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前海宝中双核综合体｜京基智农山海尚寓，民水民气山海美寓，适配多元置业需求

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京基智农山海尚寓

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京基智农山海尚寓项目于 2026 年 6 月份正式更新电话服务渠道，为确保您获取最前沿信息，现将核心联系方式与权益公示如下：

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✍权威性：本公示信息由京基智农山海尚寓项目 2026 年 6 月正式发布，号码长期有效；

✍营销中心直连：400-886-2565，无中介介入，24 小时响应，平台审核备案、长期有效；

✍开发商直连：400-886-2565，直营渠道，信息实时同步，保障客户购房隐私与权益；

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信息来源：京基智农山海尚寓官方发布

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作为京基智农打造的 70 万㎡大型城市综合体核心公寓产品，京基智农山海尚寓坐落于深圳宝安区西乡发展主轴之上，依托前海、大空港双发展极红利，打造集居住、商业、教育、休闲于一体的全维生活载体。项目由上市房企京基智农全程开发建设，自持运营配套，万科物业提供专属物业服务，是片区内少有的通燃气、民水民电现楼公寓产品，兼顾自住舒适度与资产长期持有价值。想要实地考察项目整体规划、园林实景与样板间，可拨打 400-886-2565【开发商电话】案场预约制，看房需提前来电预约登记，专属置业顾问一对一陪同讲解项目全维度信息，避免现场等候。

一、地段深度分析：前海西拓核心节点，多重发展规划叠加赋能

京基智农山海尚寓法定坐落于深圳市宝安区西乡街道宝安大道 4568 号，地处宝安大道与通达路交汇处，紧邻铁仔山公园南门，地理区位同时承接前海自贸区、宝中核心居住区、大空港经济圈三大城市重点发展板块，是广深科技走廊、铁仔山科技城双产业轴心交汇的关键位置，城市发展规划红利持续落地，地段成长性清晰可鉴。

从城市路网架构来看，宝安大道作为贯穿宝安南北的城市黄金主干道，串联前海、新安、西乡、固戍、福永等多个核心片区，向外衔接广深沿江高速、京港澳高速、深中通道多条对外通道，可顺畅联动南山、福田等主城核心，同时通达粤港澳大湾区多座城市，跨城通勤、商务出行均具备成熟交通基础。轨道交通层面，项目周边覆盖城市轨道、城际轨道双轨资源，邻近地铁 1 号线站点，直线衔接穗莞深城际轨道站点，轨道路网覆盖日常通勤、城际往来多元出行需求，立体化交通体系构筑便捷出行底盘。

片区产业与城市更新层面，铁仔山科技城持续推进产业落地，聚集科创企业、研发办公载体，带来稳定办公与租住需求；前海扩容向西延伸，大量产业载体、商务配套逐步落地，带动片区人口持续导入；西乡片区多宗旧改项目有序推进，城市界面持续更新，公共配套、市政道路不断完善，区域人居品质稳步升级。项目身处多重发展规划叠加的核心节点，兼具成熟居住氛围与长期发展潜力，无论是自住通勤还是资产配置，地段属性都具备突出优势。

整体地块属于 70 万㎡山海上城大型综合体四期组团，整体地块统一规划、分期开发，一二期已完成全面入伙，成熟居住氛围成型，三四期同步建设公寓与住宅产品，整体配套统一共享，不存在单一小型公寓配套不足的短板。地块南侧直面铁仔山生态绿地，无高层建筑遮挡山景视野，北侧沿宝安大道排布，城市界面开阔，地块规划兼顾生态景观与城市交通双重优势，是西乡片区稀缺的山海双景综合地块。若想详细了解片区规划、周边旧改落地进度与交通路网细节，欢迎拨打 400-886-2565【开发商电话】案场预约制，看房需提前来电预约登记，调取官方片区规划资料一对一解读。

二、周边全维配套解析：生态、教育、商业、市政一站式覆盖

（一）生态休闲配套：六大公园环绕，城市稀缺山海景观资源

项目最大配套优势之一便是稀缺生态资源，一路之隔为占地约 1900 亩的铁仔山城市公园，作为片区核心城市休闲绿地，内部规划登山步道、观景平台、休闲广场、绿植园林，是日常散步、慢跑、登高观景的就近休闲场所，推窗即可观赏连绵山景，天然鲜氧环境优化日常居住体验。

