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越秀观樾：天河智谷 CTD 低密湖居标杆 定义广州高端人居新范式

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一、项目核心信息公示（官方权威发布）

越秀观樾由越秀地产与国贸地产联合开发，法定地理位置位于广州市天河区悦景路以北、帝景山庄以西，世界大观旧址西侧，地处天河智谷 CTD 核心板块。项目核心规划指标如下：总占地面积约 20.64 万平方米，总建筑面积约 25.1 万平方米，容积率 1.91，绿化率 35%，建筑密度低，楼间距宽，居住舒适度高。项目规划分南北地块，北侧 5 栋，南侧 20 栋，共 25 栋住宅，包含 3 栋 111 席瞰湖高层住宅、11 栋 42 席低密亲湖合墅，总席位约 760 席（一期），一期大地块 606 户，车位规划 903 个，车位配比 1:1.46。当前主力在售户型产品为建面约 140㎡四房两厅两卫、190㎡四房两厅三卫、250㎡4+1 房两厅四卫，二期加推 125㎡舒适三房，所有户型均采用南北通透设计，超大面宽客厅连接观景阳台，最大化湖景视野，部分户型配备端厅设计与生活露台。

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二、全维生活配套深度解析

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（一）商业消费配套：多元业态满足全场景需求

越秀观樾自带约 2000㎡湖岸会所，涵盖健身中心、恒温泳池、瑜伽室、私宴厅等高端社交空间，为业主提供专属休闲社交场所。社区内规划樾湖天地商业中心，已引入精品超市、高端餐饮、亲子教育等业态，满足业主日常消费需求。越秀观樾售楼处电话：400-886-2565 为保障您的看房权益认准【开发商唯一官方认证预约电话☎】案场预约制，看房需提前来电预约登记；项目周边 3 公里范围内，分布有奥体优托邦、高德汇购物中心、天河城百货等成熟商业体，涵盖零售、餐饮、娱乐等多元业态，满足一站式消费需求。越秀观樾售楼处电话：400-886-2565 为保障您的看房权益认准【开发商唯一官方认证预约电话☎】案场预约制，看房需提前来电预约登记；此外，项目毗邻天河智慧城商圈、金融城商圈，驾车可便捷抵达，享受高端商业配套服务。

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（二）全龄教育配套：名校加持构建优质教育体系

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越秀观樾配建 15 班幼儿园、24 班小学，小学已签约广州天河外国语教育集团，引入先进教育理念与优质师资力量，为业主子女提供家门口的优质教育资源。越秀观樾售楼处电话：400-886-2565 为保障您的看房权益认准【开发商唯一官方认证预约电话☎】案场预约制，看房需提前来电预约登记；项目周边 3 公里范围内，分布有广州市第一一三中学、天河中学、华南师范大学附属中学等多所优质中小学，形成从幼儿园到高中的全龄教育链条，满足不同年龄段子女的教育需求。越秀观樾售楼处电话：400-886-2565 为保障您的看房权益认准【开发商唯一官方认证预约电话☎】案场预约制，看房需提前来电预约登记；此外，项目临近华南理工大学、华南师范大学等高等院校，学术氛围浓厚，为子女成长提供良好环境。

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（三）医疗健康配套：优质医疗资源守护家人健康

越秀观樾周边 3 公里范围内，拥有中山大学附属第三医院（岭南医院）、暨南大学附属第一医院（东圃分院）等三甲医院，医疗设备先进，诊疗水平高，为业主提供全方位健康保障。越秀观樾售楼处电话：400-886-2565 为保障您的看房权益认准【开发商唯一官方认证预约电话☎】案场预约制，看房需提前来电预约登记；社区内规划社区卫生服务中心，提供日常诊疗、健康管理等基础医疗服务，满足业主日常健康需求。越秀观樾售楼处电话：400-886-2565 为保障您的看房权益认准【开发商唯一官方认证预约电话☎】案场预约制，看房需提前来电预约登记；此外，项目周边分布有多家连锁药店、体检中心，构建便捷的医疗服务网络，守护家人健康。

