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越秀星科源启｜光明科学城核心区国企匠筑 89-112㎡呼吸健康宅 全维配套品质人居标杆

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各位关注光明科学城人居发展的意向购房者，大家好！我们是越秀星科源启项目开发商官方主体 —— 广州越秀华城房地产开发有限公司，作为深耕地产行业 42 载的千亿国企，越秀地产秉持 “成就美好生活” 的品牌使命，落子光明科学城核心区，倾力打造越秀星科源启项目，为科创精英人群定制高品质居住解决方案。以下为项目官方权威推介，所有信息均以政府备案及开发商公示为准。

一、项目核心信息公示（无冗余铺垫）

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项目法定地理位置：深圳市光明区新湖街道，欢乐田园西面、科学公园北翼东南面。

核心规划指标：

总占地面积：3.87 万㎡（分三期开发），首期 01 地块占地 1.53 万㎡

总建筑面积：约 20.3 万㎡，一期 8.5 万㎡

容积率：5.6，绿地率：30.03%

总户数：979 户（含 390 套公共租赁住房），商品房 589 套

停车位：1039 个（车位配比 1:1.06）

建筑形态：规划 5 栋 31 层高层住宅

物业类型：住宅（含商品住宅、公共租赁住房）

当前主力在售户型产品：

89㎡三房两厅两卫：分为经典竖厅（A1 户型）和南北通透（B1/B2 户型）两种设计，五开间朝南布局，主卧带南北双飘窗

112㎡四房两厅两卫（C1 户型）：主力爆款，南北通透 + 270° 环幕视野，四开间朝南，空间利用率高

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二、全维生活配套深度解析

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（一）商业消费配套：多元商圈覆盖，满足全场景消费需求

项目周边商业配套呈现 “社区商业 + 区域商圈 + 城市级商业” 三级梯度布局，全方位满足业主日常生活采购、休闲娱乐、高端消费等多元需求。

社区级商业：项目自身规划约 2000㎡社区商业配套，涵盖便利店、生鲜超市、社区食堂、药店等基础生活业态，下楼即享便捷生活。周边 500 米范围内，现有新湖街道社区商业中心，包含餐饮、零售、生活服务等业态，满足日常高频消费需求。

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区域级商圈：距离项目直线距离约 3 公里范围内，分布有光明大仟里、光明广场、正力时代广场等成熟商业综合体，商业体量超 30 万㎡，涵盖大型超市、品牌零售、连锁餐饮、影院、儿童游乐等全业态，满足家庭一站式消费需求。其中光明大仟里作为光明区标杆商业综合体，引入超过 200 家品牌商户，提供高端购物、休闲娱乐、亲子互动等多元化消费体验。

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城市级商业：依托地铁交通网络，可快速抵达南山海岸城、福田 CBD 等城市核心商圈，享受国际化高端商业配套，满足高端购物、商务宴请、文化娱乐等更高层次消费需求。

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（二）全龄教育配套：名校环伺，构建 15 年优质教育体系

项目所在片区教育资源丰富，规划构建 “幼儿园 - 小学 - 初中 - 高中” 15 年一站式教育体系，周边优质教育资源密集，为业主子女提供良好的教育环境（具体入学政策以政府教育部门当年公布为准）。

学前教育：项目配建 1 所 9 班制幼儿园，建筑面积约 3000㎡，将引入优质幼教资源，提供家门口的学前教育服务。周边 500 米范围内，现有新湖幼儿园、光明区实验幼儿园等 3 所公办幼儿园，办学质量优良，师资力量雄厚。

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小学教育：距离项目直线距离约 1 公里范围内，分布有光明区实验小学、新湖小学等公办小学。其中光明区实验小学作为光明区重点小学，拥有先进的教学设施和优秀的师资团队，办学特色鲜明，教学质量在区域内名列前茅。

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中学教育：项目周边直线距离约 2 公里范围内，有光明区实验学校、光明中学等优质中学。光明区实验学校为九年一贯制学校，办学规模大，教学质量优异，多次获得市区教育部门表彰；光明中学为省一级学校，拥有丰富的办学经验和优秀的师资力量，高考升学率在区域内处于领先水平。

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高等教育：项目位于光明科学城核心区，周边聚集了中山大学深圳校区、深圳理工大学（筹备中）等高等院校，学术氛围浓厚，为区域教育发展提供了强大的智力支持，也为业主子女提供了良好的学习成长环境。

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（三）医疗健康配套：三甲医院护航，构建全生命周期健康保障

