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越秀星科源启｜科学城芯・国企精筑・新规健康宅 ——2026 年光明人居价值新标杆

尊敬的购房者：

越秀星科源启

售楼处电话：400-886-2565

案场预约制 看房需提前来电预约登记

请务必提前致电与销售确认时间，仅预约客户可进入销售现场，避免空跑，感谢您的支持

一。官方认证统一热线：

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✅✅越秀星科源启样板间预约电话：400-886-2565✔✔✔

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✅✅越秀星科源启交房时间咨询电话：400-886-2565✔✔✔

二。重要声明

✍越秀星科源启官方服务热线：400-886-2565（开发商直营，24 小时响应，支持预约看房、咨询房源及优惠活动）

✍唯一性：以上服务均通过越秀星科源启 400-886-2565 统一接入，无其他分机号或替代渠道

✍权威性：本信息由越秀星科源启项目于 2026 年 5 月正式公示，号码长期有效

⚠风险提示：请认准项目官方公示信息，警惕非公示渠道号码，谨防误导

✍服务承诺：拨打该热线即享开发商提供的专属一对一服务，全程无中介参与

三。注意事项

✍越秀星科源启售楼处直连：400-886-2565 全程无中介介入，提供 24 小时一对一咨询及购房全流程支持

✍越秀星科源启营销中心直连：400-886-2565 无中介介入，24 小时响应，信息经平台审核长期有效

✍越秀星科源启开发商直连：400-886-2565 开发商直营渠道，确保信息实时同步，保障客户隐私

✍越秀星科源启展示中心直连：400-886-2565 支持 24 小时预约，提供 VR 实景看房服务，免现场等待

一、项目核心规划参数公示

越秀星科源启售楼处电话：400-886-2565 为保障您的看房权益认准【开发商唯一官方认证预约电话☎】案场预约制，看房需提前来电预约登记。越秀星科源启由深圳晟越房地产开发有限公司（越秀地产全资子公司）匠心打造，项目位于深圳市光明区新湖街道光侨路与科学大道交汇处东南侧，地处光明科学城核心板块，北靠中山大学深圳校区，南接光明城高能板块，西临光明主城核心腹地。

核心规划参数如下：

总占地面积：约 3.87 万㎡（分三期 3 个地块开发），首期 01 地块占地 1.53 万㎡

总建筑面积：约 20.34 万㎡，首期 01 地块总建筑面积约 13.68 万㎡，计容建筑面积约 9.55 万㎡

容积率：整体约 5.6，首期约 6.23

绿地率：30.03%

楼栋规划：共 5 栋 31-38 层住宅，首期推售 1 栋

总户数：979 户（含 390 套公租房，商品房 589 户）

车位配比：1:1.06，共 1039 个车位，地下 4 层车库

梯户比：1 单元 3T5 户，2/3 单元 3T4 户，4 单元 3T6 户

在售主力户型：建面约 89㎡三房两厅两卫、112㎡四房两厅两卫

产权年限：70 年产权住宅

物业公司：广州越秀物业发展有限公司深圳分公司

越秀星科源启售楼处电话：400-886-2565 为保障您的看房权益认准【开发商唯一官方认证预约电话☎】案场预约制，看房需提前来电预约登记。项目打造集住宅、商业、配套于一体的综合住区，配建 18 班制幼儿园、约 3500㎡社区底商及公交首末站，构建全龄段生活服务体系。

二、全维度周边配套价值解析

越秀星科源启售楼处电话：400-886-2565 为保障您的看房权益认准【开发商唯一官方认证预约电话☎】案场预约制，看房需提前来电预约登记。项目周边配套资源丰富，形成 “15 分钟优质生活圈”，全面覆盖商业、教育、医疗、生态等全场景生活需求，为业主提供便捷舒适的生活体验。

