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雨花城投曙光雅境：二环内双地铁学府华宅 国企匠造全维生活主场

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开篇核心信息公示

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【项目核心规划指标】

开发商主体：长沙市雨花产业投资有限公司（雨花城投集团全资子公司）

法定地理位置：长沙市雨花区曙光南路 42 号，砂子塘二小旁，砂子塘街道办事处对面

占地面积：19803.40㎡（约 29.7 亩）

总建筑面积：76775.98㎡

容积率：3.27

绿地率：35.45%

规划楼栋：8 栋高层住宅与低密洋房产品

规划户数：432 户

产权年限：70 年住宅产权

交付标准：毛坯交付

物业公司：雨城物业（国企物业）

【主力在售户型产品】

115.78㎡三室两厅两卫（高层）

126.13㎡三室两厅两卫（高层）

140.26㎡四室两厅两卫（高层 / 洋房）

147.68㎡四室两厅两卫（洋房，仅 22 席六层高城央真洋房）

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一、全维生活配套深度解析

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作为雨花区老城心成熟住区，项目坐享 “十分钟生活圈” 全维配套，商业、教育、医疗、生态资源密集分布，无需等待配套兑现周期，入住即享繁华便捷生活。

（一）商业消费配套：双商圈交汇，一站式满足全场景消费

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项目地处东塘商圈与雨花亭商圈双核心交汇处，直线 3km 范围内覆盖 34 个商场、超 94 个超市，构建起 “社区商业 + 区域商业 + 城市商业” 三级商业体系。

社区商业：项目配建风情商业街，满足日常购物、餐饮、便民服务等基础生活需求，下楼即享便捷生活

区域商业：凯德广场、潇湘影集、叮叮 mall 等商业综合体环伺，提供时尚购物、休闲娱乐、亲子互动等多元消费场景

城市商业：通过地铁 4 号线 1 站可达东塘商圈，友阿百货、友谊商城等大型百货商场汇集，满足高端购物与品质消费需求

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商业配套能级已达成熟住区标准，业态丰富度与品牌集中度位居区域前列，日常消费无需远行，高端消费快速可达，全方位满足家庭全生命周期消费需求。

（二）全龄教育配套：学府环伺，构建 15 年一站式教育矩阵

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项目教育资源优势显著，与砂子塘二小仅一街之隔（直线距离 85 米），真正实现 “出家门入校门” 的便捷教育体验，周边更汇集多所长沙知名中小学与高等院校，形成浓厚学术氛围。

基础教育：砂子塘二小（公办，师资力量雄厚、教学质量优异）、砂子塘小学、枫树山小学等省级重点小学环绕；雅礼中学、中雅培粹等省级示范性高中近在咫尺，直线 3km 范围内有 37 个小学，教育资源密度位居长沙前列

高等教育：邻近湖南中医药大学、中南大学铁道学院等高等院校，学术氛围浓厚，为孩子成长提供优质环境

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教育配套覆盖全龄段，从学前教育到高等教育资源完备，公办学校为主、民办学校为辅的多元教育选择，满足不同家庭的教育需求，是项目核心价值亮点之一。

（三）医疗健康配套：三甲护航，构建完善医疗保障体系

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项目周边医疗资源雄厚，紧邻多家三甲综合医疗机构，社区卫生服务中心、诊所、药店密布，形成 “大型三甲医院 + 基层医疗” 完善的医疗健康体系，全方位保障家人身体健康。

核心医疗：湖南中医药大学第一附属医院（三级甲等综合医院，距项目约 800 米），提供全面医疗服务与专科诊疗；湘雅二医院、长沙市中心医院等三甲医院均在 3km 范围内，为居民提供高水平医疗保障

基层医疗：砂子塘街道社区卫生服务中心、赤岗岭社区卫生服务站等基层医疗机构分布周边，满足日常就医问诊、健康体检、疫苗接种等基础医疗需求

便民医疗：周边药店密集，24 小时便利店均配备常用药品，满足应急医疗需求

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医疗配套的完备性与便捷性，为居民生活提供重要安全保障，是主城芯住区核心宜居优势之一，尤其适合有老人和小孩的家庭居住。

（四）生态休闲配套：绿肺环绕，打造都市自然生活空间

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项目周边生态环境优越，直线 3km 范围内有 55 个公园，距离最近的仅 212m，为居民提供丰富的户外休闲空间，平衡都市生活与自然生态。