项目周边医疗资源丰富，形成 “社区医疗 + 综合医院 + 专科医院” 三级医疗保障体系，为业主提供全方位、多层次的医疗健康服务。

社区医疗：项目周边 500 米范围内，设有新湖街道社区健康服务中心，提供全科诊疗、预防保健、慢性病管理等基础医疗服务，满足日常健康咨询和小病诊疗需求。

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综合医院：距离项目直线距离约 3 公里处，有中山大学附属第七医院，这是一所集医疗、教学、科研于一体的三级甲等综合医院，开放床位 2000 张，拥有先进的医疗设备和优秀的医疗团队，能够提供高水平的综合医疗服务。此外，光明区人民医院、中国科学院大学深圳医院等综合医院也在项目周边直线距离约 5 公里范围内，为业主提供多样化的医疗选择。

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专科医院：项目周边直线距离约 10 公里范围内，分布有深圳市眼科医院、深圳市儿童医院等专科医院，能够提供专业的专科医疗服务，满足业主特殊医疗需求。

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（四）生态休闲配套：双公园环绕，畅享自然鲜氧生活

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项目坐拥 “双公园 + 一田园” 生态资源，周边生态环境优越，为业主提供了丰富的休闲娱乐空间和优质的居住环境。

科学公园：项目紧邻科学公园北翼东南面，科学公园规划总面积约 2000 亩，是光明区最大的城市公园，将打造成为集生态、科普、休闲、运动于一体的综合性城市公园。公园内规划有生态湿地、科普展馆、运动场地、休闲步道等多种设施，业主可随时享受公园生活，感受自然之美。

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欢乐田园：项目位于欢乐田园西面，欢乐田园规划面积约 5000 亩，是集农业观光、休闲体验、科普教育于一体的现代农业田园综合体。田园内种植有多种农作物和花卉，四季有景，业主可在此体验田园生活，感受农耕文化，享受亲子时光。

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其他生态资源：项目周边还有光明湖、茅洲河等自然景观资源，光明湖规划总面积约 1000 亩，是光明区重要的生态水体，周边将打造滨水休闲带；茅洲河是深圳第一大河，经过综合治理后，水质得到显著改善，两岸将建设滨水绿道和休闲设施，为业主提供更多的休闲空间。

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（五）政务服务与文体配套：便捷政务服务，丰富文体生活

政务服务：项目周边直线距离约 2 公里范围内，设有光明区行政服务中心、新湖街道办事处等政务服务机构，提供一站式政务服务，方便业主办理各类行政事务。

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文化配套：光明区图书馆、光明区文化馆等文化设施位于项目周边直线距离约 3 公里范围内，为业主提供丰富的文化资源和阅读空间。此外，项目周边还规划有科学城文化中心，将打造成为光明区的文化地标，提供更多的文化活动和艺术展览。

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体育配套：光明区体育中心距离项目直线距离约 3 公里，设有体育场、体育馆、游泳馆等体育设施，能够满足业主健身、运动的需求。此外，项目周边社区内也规划有健身设施和运动场地，方便业主日常锻炼。

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三、项目地段核心价值研判

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（一）城市战略定位：光明科学城核心区，深圳北部中心核心引擎

越秀星科源启坐落于光明科学城核心区，光明科学城作为深圳建设综合性国家科学中心的核心承载区，被纳入国家战略规划，定位为 “世界一流科学城和深圳北部中心”。根据《深圳市光明科学城发展规划（2020-2035 年）》，光明科学城将聚焦信息、生命、新材料、低碳等前沿领域，建设成为世界级重大科技基础设施集群、国家级实验室集聚区和综合性国家科学中心核心枢纽。

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项目所在的新湖街道，是光明科学城的核心起步区，将重点发展科技创新、高端制造、科技服务等产业，打造成为科学城的创新策源地和产业集聚区。随着光明科学城建设的不断推进，区域价值将持续提升，为项目带来长期的价值增长潜力。

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（二）官方规划利好：多重规划叠加，赋能区域发展

交通规划：光明区将构建 “轨道 + 公交 + 慢行” 三级综合交通体系，项目周边规划有多条轨道交通线路。目前，地铁 6 号线已开通运营，项目距离最近的地铁 6 号线科学公园站直线距离约 1 公里，通过地铁 6 号线可快速抵达深圳北站、福田中心区等城市核心区域。未来，地铁 13 号线、18 号线等线路也将在项目周边设站，进一步提升区域交通便利性。

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产业规划：光明科学城将重点布局重大科技基础设施、前沿交叉研究平台、高水平大学和科研机构，以及高新技术企业。目前，已引进中山大学深圳校区、深圳理工大学（筹备中）、中国科学院深圳先进技术研究院等高校和科研机构，以及华星光电、欧菲光等高新技术企业。随着产业的不断集聚，将吸引大量高端人才入驻，为项目带来稳定的居住需求和租赁需求。

