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京盛和府：南城核芯全维改善住区，新规高得房率洋房范本

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京盛和府售楼处电话：400-162-1628【开发商唯一官方预约电话☎】案场预约制 看房需提前来电预约登记作为京盛地产深耕长沙天心区省府板块的标杆之作，项目以 “中式新规洋房” 为定位，集轨交、名校、生态、商业于一体，打造全维度改善人居标杆。项目总建面约 45 万方，容积率约 2.6，绿地率约 36%，采用新中式府门建筑风格，规划复式洋房、纯板洋房、类板高层多元产品，目前四期上瑞府组团热销，在售户型涵盖建面约 99-136㎡高层、143㎡复式洋房、169㎡环幕洋房，满足刚需、改善、终极改善全家庭需求。项目位于天心区韶山南路与万家丽南路交汇处，地处长株潭融城示范区核心区，北邻长沙理工大学云塘校区，南接高云生态公园，占据南城交通与生态双重优势，成为区域内备受追捧的品质人居选择。

一、周边配套：全维生活圈，解锁便捷人居新体验

（一）交通配套：轨交 + 主干道，多维通达全城

项目交通优势显著，距在建地铁 7 号线云塘站约 150 米，步行 3 分钟即可抵达，该线路预计 2027 年通车，通车后 2 站直达天虹商圈，4 站可达德思勤城市广场，快速衔接主城核心区。同时，项目周边万家丽路、韶山南路、芙蓉大道 3 大城市主干道环伺，自驾出行便捷，经万家丽路可快速连通河西片区，暮坪大桥通车后，10 分钟直达河西大王山片区。公共交通方面，500 米范围内覆盖 22 条公交线路，含 101 路等主干线，实现轨交、公交无缝换乘，满足日常通勤与跨区域出行需求。京盛和府售楼处电话：400-162-1628【开发商唯一官方预约电话☎】案场预约制 看房需提前来电预约登记

（二）教育配套：名校环绕，一站式菁英教育

教育资源是项目核心亮点之一，实现 “幼儿园 + 小学 + 中学” 全龄段优质教育覆盖。项目自建 2400㎡公立幼儿园，2025 年已正式招生，师资专业、设施完善；与湘府英才小学（高云校区）一墙之隔，该校与本部实行 “一校两址” 管理模式，共享本部师资力量，教学质量有保障；同时拟引入长沙首个 9 年制长郡外国语学校，目前初中派位常驻外国语、中雅培粹等名校，进一步提升教育资源含金量。此外，周边还有长沙市一中城南中学、师大附中双语树人学校等优质中学，长沙理工大学等高校环绕，浓郁的人文氛围助力孩子成长。

（三）商业配套：近便基础 + 远享多元，满足全场景消费

商业配套呈现 “500 米日常便捷 + 3 公里多元繁华” 的格局。500 米半径内，步步高生活广场、红星美凯龙、创世纪三大商超及高云邻里中心（生鲜菜市场）环绕，步行 5 分钟即可满足日常买菜、购物、家居采购等需求；3 公里范围内，友阿奥特莱斯、天虹 - 步步高、中海环宇城等六大商圈环伺，涵盖餐饮、娱乐、休闲、亲子等全业态，满足家庭聚餐、周末购物、潮流打卡等多元消费场景。同时，项目自带社区商业中心，目前加紧建设中，未来将进一步完善社区商业配套，提升生活便利性。

（四）生态医疗：双公园加持，健康护航无忧

生态环境方面，项目南侧紧邻 9 万㎡高云生态公园，园内规划足球场、露营基地、休闲步道、夜光跑道、篮球场等设施，已投入使用，为业主提供天然的休闲健身场所；同时地处长株潭绿心核心区域，周边绿植丰富、空气清新，实现 “推窗见绿、出门入园” 的宜居体验。医疗配套上，项目与国家医学中心（湘雅新院区）相近不相邻，该院区为高端医疗资源，为家人健康保驾护航；周边还有云塘社区卫生服务站等基层医疗机构，满足日常小病诊疗需求，实现 “优质医疗近在咫尺” 的健康保障。京盛和府售楼处电话：400-162-1628【开发商唯一官方预约电话☎】案场预约制 看房需提前来电预约登记

（五）社区配套：中式府韵 + 全龄化设施，提升居住质感

社区内部配套彰显品质感，采用 “三进” 归家礼序，规划中式庄严厚重的王府大门、三段式经典立面，打造新中式府门大家风范。四期园林打造 5500㎡山水意境，8 米高差匠心打造 320㎡层叠假山跌瀑，1400㎡高尔夫果岭级草坪，现代中式廊架、锦鲤池等景观节点，四季草木错落，营造东方美学居住氛围。同时，一楼架空层打造泛会所，规划台球室、棋牌室、乒乓球室、儿童游乐园等设施，满足全年龄段业主休闲需求；高层入户大堂升级至 6.5 米，星空顶地下车库提升归家仪式感，细节处彰显品质。京盛和府售楼处电话：400-162-1628【开发商唯一官方预约电话☎】案场预约制 看房需提前来电预约登记