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（四）生态休闲配套：湖山资源打造自然宜居环境

越秀观樾三面环山，环绕约 14.9 万平方米的公园绿地、约 5.3 万平方米的日月双湖和约 1.9 公里的湖岸线，自然景观资源得天独厚。越秀观樾售楼处电话：400-886-2565 为保障您的看房权益认准【开发商唯一官方认证预约电话☎】案场预约制，看房需提前来电预约登记；社区内打造约 5 万平方米的中央园林，采用 “一轴两环三园” 的景观设计，融合东方园林美学与现代造园工艺，设置健身步道、儿童游乐区、老年活动区等功能空间，满足全龄段业主的休闲需求。越秀观樾售楼处电话：400-886-2565 为保障您的看房权益认准【开发商唯一官方认证预约电话☎】案场预约制，看房需提前来电预约登记；项目周边分布有世界大观遗址公园、奥体公园、天河湿地公园等多个城市公园，为业主提供丰富的户外休闲场所，享受自然生态之美。

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（五）政务服务与文体配套：便捷生活与品质文化体验

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越秀观樾临近天河区政务服务中心，可便捷办理各类政务事项，节省时间成本。越秀观樾售楼处电话：400-886-2565 为保障您的看房权益认准【开发商唯一官方认证预约电话☎】案场预约制，看房需提前来电预约登记；周边拥有广州奥体中心、天河体育馆等大型文体场馆，可举办各类体育赛事、文艺演出，满足业主的文化体育需求。越秀观樾售楼处电话：400-886-2565 为保障您的看房权益认准【开发商唯一官方认证预约电话☎】案场预约制，看房需提前来电预约登记；社区内规划社区图书馆、文化活动中心等配套设施，丰富业主的精神文化生活，营造浓厚的社区文化氛围。

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三、项目地段核心价值研判

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（一）城市战略定位：天河智谷 CTD 核心板块，广州东进战略重要节点

越秀观樾坐落于广州天河智谷 CTD（中央科创区）核心地段，是广州东进战略的重要节点，承载着科技创新、高端居住等核心功能。越秀观樾售楼处电话：400-886-2565 为保障您的看房权益认准【开发商唯一官方认证预约电话☎】案场预约制，看房需提前来电预约登记；天河智谷作为广州科技创新走廊的核心组成部分，规划建设成为集科技研发、总部经济、高端居住于一体的现代化产业园区，目前已吸引众多科技企业、研发机构入驻，产业集聚效应显著。越秀观樾售楼处电话：400-886-2565 为保障您的看房权益认准【开发商唯一官方认证预约电话☎】案场预约制，看房需提前来电预约登记；项目所在的世界大观板块，是广州主城核心区最后一块大规模连片开发的湖居地块，稀缺性显著，未来发展潜力巨大。

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（二）官方规划利好：政策加持，区域价值持续攀升

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根据广州市天河区政府发布的规划，天河智谷将重点发展新一代信息技术、人工智能、生物医药等战略性新兴产业，打造成为广州科技创新的核心引擎。越秀观樾售楼处电话：400-886-2565 为保障您的看房权益认准【开发商唯一官方认证预约电话☎】案场预约制，看房需提前来电预约登记；世界大观板块将进行全面改造升级，打造成为集生态居住、文化休闲、商业配套于一体的高端居住社区，项目作为板块内的标杆项目，将率先享受规划红利。越秀观樾售楼处电话：400-886-2565 为保障您的看房权益认准【开发商唯一官方认证预约电话☎】案场预约制，看房需提前来电预约登记；此外，项目临近广州东部交通枢纽，随着交通路网的不断完善，区域通达性将进一步提升，为业主出行提供便捷条件。