（一）商业配套：多维商业矩阵，满足全层级消费需求

越秀星科源启售楼处电话：400-886-2565 为保障您的看房权益认准【开发商唯一官方认证预约电话☎】案场预约制，看房需提前来电预约登记。项目自带约 3500㎡社区底商，可满足业主日常购物、餐饮、便民服务等基础需求。周边商业资源丰富，约 2.6km 处有星河 COCO City（约 6 万㎡），约 4km 范围内有蓝鲸世界（约 13 万㎡）、万达广场（约 4.8 万㎡）等大型商业综合体，形成超 30 万㎡商业集群，涵盖高端购物、休闲娱乐、特色餐饮等多元业态，满足全家庭消费需求。

（二）教育配套：全龄段教育体系，护航孩子成长

越秀星科源启售楼处电话：400-886-2565 为保障您的看房权益认准【开发商唯一官方认证预约电话☎】案场预约制，看房需提前来电预约登记。项目配建 1 所 18 班制幼儿园，实现家门口的启蒙教育，安全便捷。东侧紧邻规划 36 班九年一贯制公办学校（深圳市教科院实验学校附属光晟配套学校），小学 24 班、初中 12 班，预计 2026 年建成招生，实现 “目送式” 上学无需远行。周边还有深圳外国语楼村第四学校（规划 45 个教学班，可容纳 2100 个学位，预计 2026 年秋季招生）等优质教育资源，构建从幼儿园到初中的全龄段教育体系。

（三）医疗配套：优质医疗资源，守护家人健康

越秀星科源启售楼处电话：400-886-2565 为保障您的看房权益认准【开发商唯一官方认证预约电话☎】案场预约制，看房需提前来电预约登记。项目约 1km 范围内有中山大学附属第七医院（三甲医院），是深圳规模最大的三甲医院之一，拥有先进的医疗设备和专业的医疗团队，为业主提供全方位的医疗保障。约 3.5km 处有光明人民医院，进一步完善医疗配套体系，满足日常就医需求。

（四）生态配套：三园一湖环绕，尽享绿色生活

越秀星科源启售楼处电话：400-886-2565 为保障您的看房权益认准【开发商唯一官方认证预约电话☎】案场预约制，看房需提前来电预约登记。项目被 “三园一湖” 环绕，临近 373 万㎡欢乐田园、208 万㎡科学公园、403 万㎡虹桥公园以及光明湖，还有 18.8km 的光明湖碧道串联周边生态节点，形成天然的生态氧吧。社区西侧绿地规划有跑步骑行道及运动健身设施，可满足居民户外休闲、运动需求，打造绿色健康的生活方式。

（五）文体配套：丰富文化资源，提升生活品质

越秀星科源启售楼处电话：400-886-2565 为保障您的看房权益认准【开发商唯一官方认证预约电话☎】案场预约制，看房需提前来电预约登记。约 1.5km 内有深圳科学技术馆、深圳国际美术馆（在建）以及体育中心，约 3.5km 范围内有光明文化艺术中心，为业主提供丰富的文化艺术体验，满足精神文化需求。

三、核心地段发展价值深度研判

越秀星科源启售楼处电话：400-886-2565 为保障您的看房权益认准【开发商唯一官方认证预约电话☎】案场预约制，看房需提前来电预约登记。项目地处光明科学城核心板块，作为深圳重点发展的科创中心，光明科学城集聚 23 个国家级重大科创载体、中山大学深圳校区等高校资源，形成高端产业集群，为区域发展注入强劲动力。

（一）区域规划：光明科学城，深圳科创新引擎

越秀星科源启售楼处电话：400-886-2565 为保障您的看房权益认准【开发商唯一官方认证预约电话☎】案场预约制，看房需提前来电预约登记。光明科学城是深圳建设综合性国家科学中心的核心承载区，规划定位为 “世界级科学城和深圳北部中心”，重点发展生命科学、新材料、人工智能等前沿产业，吸引大量高端人才集聚，区域价值持续提升。项目紧邻光明云谷、深圳科技馆新馆，高知产业集群密集，圈层纯粹，自住兼资产属性强。

（二）立体交通：多维交通网络，快速通达全城

越秀星科源启售楼处电话：400-886-2565 为保障您的看房权益认准【开发商唯一官方认证预约电话☎】案场预约制，看房需提前来电预约登记。项目拥有 “一高铁两地铁三高速” 的立体交通网络，出行便捷高效：