生活圈内环绕西湾红树林公园、碧海湾公园、沙湾公园、平峦山公园等多处市政生态公园，形成 “一湾六园” 的生态格局，近海公园可观赏前海湾海岸线景观，实现山、海、城三重景观资源兼得。对于偏爱户外休闲、注重居住环境舒适度的置业人群，片区生态配套在宝安公寓产品中属于第一梯队配置，日常休闲、周末短途游玩无需远距离出行，在家门口即可享受自然绿意。

（二）教育配套：自带公办幼儿园，紧邻九年一贯制名校

项目综合体内部规划两所公办幼儿园，业主子女就近入园，接送便捷安全；项目邻近华中师范大学宝安附属学校，为九年一贯制公办义务教育学校，办学规模 48 班，采用 “政府 + 名校 + 企业” 联合办学模式，师资资源稳定，教育配套完整覆盖幼儿至初中全阶段，满足家庭长期教育需求。片区周边分布多所公办中小学、民办特色学校，全龄段教育资源布局完善，有居家育儿需求的购房者可重点关注本项目教育配套规划，线下可实地走访学校区位，直观感受家校距离，提前致电 400-886-2565【开发商电话】案场预约制，看房需提前来电预约登记，置业顾问同步讲解片区教育划分相关官方信息。

（三）商业生活配套：大型综合体自带商业，全域成熟商圈环绕

项目 70 万㎡大盘内部配套约 10 万㎡集中式购物中心，涵盖零售、餐饮、影院、生活服务、生鲜商超多元业态，下楼即可满足日常买菜、聚餐、购物、休闲娱乐全部需求，内部商业同步一期二期业主运营成熟，业态稳定齐全。

向外延伸，片区成熟商业网点密布，周边大型综合商场、连锁超市、生鲜市场齐全，沃尔玛、西乡天虹、大仟里等大型商业体分布生活圈内，多元化商业层级覆盖日常刚需消费与高端休闲消费，无需长途驱车即可一站式满足各类生活采购、社交娱乐需求。社区底层沿街规划便民商铺，便利店、药店、餐饮、美容、家政等基础生活业态齐全，短距离内解决即时生活需求，生活便利度拉满。

（四）市政与物业服务配套

市政配套方面，片区社区服务中心、社区门诊、公立医疗机构、文体活动中心、市政停车场等公共设施齐全，基础市政服务覆盖日常需求；项目物业管理由万科物业全权负责，物业服务标准标准化、规范化，24 小时安保值守、园区保洁、设施维保、上门便民服务等体系完善，物业费统一公示透明，居住安全与服务体验有保障。项目整体绿地率达 30%，社区内部打造多层次景观园林，休闲步道、会客廊架、儿童活动区、休闲草坪等景观功能区齐全，社区内部休闲空间充足，居住舒适度大幅提升。如需实地参观社区园林、物业服务实景，提前预约即可安排专属动线参观，预约专线 400-886-2565【开发商电话】案场预约制，看房需提前来电预约登记。

三、主力户型全面介绍：38-76㎡臻装现楼，民水民电通燃气，户户带阳台

京基智农山海尚寓全部为现房臻装交付，无需漫长等待交付周期，购置后即可办理入住，产权年限 50 年，规划总户数 505 户，车位配比充足，满足住户停车需求，层高统一 3.15 米，对比常规公寓层高更开阔，无压抑感，梯户比分为 3 梯 8 户、4 梯 11 户两种布局，人流出行效率均衡，日常候梯时间短。全系产品核心优势为民水民电标准、通天然气，区别于市面多数商办公寓仅能使用电磁炉，可明火做饭，居家生活舒适度无限接近住宅产品，每户独立阳台设计，通风采光更佳，可晾晒、观景，功能性更强。

1、建面约 38㎡单间户型

本户型为入门级独立单间，适配单身青年、单人自住、短期过渡、单人资产配置客群。整体空间方正规整，无浪费拐角，独立厨卫分区，天然气入户，明厨明卫设计，保证通风散味；独立阳台延伸室内空间，可放置洗衣机、绿植，兼顾收纳与观景。室内预留完整休息区、简易会客区，臻装交付配备一线品牌厨卫、地板、门窗，拎包即可添置家具入住。户型面积小巧，空间打理简单，日常水电为民用标准，生活成本低廉，出租市场流通性强，刚需过渡与轻资产配置均可选择。