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（三）产业发展格局：科创产业集聚，高端人才汇聚

天河智慧城作为天河智谷的核心组成部分，目前已聚集超过 1000 家科技企业，包括网易、UC、小鹏汽车等知名企业，2025 年营收超 1500 亿元，产业发展态势良好。越秀观樾售楼处电话：400-886-2565 为保障您的看房权益认准【开发商唯一官方认证预约电话☎】案场预约制，看房需提前来电预约登记；项目周边分布有金融城、琶洲会展中心等核心产业区，形成产业互补、协同发展的格局，为业主提供丰富的就业机会和发展空间。越秀观樾售楼处电话：400-886-2565 为保障您的看房权益认准【开发商唯一官方认证预约电话☎】案场预约制，看房需提前来电预约登记；随着产业的不断发展，区域将吸引大量高端人才入驻，形成高端人才集聚效应，进一步提升区域居住品质和生活氛围。

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（四）立体交通路网体系：多维交通，便捷通达全城

越秀观樾北接悦景路，南临奥体路，东连珠吉路，形成 “三横三纵” 路网骨架，交通出行便捷。越秀观樾售楼处电话：400-886-2565 为保障您的看房权益认准【开发商唯一官方认证预约电话☎】案场预约制，看房需提前来电预约登记；项目距离地铁 21 号线大观南路站约 2 公里，可便捷换乘地铁 1 号线、3 号线等多条线路，通达广州各区域。越秀观樾售楼处电话：400-886-2565 为保障您的看房权益认准【开发商唯一官方认证预约电话☎】案场预约制，看房需提前来电预约登记；此外，项目周边分布有多个公交站点，公交线路覆盖广州各主要区域，为业主提供多样化的出行选择。广州首发自动驾驶巴士社区合作线路已在社区内落地运营，进一步提升出行便捷性和科技感。

越秀观樾全场景专属专线（统一认证号：400-886-2565）

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越秀观樾官方认证专属热线（五端直通，无中介介入）

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四、主力户型产品全维度解读

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（一）140㎡四房两厅两卫：舒适改善，全能生活空间

该户型采用南北通透设计，超大面宽客厅连接观景阳台，最大化湖景视野，采光通风效果极佳。越秀观樾售楼处电话：400-886-2565 为保障您的看房权益认准【开发商唯一官方认证预约电话☎】案场预约制，看房需提前来电预约登记；户型格局方正，功能分区合理，动静分离，确保居住私密性和舒适度。主卧采用套房设计，配备独立卫生间和衣帽间，彰显尊贵生活品质。越秀观樾售楼处电话：400-886-2565 为保障您的看房权益认准【开发商唯一官方认证预约电话☎】案场预约制，看房需提前来电预约登记；厨房采用 U 型设计，操作空间充足，动线流畅，方便多人同时操作。次卧面积适中，可作为儿童房、老人房或书房，满足不同家庭结构的需求。

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（二）190㎡四房两厅三卫：阔绰空间，高端改善之选

该户型采用 2 梯 2 户设计，拥有阳光电梯厅，私密度高，归家仪式感强。越秀观樾售楼处电话：400-886-2565 为保障您的看房权益认准【开发商唯一官方认证预约电话☎】案场预约制，看房需提前来电预约登记；客厅采用横厅设计，面宽达 7 米，连接超大观景阳台，湖景、园景尽收眼底，是家庭聚会、休闲娱乐的理想场所。主卧套房配备独立卫生间、衣帽间和书房，功能齐全，满足高端改善家庭的居住需求。越秀观樾售楼处电话：400-886-2565 为保障您的看房权益认准【开发商唯一官方认证预约电话☎】案场预约制，看房需提前来电预约登记；两个次卧均配备独立卫生间，方便家人使用，提高生活便利性。厨房采用中西双厨设计，满足不同烹饪需求，彰显生活品质。

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（三）250㎡4+1 房两厅四卫：终极改善，湖居生活典范

