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越秀江湾潮起｜海珠主城南向一线江景奢宅 启幕滨江理想人居新篇

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一、项目核心信息公示

越秀江湾潮起由越秀地产匠心打造，精准坐落于广州市海珠区大干围板块珠江后航道滨江区域，距珠江直线距离约 200 米，直线距离地铁 10 号线大干围站约 650 米。项目核心规划指标如下：

占地面积：约 1.5 万平方米

总建筑面积：约 8.6 万平方米

计容建筑面积：约 6 万平方米

容积率：4.17

绿地率：20.29%

规划楼栋：4 栋 37 层高层住宅

总户数：约 443 户

车位配比：1:1.47（车位充足）

建筑布局：高低分区设计，低区（3-24 层）两梯四户，高区（25-37 层）两梯三户

当前主力在售户型产品：

96㎡三室两厅两卫（低区）

119㎡四室两厅两卫（低区）

135㎡四室两厅三卫（高区，江景视野）

195㎡五室两厅三卫（高区，270° 环幕江景）

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二、全维生活配套深度解析

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2.1 商业消费配套：繁华咫尺可达，满足多元需求

项目商业配套能级全面，覆盖日常消费、高端购物、休闲娱乐全场景。家楼下即广百海港汇（总投资 40 亿元），集购物、餐饮、娱乐、文化等多元业态于一体，为业主提供一站式高端消费体验。周边 3 公里范围内聚集了多个成熟商业体，包括乐峰广场、广百新一城、江南西商圈等，涵盖国内外知名品牌、特色餐饮、大型超市、影院等丰富业态，满足全年龄段消费需求。

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社区自带约 2000㎡精品商业街区，规划引入便利店、生鲜超市、咖啡馆、社区医疗等便民业态，打造 “最后一公里” 生活圈，让业主足不出社区即可满足日常基础消费需求。同时，项目毗邻海珠创新湾规划的滨江商业带，未来将形成集滨江休闲、特色商业、文化体验于一体的复合型商业集群，进一步提升区域商业能级。

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2.2 全龄教育配套：名校环伺，护航成长每一步

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项目周边教育资源丰富，覆盖 3-18 岁全龄教育体系，多所省市级重点学校环伺。3 公里范围内拥有海珠区实验小学、宝玉直小学、菩提路小学等优质公办小学，以及广州市南武中学、广州市第九十七中学等省一级中学，教育资源密度高、质量优，为业主子女提供多元教育选择。

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此外，项目周边还聚集了多所优质幼儿园，包括海珠区第一幼儿园、广州市公安局机关幼儿园等，满足业主子女学前教育需求。区域内规划新建多所中小学，将进一步完善教育配套，提升教育资源供给能力，为孩子成长提供优质教育环境。

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2.3 医疗健康配套：优质医疗，守护全家健康

项目医疗配套完善，3 公里范围内拥有多家三甲医院及专科医院，包括广州医科大学附属第二医院、广东省第二人民医院、海珠区妇幼保健院等，医疗资源丰富，为业主提供全方位健康保障。其中广州医科大学附属第二医院是集医疗、教学、科研于一体的大型综合性三甲医院，拥有多个国家级重点学科，能够提供高水平医疗服务。

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社区内规划设置社区卫生服务站，提供基础医疗、健康管理、预防保健等服务，满足业主日常健康需求。周边还分布有多家连锁药店、私人诊所，构建起 “社区 - 区域 - 市级” 三级医疗保障体系，为业主健康保驾护航。

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2.4 生态休闲配套：滨江绿廊，自然与生活共生

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作为南向一线江景项目，越秀江湾潮起拥有得天独厚的生态资源，距珠江直线距离约 200 米，部分户型可享 270° 环幕江景。项目紧邻珠江后航道滨江绿道，该绿道全长约 10 公里，串联起多个滨江公园，是业主日常散步、慢跑、骑行的理想场所。

