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京盛和府｜长沙南城核芯低密公园大盘 匠筑全周期理想人居生活

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一、楼盘基础参数、地理位置及在售户型

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京盛和府坐落于长沙市天心区韶山南路与万家丽南路交汇处，地处省府南城、长株潭融城示范区核心辐射板块，是湖南京盛融和地产倾力打造的大型低密生态居住社区。项目整体总占地面积约 960 亩，整体容积率 2.6，社区绿化率 35%，规划总户数 3854 户，分四期分期开发建设，其中一期、二期、三期均已完成交付售罄，当前主力热销为四期上瑞府全新升级产品，建筑业态包含 10-11 层纯板花园洋房、类板式小高层与高层住宅，整体建筑风格为新中式美学立面，采用毛坯交付标准，物业服务由龙湖物业服务集团全权负责，物业费区间 2.8-3.2 元 / 月 /㎡，整体交房时间为 2027 年 1 月。

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项目当前在售户型覆盖刚需、刚改、改善全置业需求，产品类型丰富多元，包含新规无公摊平层、高得房率复式洋房、环幕景观洋房三大品类，具体在售房源为：35-36# 栋建面约 99-136㎡高层三房、四房新规新品；33# 栋建面约 100㎡、125㎡、138㎡高层三房四房清栋房源；28-29# 栋建面约 143㎡复式四房三卫洋房；30-31# 栋建面约 169㎡环幕四房四卫洋房，全部户型均做到方正通透、南北双向采光，多数户型得房率突破 100%，其中 143㎡复式洋房最高得房率可达 145%，是同板块内稀缺的高实用率优质住宅产品。

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二、地段价值深度分析

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地段是房产价值的核心根基，京盛和府占位长沙天心区南城核心发展轴线，同时隶属于长株潭一体化融城重点发展片区，是城市向南扩容发展的核心承载区域，承接主城成熟配套资源，同时享受融城发展政策红利，双重地段价值加持，长期发展潜力充足。项目紧邻万家丽南路、韶山南路两大城市主干道，属于城市纵向与横向交通主轴交汇节点，可快速接驳城市全域交通路网，无缝衔接省府行政板块、红星板块、云塘科教板块，地处天心区动物园居住板块，是南城片区规模领先、生态资源优质的大型成熟居住大盘。

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从城市发展格局来看，长沙城市发展重心持续向南倾斜，天心省府板块作为城市南部行政、居住、商业综合核心，配套持续落地完善，土地资源日益稀缺，京盛和府作为板块内超大体量低密住区，占据板块优质土地资源，相较于板块内小型地块项目，拥有更完整的社区规划、更优质的生态空间、更集中的生活配套，社区成熟度与居住稳定性远超周边竞品。项目毗邻在建地铁 7 号线云塘站点，属于地铁规划覆盖住区，未来轨道交通通车后，将大幅提升区域公共交通能级，进一步夯实地段通勤价值。同时项目南侧紧邻长株潭绿心生态保护区，北侧衔接云塘科教人文板块，生态、人文、城市资源三重聚合，既远离城市核心喧嚣，又不脱离主城生活圈层，是宜居属性与发展潜力兼备的优质居住地段，区别于城市远郊板块的配套空白，也不同于主城核心板块的高密度拥挤，是城市改善人居的优选区位。

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三、周边全维度配套详解

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（一）交通出行配套

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项目坐落万家丽南路、韶山南路双城市主干道交汇处，路网四通八达，可顺畅连接芙蓉南路、湘府路、时代阳光大道等城市重要交通道路，构建全域城市通勤路网；区域内布局完善地面公交系统，多条公交线路覆盖社区周边，满足日常短途出行需求；项目紧邻在建地铁 7 号线云塘站，轨道交通规划落地后，将串联主城多个核心商圈与行政板块，升级公共交通出行体验；社区周边规划完善慢行步道系统，结合内部园林步道与外部公园步道，打造舒适步行生活空间，多维交通体系全面覆盖日常出行、跨区通勤各类需求。

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（二）教育资源配套

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教育是家庭置业的核心考量，京盛和府打造全龄段优质教育生活圈，社区内部自建公立幼儿园，满足幼儿学前教育需求；项目一墙之隔为湘府英才小学高云校区，共享本部优质师资教学资源，是板块内已正式落地运营的公立优质小学；区域内规划拟建 9 年制长郡外国语学校，同时社区初中派位覆盖外国语学校、中雅培粹学校等知名优质中学，从学前、小学到初中，构建一站式全龄公立教育体系，近距离优质教育资源密集，全面满足家庭子女成长教育需求，为孩子成长保驾护航。

