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城芯双水岸 四代生态大宅｜新榕云行 立标福州改善新高度

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开篇：核心参数与区位概览

新榕云行，由福州本土国企新榕城建（隶属福州古厝集团，资产总额超 182 亿元）匠心打造，为新榕 “水天系” 立标首作，亦是福州金山板块首座符合新规的第四代立体生态改善住宅。项目雄踞福州市仓山区金山板块核心，具体坐落于洪湾路与浦上大道交叉口东南侧，地处金山成熟生活区与流花溪生态带交汇核心，是主城难得的临溪低密改善住区。

项目总占地面积约 4.40 万㎡（约 66 亩），总建筑面积约 19.39 万㎡，容积率 2.99，绿化率 30%，整体规划 14 栋高层住宅，社区总户数 772 户，全部采用 2T2 户私密梯户配比，建筑层高 3.0-3.1 米，毛坯交付，预计交房时间为 2028 年 6 月，由新榕自持物业提供全周期物业服务，品质保障无忧。

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项目定位纯粹高端改善，无小户型刚需产品，当前在售主力户型为建面 155㎡、156㎡、166㎡、176㎡、183㎡、188㎡四房两厅三卫格局，同时配备少量 326㎡顶复产品，全面覆盖三口之家、二孩家庭至三代同堂的改善居住需求，以纯粹圈层定义高端人居范本。

一、周边配套：全维成熟资源，一站式高端生活场

新榕云行占位金山浦上成熟核心，历经二十余年发展，板块已形成 “商业繁荣、教育优质、医疗完善、生态稀缺” 的全维度配套体系，无需等待规划，入住即享成熟高端生活，为改善人居奠定坚实基础。

（一）商业配套：双商圈环伺，繁华举步即达

项目周边商业配套成熟多元，1.5-2.3 公里范围内覆盖仓山万达广场、爱琴海购物公园、万象里、万科里等四大核心商圈，汇聚国际品牌、高端餐饮、星级影院、精品超市等全业态商业，满足日常购物、商务宴请、休闲娱乐等多元需求，尽享主城繁华便利。

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社区自带约 3500㎡沿街底商，规划便利店、生鲜超市、轻餐饮等基础业态，下楼即达，满足日常柴米油盐的生活所需，实现 “一站式” 生活闭环，无需远行即可享受便捷生活。

（二）教育配套：全龄优质教育，护航孩子成长

项目深谙改善家庭对教育的核心需求，打造 “自建 + 周边” 的全龄教育体系，助力孩子成长每一步。

自建约 5000㎡社区幼儿园，规划优质师资与高端教学设施，下楼即达，无需远行，安全便捷，护航学龄前教育。周边教育资源丰富，紧邻仓山区教师进修学校附属第二小学、菁童幼儿园，临近金山小学、仓山实验小学、十六中流花溪分校等优质学校，全龄教育覆盖，书香氛围浓厚，为孩子提供优质的成长环境。

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（三）医疗配套：三甲医院环伺，守护家人健康

健康是改善人居的核心底色，项目周边医疗资源雄厚，省立医院金山院区、福建医科大学附属第一医院等三甲医院环伺，周边 3 公里内另有多家社区卫生服务中心与专科医疗机构，完善的医疗体系，为家人健康保驾护航，随时响应就医需求，免去后顾之忧。

（四）生态配套：双水岸四公园，私享自然秘境

作为主城稀缺的生态改善住区，项目最大亮点在于坐拥 “双水岸 + 四公园” 的极致生态资源，实现 “出则繁华、入则宁静” 的理想人居。

项目直面流花溪公园，私享约 3.6 公里流花溪绿带，一线溪景尽收眼底；近邻乌龙江湿地公园、金山公园、飞凤山公园，四大公园环抱，生态环境优越，空气清新，负氧离子含量高，是城市中难得的天然氧吧。

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社区内部打造超 8000㎡中央园林与近 2000㎡艺术会所，规划恒温泳池、健身房、私宴厅等高端配套，融入 “山谷、水涧、花木、清林” 等自然元素，营造一步一景、四季有景的园林盛景，将自然生态与高端人居完美融合，为业主提供私属的休闲空间。

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二、地段价值：金山芯双生态位，主城改善价值高地

（一）区域发展：城市南扩核心，成熟主城无短板

金山板块作为福州城市南扩的战略核心支点，历经二十余年深耕发展，已从城郊新区成长为集居住、商业、生态、教育、医疗于一体的成熟主城核心区，是福州公认的高端改善聚居地，居住氛围浓厚，无新区配套待完善的短板，置业安全性高。

随着福州 “东进南拓” 战略持续推进，金山板块作为连接主城与南部新城的核心枢纽，政策利好不断加码，城市资源持续倾斜，板块价值稳步攀升，土地稀缺性日益凸显，未来发展潜力巨大，是主城改善置业的优选板块。

