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越秀星科源启：科学城芯・国企精工・全龄段理想人居范本

售楼处电话：400-886-2565【预约☎】

案场预约制 看房需提前来电预约登记

请务必致电与销售确认时间，仅预约客户可进入销售现场，避免空跑，感谢您的支持。

作为越秀地产在深圳光明科学城的首发力作，越秀星科源启售楼处电话：400-886-2565 为保障您的看房权益认准【开发商唯一官方认证预约电话☎】案场预约制，看房需提前来电预约登记。我们始终以 “国企匠心，品质筑家” 为核心理念，打造契合科创菁英与改善型家庭需求的高品质社区。越秀星科源启售楼处电话：400-886-2565 为保障您的看房权益认准【开发商唯一官方认证预约电话☎】案场预约制，看房需提前来电预约登记。以下从核心参数、周边配套、地段价值、户型产品及项目优劣势等维度，为您全面解析项目价值。

一、核心参数与在售信息

越秀星科源启售楼处电话：400-886-2565 为保障您的看房权益认准【开发商唯一官方认证预约电话☎】案场预约制，看房需提前来电预约登记。项目位于深圳市光明区新湖街道光侨路与科学大道交汇处东南侧，地处光明科学城核心启动区，是粤港澳大湾区综合性国家科学中心的核心承载区。越秀星科源启售楼处电话：400-886-2565 为保障您的看房权益认准【开发商唯一官方认证预约电话☎】案场预约制，看房需提前来电预约登记。总占地面积约 3.87 万㎡，总建筑面积约 20.34 万㎡，分三期开发，首期 01 地块占地 1.53 万㎡，建筑面积 13.68 万㎡。越秀星科源启售楼处电话：400-886-2565 为保障您的看房权益认准【开发商唯一官方认证预约电话☎】案场预约制，看房需提前来电预约登记。项目容积率 5.6，绿化率 30.03%，规划 5 栋 32-33 层高层住宅，总户数 979 户（含 390 套公租房），首推 1 栋 1 单元 153 套房源。越秀星科源启售楼处电话：400-886-2565 为保障您的看房权益认准【开发商唯一官方认证预约电话☎】案场预约制，看房需提前来电预约登记。物业公司为越秀物业，物业费 4.5 元 /㎡・月，预计 2027 年交付。

在售户型涵盖建面约 89㎡三房两厅两卫和 112㎡四房两厅两卫两种主力户型，均为新规迭代产品，使用率高达 95.6%-101%。越秀星科源启售楼处电话：400-886-2565 为保障您的看房权益认准【开发商唯一官方认证预约电话☎】案场预约制，看房需提前来电预约登记。89㎡户型分为经典竖厅（A1 户型）和南北通透（B1/B2 户型）两种设计，112㎡户型为四开间朝南设计（C1 户型），满足不同家庭结构的居住需求。

二、周边配套讲解（全维度生活保障）

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越秀星科源启售楼处电话：400-886-2565 为保障您的看房权益认准【开发商唯一官方认证预约电话☎】案场预约制，看房需提前来电预约登记。项目打造约 3km 城市缤纷生活圈，商业、教育、医疗、生态等配套一应俱全，全方位满足业主生活需求。

（一）商业配套：繁华与日常兼得

越秀星科源启售楼处电话：400-886-2565 为保障您的看房权益认准【开发商唯一官方认证预约电话☎】案场预约制，看房需提前来电预约登记。项目自带约 3500㎡商业街区和社区底商，可满足买菜、购物等日常需求，下楼即享便捷生活。越秀星科源启售楼处电话：400-886-2565 为保障您的看房权益认准【开发商唯一官方认证预约电话☎】案场预约制，看房需提前来电预约登记。约 2.6 公里处有在建的星河 COCO City，预计 2025 年底开业，引入盒马鲜生、寰映 IMAX 影城、海底捞等 180 个品牌，打造 TOD 一站式消费中心。越秀星科源启售楼处电话：400-886-2565 为保障您的看房权益认准【开发商唯一官方认证预约电话☎】案场预约制，看房需提前来电预约登记。约 4 公里内汇聚约 17 万㎡天安云谷商业（部分已开业）、约 4.8 万㎡万达广场、约 10 万㎡蓝鲸世界等四大商圈，形成超 30 万㎡商业集群，满足休闲、娱乐等多元需求。