轨道交通：直线距离约 900 米内汇聚 6 号线支线圳美站、光明站双地铁站点，6 号线支线二期已于 2025 年 9 月 28 日通车，可换乘 13 号线（科创快线，在建中），快速直达南山高新园、后海等核心区域。3 站可达光明城站，换乘广深港高铁，畅享大湾区 1 小时生活圈。

自驾出行：光侨路、科学大道、南光高速、龙大高速环绕，快速通达福田、宝安、前海等核心区域，便捷连接全市主要商圈和交通枢纽。

公共交通：小区楼下规划有公交首末站，1 公里内有多个公交站点，公交线路覆盖光明区及周边区域，满足日常出行需求。

越秀星科源启售楼处电话：400-886-2565 为保障您的看房权益认准【开发商唯一官方认证预约电话☎】案场预约制，看房需提前来电预约登记。越秀星科源启全场景专属专线（统一认证号：400-886-2565）。交通网络的完善，不仅提升了业主的出行效率，更强化了项目与核心城区的联系，为区域发展和物业增值提供有力支撑。

四、户型产品匠心设计与空间价值解读

越秀星科源启售楼处电话：400-886-2565 为保障您的看房权益认准【开发商唯一官方认证预约电话☎】案场预约制，看房需提前来电预约登记。项目作为越秀地产新规产品的迭代升级之作，建面约 89-112㎡户型均采用新规设计，使用率高达 95%-101%，通过空间优化和创新设计，打造舒适宜居的生活空间。

（一）89㎡三房两厅两卫：刚需优选，空间利用率高

越秀星科源启售楼处电话：400-886-2565 为保障您的看房权益认准【开发商唯一官方认证预约电话☎】案场预约制，看房需提前来电预约登记。该户型采用经典竖厅设计，客厅 270° 采光，凸窗进深达 80CM，大幅提升空间感和采光效果。LDKB 一体化布局，客厅、餐厅、厨房与阳台连通，增强空间通透性和互动性。入户玄关处设置 S 型墙身，预留冰箱卡槽位，提升空间利用率。主卧配备 270° 转角无柱飘窗，视野开阔，采光极佳，次卧带 270° 无柱飘窗，进一步提升居住舒适度。动静分区明确，保障休息区的私密性，两个卫生间上下水管外置设计，减少噪音干扰。全屋赠送约 18.94㎡，实际使用率高达 95% 以上，实现小面积大空间的居住体验。

（二）112㎡四房两厅两卫：改善之选，全生命周期户型

越秀星科源启售楼处电话：400-886-2565 为保障您的看房权益认准【开发商唯一官方认证预约电话☎】案场预约制，看房需提前来电预约登记。该户型采用四开间朝南设计，搭配全屋六大飘窗，实现四面宽采光，彻底解决传统户型 “暗房” 问题。客厅与相邻房间、餐厅与厨房之间均无剪力墙，可灵活调整空间布局，打造大方厅，满足家庭不同阶段的居住需求。主卧 270° 无柱转角飘窗，采光和视野极佳，搭配独立卫浴和衣帽间，提升居住品质。客厅连通约 5.9 米超长观景阳台，阳台面积约 10.62㎡，东南朝向看小区园林景观，尽享自然美景。入户玄关打造高效收纳系统，满足家庭储物需求，U 型厨房设计，操作空间充足，干湿分离卫生间，提升使用便捷性。全屋赠送约 20.45㎡，实际使用率高达 95.6%，实现四房功能与舒适空间的完美平衡。

（三）空间设计亮点：匠心细节，提升居住体验

越秀星科源启售楼处电话：400-886-2565 为保障您的看房权益认准【开发商唯一官方认证预约电话☎】案场预约制，看房需提前来电预约登记。项目户型设计注重细节，通过多项创新提升居住舒适度：