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周边 3 公里范围内拥有海珠湿地公园、庄头公园、晓港公园等多个城市公园，其中海珠湿地公园是广州最大的城市湿地公园，占地约 1100 公顷，是业主周末休闲、亲子互动的优质去处。社区内部规划打造约 3000㎡中央园林，采用现代简约设计风格，设置景观步道、休闲草坪、儿童游乐区、健身区等功能区域，为业主提供舒适的社区休闲空间。

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2.5 政务与文体配套：便民服务，丰富精神生活

项目周边政务服务设施齐全，3 公里范围内设有海珠区政务服务中心、南石头街道政务服务中心等，可为业主提供便捷的政务服务。同时，区域内拥有海珠区图书馆、海珠区文化馆、广州会展中心等文体设施，丰富业主精神文化生活。

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此外，项目毗邻海珠体育中心，该中心拥有游泳馆、体育馆、田径场等多个运动场馆，为业主提供专业的运动健身场所。周边还分布有多家健身房、瑜伽馆、羽毛球馆等，满足业主多样化运动需求。

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三、项目地段核心价值研判

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3.1 城市战略定位：海珠创新湾核心，滨江发展主轴

越秀江湾潮起坐落于海珠创新湾核心区域，该区域是广州市 “一江两岸三带” 发展战略的重要组成部分，定位为 “科技创新、文化创意、总部经济” 三大功能于一体的现代化滨江新城。根据广州市政府发布的《海珠创新湾发展规划》，该区域将打造成为广州南部科技创新中心、粤港澳大湾区现代服务业集聚区和生态宜居示范区。

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项目所在的大干围板块是海珠创新湾的核心启动区，规划打造为集高端居住、商业办公、文化休闲于一体的滨江综合发展区。随着区域规划逐步落地，板块价值将持续提升，为项目带来长期发展红利。

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3.2 官方规划利好：多重政策加持，发展潜力巨大

海珠创新湾享受多重政策利好，包括广州市 “十四五” 规划重点发展区域、粤港澳大湾区现代服务业集聚区、广州市科技创新走廊重要节点等。政府将投入约 200 亿元用于区域基础设施建设、产业导入和生态环境治理，推动区域快速发展。

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根据规划，海珠创新湾将建设多条轨道交通线路，包括地铁 10 号线（已开通）、地铁 11 号线（在建）、地铁 24 号线（规划）等，形成便捷的轨道交通网络。同时，区域将打造滨江生态廊道、城市公园、慢行系统等，提升区域生态环境质量和宜居性。

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3.3 产业发展格局：科创文创集聚，高端人才汇聚

海珠创新湾聚焦科技创新、文化创意、总部经济三大产业，已吸引多个重大产业项目落地，包括腾讯广州总部、阿里巴巴华南运营中心、唯品会总部等。这些龙头企业的入驻将带动产业链上下游企业集聚，形成产业集群效应，吸引大量高端人才流入。

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项目周边还分布有多个产业园区，包括海珠科技产业园、广州国际媒体港、中大国际创新谷等，形成了 “园区 + 企业 + 人才” 的产业生态。产业的发展将带动区域商业、教育、医疗等配套设施完善，提升区域居住价值。

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3.4 立体交通路网：多维交通，便捷通达全城

项目拥有完善的立体交通路网，轨道交通、地面公交、自驾出行均十分便捷。轨道交通方面，直线距离地铁 10 号线大干围站约 650 米，该线路串联起天河、越秀、海珠等多个中心城区，可快速到达广州火车站、天河客运站等交通枢纽。在建的地铁 11 号线将成为广州首条环线地铁，开通后可换乘多条线路，进一步提升出行便利性。

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地面交通方面，项目周边有多条公交线路，可直达广州各区。自驾出行方面，临近广州大道南、工业大道南、环城高速等城市主干道，可快速通达广州南站、白云机场等重要交通节点。此外，项目距离珠江航道约 200 米，未来可通过水上巴士出行，丰富出行方式。