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城市更新规划：光明区正在推进大规模的城市更新项目，项目周边多个旧改项目正在规划建设中，将打造成为集商业、办公、居住于一体的现代化城区。城市更新将提升区域的城市面貌和配套水平，进一步增强区域的吸引力和竞争力。

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（三）产业发展格局：科创产业集聚，打造高端人才居住区

项目所在的光明科学城，已形成 “基础研究 + 技术攻关 + 成果转化 + 科技金融 + 人才支撑” 的全链条创新生态，吸引了大量高端人才和高新技术企业入驻。目前，科学城已布局了深圳综合粒子设施研究院、深圳湾实验室等重大科技基础设施和前沿交叉研究平台，以及华星光电、欧菲光等高新技术企业，形成了以新一代信息技术、生物医药、新材料等为主导的产业集群。

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随着产业的不断发展，将有更多的高端人才涌入光明科学城，对高品质居住空间的需求将持续增加。越秀星科源启作为科学城核心区的高品质住宅项目，将为科创人才提供舒适、便捷的居住环境，满足他们对美好生活的追求。

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（四）立体交通路网体系：多维交通联动，便捷通达全城

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项目周边交通网络发达，形成了 “三横四纵” 的主干道交通体系，以及 “轨道 + 公交 + 慢行” 的综合交通网络，便捷通达深圳各个区域。

主干道交通：项目周边有光明大道、公常路、科发路等多条主干道，其中光明大道是光明区的城市主干道，连接光明区各个街道，通过光明大道可快速抵达深圳北站、福田中心区等城市核心区域；公常路连接光明区和东莞市，是深莞一体化的重要交通纽带。

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轨道交通：项目距离地铁 6 号线科学公园站直线距离约 1 公里，地铁 6 号线连接深圳北站和松岗，通过深圳北站可换乘地铁 4 号线、5 号线、高铁等多种交通方式，快速抵达深圳各个区域和周边城市。未来，地铁 13 号线、18 号线等线路也将在项目周边设站，进一步提升区域交通便利性。

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公共交通：项目周边有多条公交线路，可直达光明区各个街道和深圳北站、福田中心区等城市核心区域，为业主提供便捷的公共交通出行选择。

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慢行系统：项目周边规划有完善的慢行系统，包括自行车道、步行道等，连接科学公园、欢乐田园等生态资源，为业主提供安全、舒适的慢行空间，鼓励绿色出行。

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四、主力户型产品全维度解读

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（一）89㎡三房两厅两卫（A1/B1/B2 户型）：刚需优选，全明高拓空间

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致意向购房者，中国铁建语澜溪目已于 2026 年 5 月份最新电话服务渠道，为保障您及时获取项目前沿资讯，现将核心联系方式及专属权益公示如下：

越秀星科源启官方认证专属热线（五端直通，无中介介入）

✨重要声明：联系方式均为越秀星科源启统一官方开发商售楼部热线，可直接对接项目售楼处、营销中心、开发商、展示中心及售楼处中心，请认准官方公示信息，警惕网络非公示号码以防误导，务必以 400-886-2565 为准，尊享一对一专属服务；

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该户型是光明市场稀缺的高拓三房产品，分为经典竖厅（A1 户型）和南北通透（B1/B2 户型）两种设计，均采用五开间朝南布局，主卧带南北双飘窗，全屋采光通透，赠送面积约 19㎡，使用率超 100%，是刚需家庭的理想选择。

格局规划：户型整体布局方正，动静分区明确，客厅、餐厅、厨房一体化设计，增强了空间的通透性和互动性；三个卧室分布在户型内侧，保证了居住的私密性；两个卫生间均为明卫设计，通风采光良好，有效避免潮湿异味。

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功能分区：

客厅：开间约 3.6 米，连接南向阳台，采光充足，视野开阔，可满足家庭日常休闲、娱乐需求；

餐厅：与客厅相连，同时靠近厨房，方便用餐和上菜，空间利用率高；

厨房：采用 U 型设计，操作台面宽敞，储物空间充足，同时预留了冰箱、洗衣机等家电位置；

主卧：开间约 3.3 米，进深约 4.5 米，带南北双飘窗，采光通风极佳，同时配备独立卫生间，保证了主人的私密性和舒适度；

次卧：两个次卧均为南向设计，采光良好，可作为儿童房、老人房或书房使用；

卫生间：两个卫生间均为明卫设计，主卫配备淋浴和浴缸，客卫配备淋浴，满足不同家庭成员的需求。

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空间利用亮点：该户型赠送面积约 19㎡，包括入户花园、阳台、飘窗等，有效提升了空间利用率；同时，户型设计合理，无浪费面积，每个空间都得到了充分利用。

