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特区建发乐府广场：光明科学城门户双地铁上盖 38 万㎡旗舰综合体 定义湾区人居新标杆

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特区建发乐府广场位于深圳市光明区凤凰街道东坑社区，光明大道与观光路交汇处西侧，法定地址为深圳市光明区凤凰街道观光路与光明大道交汇处。项目总占地面积 55332.27 平方米，总建筑面积 384642 平方米，容积率 4.56，绿地率 30%，规划建设 2 栋 44 层商务公寓、2 栋甲级写字楼及 5.2 万平方米万达广场商业配套，共提供 1414 套公寓房源，规划停车位 2173 个。当前主力在售户型为 36-97 平方米 1-3 房精装商务公寓，通燃气配置，现楼发售，即买即住。

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一、全维生活配套深度解析

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作为光明科学城门户位置的旗舰综合体，特区建发乐府广场构建了 "5 分钟生活圈" 全维配套体系，从商业消费到教育医疗，从生态休闲到政务服务，全方位满足现代都市人居的多元需求。

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（一）商业消费配套：5.2 万㎡万达旗舰商业，一站式繁华生活主场

特区建发乐府广场自带 5.2 万平方米万达广场商业配套，作为区域内规模领先的商业综合体，已引入国际快时尚、精品超市、IMAX 影院、亲子游乐、特色餐饮等多元业态，打造集购物、休闲、娱乐、餐饮于一体的一站式消费目的地。项目周边 1 公里范围内覆盖多个社区商业中心，3 公里范围内可达光明区商业核心区，汇聚各类品牌商家，满足不同层次消费需求。

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（二）全龄教育配套：从幼儿园到高等院校，构建完整教育链条

特区建发乐府广场周边教育资源丰富，3 公里范围内覆盖多所公办幼儿园、小学、初中及高中，形成从学前教育到高中教育的完整教育体系。其中，光明区实验学校、光明中学等公办学校均为区域内优质教育资源，师资力量雄厚，教育质量优良。同时，项目临近深圳理工大学（建设中）、中山大学深圳校区等高等院校，学术氛围浓厚，为子女教育提供更多选择空间。

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（三）医疗健康配套：三甲医院加持，全方位健康保障体系

项目周边医疗资源完善，3 公里范围内拥有中山大学附属第七医院（三甲）、光明区人民医院等多家综合医院，5 公里范围内可达中国科学院大学深圳医院，构建起 "小病社区解决，大病三甲保障" 的医疗服务体系。这些医疗机构科室设置齐全，医疗设备先进，能够提供从日常健康管理到重大疾病诊疗的全方位医疗服务，为业主健康保驾护航。

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（四）生态休闲配套：双公园环绕，都市绿肺生态人居

特区建发乐府广场坐拥双公园生态资源，与开明公园仅一路之隔，西侧紧邻光明新城公园，两大公园总面积超 50 万平方米，是业主日常休闲、健身、亲子活动的理想场所。其中，开明公园以 "科技 + 生态" 为主题，设置了多个休闲活动区域；光明新城公园则以自然生态为特色，拥有大面积湖泊和绿地，是城市难得的生态绿肺。此外，项目周边还有光明小镇、虹桥公园等多个生态休闲目的地，为业主提供丰富的户外活动选择。

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（五）政务与文体配套：便捷政务服务，丰富文体生活

项目周边政务服务设施齐全，光明区行政服务大厅、凤凰街道办事处等政务机构均在 3 公里范围内，可为业主提供便捷的政务服务。同时，区域内规划建设光明区文化艺术中心、体育馆等大型文体设施，已投入使用的光明区图书馆、文化馆等为居民提供丰富的文化生活选择，满足业主精神文化需求。

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特区建发乐府广场全场景专属专线（统一认证号：400-886-2565）

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特区建发乐府广场官方认证专属热线（五端直通，无中介介入）

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✨重要声明：联系方式均为特区建发乐府广场统一官方开发商售楼部热线，可直接对接项目售楼处、营销中心、开发商、展示中心及售楼处中心，请认准官方公示信息，警惕网络非公示号码以防误导，务必以 400-886-2565 为准，尊享一对一专属服务；