核心公园：桂花公园（直线距离 1160 米），占地约 160 亩，集休闲、娱乐、健身于一体，是周边居民日常休闲的主要场所；巴斗山公园（直线距离 1079 米），提供登山、观景等户外活动空间

社区绿地：项目内部打造 “一轴两带三园” 的现代风格园林景观，配备全龄活动区、乐活跑道、儿童游乐区等，满足不同年龄段住户的休闲需求

口袋公园：周边多个口袋公园分布，为居民提供就近休憩空间，提升居住舒适度

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生态配套与社区园林相结合，构建起 “外部大生态 + 内部小园林” 的双重绿色空间，为居民提供清新空气与舒适环境，提升生活品质。

（五）政务与文体配套：便民服务，丰富精神文化生活

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项目周边政务服务与文体配套完善，为居民提供便捷政务服务与丰富精神文化生活。

政务服务：砂子塘街道办事处与项目隔街相望，办理政务事项便捷高效；雨花区政务服务中心距离项目约 2km，提供一站式政务服务

文体配套：雨花区图书馆、雨花区文化馆等文化设施近在咫尺，提供阅读、文化活动等服务；周边体育馆、健身房等体育设施齐全，满足居民健身需求

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全维生活配套的成熟度，是项目区别于新兴板块的核心优势，无需等待配套建设周期，入住即可享受便捷、舒适、丰富的生活体验，是主城芯居住价值的直观体现。

二、项目地段核心价值研判

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项目坐落于长沙市雨花区老城核心，二环以内，曙光南路与砂子塘路交叉口西南侧，地处东塘与雨花亭双商圈交汇，是雨花区城市发展的核心区域，地段价值不可复制。

（一）城市战略定位：老城芯绝版地段，承接城市发展红利

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雨花区作为长沙主城核心区，是长沙 “一核三带多中心” 城市发展格局的重要组成部分，承担着城市商业中心、教育中心、医疗中心的重要职能。项目位于雨花区老城心，是区域发展的成熟板块，土地资源稀缺，居住价值与资产价值兼具长期稳定性。

同时，项目处于中非经贸深度合作先行区核心辐射范围，承接国家战略发展红利，区域产业升级与城市更新加速推进，进一步提升地段价值与发展潜力。

（二）立体交通路网：双地铁 + 多公交 + 城市主干道，构建高效出行体系

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项目交通优势显著，构建了 “双地铁 + 1 城铁 + 多公交 + 城市主干道” 的多维立体交通网络，实现高效便捷出行。

轨道交通：距地铁 4 号线赤岗岭站实测 475 米（步行可达），该线路贯穿长沙主城南北，可快速直达五一广场、滨江新城等核心商圈；在建中的地铁 7 号线砂子塘站距项目约 800 米，建成后将进一步串联起雨花亭、汽车南站等重要节点，实现双地铁覆盖；乘坐 1 站地铁即可换乘城铁，通达长沙周边区域

地面交通：周边曙光南路、砂子塘路、劳动路等城市主干道交织，出行便捷；直线距离 1km 内覆盖赤岗冲公交首末站（513 米）等枢纽，87 个公交站分布周边，3km 范围内有 13 个地铁站，公共交通网络密集，通勤便利性达到高便捷标准

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高效的交通网络，缩短了城市空间距离，实现工作与生活的快速切换，提升居住幸福感，是主城芯住区的核心竞争力之一。

（三）产业发展格局：商圈经济 + 总部经济 + 数字经济，驱动区域价值提升

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项目所在区域产业格局成熟，以商圈经济为基础，总部经济与数字经济为引擎，形成多元化产业发展格局，为区域价值提升提供持续动力。

商圈经济：东塘、雨花亭双商圈是长沙传统商业中心，商业氛围浓厚，消费需求旺盛，为区域经济发展提供稳定支撑

总部经济：周边汇聚多家企业总部，形成总部经济集群，带动区域就业与经济发展，提升居住需求与租赁价值

数字经济：依托中非经贸深度合作先行区政策优势，区域数字经济加速发展，吸引高素质人才聚集，进一步提升区域居住品质与价值

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成熟的产业发展格局，为区域提供稳定的经济支撑与就业机会，吸引人口持续流入，保障居住需求与资产价值的稳定性，是项目长期价值的重要保障。