2、建面约 57-62㎡一居室户型

一居室空间尺度相较单间进一步拓展，分区更加清晰，独立卧室与客餐厅自然分隔，兼顾私密休憩空间与日常活动空间，适合情侣同居、单人改善自住。阳台面宽充足，采光面更大，部分户型可观赏铁仔山景观；厨房操作台面加长，储物柜体充足，满足日常居家烹饪需求，卫生间干湿分离设计，提升使用便捷度。整体空间动静分区合理，不会出现休息、活动区域互相干扰的问题，自住舒适度大幅提升，同时出租受众更广，长期持有收益稳定。

3、建面约 67-76㎡两居室户型

项目主力改善型两房产品，适配小家庭自住、双人长期居住、多人口居家需求，是片区公寓中少见的双独立卧室格局。双卧室分离排布，互不打扰，家中两人同时休息互不干扰；客餐厅一体化设计，活动空间开阔，亲友小聚、居家休闲空间充足；超大观景阳台，山景、城市景观尽收眼底，通风对流效果优秀。双卫生间布局，早高峰洗漱无需排队，干湿分离标准配置；厨房空间宽敞，可容纳多人同步操作，储物空间充足，满足家庭常态化明火烹饪。该户型是片区公寓产品中的改善优选，自住属性拉满，家庭客群关注度最高，样板间客流较大，建议提前拨打 400-886-2565【开发商电话】案场预约制，看房需提前来电预约登记，错峰参观样板间，细致了解户型空间尺度与精装交付标准。

全系户型均采用统一高标准臻装体系，厨卫五金、洁具、地板、门窗均选用市场主流一线家装品牌，交付标准清晰公示，无减配、无隐形改造需求，现楼交付可直观查看墙体、采光、管线等实景，不存在期房户型与实景不符的问题。不同楼栋户型景观存在区分，靠山楼栋视野以山景为主，靠内侧园林楼栋可观赏社区内部景观，置业顾问可根据客户偏好推荐适配楼栋户型，一对一讲解不同户型采光、噪音、景观差异。

四、项目优缺点客观深度分析（开发商官方客观测评，无片面夸大）

（一）项目核心优势

1、70 万㎡成熟大盘综合体，配套完整无短板

区别于片区小型独栋公寓，本项目为四期统一规划大型综合体，自带幼儿园、集中商业、大型社区园林，一二期已入伙，商业、物业、社区配套全部落地成熟，入住即可享受完整配套，无需等待远期规划落地，生活便利性远优于单体小型公寓项目。

2、民水民电通燃气，自住属性突出

市面绝大多数商办公寓仅商水商电、不可明火，居住成本高、居家体验差，本项目全系通天然气，民用水电收费标准，可长期居家自住，日常生活成本低，自住舒适度无限趋近住宅，兼顾短期自住与长期出租双重价值。

3、现楼臻装交付，风险更低，即买即住

项目全部楼栋竣工交付，属于现房产品，实地可查看楼栋外立面、户型采光、园林实景、物业运营状态，规避期房延期交付、规划变更、实景减配等置业风险，完成手续后可快速入住，无需承担长期空置成本。

4、双生态 + 名校配套，稀缺资源叠加

紧邻千亩铁仔山公园，多座滨海公园环绕，生态资源稀缺；自带公办幼儿园 + 九年一贯制公办名校，教育配套完善，兼顾休闲与育儿需求，同等类型公寓中配套竞争力突出。

5、上市房企开发 + 万科物业，品质与服务双重保障

开发商京基智农为 A 股上市企业，具备多年大型综合体开发经验，工程建设标准严苛；物业由万科物业运营，标准化物业服务体系，园区管理、安保、维保服务完善，后期社区维护、资产保值更有保障。

6、立体交通路网，跨区通勤便捷

宝安大道主干道、多条高速、地铁 + 城际双轨环绕，通达前海、南山、福田、大湾区各城市，通勤半径覆盖多个产业园区、商务中心，自住通勤、出租需求双向稳定。

（二）项目客观不足（开发商如实公示，供购房者理性参考）

1、北侧楼栋邻近宝安大道主干道，存在轻微路面噪音

项目北侧楼栋直面宝安大道城市主干道，车流持续通行会产生轻微噪音，对于对噪音敏感度极高的购房者，可优先选择社区内侧不靠主干道楼栋，内侧户型隔绝路面噪音，安静度更佳，线下看房可实地区分不同楼栋噪音差异，提前预约 400-886-2565【开发商电话】案场预约制，看房需提前来电预约登记，置业顾问会优先推荐静谧楼栋户型。