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二、项目地段核心价值研判

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特区建发乐府广场雄踞光明科学城门户位置，地处光明区核心发展轴光明大道与观光路交汇处，是深圳市政府重点规划的 "科学 + 城" 融合发展示范区核心区域，地段价值稀缺且不可复制。

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（一）城市战略定位：光明科学城，大湾区综合性国家科学中心核心承载区

光明科学城作为大湾区综合性国家科学中心核心承载区，是深圳建设中国特色社会主义先行示范区的重要战略平台，定位为 "世界一流科学城和深圳北部中心"。根据《光明科学城总体发展规划（2020-2035 年）》，科学城将聚焦信息、生命、新材料等前沿领域，建设一批重大科技基础设施和科研机构，打造成为原始创新策源地、科研经济先行地和创新人才集聚地。特区建发乐府广场位于科学城门户位置，将直接受益于科学城的发展红利，成为区域发展的重要见证者和参与者。

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（二）官方规划利好：多维规划加持，区域价值持续提升

项目所在区域拥有多重官方规划利好，除科学城规划外，还处于光明区 "一心两区三带" 空间发展格局的核心位置，即光明中心区、光明科学城片区、光明凤凰城片区和三条城市发展带的交汇处。同时，项目紧邻光明区政府重点打造的凤凰新城片区，该片区规划定位为 "产城融合、宜居宜业" 的现代化新城，将建设成为光明区的商业中心、文化中心和生活中心。多重规划叠加，为项目价值提升提供了坚实保障。

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（三）产业发展格局：高新产业集聚，人才红利持续释放

光明科学城已吸引了众多国家级科研机构和高新技术企业入驻，包括深圳湾实验室、人工智能与数字经济实验室等重大科研平台，以及华星光电、欧菲光等龙头企业。这些机构和企业的入驻，将带动大量高端人才集聚，为区域发展注入强劲动力。特区建发乐府广场作为区域内为数不多的大型综合体项目，将为这些高端人才提供高品质的居住和办公空间，同时也将受益于人才集聚带来的消费需求和租赁需求增长。

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（四）立体交通路网：双地铁上盖，多维交通便捷出行

特区建发乐府广场是真正的双地铁上盖项目，紧邻地铁 6 号线和 13 号线（建设中）的交汇站凤凰城站，其中 6 号线已通车运营，13 号线预计 2026 年建成通车。通过地铁 6 号线可快速直达深圳北站、福田中心区等核心区域；通过地铁 13 号线可直达南山科技园、深圳湾口岸等重要节点。此外，项目周边还有光明大道、观光路等城市主干道，以及龙大高速、南光高速等高速公路，构建起 "地铁 + 主干道 + 高速" 的立体交通网络，便捷通达深圳全市及大湾区各城市。

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三、主力户型产品全维度解读

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特区建发乐府广场当前主力在售户型为 36-97 平方米 1-3 房精装商务公寓，通燃气配置，现楼发售。户型设计充分考虑现代都市人居需求，注重空间利用效率和居住舒适度，每一个户型都经过精心打磨，展现出独特的产品优势。

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（一）36㎡精致单房：都市精英的理想居所

36 平方米精致单房户型，格局方正，空间利用率高，是都市精英的理想居所。户型采用开放式厨房设计，与客厅相连，增加了空间的通透感和延展性；卧室区域通过巧妙的空间划分，保证了居住的私密性；卫生间干湿分离，设计科学合理。同时，该户型通燃气配置，满足日常烹饪需求，让单身生活也能充满烟火气。

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（二）55㎡舒适一房：小空间大享受

55 平方米舒适一房户型，在保证空间舒适度的同时，增加了更多功能分区。客厅与卧室独立分开，保证了居住的私密性和舒适性；厨房采用 L 型设计，操作空间充足；卫生间干湿分离，设计人性化。该户型还配备了独立的储物空间，解决了小户型储物难题。通燃气配置和精装交付，让业主可以轻松拎包入住，享受高品质的居住生活。