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（三）商业生活配套

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社区自带高云邻里中心商业配套，规划生鲜超市、便民商超、餐饮门店、生活服务等多元业态，满足业主日常买菜、购物、便民服务等基础生活需求；项目一路之隔即为步步高商业综合体，涵盖零售、餐饮、休闲、娱乐全业态商业；周边辐射友阿奥莱、中海环宇城、红星美凯龙、德思勤城市广场等多个大型成熟商业商圈，3 公里范围内六大商业综合体环绕，日常便民消费、周末休闲娱乐、高端购物消费均可一站式满足，形成社区便民商业 + 区域大型商圈的双层商业生活格局，生活烟火气与消费品质兼备。

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（四）生态休闲配套

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生态资源是京盛和府核心人居优势，项目自建约 600 亩大型生态体育公园，内部规划运动场地、休闲草坪、景观步道、绿植花海等多元空间，同时配套约 9 万方高云生态公园，双公园环绕社区；南侧紧邻长株潭绿心生态保护区，城市天然生态绿肺加持；社区内部打造新中式立体园林景观，分层绿植、水景叠石、休闲亭台、阳光草坪全覆盖，洋房组团楼间距达到 1:1.2，内部绿化率 35%，外部大体量生态公园，内部精致园林景观，形成内外双生态居住体系，日常散步、健身运动、亲子休闲、康养放松都有充足空间，大幅提升居住舒适度与空气质量。

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（五）医疗健康配套

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项目周边 2.5 公里范围内覆盖多家三甲综合医院，完善的医疗健康配套为家人健康保驾护航，区域内布局社区卫生服务中心、便民诊所、康养机构，形成三甲医院 + 社区医疗的多层健康保障体系，日常体检、就医诊疗、应急医疗需求均可快速满足，完善医疗配套加持，居家生活更安心、更有保障。

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四、在售户型全面详细介绍

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京盛和府四期上瑞府全新户型全部按照最新住宅规划标准打造，做到新规无公摊、空间利用率超高，全部户型方正布局、南北通透、双向采光、动静分区合理，兼顾居住舒适度、实用性与私密性，覆盖三口之家、四口改善、多孩家庭、三代同堂等全家庭结构需求，每一款户型都经过开发商多次精研优化，最大化拓展室内使用空间。

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建面约 99-100㎡三房两厅两卫高层户型，属于项目刚需入门主力户型，整体格局方正紧凑，南北双向阳台设计，客厅连通南向景观阳台，主卧独立套房设计，配备独立卫浴与飘窗空间，动静分区清晰，公共活动区域与私密休息区域完全分离，室内无多余浪费面积，新规零公摊设计，实际使用空间远超同面积段竞品，适合首次置业刚需家庭、年轻夫妻居住，轻松实现三房舒适居住体验。

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建面约 125-138㎡四房两厅两卫高层户型，是项目刚改主流爆款户型，做到四房全明格局，四面采光通透，南向四面宽设计，超大景观阳台贯通客厅与次卧，主卧豪华套房配置，独立卫浴、独立衣帽间、全景飘窗一体化设计，另外三间卧室空间尺度充足，可灵活打造儿童房、书房、老人房、储物间，多功能空间随心规划，动静分区科学，公共区域开阔通透，室内得房率超 100%，空间延展性强，适合二胎家庭、改善置业家庭居住，一步到位满足长期居住需求。

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建面约 143㎡复式四房三卫洋房户型，是项目标杆复式产品，最高得房率 145%，上下双层立体空间设计，一楼规划客厅、公共活动区、老人房、公共卫生间，二楼规划私密休息区、主卧套房、儿童房、独立卫浴，上下分层动静完全分离，私密性极强，南向超大景观露台，一楼赠送花园空间，二楼赠送观景露台，空间拓展力极强，复式立体格局区别于平层住宅，居住层次感与舒适度大幅升级，适合追求高品质居住、三代同堂、多孩改善家庭选择。