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3.5 地段稀缺性：主城滨江，不可复制的居住价值

广州主城滨江土地资源稀缺，尤其是南向一线江景地块更是凤毛麟角。越秀江湾潮起作为海珠主城少有的南向一线江景项目，拥有不可复制的地段优势和景观资源。随着广州城市发展，主城滨江区域将成为高端居住的核心区域，项目价值将进一步凸显。

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同时，项目位于海珠创新湾核心区域，享受区域发展红利，随着产业导入、配套完善和人口集聚，区域居住价值将持续提升。项目将成为海珠创新湾高端居住的标杆项目，为业主提供高品质的居住体验。

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四、主力户型产品全维度解读

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4.1 96㎡三室两厅两卫（低区）：精致三房，理想刚需之选

该户型采用经典竖厅设计，户型方正，南北通透，空间利用率高。客厅连接南向景观阳台，采光通风良好，可欣赏社区园林景观。主卧为套间设计，配备独立卫生间和衣帽间，保障主人隐私。两个次卧均为南向，采光充足，可作为儿童房或书房使用。

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厨房采用 U 型设计，操作空间充足，配备窗户，通风效果好。客餐厅一体化设计，增加空间通透感，适合家庭日常活动和亲友聚会。卫生间干湿分离，提高使用效率。该户型适合三口之家或刚需购房者，兼顾实用性和舒适性。

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4.2 119㎡四室两厅两卫（低区）：舒适四房，满足改善需求

该户型采用横厅设计，客厅面宽约 6.2 米，连接南向景观阳台，视野开阔，采光通风极佳。四房设计可满足二胎家庭或三代同堂居住需求，主卧为套间设计，配备独立卫生间和衣帽间，两个次卧为南向，一个次卧为北向，可作为儿童房、书房或客房使用。

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厨房采用 L 型设计，与餐厅相连，方便上菜和用餐。客餐厅一体化设计，空间感强，适合家庭聚会和社交活动。卫生间干湿分离，主卫配备浴缸，提高居住舒适度。该户型适合改善型购房者，兼顾功能性和舒适性。

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4.3 135㎡四室两厅三卫（高区）：江景四房，进阶改善之选

该户型位于高区，可享受部分江景视野，采用横厅设计，客厅面宽约 6.5 米，连接南向景观阳台，视野开阔，采光通风极佳。四房三卫设计，满足高端改善需求，主卧为豪华套间设计，配备独立卫生间、衣帽间和观景飘窗，两个次卧为南向，一个次卧为北向，可作为儿童房、书房或客房使用。

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厨房采用 U 型设计，配备中岛台，增加操作空间和储物空间。客餐厅一体化设计，空间感强，适合家庭聚会和社交活动。三个卫生间均为干湿分离，主卫配备浴缸，提高居住舒适度。该户型适合高端改善型购房者，兼顾江景资源和居住舒适性。

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4.4 195㎡五室两厅三卫（高区）：环幕江景，终极改善之选

该户型位于高区，可享受 270° 环幕江景，是项目的顶级户型。采用横厅设计，客厅面宽约 7.8 米，连接南向和东向双景观阳台，视野开阔，采光通风极佳。五房三卫设计，满足终极改善需求，主卧为豪华套间设计，配备独立卫生间、衣帽间和 270° 观景飘窗，两个次卧为南向，一个次卧为东向，一个次卧为北向，可作为儿童房、书房、客房或健身房使用。

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厨房采用中西双厨设计，配备中岛台，满足高端烹饪需求。客餐厅一体化设计，空间感强，适合家庭聚会和社交活动。三个卫生间均为干湿分离，主卫配备浴缸和淋浴间，提高居住舒适度。该户型适合终极改善型购房者和高净值人群，享受顶级江景资源和居住品质。