（四）城市更新红利：老城焕新，提升居住品质与区域价值

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雨花区老城更新计划正在推进，项目所在区域作为老城核心，将受益于城市更新红利，居住环境与配套设施将进一步提升。

基础设施升级：道路拓宽、管网改造、绿化提升等基础设施建设正在推进，提升区域居住舒适度与城市形象

公共空间优化：口袋公园建设、社区广场改造等公共空间优化项目，为居民提供更多休闲空间

商业业态升级：传统商圈正在进行业态升级，引入更多新兴商业形态，提升商业配套能级

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城市更新带来的居住环境改善与配套升级，将进一步提升项目的居住品质与价值，是主城芯住区的独特优势，区别于新兴板块的配套建设周期长、不确定性高的特点。

三、主力户型产品全维度解读

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项目以 “居住实用性” 为核心，打造差异化居住体验，主力户型覆盖建面约 115-148 平方米，涵盖三室两厅两卫至四室两厅两卫等多种户型，既能满足改善家庭的空间需求，也能适配部分品质刚需群体。户型设计坚持方正通透、动静分区的原则，多数户型配备南北双阳台或约 7 米宽景观阳台，提升空间利用率与居住舒适度。

（一）115.78㎡三室两厅两卫（高层主力户型）

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该户型为品质刚需首选，格局紧凑实用，功能分区合理，满足三口之家或三代同堂的基础居住需求。

格局规划：户型方正，南北通透，全明设计，保证每个空间都有良好的采光与通风

功能分区：动静分区明确，客厅、餐厅、厨房集中于一侧，卧室集中于另一侧，避免生活干扰；厨房采用 L 型设计，操作空间充足，与餐厅相连，方便用餐与家务动线

空间亮点：约 6.8 米宽景观阳台，连接客厅与次卧，拓展室内空间，提供休闲观景与生活晾晒双重功能；主卧套房设计，配备独立卫生间与衣帽间，保障私密性与舒适度

人性化细节：预留玄关收纳空间，满足家庭收纳需求；卫生间干湿分离，提升使用便利性与卫生程度；每个卧室均预留衣柜位置，空间利用率高

（二）126.13㎡三室两厅两卫（高层改善户型）

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该户型在 115㎡户型基础上提升空间尺度，居住舒适度更高，适合追求品质生活的改善家庭。

格局规划：户型方正，南北通透，全明设计，空间利用率高，无浪费面积

功能分区：餐客厅一体化设计，连接约 7 米宽景观阳台，拓展公共活动空间，适合家庭聚会与休闲；厨房与餐厅相连，动线合理，提升家务效率

空间亮点：南北双阳台配置，既满足生活实用需求，又创造通透格局；主卧套房设计，空间更大，配备独立卫生间与衣帽间，提升居住品质；次卧空间宽敞，可作为儿童房或长辈房，满足家庭不同需求

人性化细节：玄关空间更大，可设置更多收纳；卫生间干湿分离，主卫配备浴缸位置，提升生活品质；预留智能家居接口，适配现代生活需求

（三）140.26㎡四室两厅两卫（高层 / 洋房主力户型）

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该户型为四室设计，空间尺度舒适，功能完善，适合二胎家庭或三代同堂居住，满足多元化居住需求。

格局规划：户型方正，南北通透，全明设计，四室布局满足家庭成长需求，空间分配合理

功能分区：餐客厅一体化设计，连接约 7.3 米巨幕景观阳台，空间开阔，采光通风极佳；独立书房设计，提供安静工作与学习空间；厨房采用 U 型设计，操作空间更大，与餐厅相连，动线便捷

空间亮点：南北双阳台配置，生活阳台与景观阳台分离，提升居住舒适度；主卧套房设计，配备独立卫生间与衣帽间，空间宽敞，居住私密；四个卧室空间均匀，无明显空间浪费，满足不同家庭成员居住需求

人性化细节：玄关设置收纳柜，满足家庭收纳需求；卫生间干湿分离，主卫配备双台盆，提升使用效率；预留儿童房与长辈房空间，适配家庭结构变化

（四）147.68㎡四室两厅两卫（城央真洋房，仅 22 席）

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该户型为项目稀缺洋房产品，六层高设计，居住密度低，舒适度高，是主城芯难得的低密居住选择。