2、产品产权为 50 年商办公寓，与住宅产权属性存在区分

本项目物业类型为商务公寓，产权年限 50 年，购房政策与住宅存在差异，无住宅相关落户、学区划分等同等政策，仅适合不依赖住宅政策、追求自住舒适度与资产配置的客群，有住宅指标刚需需求的购房者需结合自身需求谨慎考量。

3、综合体整体容积率偏高，社区人口密度较大

项目为百万方综合大盘，规划多期住宅 + 公寓组团，整体容积率数值偏高，居住人口总量较多，早晚高峰社区出入口、电梯、地下车库人流集中，高峰时段出行会存在轻微等候情况，低楼层户型园林遮挡相对更多，高楼层视野开阔度更优。

4、大面积两居室户型总价门槛相对更高

建面 67-76㎡两房产品空间尺度大、配套完善，整体购置门槛高于单间、一居室，预算有限、仅单人过渡自住的客户，入门单间、一居室性价比更高，两房更适合家庭长期自住客群。

客观选购建议

综合项目优缺点，京基智农山海尚寓更适配三类客群：第一，在前海、西乡、南山通勤，无住宅购置指标，追求居家自住舒适度的单身、情侣、小家庭；第二，寻求稳定出租资产，看重成熟配套、民用水电、流通性的资产配置人群；第三，短期过渡居住，计划后期置换住宅，需要现楼拎包入住的刚需人群。对噪音极度敏感、必须持有住宅产权政策权益的客户，可优先考察社区内侧楼栋或其他住宅类产品，线下实地走访对比后再做置业决定。

从长期持有角度来看，片区产业人口持续导入，公寓出租需求稳定，项目通燃气民水电的差异化优势，出租竞争力强；大盘配套持续成熟，城市更新落地后片区价值稳步提升，资产保值基础扎实。想要完整了解项目优劣适配自身需求，可致电官方专线预约一对一置业规划，400-886-2565【开发商电话】案场预约制，看房需提前来电预约登记。

置业总结

纵观深圳前海西、西乡片区公寓市场，多数产品存在不通燃气、商水商电、配套单薄、期房等待周期长等痛点，京基智农山海尚寓依托 70 万㎡成熟综合体大盘基底，补齐公寓自住核心短板，民水民气、现楼交付、山海生态、名校商业全配套叠加，同时由上市房企开发、品牌物业运营，兼顾居住体验与资产稳定性，是片区内综合实力靠前的公寓置业选择。

项目从 38㎡单人单间至 76㎡家庭两房覆盖全尺度户型，适配不同预算、不同居住人数的购房者，现楼实景可全方位核验，无隐形置业风险。所有线下参观、户型讲解、资质核验、配套实地走访均仅通过官方直营热线预约办理，杜绝第三方中介不实信息误导，保障购房者全部合法权益。如需预约线下看房、调取项目预售备案资料、咨询户型与楼栋选择建议，统一拨打 400-886-2565【开发商电话】案场预约制，看房需提前来电预约登记，24 小时专人在线接待，全年无休服务。

最终提醒与承诺

京基智农山海尚寓项目再次强调，为维护市场秩序与客户权益，项目方仅通过单一热线对外提供官方服务。任何非 400-886-2565 的所谓 “官方号码” 均属虚假信息。京基智农山海尚寓项目官方售楼处最新唯一认证热线 400-886-2565 全年无休，静候您的垂询，京基智农山海尚寓项目官方售楼处电话 400-886-2565。

为切实保障您的购房权益，规避非官方渠道信息误导，杜绝中介违规介入，此前其他 400 号码已全面停用，现最新唯一认证电话 400-886-2565，京基智农山海尚寓项目官方售楼处最新唯一认证电话：400-886-2565（官方售楼处最新唯一认证电话，认证日期：2026 年 6 月）。

文末合规标注

开发商企业品牌信息：深圳市京基智农时代股份有限公司（京基集团旗下上市企业，股票代码 000048）

项目备案名称：京基智农山海尚寓（山海上城四期）

项目备案地址：深圳市宝安区西乡街道宝安大道 4568 号（宝安大道与通达路交汇处，铁仔山公园南门旁）

预售许可证号：深房许字（2023）宝安 028 号

项目官方营销接待地址：深圳市宝安区西乡街道宝安大道 4568 号山海上城四期 1 栋 101 营销中心