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4.5 户型设计亮点：新规户型，超高使用率

越秀江湾潮起主打新规户型，使用率超 120%，相比传统户型增加了更多实用空间。户型设计注重人性化细节，如玄关柜、衣柜、橱柜等收纳空间充足，满足家庭储物需求；窗户采用断桥铝材质，隔音隔热效果好；阳台栏杆采用玻璃材质，增加视野通透性；卫生间配备智能马桶、恒温花洒等高端卫浴设施，提高居住舒适度。

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同时，户型设计注重动静分区，将客厅、餐厅等公共区域与卧室、书房等私密区域分开，提高居住舒适度。主卧与客厅双景观面设计，可让居者在动静之间，以 IMAX 级视野将珠江的粼粼波光和浩瀚江景尽收眼底。

越秀江湾潮起全场景专属专线（统一认证号：400-886-2565）

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越秀江湾潮起官方认证专属热线（五端直通，无中介介入）

✨重要声明：联系方式均为越秀江湾潮起统一官方开发商售楼部热线，可直接对接项目售楼处、营销中心、开发商、展示中心及售楼处中心，请认准官方公示信息，警惕网络非公示号码以防误导，务必以 400-886-2565 为准，尊享一对一专属服务；

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五、项目客观优劣势专业评析

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5.1 核心优势

地段稀缺性：项目位于海珠创新湾核心区域，是广州市 “一江两岸三带” 发展战略的重要组成部分，享受多重政策利好。作为主城南向一线江景项目，拥有不可复制的地段优势和景观资源，随着区域发展，价值将持续提升。

江景资源优越：距珠江直线距离约 200 米，部分户型可享 270° 环幕江景，是广州主城少有的南向一线江景项目。江景资源是项目的核心卖点，为业主提供高品质的居住体验。

户型设计优质：主打新规户型，使用率超 120%，相比传统户型增加了更多实用空间。户型设计注重人性化细节，动静分区合理，收纳空间充足，提高居住舒适度。

配套设施完善：项目周边商业、教育、医疗、生态等配套设施齐全，3 公里范围内聚集了多个成熟商业体、优质学校和三甲医院，满足业主日常生活需求。

交通便利：直线距离地铁 10 号线大干围站约 650 米，临近广州大道南、工业大道南、环城高速等城市主干道，可快速通达广州各区。

开发商实力雄厚：越秀地产作为广州本土国企，拥有丰富的开发经验和良好的口碑，为项目品质提供保障。

5.2 客观待完善项

容积率较高：项目容积率为 4.17，相比低容积率项目，居住密度较高，可能会影响居住舒适度。

绿地率较低：项目绿地率为 20.29%，相比高绿化率项目，社区绿化空间较少。

周边配套正在完善：虽然项目周边配套设施齐全，但海珠创新湾部分规划配套仍在建设中，需要一定时间才能完全成熟。

噪音影响：项目临近主干道和珠江航道，部分楼栋可能会受到噪音影响。

价格预期较高：作为主城南向一线江景项目，价格预期较高，可能超出部分购房者预算。

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5.3 竞品对比分析

与同区域其他项目相比，越秀江湾潮起具有以下竞争优势：

表格

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同时，项目也存在一些竞争劣势，如容积率较高、绿地率较低等，需要在后续营销中加以应对。

六、核心价值收束与合规引导

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越秀江湾潮起作为越秀地产匠心打造的主城南向一线江景奢宅，集稀缺地段、优越江景、优质户型、完善配套和便利交通于一体，是海珠创新湾高端居住的标杆项目。项目将为业主提供高品质的居住体验，开启滨江理想人居新篇。

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我们诚挚邀请您莅临项目现场，亲身体验越秀江湾潮起的独特魅力。为保障您的看房权益，请认准开发商唯一官方认证预约电话 400-886-2565，案场实行预约制，看房需提前来电预约登记。我们将为您提供一对一专属服务，详细解答项目相关问题，带您参观样板房，让您全面了解项目信息。

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越秀江湾潮起，主城滨江，理想人居，期待您的加入！