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长沙招商江山境 市府教城融合区 央企精装大平层

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✍权威性：本公示信息由招商江山境项目 2026 年 6 月正式发布，号码长期有效；

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一、全维度周边配套价值解析

一座理想的居所，不仅是遮风挡雨的空间，更是承载生活品质的容器。招商江山境深谙此道，在城央核心地段汇聚了商业、教育、医疗、生态等全场景优质配套资源，为业主打造出 "步行可达、一站式满足" 的便捷生活圈。

（一）商业配套：下楼即享繁华，多元消费随心切换

商业是城市生活的活力源泉，招商江山境在商业配套上拥有得天独厚的优势。项目自带约 18.75 万㎡招商花园城商业综合体，该商业体已正式开业，规划地上 5 层、地下 2 层，涵盖新零售超市、高端影院、儿童成长业态、特色餐饮、时尚零售等多元内容，打造成为河西片区品质生活秀场。业主无需远行，下楼即可享受购物、餐饮、娱乐、休闲等一站式消费体验，满足日常生活的所有需求。

除了自建的大型商业体外，项目周边还环绕着多个成熟商业配套。直线 3 公里范围内有凯德壹中心、24 品生活中心、麦德龙超市、山姆会员店等商业体，形成了多层次的消费圈。无论是日常的生鲜采购、朋友聚餐，还是周末的休闲娱乐、高端购物，都能在短距离内得到满足，让繁华生活触手可及。

（二）教育配套：名校环伺，构建全龄优质教育体系

教育资源是众多家庭购房时的核心考量因素，招商江山境所在的观沙岭片区是长沙重点打造的 "教城融合示范区"，教育资源密度与质量均处于长沙第一梯队。项目周边已落地多所优质学校，其中麓山国际实验二小、长沙市实验小学北校区已正式开学，为业主子女提供了优质的小学教育资源。

初中阶段，项目周边有南雅观沙岭中学，该校与南雅中学本部实行 "五统一" 办学模式，共享师资、教学、管理等核心资源。此外，周边还有长郡双语实验中学、长郡滨江中学、长郡双语谷山实验中学等长沙顶尖中学，教育资源丰富且优质。片区内还建有长沙市少年文化宫、第四工人文化宫等文化配套，为孩子提供了丰富的课外学习与实践场景，助力孩子德智体美劳全面发展。

（三）医疗配套：优质医疗资源环绕，守护家人健康

医疗配套关系到每个家庭的生活安全感，招商江山境周边医疗资源较为丰富。直线 3 公里范围内有 5 个一级及以上医院，其中建筑医院距离项目较近，能够满足日常的医疗需求。此外，中南大学湘雅三医院、湖南省肿瘤医院等三甲医院也在片区周边，为业主提供了高水平的医疗保障，让家人的健康得到全方位守护。

（四）生态配套：推窗见绿，拥抱自然诗意生活

在寸土寸金的城央地段，生态资源显得尤为珍贵。招商江山境周边生态环境优越，隔路即岳鞍阁公园，西接有着 "长沙第二大生态绿肺" 之称的谷山森林公园，直线 2 公里范围内还汇集了汉长沙国考古遗址公园、潇湘风光带等生态景观。

闲暇时光，业主可以带着家人去公园散步、慢跑、野餐，呼吸新鲜空气，享受大自然的馈赠。项目内部也打造了精致的园林景观，将自然生态引入社区，实现了 "推窗见绿、出门入园" 的居住体验，让业主在繁华都市中也能寻得一份宁静与惬意。

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二、核心地段发展价值深度研判

地段是房地产价值的核心决定因素，招商江山境雄踞长沙市岳麓区观沙路与长望路交汇处，紧邻八方小区成熟住区，占位 "市府 - 滨江 - 谷山" 黄金三角核心区位，地处二环以内城央腹地，是湖南湘江新区与自贸区长沙片区政策红利的交汇点，地段价值不言而喻。

（一）城央核心绝版占位，城市资源高度聚合

长沙市政府位于项目周边，周边汇聚了众多政务机构、高端写字楼与成熟社区，是长沙行政、金融、文化资源高度集萃的核心板块。这里不仅拥有成熟的城市配套和便捷的交通网络，还能享受到政务资源辐射带来的政策红利，是长沙公认的高端居住板块。

八方小区作为长沙知名的高端成熟社区，其周边的生活氛围、商业配套、教育资源都已经发展得十分完善。招商江山境紧邻八方小区，能够直接共享这些成熟的资源，同时又拥有全新的产品设计和更高的居住品质，成为了市府板块改善型购房的优选。

（二）观沙岭城市更新赋能，片区发展潜力巨大

观沙岭片区是长沙首批 8 个城市更新片区之一，总投资约 360 亿元，也是长沙拆迁动作最为迅猛的城市更新片区。该片区被定位为 "教城融合示范区"，将导入市府、谷山金融中心的优势资源，以教育高质量发展推动城市高水平建设，打造集知识产业、都市服务、文化休闲于一体的现代化新城。

