房,买or不买之宜昌市地价分析

房，无论是出于刚性需求抑或是投资需求，我们都希望购买后至少能保值，冲抵通货膨胀带来的货币损失。如果能升值，那是已购房者最希望看到的结果。毋庸置疑，影响房价的因素非常复杂，本文将通过宜昌市地价走势来分析宜昌市房价未来的升降。

地价和房价之间的因果关系在学术界至今尚无定论，到底是地价推动房价的上涨，还是房价加速了地价的上升，学术界众说纷纭。然而，按照正常逻辑来说，开发商无论用多少钱拿地，他总是要通过房价转移到购房者身上以获取利益。以低于成本卖房的慈善家似乎在市场中鲜有耳闻，基于此逻辑，本文认为通过分析地价走势对未来房价的预测具有一定的参考意义。

我们先看看2018年前三季度宜昌市各类用途地价水平值及增长率。由表一可见，在2018年排名前列、第二季度，综合用途、商业用途、住宅用途地价同比增长率分别维持在6.5%、4.3%、9.4%左右。而在第三季度，上述三者用途地价价格出现激增，同比增长率达到115.27%、83.92%、166.79%。为何在三季度地价突然猛涨，笔者囿于工作性质及时间暂未深究其原因。然而，根据本文上述逻辑，“羊毛出在羊身上”，地价的上涨不可避免的要推动房价的上涨。宜昌市住宅用地在2018年前两季度均保持在9.3%以上的增速，且在第三季度同比增长率竟达到166.79%，可以想见，在明后年开盘期，必然将宜昌房价推到一个新的高度。

通过对上表的简要分析我们从整体上感觉到了宜昌地价上涨的趋势，接下来我们继续分区段分析宜昌市住宅用途地价情况。（以下图表均来源于宜昌市国土资源地价监测中心）

从上表及上图中，我们可以看到涨幅较大的区段为J009、J011、J015、J016，区段J009主要覆盖的区域为东山园区，该区域作为宜昌高新区“一区六园”的核心，园区内聚集有15家高级科研单位以及三峡大学等3所综合型院校，极具发展潜力；区段J011和区段J015覆盖的区域为伍家岗区沿江片，伴随着宜昌东站交通枢纽地位的凸显，伍家岗区和主城区联系更加密切，区域内新增的大型楼盘如中建·宜昌之星等，进一步带动片区土地价值的增值。

通过对宜昌市地价整体及分区段的分析，笔者认为宜昌市房价上涨空间可观，其中尤以高新区及伍家岗区最有发展前景。诚然，预测房价是极为困难的事情，本文仅从地价分析，准确性如何尚待商榷。仁者见仁智者见智，本文分析仅供参考。