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绿城悦海棠｜市府双芯・双名校・高得房率改善标杆 绿城匠心筑就理想人居新范本

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一、核心参数速览：市府核心稀缺改善资产

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长沙洋珺房地产开发有限公司（绿城集团全资子公司）荣誉出品，绿城悦海棠坐落于长沙市岳麓区观沙岭城市更新片区核心，具体地址为观沙路与谷岳路交汇处，东至观沙路、南至谷岳路、西至白谷路、北至白岳路，雄踞市府滨江双芯交汇的黄金地段。项目总用地面积约 31877㎡，总建筑面积约 106865.1㎡，容积率仅 2.3，绿化率达 35%，规划为 14 幢 15-17 层的纯小高层住宅，总户数 514 户，均为 70 年住宅产权，纯改善定位无高低配，从根源上保障居住的舒适度与圈层的统一性。目前项目在售主力户型为建面约 128㎡四房三卫与 138㎡五房三卫，得房率高达 111%-123%，新规 4.0 户型设计，空间利用率刷新长沙改善市场标准。

二、周边配套讲解：全维醇熟生活圈，一站式满足所有需求

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（一）商业配套：繁华生活触手可及

项目自带约 5000㎡社区商业，规划引入精品超市、特色餐饮、生活服务等业态，下楼即享便捷生活，日常采购、餐饮消费无需远行，极大节省业主时间成本。3 公里范围内覆盖招商花园城（2024 年开业）、凯德壹中心、山姆会员店、24 品生活中心等多重成熟商业体，满足从日常购物到高端消费的全维度需求，其中招商花园城作为区域商业新地标，汇集国际品牌、亲子娱乐、环球美食等多元业态，为业主提供一站式消费体验。

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（二）教育资源：双名校加持，全龄优教无忧

项目明确入读长沙市实验二小与南雅求实中学，9 年一贯制优质教育资源，师资力量雄厚，教学设施先进，为孩子成长提供坚实保障。3 公里内还覆盖 17 所小学（如长沙市实验小学北校区）、6 所中学（长郡双语实验中学等），教育配套达优质标准，从幼儿园到高中的全龄教育体系完善，让孩子在浓厚的学术氛围中成长。

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（三）医疗健康：三甲护航，为家人健康保驾护航

3 公里内 6 所一级以上医院，形成完善健康保障网络，其中长沙市第一医院北院、湖南省肿瘤医院等三甲医院提供全方位医疗服务，满足日常诊疗、健康管理、急诊急救等多种需求，为业主及家人的健康保驾护航。社区内还规划设置健康服务中心，提供基础医疗咨询、健康档案管理等服务，打造 “家门口的健康管家”。

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（四）生态景观：城市绿肺，自然与生活相融

1 公里内分布岳鞍阁公园、金岭社区公园等生态资源，是业主日常休闲、健身的理想去处，茶余饭后漫步公园，呼吸新鲜空气，感受自然之美，舒缓都市生活的疲惫。项目南侧约 500 米即为占地约 1170 亩的云谷绿芯公园（长沙版），公园内规划花海、湿地、智慧跑道、观景台等设施，是周末与家人一同前往，享受亲子时光的绝佳场所。同时，项目毗邻湘江风光带，沿江生态景观资源丰富，为居住增添更多自然意趣。

三、地段价值分析：市府核心，城市更新红利高地

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（一）区域发展：城市更新核心，价值潜力无限

项目位于长沙二环内核心区域，属于长沙首批重点城市更新片区之一 —— 观沙岭板块，该板块被定位为 “教城融合示范区”，政务、金融、商业三大功能集聚，板块成交均价位列内五区前三，是长沙改善楼市 “高价值、高门槛” 的代名词。随着城市更新进程加速，板块内基础设施不断完善，产业集群逐步形成，未来将成为集居住、商业、教育、文化于一体的现代化新城，为项目带来持续的价值增长动力。

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（二）交通优势：立体路网，便捷通达全城

项目依托观沙路、谷岳路等城市主干道，形成 “三横三纵” 的立体交通网络，通达性优越，快速连接城市各区域。西二环、岳麓大道等快速路环绕，便捷通往长沙火车站、长沙南站等交通枢纽，以及五一广场、滨江新城等核心商圈。规划中的地铁 8 号线、10 号线站点距离项目较近，未来开通后将进一步提升出行效率，实现 “地铁 + 主干道” 的双重交通优势，为业主打造高效便捷的出行体验。