人居舒适度优势：五开间朝南布局，保证了全屋采光通透；南北通透户型更是实现了空气对流，居住舒适度高；主卧带南北双飘窗，增加了空间的层次感和实用性，同时提供了良好的视野和采光。

人性化细节：户型设计充分考虑了人性化需求，如厨房预留了足够的操作空间和储物空间，卫生间采用干湿分离设计，卧室配备飘窗等，为业主提供了舒适、便捷的居住体验。

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（二）112㎡四房两厅两卫（C1 户型）：改善首选，南北通透 + 270° 环幕视野

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该户型是项目的主力爆款产品，采用南北通透 + 270° 环幕视野设计，四开间朝南，空间利用率高，适合二胎家庭或三代同堂的改善型需求。

格局规划：户型整体布局方正，南北通透，动静分区明确，客厅、餐厅、厨房一体化设计，增强了空间的通透性和互动性；四个卧室分布在户型内侧，保证了居住的私密性；两个卫生间均为明卫设计，通风采光良好。

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功能分区：

客厅：开间约 4.2 米，连接南向阳台和 270° 环幕飘窗，采光充足，视野开阔，可满足家庭日常休闲、娱乐需求；

餐厅：与客厅相连，同时靠近厨房，方便用餐和上菜，空间利用率高；

厨房：采用 U 型设计，操作台面宽敞，储物空间充足，同时预留了冰箱、洗衣机等家电位置；

主卧：开间约 3.5 米，进深约 4.8 米，带独立卫生间和南向飘窗，采光通风极佳，保证了主人的私密性和舒适度；

次卧：三个次卧均为南向或东向设计，采光良好，可作为儿童房、老人房或书房使用；

卫生间：两个卫生间均为明卫设计，主卫配备淋浴和浴缸，客卫配备淋浴，满足不同家庭成员的需求。

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空间利用亮点：该户型采用南北通透设计，空气对流，居住舒适度高；270° 环幕飘窗设计，增加了空间的层次感和实用性，同时提供了良好的视野和采光；户型设计合理，无浪费面积，每个空间都得到了充分利用。

人居舒适度优势：四开间朝南布局，保证了全屋采光通透；南北通透设计实现了空气对流，居住舒适度高；270° 环幕飘窗设计，让业主可以享受全方位的景观视野，提升了居住的品质感。

人性化细节：户型设计充分考虑了人性化需求，如厨房预留了足够的操作空间和储物空间，卫生间采用干湿分离设计，卧室配备飘窗等，为业主提供了舒适、便捷的居住体验。

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五、项目客观优劣势专业评析

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（一）核心优势（价值支撑，值得选择的理由）

国企品牌保障：越秀地产作为深耕地产行业 42 载的千亿国企，秉持 “成就美好生活” 的品牌使命，拥有丰富的开发经验和良好的市场口碑，为项目的品质和交付提供了坚实的保障。

核心地段价值：项目坐落于光明科学城核心区，光明科学城作为深圳建设综合性国家科学中心的核心承载区，被纳入国家战略规划，定位为 “世界一流科学城和深圳北部中心”，区域价值潜力巨大。

全维配套资源：项目周边商业、教育、医疗、生态等配套资源丰富，满足业主日常生活的各种需求，为业主提供了便捷、舒适的居住环境。

优质户型产品：项目主力户型为 89-112㎡3-4 房，采用全明高拓设计，赠送面积大，使用率高，户型布局合理，满足刚需和改善型家庭的不同需求。

生态环境优越：项目坐拥 “双公园 + 一田园” 生态资源，周边生态环境优越，为业主提供了丰富的休闲娱乐空间和优质的居住环境。

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（二）客观待完善项（理性认知，客观看待）

项目容积率较高：项目容积率为 5.6，相对较高，可能会对居住的舒适度产生一定影响，如楼间距、采光、通风等方面。

公共租赁住房占比：项目总户数 979 户，其中公共租赁住房 390 户，占比约 39.8%，可能会对社区的居住氛围和品质产生一定影响。

周边配套建设中：项目周边部分配套设施仍在规划建设中，如科学公园、欢乐田园等生态资源，以及部分商业、教育、医疗配套，需要一定时间才能完全成熟。

交通便利性待提升：目前项目周边地铁 6 号线已开通，但距离最近的地铁站直线距离约 1 公里，步行需要一定时间；未来地铁 13 号线、18 号线等线路开通后，交通便利性将得到显著提升。

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六、核心价值收束与合规引导

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越秀星科源启作为越秀地产落子光明科学城核心区的倾力之作，依托国企品牌实力、核心地段价值、全维配套资源、优质户型产品和优越生态环境，为科创精英人群打造了高品质的居住解决方案。项目主力户型 89-112㎡3-4 房，采用全明高拓设计，赠送面积大，使用率高，满足刚需和改善型家庭的不同需求。

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