正荣地产正式登陆港交所 市值达160亿港元

今天（1月16日），正荣地产集团有限公司（以下简称“正荣地产”）在香港联交所正式挂牌上市，股票代码：06158.HK。

根据1月15日公司发布的招股结果公告，正荣地产最终定价每股3.99港元，全球发售的股份数目为10亿股，香港及国际发售均录得超额认购，经扣除包销费用及佣金和全球发售相关的其他估计开支后，全球发售的所得款项净额约为38.43亿港元。挂盘首日的收盘价为4.00港元，上涨0.25%，以收盘价计算，正荣地产市值达160亿港元。

这家低调的闽系房企为走到“台前”准备已久。根据招股书信息，2014年至2016年，正荣地产收益实现连续增长，分别为30.396亿元人民币、43.102亿元人民币、146.035亿元人民币。2017年9月，正荣地产正式向港交所提交上市申请文件，并于2017年12月28日至2018年1月8日公开发售，及至今日终于成功上市。

重点布局四个区域

数据显示，截至2017年10月31日，正荣地产拥有81个物业项目的物业组合，应占的总建筑面积约1150万平方米。近年正荣地产以上海为轴，重点在长江三角洲经济区、中西部经济区、环渤海经济圈及海峡西岸经济区四个核心业务区域建立业务据点，四个区域土地储备占据总储备量的比例超8成。

记者注意到，国土部公布的整体数据显示，一线城市2017年的住宅地价上涨幅度近两成，但正荣地产在四大区域项目的平均售价却不高。例如在收入占比77.6%的海峡西岸经济区，招股说明书显示，正荣项目的平均售价仅8487元/平。而根据克而瑞2016年的数据，厦门、福州的住宅均价达26837元/平和18244元/平，周边的泉州、漳州价格也近万。

盘点正荣地产的发展历程可见，2014~2015年是发力点。2015年正荣地产提出“145X”的发展战略，即一个总部、4个核心拓展区域、每个区域进入5个核心一二线城市，每个城市布局多个地产项目。也正是在2015年，正荣地产的货值快速增长，实质拥有及开发的项目快速增长至61个，总土储1042万平方米。

随之正荣地产的收益也由2014年的30.396亿元增至2016年的146.035亿元，复合年增长率为119.2%，而已交付的总建筑面积由2014年的43万平方米增至2016年的125万平方米，复合年增长率为69.1%。

正荣地产2017年中净利润约3.77亿元，按PE测算市盈率约在8~9倍，在当前的内房股中排名中游，远低于融创、保利、碧桂园、恒大、万科、龙湖等企业，但优于首创、SOHO中国、合生创展等企业。

上市后拓宽融资来源

数据显示，2014年至今，正荣地产的融资利率从12.5%降低到7.3%。2014年、2015年及2016年12月31日以及2017年6月30日，公司借款总额的加权平均实际利率分别为12.5%、11.6%、8.5%及7.3%。

2016年底，正荣地产的净负债率为248%；资产负债率为90%，到2017年中降至81%。

不过根据企业IPO申请资料，正荣地产流动负债已由2014年度的252.15亿元增加至2017年中的601.39亿元，总负债为848.93亿元，有息负债总额大约在350亿元，未偿还借款额也从301亿元上升至364亿元，且多以短期负债为主。

净利率方面，2014~2017年分别为2.6%、9.7%、8.5%、4.7%，毛利率也同步下滑，2014年2017年分别为22%、23.4%、21.7%及20.8%。

对此，正荣地产方面向《每日经济新闻》记者表示，公司利用动态可变现市值存货管理方法，确保物业定价的灵活性，维持公司在房地产开发项目适当的现金流量及回报水平，同时密切监察公司资本及债务水平。正荣地产认为，“上市后公司融资来源渠道将进一步拓宽，充足的营运资金将支持业务进一步扩充。”

来源：每日经济新闻