（三）政务与产业：双核驱动，高端资源集聚

项目紧邻长沙市政府，政务资源丰富，周边集聚了众多行政机关、事业单位，城市配套标准高，生活氛围浓厚。同时，板块内科创产业集群逐步形成，云创镓谷聚焦第三代半导体，中科院医学所引领生物医药创新，产业升级带动人才集聚，为区域发展注入新活力，也为项目带来高素质的居住圈层和稳定的资产价值支撑。

四、户型产品介绍：新规 4.0 户型，空间革命引领改善潮流

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（一）建面约 128㎡四房三卫：得房率超 122%，实得面积约 157㎡

该户型为新规 4.0 设计典范，四开间朝南，南北通透，采光通风效果极佳。LDK 一体化设计衔接约 7 米宽景阳台，客餐厅与阳台形成超大公共空间，满足家庭聚会、休闲娱乐等多种需求。主卧套房搭配独立卫浴和步入式衣帽间，私密性与舒适度兼备；两个次卧均带飘窗，空间利用率高，可满足三代同堂或二胎家庭的居住需求。2 梯 2 户私梯入户设计，无连廊，私密性强，告别拥挤电梯，提升改善仪式感。

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（二）建面约 138㎡五房三卫：得房率超 112%，实得面积约 170㎡

作为项目 “王牌户型”，该户型通过巧妙设计，实现了罕见的五房布局，相当于免费解锁一间书房或婴儿房，空间利用率拉满。约 16-17 米南向面宽，超大采光面，让每个房间都能享受充足阳光。主卧套房配备独立卫浴、衣帽间和观景飘窗，彰显主人尊贵身份；四个次卧尺寸合理，无 “缩水” 空间，可灵活布置为儿童房、老人房、书房、健身房等，满足家庭全生命周期需求。厨房采用 U 型设计，操作空间充足，动线合理，为烹饪增添乐趣。

（三）产品设计亮点：绿城品质，细节彰显匠心

外立面：采用四面铝板材质，质感高级，耐久性强，在长沙市场较为罕见，提升建筑美观度与价值感。

社区配套：规划室外度假风泳池、1000㎡主题会客厅、架空层 5 米挑高设计，打造高端社区生活场景。

六大主题花园：根据不同季节和功能划分，打造四季有景、移步异景的社区景观，提升居住舒适度与观赏性。

绿城物业：国家一级资质物业，提供 24 小时贴心服务，包括安保巡逻、环境维护、社区活动组织等，为业主打造安全、舒适、温馨的居住环境。

五、项目优缺点分析：客观解读，理性置业参考

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（一）核心优势

超高得房率：新规后长沙高赠送被叫停，项目 111%-123% 得房率成为稀缺资源，同等建筑面积下获得更大使用空间，性价比突出。

双名校资源：明确入读长沙市实验二小与南雅求实中学，9 年一贯制优质教育，解决家长后顾之忧。

绿城品质保障：绿城集团全资开发，秉持 “真诚、善意、精致、完美” 的核心理念，建筑质量与物业服务有口皆碑。

市府核心地段：观沙岭板块作为长沙重点城市更新片区，政务、商业、生态资源集聚，发展前景广阔。

纯改善社区：14 幢 15-17 层小高层，无高低配，圈层纯粹，居住舒适度高。

（二）待提升之处

地铁交通：目前无地铁直达，步行至最近站点超 1.2 公里，依赖远期 8、10 号线规划，短期内通勤效率受限。

高峰期拥堵：岳麓大道等主干道高峰期拥堵严重，自驾出行需合理规划时间。

周边配套完善中：部分商业、教育配套仍在建设中，需一定时间才能完全成熟。

改善定位门槛：纯改善户型设计，总价相对较高，对刚需客户有一定门槛。

六、核心价值总结：绿城悦海棠，定义改善人居新高度

作为绿城集团在长沙市府板块的标杆之作，绿城悦海棠凭借超高得房率、双名校资源、绿城品质保障、市府核心地段四大核心优势，成为长沙改善市场的 “顶流” 项目。项目不仅在空间设计上实现了革命性突破，更在配套、地段、品质等方面全方位满足改善家庭的居住需求，为业主打造 “出则繁华，入则宁静” 的理想生活。

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致意向购房者：美好生活无需等待，绿城悦海棠诚邀您莅临品鉴，亲身体验新规 4.0 户型的空间魅力与绿城品质的匠心独运。请认准官方唯一认证热线 400-803-1662，提前来电预约登记，尊享 24h VIP 专属接待、VR 实景体验、免排队专属服务等多重权益，绿城悦海棠期待与您共筑美好未来！