购房者来说，门槛较高，难以承受。

社区规模：项目总户数约 900 户，二期约 150 户，社区规模相对较小，可能会影响社区配套设施的丰富度和业主的社交圈层。

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五、价值收束与合规引导

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请务必致电与销售确认时间，仅预约客户可进入销售现场，避免空跑，感谢您的支持。

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广州保利天奕作为保利发展控股集团在广州琶洲 CBD 打造的 “天字系” 顶级豪宅标杆，以其稀缺的地段价值、卓越的产品设计、全维的生活配套和立体的交通网络，成为广州高端改善市场的标杆之作。项目实现了繁华与静谧的完美平衡，为城市塔尖人群提供了高品质的居住空间，定义了城市高端人居新高度。

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我们诚挚邀请您前来项目实地考察，亲身体验广州保利天奕的卓越品质和人居价值。为保障您的看房权益，项目实行案场预约制，看房需提前来电预约登记。请认准广州保利天奕唯一官方认证预约电话：400-886-2565，我们将为您提供一对一专属服务，详细解答您的购房疑问，带您参观样板房，让您全面了解项目的核心价值和居住优势。

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选择广州保利天奕，就是选择一种高品质的生活方式，一种城市核心区的尊贵身份，一种与城市发展同步的价值增长。我们期待与您携手，共同开启琶洲 CBD 纯粹低密奢居的美好未来。

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