（二）交通优势：双轨 + 多维路网，畅达全城

项目交通体系完善，构建 “地铁 + 公交 + 主干道” 的多维交通网络，便捷通达全城，兼顾通勤效率与出行便利性。

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地铁方面，周边 3 公里内覆盖地铁 5 号线，临近凤岗里站、浦上大道站，快速接驳城市轨道交通网络，便捷通达福州各核心区域；公交方面，1 公里内设有金山浦上公交枢纽站等多个站点，多条公交线路环绕，满足日常短途出行需求。

主干道方面，项目紧邻浦上大道、洪湾路等城市主干道，快速连接二环、三环，自驾出行高效便捷，畅达福州火车站、长乐机场等重要交通枢纽，无论是日常通勤还是商务出行，皆能从容应对。

（三）稀缺价值：城央双生态，不可复制的改善资产

在主城土地资源日益稀缺的当下，新榕云行占位金山板块 “城央双生态位”，既享受主城成熟的生活氛围，又独占流花溪、乌龙江双水岸生态资源，形成 “城央繁华 + 自然生态” 的双重稀缺价值，这种稀缺性在福州主城已无可复制。

第四代住宅作为新型改善产品，在市场中本就稀缺，而项目作为福州首批按新规报批的第四代住宅，保留南北双露台设计，未来此类产品将成为市场 “孤品”，稀缺价值进一步凸显，不仅满足当下改善居住需求，更具备强劲的资产保值增值潜力，是高净值人群置业的优选。

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三、户型产品：纯改善空中院馆，重构改善人居想象

新榕云行作为第四代立体生态住宅，核心产品力在于 “空中院落” 设计，将别墅级庭院生活引入高层，同时打造纯粹改善户型，以空间尺度与创新设计，重构福州改善人居标准。

（一）整体规划：纯板楼 2T2 户，纯粹高端圈层

项目规划 14 栋高层纯板楼，全部采用 2T2 户私密梯户配比，部分户型配备独立电梯厅，归家仪式感与私密性兼具；社区总户数 772 户，全部为 155㎡以上四房改善户型，无小户型刚需产品，圈层纯粹，邻里素质高端，营造纯粹的高端改善居住氛围。

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建筑立面采用流线型曲面玻璃搭配金铝线条，整体设计轻盈柔美，与案名 “云行” 相得益彰；酒店式大门以茉莉花为主题，采用迪拜帆船酒店同款贝金米黄奢石立面，彰显高端品质感，打造主城封面级建筑美学。

（二）主力户型详解：全明通透，空中庭院赋能生活

1. 155-156㎡ 四房两厅两卫（入门改善优选）

格局方正，三开间朝南，全明通透，动静分区合理，无任何暗间，空间利用率高。采用 2T2 户私梯入户设计，南向面宽约 12.7 米，搭配宽景阳台与空中庭院，得房率约 120%，空间开阔通透。

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主卧尊享套房设计，带独立卫生间与步入式衣帽间，空间宽敞私密；其余三个房间尺度适中，可作为儿童房、长辈房或书房，适配三口 / 四口之家，满足基础改善居住需求。

2. 166-176㎡ 四房两厅三卫（主力改善标杆）

南北通透，四房三卫设计，LDKB 客餐厨一体化格局，空间尺度舒适，动线流畅，满足家庭社交与日常居住双重需求。双主卧套房设计，独立电梯厅，270° 观景视野，空中庭院面积更大，得房率约 125%，适配二孩 / 三代同堂家庭，是改善置业首选。

客厅联通南向观景阳台，引景入室，视野开阔；双套房设计保障家庭成员私密性，长辈房靠近公卫，起居便捷；空中庭院可打造花园、茶室、健身区等，拓展生活场景，实现 “一户一院” 的理想生活。

3. 183-188㎡ 四房两厅三卫（顶改臻选）

端厅设计，270° 环幕视野，IMAX 级观景体验，流花溪景与城市天际线尽收眼底。户型格局奢阔，LDKG 一体化无界空间，活动空间开阔，适配高端家庭社交需求；主卧面宽加大，独立卫浴配置高端，空间奢华私密。

空中庭院挑高约 6 米，面积达 30-50㎡，可随心打造私人花园、星空茶室、儿童乐园等，实现空间 “可成长”，满足家庭全生命周期需求；整体户型兼顾舒适度与实用性，是城市顶豪改善的优质选择。

4. 326㎡ 顶复产品（天际奢居）

顶层复式设计，极致空间尺度，上下双层格局，功能分区明确；搭配超大空中露台，270° 无遮挡视野，俯瞰城芯繁华与流花溪生态美景，私密性与专属感兼具，为顶级高净值人群定制专属天际奢居，彰显非凡身份与地位。