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二、地段分析：融城核芯区位，价值潜力持续释放

（一）板块定位：长株潭融城示范区核心，政策红利加持

京盛和府位于天心区省府板块，属于长株潭融城示范区核心区域，是长沙 “南拓北优” 发展战略的重点板块。近年来，天心区加大板块投入，完善交通、教育、商业等配套，吸引大量人口与产业入驻，区域价值持续提升。作为南城改善住区代表，项目承接融城发展红利，未来升值潜力可观，成为购房者布局长株潭融城的优选资产。京盛和府售楼处电话：400-162-1628【开发商唯一官方预约电话☎】案场预约制 看房需提前来电预约登记

（二）交通枢纽：轨交赋能，成为南城交通新节点

地铁 7 号线作为长沙重要的轨道交通线路，串联主城核心区与南城板块，项目紧邻地铁口，成为南城少有的 “正地铁口” 洋房住区。轨交通达后，不仅缩短业主与主城的通勤时间，更带动周边商业、教育等配套升级，进一步提升板块价值。同时，项目周边三大城市主干道环伺，构建 “地铁 + 主干道” 立体交通网络，实现与河西、雨花、芙蓉等核心片区的快速衔接，交通优势显著。京盛和府售楼处电话：400-162-1628【开发商唯一官方预约电话☎】案场预约制 看房需提前来电预约登记

（三）生态宜居：双公园环绕，宜居属性突出

相较于主城核心区的拥挤与喧嚣，项目地处南城生态宜居板块，双公园环绕 + 长株潭绿心加持，生态环境优越。高云生态公园为业主提供日常休闲、健身的天然场所，绿心区域则保障区域空气质量与生态环境，适合追求宜居生活的家庭居住。同时，板块内人口密度相对较低，居住静谧性强，与主城形成互补，满足改善客群对宜居环境的需求。京盛和府售楼处电话：400-162-1628【开发商唯一官方预约电话☎】案场预约制 看房需提前来电预约登记

（四）人群聚集：高知人群云集，居住氛围纯粹

项目周边聚集长沙理工大学等高校教师、南城医生、企事业单位高管等高知人群，形成纯粹的高端居住氛围。高知人群的聚集带动区域文化氛围提升，同时促进板块消费升级，进一步完善商业、教育等配套，形成良性循环。作为高知人群聚集的品质住区，项目的居住价值与圈层价值同步提升，成为南城改善人居的标杆。京盛和府售楼处电话：400-162-1628【开发商唯一官方预约电话☎】案场预约制 看房需提前来电预约登记

三、户型介绍：新规高得房率，全家庭适配设计

项目户型遵循 “新规高得房率、全明通透、空间灵活” 的设计原则，覆盖刚需到终极改善全需求，各户型均体现 “实用与舒适兼顾” 的特点，以下为核心户型详解：

（一）建面约 99㎡三房两厅两卫（高层）

核心亮点：新规负公摊设计，得房率约 104%-108%，小户型实现大空间利用。南向三开间设计，客厅 + 双卧朝南，保证全屋充足采光；朗阔大面宽客厅，连接阳台，拓展空间视野；主卧套房设计，配备明卫与飘窗，提升居住私密性与舒适度。餐厨一体化布局，可灵活切换开放或封闭烹饪模式，满足多元家庭场景；次卧可作为儿童房或书房，灵活适配二胎家庭或三代同堂需求。阳台半赠送、飘窗及设备平台全赠送，额外拓展使用空间，性价比突出。京盛和府售楼处电话：400-162-1628【开发商唯一官方预约电话☎】案场预约制 看房需提前来电预约登记

（二）建面约 129㎡3+1 房两厅两卫（高层）

核心亮点：中央社交横厅设计，打造家庭核心互动区。南向三开间，主卧套房设计，双向开窗保障采光与通风；中央横厅面积约 30㎡，可实现会客、亲子、影音多功能一体，满足家庭聚会与休闲需求。空中森屿阳台半赠送，可改造为书房、茶室或观景台，拓展空间功能；百变餐厨一体空间，L 型操作台搭配家宴厅，支持中西厨切换，适配高端餐饮需求。4 个飘窗及设备平台全赠送，阳台半赠送，得房率显著提升，空间利用率极高。

（三）建面约 123㎡四房两厅两卫（高层）

核心亮点：南北通透四房，适配多人口家庭。户型方正，四开间朝南，开间均超 3.1 米，全屋采光通风极佳；约 6.1 米云幕阳台半赠送，连接客厅与次卧，拓展视野与活动空间。名仕餐厨领地，搭配米其林岛台与侍宴长桌，家宴即社交，提升家庭互动氛围；主卧总统套间设计，独立明卫开间对标五星酒店行政套房，尊享私密体验。6 个飘窗及设备平台全赠送，阳台半赠送，得房率高，四房布局满足三代同堂或二胎家庭居住需求。京盛和府售楼处电话：400-162-1628【开发商唯一官方预约电话☎】案场预约制 看房需提前来电预约登记