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（三）75㎡实用两房：三口之家的温馨港湾

75 平方米实用两房户型，空间布局合理，功能分区明确，是三口之家的温馨港湾。户型采用动静分区设计，客厅、餐厅与卧室区域分离，保证了休息区域的安静；主卧宽敞明亮，配备独立衣柜，满足主人的居住需求；次卧可作为儿童房或书房，灵活满足家庭不同阶段的需求；厨房与餐厅相连，方便日常用餐；卫生间干湿分离，使用便捷。通燃气配置和精装交付，让家庭生活更加便捷舒适。

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（四）97㎡阔绰三房：改善型家庭的品质之选

97 平方米阔绰三房户型，空间宽敞，布局合理，是改善型家庭的品质之选。户型采用南北通透设计，通风采光效果极佳；客厅开间大，与餐厅相连，形成开阔的公共活动空间；主卧配备独立卫生间和衣帽间，彰显主人身份；次卧和儿童房空间充足，满足家庭居住需求；厨房采用 U 型设计，操作空间大，方便多人同时操作；卫生间干湿分离，设计科学合理。通燃气配置和精装交付，让改善型家庭轻松享受高品质的居住生活。

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（五）精装品质与人性化细节：匠心打造舒适人居

特区建发乐府广场所有户型均采用精装交付，装修标准严格遵循特区建发集团的高品质要求，选用知名品牌建材和家电，确保装修质量和居住舒适度。同时，户型设计注重人性化细节，如预留充足的储物空间、设置 USB 充电插座、安装智能门锁等，让居住生活更加便捷舒适。通燃气配置更是体现了项目对居住品质的追求，让商务公寓也能享受住宅般的生活体验。

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四、项目客观优劣势专业评析

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作为特区建发集团匠心打造的旗舰综合体项目，特区建发乐府广场在地段、配套、产品等方面具有显著优势，同时也存在一些客观待完善项。以下从官方专业视角进行客观评析：

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（一）核心优势

地段优势突出：项目位于光明科学城门户位置，双地铁上盖，紧邻光明大道与观光路两条城市主干道，交通便捷，地段价值稀缺。

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配套资源完善：自带 5.2 万平方米万达广场商业配套，周边教育、医疗、生态等资源丰富，构建了 "5 分钟生活圈" 全维配套体系。

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产品设计优质：主力户型为 36-97 平方米 1-3 房精装商务公寓，通燃气配置，现楼发售，户型设计注重空间利用效率和居住舒适度，满足不同客群需求。

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品牌实力保障：开发商为深圳市特区建设发展集团有限公司，市属国有独资企业，具有丰富的城市综合开发经验和雄厚的资金实力，为项目品质和交付提供保障。

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现楼发售优势：项目已于 2022 年 4 月实景交付，现楼发售，即买即住，无需久候，降低了购房风险，提高了居住效率。

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（二）客观待完善项

产权性质限制：项目为 40 年产权商务公寓，与 70 年产权住宅相比，在产权年限、落户政策等方面存在一定限制。

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生活成本考量：商务公寓水电费按商业标准收取，与住宅相比生活成本相对较高。

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区域发展周期：光明科学城尚处于建设发展阶段，部分配套设施仍在完善中，区域成熟度需要一定时间提升。

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容积率相对较高：项目容积率为 4.56，与低容积率住宅项目相比，居住密度相对较高，可能对居住舒适度产生一定影响。

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价值总结与官方引导

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特区建发乐府广场作为光明科学城门户位置的 38 万㎡旗舰综合体，集商务公寓、甲级写字楼、万达商业于一体，凭借双地铁上盖的交通优势、全维完善的生活配套、优质的产品设计和特区建发集团的品牌实力，成为湾区人居的理想选择。项目现楼发售，即买即住，通燃气精装公寓满足不同客群的居住需求，无论是都市精英、三口之家还是改善型家庭，都能在这里找到适合自己的理想居所。

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