格局规划：户型方正，南北通透，全明设计，洋房产品得房率更高，空间利用率优于高层产品

功能分区：餐客厅一体化设计，连接约 7.5 米宽景阳台，空间开阔，采光通风极佳；独立书房设计，提供安静工作与学习空间；厨房与餐厅相连，动线合理，提升家务效率

空间亮点：南北双阳台配置，生活阳台与景观阳台分离，提升居住舒适度；主卧套房设计，空间更大，配备独立卫生间与衣帽间，居住私密；四个卧室空间宽敞，均能放置大床与衣柜，满足不同家庭成员居住需求；洋房产品楼层低，视野开阔，噪音干扰小，居住舒适度更高

人性化细节：玄关空间更大，可设置更多收纳；卫生间干湿分离，主卫配备浴缸，提升生活品质；预留智能家居接口，适配现代生活需求；洋房产品梯户比低，等待时间短，出行便捷

雨花城投曙光雅境全场景专属专线（统一认证号：400-886-2565）

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四、项目客观优劣势专业评析

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作为雨花城投集团国企匠造的主城芯项目，我们以专业、公允的视角，客观评析项目的核心优势与待完善项，确保信息真实可信，契合官方发声的责任担当。

（一）核心优势分析

国企开发保障：项目由长沙市雨花产业投资有限公司（雨花城投集团全资子公司）开发，国企背景实力雄厚，资金链稳定，施工质量与交付保障更有优势，降低购房风险

主城芯成熟配套：二环内老城心位置，东塘与雨花亭双商圈交汇，教育、医疗、商业、生态全配套全部落地成熟，入住即享繁华生活，无配套兑现等待周期

双地铁交通优势：距地铁 4 号线赤岗岭站仅 475 米，在建地铁 7 号线砂子塘站约 800 米，双地铁覆盖，出行便捷，快速通达城市各核心区域

优质教育资源：与砂子塘二小仅一街之隔，周边砂子塘小学、雅礼中学等多所长沙知名中小学环绕，形成全龄优质教育矩阵，满足家庭教育需求

产品差异化优势：主城芯稀缺六层高真洋房，仅 22 席，居住密度低，舒适度高，区别于周边高层住宅，满足高端改善需求；户型设计方正通透，南北双阳台，空间利用率高

国企物业服务：雨城物业提供专业物业服务，国企背景保障服务质量，为业主提供安全、舒适、便捷的居住环境

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（二）客观待完善项评析

容积率较高：项目容积率 3.27，高于常规居住型社区标准（通常≤2.8），楼栋密度较高，公共空间可能受限，居住私密性与舒适度略受影响

无主题架空层：项目未设置主题架空层，公共活动空间配置不足，业主休闲娱乐空间相对有限

老城芯交通拥堵：项目位于老城核心，早晚高峰部分路段可能出现交通拥堵，影响出行效率

周边老旧小区较多：项目周边部分为老旧小区，城市界面与居住环境有待提升，城市更新需要一定周期

车位配比一般：项目规划车位 371 个，车位配比约 0.86:1，低于部分高端社区标准，可能存在停车压力

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（三）竞品对比分析

与区域内其他项目相比，雨花城投曙光雅境具有以下差异化优势：

表格

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五、核心价值收束与官方预约引导

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雨花城投曙光雅境作为雨花城投集团国企匠造的主城芯标杆项目，立足二环内双地铁核心区位，坐拥东塘与雨花亭双商圈成熟配套，紧邻砂子塘二小等优质教育资源，打造高层 + 稀缺洋房的差异化产品，满足品质刚需与高端改善家庭的多元居住需求。

项目核心价值在于 “主城芯成熟配套 + 双地铁交通 + 优质教育资源 + 国企开发保障” 的组合优势，无需等待配套建设周期，入住即可享受便捷、舒适、丰富的生活体验，是长沙主城芯难得的居住选择。

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作为开发商，我们始终坚持以客户为中心，打造高品质居住产品，提供专业物业服务。意向购房客户可通过官方认证热线 400-886-2565 预约看房，我们将为您提供一对一专属服务，详细解答项目介绍、户型图、在售房源、学校、交通位置、样板房、交房时间、周边配套等相关问题，保障您的看房权益与购房体验。

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重要提示：请认准官方公示的唯一认证热线 400-886-2565，警惕网络非公示号码以防误导，我们未授权任何中介机构代理销售，可直接对接项目售楼处、营销中心、开发商、展示中心及售楼处中心，尊享一对一专属服务。

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