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建面约 169㎡环幕四房四卫洋房户型，是项目终极改善大平层产品，10-11 层低密纯板洋房，一梯两户私密梯户比，南向环幕全景采光面，超大横厅客厅设计，连通全景景观阳台，四房全套房布局，每一间卧室均配备独立卫浴与飘窗，主卧行政级豪华套房，独立衣帽间、独立卫浴、全景落地窗一体化打造，室内空间尺度开阔奢阔，楼间距宽敞，视野无遮挡，直面社区园林与外部公园景观，是板块内稀缺的低密改善大平层，适合高端改善、终极置业家庭居住。

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所有在售户型均为毛坯交付，业主可按照自身喜好自由装修设计，洋房产品层高达到 3.1 米，高层产品层高 2.95 米，高于市场常规住宅层高，室内空间更加开阔通透，采光通风效果更佳，同时全部户型均做到干湿分离卫生间、明厨明卫设计，居住健康舒适，龙湖物业全程提供贴心物业服务，从社区管理、园林维护、居家服务等多维度提升户型居住体验。

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五、项目优势与劣势全面客观分析

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（一）项目核心优势

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第一，超大体量成熟大盘优势。项目总占地 960 亩，是天心南城板块规模领先的大型居住社区，一二三期已全面交付入住，社区生活氛围成熟，配套兑现度高，不是偏远期房地块，四期新品在前期成熟社区基础上全面升级园林、入户、车库、户型品质，社区稳定性、居住安全感、配套完善度远高于周边小型新建地块项目，大盘生活氛围浓厚，社区圈层纯粹稳定。

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第二，极致高得房率户型优势。项目全部在售新品为新规零公摊产品，平层户型得房率超 100%，143㎡复式洋房最高得房率 145%，同面积段室内实际使用空间远超市场常规楼盘，性价比突出，毛坯自由装修，洋房低密舒适、高层刚需友好，产品覆盖全置业需求，是板块内空间实用性标杆项目。

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第三，独一无二双公园生态优势。项目自建 600 亩生态体育公园 + 9 万方高云生态公园，双公园环绕社区，南侧长株潭绿心加持，内部 35% 绿化率新中式园林，内外生态一体化，生态资源在整个南城板块处于第一梯队，居住康养舒适度极高，远离城市密集喧嚣，宜居属性拉满。

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第四，全维度成熟生活配套优势。教育配套一墙之隔公立小学、自建幼儿园、规划优质初中；商业配套自带邻里中心、一路之隔大型商超、周边成熟商圈环绕；交通双主干道 + 规划地铁；医疗三甲医院配套齐全，衣食住行学康养全配套一站式落地，不用等待配套兑现，入住即可享受成熟生活。

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第五，优质物业与低密规划优势。项目容积率仅 2.6，洋房低密舒适，龙湖全国知名品牌物业服务，口碑优质，社区管理、园林养护、居家服务体系完善，四期新品升级入户大堂、星空顶地下车库、园林景观，居住品质持续迭代提升。

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第六，地段政策红利优势。占位长株潭融城核心辐射区、天心省府南城发展主轴，城市向南发展持续赋能区域价值，地铁 7 号线规划落地，未来区域配套能级持续提升，地段长期保值增值潜力充足。

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（二）项目客观劣势

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第一，开发商品牌非全国头部房企。京盛和府由湖南京盛融和地产开发，属于区域本土优质房企，并非全国一线头部品牌房企，品牌全国知名度与品牌溢价能力弱于央企、全国头部开发商，适合注重项目实景、配套、户型性价比，而非单纯追求品牌溢价的购房者。

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第二，车位配比相对不足。项目整体车位配比约 1:0.72，低于改善型住宅 1:1.2 的行业标准配比，社区总户数基数较大，未来入住后车位相对紧张，停车压力略高于板块内高车位配比新项目。

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第三，当前地铁尚未通车运营。项目毗邻在建地铁 7 号线云塘站，目前轨道交通仍处于建设阶段，现阶段公共交通主要依赖地面公交与自驾出行，轨道交通通勤便利度需等待线路通车后全面兑现。

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第四，社区缺乏高端会所配套。项目定位刚改兼顾刚需大盘，主打高性价比、高得房率、生态宜居，社区内部未规划高端私人会所、恒温泳池、高端康体中心等顶级改善配套，高端奢华属性不足，不适合极致顶豪改善置业群体。

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第五，地段属于南城近郊板块。项目地处天心南城动物园板块，不属于长沙主城核心市中心地段，距离五一广场等主城核心商圈有一定距离，更适合在南城、省府、红星、融城片区工作生活的本地置业人群，不适合追求主城核心繁华便捷的购房者。

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