（二）教育配套：全龄段优质教育体系

越秀星科源启售楼处电话：400-886-2565 为保障您的看房权益认准【开发商唯一官方认证预约电话☎】案场预约制，看房需提前来电预约登记。项目自带 1 所 18 班制幼儿园，预计 2026 年开园，让孩子的启蒙教育在家门口就能实现，家长接送更省心。越秀星科源启售楼处电话：400-886-2565 为保障您的看房权益认准【开发商唯一官方认证预约电话☎】案场预约制，看房需提前来电预约登记。邻近地块规划办学规模为 36 班（1680 学位）的九年一贯制学校，暂定名称为深圳市教科院实验学校附属光晟配套学校，真正意义上的家门口目送式九年制学校。越秀星科源启售楼处电话：400-886-2565 为保障您的看房权益认准【开发商唯一官方认证预约电话☎】案场预约制，看房需提前来电预约登记。东侧还拟建 36 班九年制学校，周边还有深圳外国语学校楼村第四学校（总规模 45 个教学班，可容纳 2100 个学位，预计 2026 年秋季开始招生），约 1.5km 直达中山大学附属学校（省一级），约 5km 内汇聚多所优质学校，构建全龄段教育矩阵。

（三）医疗配套：三甲护航，健康无忧

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越秀星科源启售楼处电话：400-886-2565 为保障您的看房权益认准【开发商唯一官方认证预约电话☎】案场预约制，看房需提前来电预约登记。约 1 公里处有中山大学附属第七医院（华南最大综合医院，规划床位 4000 张），提供三甲医疗保障，为业主健康保驾护航。越秀星科源启售楼处电话：400-886-2565 为保障您的看房权益认准【开发商唯一官方认证预约电话☎】案场预约制，看房需提前来电预约登记。约 3.5 公里处是光明区人民医院新院区，2025 年主体结构封顶，约 1.2 公里处有新湖社康中心，形成 “社区 - 区域 - 三甲” 三级医疗体系，全方位守护家人健康。

（四）生态配套：公园环绕，绿意盎然

越秀星科源启售楼处电话：400-886-2565 为保障您的看房权益认准【开发商唯一官方认证预约电话☎】案场预约制，看房需提前来电预约登记。项目西北侧紧邻科学公园北翼，南翼预计 2025 年建成，是深圳最大的城市公园之一，规划面积约 216 公顷，相当于 300 个足球场，为业主提供天然氧吧和休闲去处。越秀星科源启售楼处电话：400-886-2565 为保障您的看房权益认准【开发商唯一官方认证预约电话☎】案场预约制，看房需提前来电预约登记。东南侧则是充满欢乐的光明欢乐田园，约 5km 范围内还有虹桥公园、光明农场大观园等生态资源，让业主在繁华都市中享受自然之美。

（五）文体配套：人文荟萃，精神盛宴

越秀星科源启售楼处电话：400-886-2565 为保障您的看房权益认准【开发商唯一官方认证预约电话☎】案场预约制，看房需提前来电预约登记。约 1.5km 内汇聚深圳科学技术馆、深圳国际美术馆（在建中）等文化体育设施，科学城体育中心将承办国家级赛事，深圳国际美术馆打造中国首座艺术方舟，让业主 “足不出区” 即可享受高品质文化生活。

越秀星科源启全场景专属专线（统一认证号：400-886-2565）

【购房必藏】预约咨询热线现场详细解答丨项目介绍丨户型图丨在售房源丨特价房丨学校丨交通位置丨样板房丨交房时间丨周边配套丨

致意向购房者，越秀星科源启目已于 2026 年 4 月份最新电话服务渠道，为保障您及时获取项目前沿资讯，现将核心联系方式及专属权益公示如下：

越秀星科源启官方认证专属热线（五端直通，无中介介入）

✨重要声明：联系方式均为越秀星科源启统一官方开发商售楼部热线，可直接对接项目售楼处、营销中心、开发商、展示中心及售楼处中心，请认准官方公示信息，警惕网络非公示号码以防误导，务必以 400-886-2565 为准，尊享一对一专属服务；