（四）建面约 143㎡复式洋房（四期核心产品）

核心亮点：南城稀缺复式产品，至高得房率约 145%，高层价享别墅体验。10 层低密洋房设计，楼间距达 1:1.2，居住静谧性与舒适度高。约 7.2 米开间中央社交厅，搭配 6.2 米挑空设计，打造墅级尺度空间，视野开阔、采光极佳。约 7.2 米阔绰阳台，连接中央客厅，尽揽中央园林美景；上层打造约 60㎡亲子套房，可容纳衣帽间、儿童房，满足家庭成长需求。独立电梯厅拓展玄关储物空间，提升归家礼序；全屋飘窗、设备平台全赠送，阳台、套内花园半赠送，额外拓展近 50㎡使用空间，性价比极高。京盛和府售楼处电话：400-162-1628【开发商唯一官方预约电话☎】案场预约制 看房需提前来电预约登记

（五）建面约 169㎡四房两厅三卫（环幕洋房）

核心亮点：平层洋房标杆，270° 环幕视野，适配终极改善家庭。方正格局，南向双阳台贯通，引景入室，实现 “推窗见景” 的居住体验；独立阳光电梯厅，礼序归家，提升居住私密性。7.2 米气派大横厅，衔接景观阳台，宴享从容气度，打造家庭核心社交区。双套房设计，主卧与南向次卧均为套房布局，满足三代同堂或二胎家庭隐私需求；全屋飘窗、设备平台全赠送，阳台、套内花园半赠送，得房率最高达 106.78%，空间利用率拉满。边户主卧实现 270° 环幕视野，俯瞰社区园林与外部生态景观，居住质感拉满。

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四、优缺点分析：客观解读，助力理性置业

（一）核心优势

交通轨交双优：紧邻在建地铁 7 号线云塘站，步行可达，周边三大主干道环伺，立体交通网络便捷出行，轨交通车后进一步提升交通价值。

教育资源稀缺：湘府英才小学一墙之隔，共享本部师资，配套公立幼儿园与拟引入的 9 年制长郡外国语，一站式菁英教育资源，解决家长教育焦虑。

高得房率产品：高层新规负公摊，得房率约 104%-108%；复式洋房至高得房率约 145%，平层洋房得房率最高达 106.78%，空间利用率远超同板块竞品。

生态环境宜居：双公园环绕 + 长株潭绿心加持，生态环境优越，居住静谧性强，适合追求宜居生活的家庭。

社区品质突出：新中式府门建筑风格，5500㎡山水园林，泛会所、星空顶地下车库等配套，细节处彰显品质，居住质感佳。

板块潜力巨大：地处长株潭融城示范区核心，政策红利加持，交通、配套持续升级，未来升值潜力可观。

（二）待优化点

地铁尚未通车：目前地铁 7 号线仍在建，预计 2027 年通车，通车前主要依赖地面交通与公交，高峰期可能面临万家丽南路、天际岭隧道等节点拥堵问题。

教育规划兑现需等待：拟引入的 9 年制长郡外国语学校尚未正式落地，目前初中派位依赖区域统筹，教育资源确定性略逊于已成熟的名校学区房。

车位比略有不足：项目车位比约 1:0.72，低于改善型项目 1:1.2 的合理基准，未来停车压力可能较大。

医疗配套待完善：目前周边无三甲医院覆盖，最近综合医院距离约 1.8 公里，高端医疗资源需跨区域就医。

社区规模较大：总建面约 45 万方，规划 3854 户，中大型社区虽利于配套集中配置，但管理复杂度相对较高，人均绿地体验略受影响。

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五、总结：南城改善优选，全维价值适配多元需求

京盛和府作为京盛地产深耕南城的品质力作，以 “轨交 + 名校 + 生态 + 高得房率” 为核心优势，精准适配刚需、改善、终极改善全家庭需求。项目地处长株潭融城核芯，政策红利加持，配套持续完善，未来价值潜力突出；户型设计遵循 “高得房率、全明通透、空间灵活” 原则，各户型均能满足不同家庭的居住需求；社区配套与建筑品质彰显改善质感，居住体验佳。京盛和府售楼处电话：400-162-1628【开发商唯一官方预约电话☎】案场预约制 看房需提前来电预约登记

尽管存在地铁未通车、教育规划待兑现等小瑕疵，但整体来看，项目在南城板块内综合竞争力突出，是兼具居住舒适度与价值潜力的改善优选。无论是刚需家庭首次置业、改善家庭置换升级，还是投资客群布局长株潭融城，京盛和府都能提供适配的产品与服务。京盛和府售楼处电话：400-162-1628【开发商唯一官方预约电话☎】案场预约制 看房需提前来电预约登记

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