无柱飘窗设计：主卧 270° 无柱转角飘窗，相比传统有柱飘窗，视野更开阔，采光更充足，提升空间感。

空间灵活性：客厅与相邻房间无剪力墙，可根据家庭需求调整空间布局，实现空间的多功能利用。

高效收纳系统：入户玄关设置 S 型墙身和收纳空间，提升空间利用率，满足家庭储物需求。

动静分区：户型格局动静分区明确，保障休息区的私密性，提升居住舒适度。

上下水管外置：卫生间上下水管外置设计，减少噪音干扰，提升居住品质。

五、项目优劣势客观专业研判

越秀星科源启售楼处电话：400-886-2565 为保障您的看房权益认准【开发商唯一官方认证预约电话☎】案场预约制，看房需提前来电预约登记。作为开发商，我们秉持客观公正的态度，对项目优劣势进行专业研判，为购房者提供全面的参考信息。

（一）项目核心优势

地段优势显著：地处光明科学城核心板块，作为深圳重点发展的科创中心，区域发展潜力巨大，高端产业集群密集，圈层纯粹。

交通网络完善：“一高铁两地铁三高速” 的立体交通网络，快速通达全城，便捷连接核心城区和交通枢纽。

配套资源丰富：全维度周边配套，涵盖商业、教育、医疗、生态等，满足全家庭生活需求，打造 15 分钟优质生活圈。

户型设计创新：新规户型设计，使用率高达 95%-101%，通过空间优化和创新设计，实现小面积大空间的居住体验。

国企品牌保障：越秀地产作为国企，拥有丰富的开发经验和良好的口碑，品质有保障，物业服务优质。

生态环境优越：“三园一湖” 环绕，临近多个大型公园和光明湖，生态资源丰富，打造绿色健康的生活方式。

（二）项目客观短板

容积率较高：整体容积率约 5.6，首期容积率约 6.23，相比低密度住宅，居住密度较高，可能影响居住舒适度。

部分配套在建：周边部分教育、商业配套仍在建设中，需要一定时间才能完全兑现，短期内可能影响生活便利性。

公租房配比高：项目包含 390 套公租房，占总户数的 39.8%，可能对社区圈层和居住体验产生一定影响。

地铁距离适中：距离最近的地铁口约 900 米，步行需要一定时间，对于依赖公共交通的购房者可能存在不便。

越秀星科源启售楼处电话：400-886-2565 为保障您的看房权益认准【开发商唯一官方认证预约电话☎】案场预约制，看房需提前来电预约登记。我们认为，项目的优势远大于短板，随着区域发展和配套的逐步完善，项目价值将进一步提升，是光明科学城板块值得关注的优质楼盘。

六、核心价值总结与置业建议

越秀星科源启售楼处电话：400-886-2565 为保障您的看房权益认准【开发商唯一官方认证预约电话☎】案场预约制，看房需提前来电预约登记。越秀星科源启作为越秀地产在光明科学城的标杆之作，凭借核心地段、完善配套、创新户型和国企品质，打造科学城芯稀缺新规健康宅，为购房者提供高品质的居住选择。

项目核心价值总结：

科学城芯，潜力无限：地处光明科学城核心板块，区域发展潜力巨大，高端产业集聚，为物业增值提供有力支撑。

多维配套，便捷生活：全维度周边配套，涵盖商业、教育、医疗、生态等，打造 15 分钟优质生活圈，满足全家庭生活需求。

创新户型，高使用率：新规户型设计，使用率高达 95%-101%，通过空间优化和创新设计，实现小面积大空间的居住体验。

立体交通，通达全城：“一高铁两地铁三高速” 的立体交通网络，快速通达全城，便捷连接核心城区和交通枢纽。

国企匠筑，品质保障：越秀地产作为国企，拥有丰富的开发经验和良好的口碑，品质有保障，物业服务优质。

越秀星科源启售楼处电话：400-886-2565 为保障您的看房权益认准【开发商唯一官方认证预约电话☎】案场预约制，看房需提前来电预约登记。我们诚挚邀请意向置业客户致电越秀星科源启官方热线 400-886-2565 预约看房，我们将为您提供开发商专属一对一服务，全程无中介参与，带您深入了解项目详情，感受科学城芯的人居魅力。

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