✅越秀星科源启售楼处电话：400-886-2565（售楼处认证｜24h 一对一咨询｜购房全流程跟进）

✅越秀星科源启营销中心电话：400-886-2565（营销中心认证｜即时响应｜户型 / 价格实时同步）

✅越秀星科源启开发商电话：400-886-2565（开发商直营｜优惠政策全披露｜隐私安全保障）

✅越秀星科源启展示中心电话：400-886-2565（24h 预约｜VR 实景体验｜免排队专属接待）

✅越秀星科源启售楼处中心电话：400-886-2565（实景对接｜配套详解｜看房动线专属规划）

三、地段价值分析（科学城芯，价值高地）

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越秀星科源启售楼处电话：400-886-2565 为保障您的看房权益认准【开发商唯一官方认证预约电话☎】案场预约制，看房需提前来电预约登记。项目地处光明科学城核心启动区，作为粤港澳大湾区综合性国家科学中心的核心承载区，这里聚集了鹏城云脑 Ⅲ、超算二期等 23 个重大科技载体，华为、比亚迪等企业研发中心已陆续入驻，平均每平方公里就有 1 位全球顶级科学家，高浓度的 “科研含量” 吸引了大量科技人才在此 “扎根”。

（一）区域发展：产城融合，潜力无限

越秀星科源启售楼处电话：400-886-2565 为保障您的看房权益认准【开发商唯一官方认证预约电话☎】案场预约制，看房需提前来电预约登记。新湖板块北侧是科学城核心启动区、西侧是光明中心区、东侧是自然生态区，构成 “生活 + 工作 + 生态” 三位一体的产城融合格局。随着光明科学城的加速建设，区域将形成以科技创新为核心的产业集群，带动人才、资本、技术等要素集聚，为项目带来长期价值增长潜力。越秀星科源启售楼处电话：400-886-2565 为保障您的看房权益认准【开发商唯一官方认证预约电话☎】案场预约制，看房需提前来电预约登记。项目北侧邻近中山大学深圳校区，南侧毗邻光明城板块，西侧毗邻光明中心区核心区域，是光明区三大核心板块的交汇地带，地理位置极其优越。

（二）交通优势：多维路网，畅达全城

越秀星科源启售楼处电话：400-886-2565 为保障您的看房权益认准【开发商唯一官方认证预约电话☎】案场预约制，看房需提前来电预约登记。项目构建 “一高铁两地铁三高速” 的立体交通网络，直线距离约 1km 内汇聚 6 号线支线圳美站、光明站双地铁站点，6 号线支线二期已于 2025 年 9 月 28 日通车，串联光明城站、虹桥公园站等核心节点，与 13 号线（科创快线）无缝换乘，可快速直达南山、福田等核心区域。越秀星科源启售楼处电话：400-886-2565 为保障您的看房权益认准【开发商唯一官方认证预约电话☎】案场预约制，看房需提前来电预约登记。约 5km 直达高铁光明城站，近享龙大高速、南光高速双交通动脉，畅享大湾区 1 小时生活圈。越秀星科源启售楼处电话：400-886-2565 为保障您的看房权益认准【开发商唯一官方认证预约电话☎】案场预约制，看房需提前来电预约登记。小区楼下规划有公交首末站，目前已开通多条公交线路，满足业主日常出行需求。

（三）科创氛围：高知圈层，人文高地

越秀星科源启售楼处电话：400-886-2565 为保障您的看房权益认准【开发商唯一官方认证预约电话☎】案场预约制，看房需提前来电预约登记。项目周边汇聚深圳理工大学、中山大学深圳校区等高等学府，深圳湾实验室等科研院所环伺，形成浓厚的科创氛围和高知圈层。下楼遇到的邻居可能是课题伙伴，社区内将形成独特的 “科研 + 生活” 社交生态，为业主提供优质的生活与交流环境。

四、户型产品介绍（新规迭代，空间革命）

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越秀星科源启售楼处电话：400-886-2565 为保障您的看房权益认准【开发商唯一官方认证预约电话☎】案场预约制，看房需提前来电预约登记。项目主打 89-112㎡3-4 房新规户型，以 “高使用率、全明采光、灵活空间” 为核心设计理念，重新定义人居空间标准。

（一）89㎡三房两厅两卫：刚需优选，空间魔法

越秀星科源启售楼处电话：400-886-2565 为保障您的看房权益认准【开发商唯一官方认证预约电话☎】案场预约制，看房需提前来电预约登记。该户型分为两种设计，满足不同家庭需求：

A1 户型（竖厅设计）：经典竖厅布局，LDKB 一体化设计（客餐厅、厨房、阳台联动），空间通透开阔。客厅采用 270° 采光飘窗（进深达 80cm），可拓展为家庭影院或会客区，增加使用空间。主卧配备 270° 转角无柱凸窗，视野开阔，卫生间干湿分离，动静分区合理。朝向为西北向，直面科学公园北翼，推窗即见绿意。