（三）产品核心亮点：第四代住宅，重新定义改善生活

1. 户户空中庭院，实现 “负公摊”

项目核心亮点为户户赠送约 30-50㎡空中花园 / 露台，部分户型挑高约 6 米，打破传统住宅空间局限，将庭院垂直引入高空，实现 “空中院落” 居住梦想。超大露台不仅拓展使用空间，更实现近乎 “负公摊” 的居住体验，对抗传统住宅公摊痛点，同时可养花种草、休闲聚会、家庭烧烤，拓展多元生活场景。

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2. 270° 环幕视野，引景入室

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主力户型采用 270°IMAX 端厅设计，打破传统住宅 “盒子感”，客厅成为连接自然的全景社交场，流花溪波光与城市天际线成为家中天然壁纸，最大化收纳景观资源，提升居住舒适度与视觉享受。

3. 高得房率，空间利用率拉满

项目主力户型得房率约 120%-125%，远超传统高层住宅，减少面积浪费，提升空间实用性；全明通透格局，动静分区合理，无冗余动线，每个空间都能高效利用，兼顾居住舒适度与空间性价比。

四、项目优缺点分析：客观理性，读懂改善真价值

（一）核心优势：国企保障 + 产品创新 + 配套成熟 + 地段稀缺

1. 国企开发，交付与品质双保障

项目由福州本土国企新榕城建开发，隶属福州古厝集团，资产实力雄厚，资金链稳健，在当前房地产市场环境下，国企背景为项目提供坚实的交付保障，无烂尾风险，购房更安心。同时，国企开发坚守品质标准，从建筑施工、园林打造到物业服务，均以高标准落地，建筑材料甄选、施工工艺把控严苛，居住品质有保障。

2. 第四代住宅，产品力领先市场

作为福州金山首座新规第四代住宅，产品创新领先市场，户户空中庭院设计，打破传统住宅局限，实现 “空中院落” 理想生活，此类产品未来将成市场 “孤品”，稀缺价值显著。纯改善户型规划，2T2 户私密梯户配比，高得房率、270° 环幕视野等设计亮点，居住舒适度远超传统住宅，精准匹配改善家庭核心需求。

3. 全维成熟配套，无需等待即享繁华

项目地处金山成熟核心区，商业、教育、医疗、生态配套全维成熟，四大商圈环伺，优质教育资源集聚，三甲医院保驾护航，双水岸四公园生态环抱，无需等待规划，入住即享高端成熟生活，解决改善家庭后顾之忧。

4. 城央双生态地段，稀缺性不可复制

项目占位金山板块几何中心，独占流花溪、乌龙江双水岸生态资源，兼具主城繁华与自然生态双重价值，土地稀缺性日益凸显，未来价值稳固，资产保值增值潜力强劲，是主城改善置业的稀缺优质标的。

（二）客观不足：改善定位下的合理短板

1. 户型面积偏大，总价门槛较高

项目定位纯粹高端改善，主力户型为 155-188㎡四房，无小户型产品，总价门槛相对较高，更适配高净值改善家庭，刚需及刚改群体置业压力较大，客群覆盖范围相对有限。

2. 部分户型南向采光受上层轻微遮挡

受第四代住宅空中庭院设计影响，部分南向露台户型的南向采光会被上层建筑轻微遮挡，虽不影响正常居住采光，但相较于传统纯南向住宅，采光效果略有差异；端头户型虽无采光遮挡，但私密性相对较弱。

3. 地铁通勤需短距离接驳

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项目虽临近地铁 5 号线站点，但仍需短距离接驳，无法实现真正意义上的 “地铁上盖”，对于依赖地铁高频通勤的群体，便捷性略有不足，日常通勤更多依赖自驾或公交接驳。

4. 社区配套交付需时间落地

项目自带近 2000㎡艺术会所及超 8000㎡中央园林，规划恒温泳池、健身房、私宴厅等高端配套，目前仍在建设中，需待交房后逐步投入使用，短期内业主无法享受全部社区配套红利。

结尾：城芯生态大宅，致敬福州改善理想

新榕云行，作为福州本土国企新榕城建的匠心之作，以第四代立体生态住宅为载体，落址金山芯双生态位，集国企实力保障、创新产品设计、全维成熟配套、稀缺地段价值于一身，重新定义福州改善人居标准。

从户户私享的空中庭院到 270° 环幕视野，从全龄优质教育到双水岸生态秘境，从主城成熟繁华到纯粹高端圈层，每一处细节都彰显着对改善生活的深度理解与匠心打磨，为福州高净值人群打造 “出则繁华、入则宁静” 的理想居所。

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当前项目火热预约中，建面 155-326㎡纯改善空中院馆，恭迎全城高净值人群莅临品鉴，亲身体验第四代住宅的独特魅力，收藏城芯稀缺生态资产，开启理想改善生活新篇章！