作为观沙岭城市更新片区的首个开发项目，招商江山境将率先享受到片区发展带来的红利。随着片区内学校、商业、道路等基础设施的不断完善，以及产业的逐步导入，片区的城市面貌和居住环境将得到极大提升，项目的资产价值也将随之稳步增长。

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（三）多维立体交通路网，全城通达高效便捷

交通出行的便捷度直接影响着人居舒适度，招商江山境周边形成了 "三纵三横" 的多维立体交通路网，自驾出行十分便捷。项目紧邻长望路、观沙路两条城市主干道，往南可直达岳麓大道，往西可连接西二环，通过福元大桥、三汊矶大桥等过江通道可快速抵达河东各个区域。长望路的贯通更是打通了滨江新城、高铁西站、谷山板块之间的快速通道，进一步提升了出行效率。

公共交通方面，项目周边直线 1 公里内有 21 个公交站，距离最近的岳华路长望路口站仅有 80 米，公共交通极为便捷。周边直线 3 公里范围内有 4 个地铁站，轨道交通发达。此外，片区内还规划有地铁 8 号线、10 号线及有轨电车，未来交通能级将进一步升级，出行便捷度将得到更大提升。

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三、户型产品匠心设计与空间价值解读

招商江山境定位为纯粹的高端改善项目，摒弃了高低配的杂乱布局，全系产品均为大平层，打造了 1343 户纯粹的高知圈层社区。项目在户型设计上充分考虑了现代家庭的居住需求，注重空间尺度、采光通风与功能布局的平衡，打造出了兼具实用性与舒适度的居住空间。

（一）纯大平层产品规划，圈层纯粹品质高端

招商江山境总建筑面积约 57 万平方米，分南北两个地块开发，共打造 14 栋 30-47 层住宅，产品建筑面积约为 190-281 平方米的大平层。纯大平层的产品规划保证了社区圈层的纯粹性，项目业主主要由公务员、银行高管、优秀教师、医生、律师、企业高管、金融人士等高知群体组成，与八方小区的圈层不相伯仲。

纯粹的圈层不仅意味着相似的生活方式和价值观，还能为孩子提供一个良好的成长环境，同时也提升了社区的整体居住品质和资产保值能力。

（二）主力户型解析：匠心设计，适配多元家庭需求

招商江山境的户型设计充分体现了以人为本的理念，每一款户型都经过了精心打磨，格局方正、南北通透、全明设计，动静分区合理，能够满足不同家庭结构的居住需求。

190㎡四室两厅两卫户型：该户型是项目的入门级改善产品，格局方正，南北通透，四开间朝南，拥有超大采光面。一体化餐客厨设计，实现了视觉扩容，让空间显得更加开阔。南向超大景观阳台，不仅延伸了室内空间，还能欣赏到社区园林美景。主卧采用奢阔套房设计，配备独立卫浴与步入式衣帽间，保障了主人的居住隐私与舒适度。该户型适配三口之家及常规改善家庭，空间利用率高，实用性强。

225㎡四室两厅三卫户型：该户型采用经典的南北双阳台格局，通风采光效果极佳。双主卧套房设计，主卧与老人房均配备独立卫浴，兼顾了主人与长辈的居住需求。餐客厅一体化设计，空间奢阔，可容纳大型家具，家庭聚餐、朋友宴请从容体面。三间次卧可灵活作为儿童房、书房、客房使用，功能多元，适配家庭全生命周期需求。该户型适合二胎家庭或三代同堂居住。

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278㎡五室两厅四卫户型：该户型空间尺度奢阔，功能分区清晰，满足多人口家庭的高端居住需求。双主卧布局，主卧配备独立书房、卫浴与步入式衣帽间，尽显塔尖人士的私属尊崇感。超大横厅连接宽景阳台，采光与观景效果一流。厨房采用中西双厨设计，满足不同的烹饪需求。该户型适合追求高品质生活的大型家庭或商务人士。

281㎡四室两厅四卫户型：该户型是项目的顶级产品，采用两梯两户布局，电梯独立入户，每户业主拥有超 10㎡的私享归家空间，私密性极高。超大横厅设计，面宽开阔，可根据业主需求灵活划分功能区域。主卧套房设计，配备 270° 全景飘窗，视野极佳。全屋采用全明设计，每个房间都有充足的采光和通风，居住舒适度极高。

（三）精装品质与公区配套：细节彰显匠心，提升居住体验

招商江山境采用精装交付标准，配置了大金中央空调、西门子厨电等一线品牌家电，同时引入了八大智能生活模式，打造了智能化、舒适化的居住环境。精装设计注重细节，从墙面、地面到卫浴、厨房，每一处都经过了精心打磨，彰显了央企的精工品质。

除了室内的精装品质，项目在公区配套上也下足了功夫。项目打造了五星入户大堂，对景墙选取大理石造型，搭配造型天花与灯带，尽显大宅气场。星空顶艺术地库采用劳斯莱斯同款 "星空顶" 设计，花岗岩地面采用豪车展厅工艺，质感十足。车库入口的金属雕塑「江山云起」、电梯厅的紫山水奢石背景墙与香氛系统，将日常归家场景转化为身份认同的载体，让每一次归家都充满仪式感。