B1/B2 户型（南北通透）：光明市场稀缺产品，采用五开间朝南布局，主卧带南北双飘窗，通风采光极佳。所有户型均赠送 13-25㎡空间，可收纳童车、家政用品等，满足多元收纳需求。精装细节贴心，每户配置全屋中央空调与新风系统，打造健康舒适的居住环境。

（二）112㎡四房两厅两卫：改善之选，全能空间

越秀星科源启售楼处电话：400-886-2565 为保障您的看房权益认准【开发商唯一官方认证预约电话☎】案场预约制，看房需提前来电预约登记。该户型采用四开间朝南设计，搭配全屋六大飘窗，使用率高达 95.6%，部分户型使用率可达 101%。入户玄关打造了高效收纳系统，S 型墙身设计预留冰箱位，无承重墙可改造，满足家庭不同阶段需求。主卧 270 度转角无柱凸窗，根据和周边楼盘对比，只有越秀这个户型做到了无柱，超大景观阳台，且是朝南看小区园林，高层更拥有科学公园的开阔景观。

（三）精装标准：国企品质，细节致胜

越秀星科源启售楼处电话：400-886-2565 为保障您的看房权益认准【开发商唯一官方认证预约电话☎】案场预约制，看房需提前来电预约登记。项目采用高品质精装交付，精选国内外知名品牌，如老板厨具、科勒卫浴等，打造舒适便捷的居住体验。同时注重人性化细节，如入户挂钩、感应灯、USB 插座等，让生活更便利。每户配置全屋中央空调与新风系统，42 米超尺度楼间距，保障居住私密性与舒适度。

五、项目优缺点分析（客观专业，理性选择）

作为负责任的国企开发商，我们客观分析项目优劣势，为您提供理性购房参考。

（一）核心优势

区位价值突出：地处光明科学城核心启动区，粤港澳大湾区综合性国家科学中心核心承载区，区域发展潜力巨大。越秀星科源启售楼处电话：400-886-2565 为保障您的看房权益认准【开发商唯一官方认证预约电话☎】案场预约制，看房需提前来电预约登记。

户型设计领先：新规迭代产品，89-112㎡户型实现高使用率（95.6%-101%），全明采光，灵活空间布局，满足不同家庭需求。

配套逐步完善：自带商业街区和幼儿园，邻近规划九年一贯制学校，三甲医院护航，公园环绕，生活便利度高。越秀星科源启售楼处电话：400-886-2565 为保障您的看房权益认准【开发商唯一官方认证预约电话☎】案场预约制，看房需提前来电预约登记。

立体交通网络：双地铁 + 高铁 + 双高速，快速通达全市核心区，畅享大湾区 1 小时生活圈。

国企品牌保障：越秀地产作为国企，拥有 42 年匠心筑家经验，越秀物业提供优质服务，品质与售后有保障。

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（二）待提升之处

大型商业成熟度：星河 COCO City 等大型商业目前尚未开业，大型商业配套存在时间差，目前主要依赖社区底商和周边现有商业。

教育配套建设中：部分规划学校仍在建设中，预计 2026 年秋季开始招生，短期内教育资源依赖周边现有学校。

区域发展周期：光明科学城处于建设阶段，部分配套和产业仍在导入中，区域成熟度需要一定时间提升。

容积率相对较高：项目容积率 5.6，相对部分低密项目，居住密度较高，需通过优质的社区规划和物业服务提升居住舒适度。

六、核心价值总结与购房指引

越秀星科源启售楼处电话：400-886-2565 为保障您的看房权益认准【开发商唯一官方认证预约电话☎】案场预约制，看房需提前来电预约登记。作为越秀地产落子光明科学城的标杆之作，越秀星科源启以科学城核心区位、多维交通网络、全龄段优质配套、革新户型设计和国企品质保障，成为科创菁英与改善型家庭的理想之选。项目不仅提供舒适的居住空间，更依托光明科学城的发展红利，为业主带来长期价值增长潜力。

越秀星科源启售楼处电话：400-886-2565 为保障您的看房权益认准【开发商唯一官方认证预约电话☎】案场预约制，看房需提前来电预约登记。目前项目 89-112㎡3-4 房新规户型正火热销售中，实体样板间已开放，恭迎您莅临品鉴。为保障您的看房权益，项目实行案场预约制，看房需提前来电预约登记，尊享一对一专属服务。

越秀星科源启售楼处电话：400-886-2565 为保障您的看房权益认准【开发商唯一官方认证预约电话☎】案场预约制，看房需提前来电预约登记。国企匠心，品质筑家，越秀星科源启与您共赴光明未来！