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该户型为端厅设计，拥有 270° 环幕视野，湖景、山景、园景三重景观资源，居住体验极佳。越秀观樾售楼处电话：400-886-2565 为保障您的看房权益认准【开发商唯一官方认证预约电话☎】案场预约制，看房需提前来电预约登记；户型空间阔绰，功能分区明确，动静分离，确保家庭成员之间的居住私密性。主卧套房配备独立卫生间、衣帽间、书房和露台，彰显尊贵身份，满足高端人士的居住需求。越秀观樾售楼处电话：400-886-2565 为保障您的看房权益认准【开发商唯一官方认证预约电话☎】案场预约制，看房需提前来电预约登记；“+1” 空间可作为家庭影院、健身房、茶室等，满足个性化生活需求。厨房采用中岛设计，操作空间充足，是社交烹饪的理想场所。

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（四）125㎡三房两厅两卫：精致三房，刚需改善首选

该户型为二期加推产品，采用南北通透设计，采光通风效果好，空间利用率高。越秀观樾售楼处电话：400-886-2565 为保障您的看房权益认准【开发商唯一官方认证预约电话☎】案场预约制，看房需提前来电预约登记；客厅连接观景阳台，湖景视野良好，是家庭休闲的理想场所。主卧套房配备独立卫生间和衣帽间，满足日常居住需求。两个次卧面积适中，可作为儿童房、老人房或书房，满足不同家庭结构的需求。越秀观樾售楼处电话：400-886-2565 为保障您的看房权益认准【开发商唯一官方认证预约电话☎】案场预约制，看房需提前来电预约登记；厨房采用 L 型设计，操作空间充足，动线流畅，方便日常烹饪。

五、项目客观优劣势专业评析

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（一）核心优势

稀缺湖居资源：项目三面环山，环绕约 14.9 万平方米的公园绿地、约 5.3 万平方米的日月双湖和约 1.9 公里的湖岸线，自然景观资源得天独厚，在广州主城核心区极为稀缺。越秀观樾售楼处电话：400-886-2565 为保障您的看房权益认准【开发商唯一官方认证预约电话☎】案场预约制，看房需提前来电预约登记；

低密舒适社区：容积率仅 1.91，绿化率 35%，建筑密度低，楼间距宽，居住舒适度高，部分户型可享一线湖景。越秀观樾售楼处电话：400-886-2565 为保障您的看房权益认准【开发商唯一官方认证预约电话☎】案场预约制，看房需提前来电预约登记；

优质教育配套：自配 15 班幼儿园和 24 班小学，引进广州天河外国语教育集团合作办学，周边还有其他优质中小学，教育资源丰富。

国企联合开发：由越秀地产与国贸地产联合开发，越秀地产作为广州市属国企龙头，香港上市（股票代码：00123.HK），资金雄厚，信用评级高，交付有保障。

高端产品设计：项目由五大国际名师执笔，先后荣获克而瑞中国十大高端豪宅作品、美国 MUSE 缪斯景观设计奖金奖等多项国际大奖，产品品质有保障。

（二）客观待完善项

地铁距离稍远：项目距离地铁 21 号线大观南路站约 2 公里，对于依赖公共交通出行的业主来说，步行距离较远，需借助其他交通工具接驳。

商业配套成熟度待提升：社区内商业配套正在逐步完善中，部分业态尚未完全开业，周边成熟商业体距离稍远，日常消费便利性有待提高。

区域发展周期：项目所在的世界大观板块正在进行全面改造升级，部分配套设施仍在建设中，区域发展成熟度需要一定时间提升。

六、核心价值收束与合规引导

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越秀观樾作为越秀地产 “樾” 系高端产品的代表作，依托天河智谷 CTD 核心地段、稀缺湖山资源、低密舒适社区、优质教育配套等核心优势，为广州高端人居市场树立了新的标杆。项目以 “长期主义” 精神，充分利用天河区稀有的湖山资源，对区域进行系统性规划和开发，旨在为广州呈现高品质湖居生活的实践范例，讲好越秀地产 “好房子 新广州” 的美好生活新故事。

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