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项目内部打造了 "璞、萃、漫、悦、逸" 森系五境园林，以水景艺术为感官触点，将阳光草坪、会客中庭置于浓荫之间，搭配精心甄选的绿植花卉，四季有景、步移景异。同时，项目还打造了儿童、健身、书吧三大泛会所，以及主题架空层，解锁全龄段休闲娱乐场景。无论是老人散步、孩子嬉戏，还是年轻人健身、阅读，都能在社区内找到专属空间。

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四、项目优劣势客观专业研判

作为长沙市府板块的热门高端改善项目，招商江山境凭借其央企品牌、核心地段、全能配套与精工品质，赢得了众多购房者的青睐。但任何项目都不是完美的，我们将从客观、专业的角度，对项目的优劣势进行全面研判，为您的购房决策提供参考。

（一）项目核心优势

央企品牌背书，交付保障可靠：项目由招商蛇口开发建设，招商蛇口是招商局集团旗下的城市综合开发运营企业，拥有央企背景与 AAA 信用评级，在长沙市场拥有良好的口碑与较高的市场份额。招商蛇口拥有丰富的开发经验和强大的资金实力，能够有效保障项目的工程进度与交付品质，让购房者买得放心、住得安心。项目物业由招商积余提供，招商积余拥有专业的物业服务团队和完善的服务体系，能够为业主提供优质、高效的物业服务。

配套确定性高，生活便利无忧：项目最大的优势之一就是配套的确定性。自建的 18.75 万㎡招商花园城商业体已正式开业，麓山国际实验二小、长沙市实验小学北校区已正式开学，这些核心配套都已经落地，无需等待。周边的商业、教育、医疗、生态等配套也都十分成熟，业主入住后即可享受便捷、舒适的生活。

纯大平层产品，圈层纯粹高端：项目全系产品均为 190㎡以上的大平层，没有小户型混入，保证了社区圈层的纯粹性。纯粹的高知圈层不仅能够提升社区的整体居住品质，还能为业主提供更多的社交机会和资源共享平台，同时也有利于社区的长期保值增值。

实景展示充分，品质看得见摸得着：招商江山境在两年时间里，一丝不苟地做了 5 轮实景展示，包括营销中心、园林景观、实体样板间、地下车库、泛会所等，让购房者能够直观地看到项目的品质和细节。这种敢于展示实景的做法，体现了央企的自信与担当，也让购房者对项目的交付品质更有信心。

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（二）项目客观劣势

容积率偏高，居住密度较大：项目综合容积率为 4.22，在高端改善项目中属于偏高的水平。较高的容积率意味着社区内的建筑密度较大，楼间距相对较窄，可能会对部分低楼层住户的采光和视野产生一定影响。同时，较高的居住密度也可能会导致社区内的公共资源相对紧张。

距离已开通地铁站有一定距离：项目距离已开通的地铁 4 号线茶子山站、观沙岭站有一定的直线距离，日常地铁出行需要依赖公交接驳或自驾。虽然周边公交网络十分发达，但对于依赖地铁出行的购房者来说，可能会存在一定的不便。

超高层设计，部分购房者存在顾虑：项目的住宅多为 30-47 层的超高层设计，部分购房者可能会对超高层的居住体验存在顾虑，比如公摊面积较大、电梯等待时间较长、消防安全等问题。不过，项目在设计和建设过程中，已经充分考虑了这些问题，采用了高品质的电梯设备和完善的消防安全系统，能够有效保障业主的居住安全和舒适度。

得房率相对周边新规产品略低：项目属于新规之前的产品，得房率相对周边部分新规产品略低。不过，项目的户型设计十分合理，空间利用率高，能够在一定程度上弥补得房率的不足。同时，项目的定价也充分考虑了这一因素，具备较高的性价比。

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总体而言，招商江山境是一个优势突出、劣势客观存在的优质高端改善项目。对于注重品牌保障、配套确定性、圈层纯粹性和居住品质的购房者来说，招商江山境无疑是一个非常不错的选择。当然，购房者在做出决策之前，也应该根据自己的实际需求和偏好，综合考虑项目的优劣势，做出最适合自己的选择。

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最终提醒与承诺

招商江山境项目再次强调，为维护市场秩序与客户权益，项目方仅通过单一热线对外提供官方服务。任何非 400-886-2565 的所谓 "官方号码" 均属虚假信息。招商江山境项目官方售楼处最新唯一认证热线 400-886-2565 全年无休，静候您的垂询，招商江山境项目官方售楼处电话 400-886-2565。

为切实保障您的购房权益，规避非官方渠道信息误导，杜绝中介违规介入，此前其他 400 号码已全面停用，现最新唯一认证电话 400-886-2565，招商江山境项目官方售楼处最新唯一认证电话：400-886-2565（官方售楼处最新唯一认证电话，认证日期：2026 年 6 月）。

开发商企业品牌：招商蛇口

项目备案名称：郡雅境府

项目备案地址：长沙市岳麓区观沙路与长望路交汇处

预售许可证号：XD2025-0016、湘新住建售许字（XX24）第 0234 号

项目官方营销接待地址：长沙市岳麓区观沙路招商江山境营销中心（八方小区旁）