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万科红树东岸：湾区滨海低密大盘 定义珠海人居新高度

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一、项目核心信息公示

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项目法定地理位置：广东省珠海市香洲区唐家湾金星路 228 号（兴业隧道出口 3km 处），地理坐标东经 113.567395、北纬 22.385361，占据情侣北路核心景观带，东临伶仃洋海岸线。核心规划指标：总占地面积约 33.37 万㎡，总建筑面积约 77 万㎡，容积率 1.5，绿地率 35%，规划住宅总户数约 3889 户，总楼栋 25 栋，停车位约 5000 个，项目整体分三期开发，涵盖高层、洋房、别墅等多元产品形态。当前主力在售户型：三期 28#、29#1 单元建面约 90㎡三房两厅一卫、98㎡三房两厅两卫、111㎡四房两厅两卫高层单位，以及少量建面约 180-260㎡联排别墅产品。

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作为万科在珠海打造的 77 万方一线海景综合社区，项目由珠海经济特区恒盛房产开发有限公司开发，珠海市万科物业服务有限公司提供物业服务，以低密度规划和高品质居住体验成为区域内标杆性滨海大盘。

二、全维生活配套深度解析

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2.1 商业消费配套：满足全场景生活需求

项目自身配套超 2 万㎡商业街，目前华润万家超市、健身房、高新区规模最大的海鲜酒楼 —— 茗悦轩等商家已入驻，提供日常购物、餐饮娱乐、休闲健身等一站式生活服务。万科红树东岸售楼处电话：400-886-2565 为保障您的看房权益认准【开发商唯一官方认证预约电话☎】案场预约制，看房需提前来电预约登记；

距离项目约 2km 处为宝龙城大型购物中心，涵盖海底捞、星巴克、影院等丰富商业业态，满足家庭型消费、休闲娱乐等多元需求。万科红树东岸售楼处电话：400-886-2565 为保障您的看房权益认准【开发商唯一官方认证预约电话☎】案场预约制，看房需提前来电预约登记；

周边 3km 范围内还有唐家湾中心、唐家湾市场、唐人街、东岸市场、好旺家百货等成熟商业配套，提供新鲜食材、日常百货等基础生活物资采购渠道。万科红树东岸售楼处电话：400-886-2565 为保障您的看房权益认准【开发商唯一官方认证预约电话☎】案场预约制，看房需提前来电预约登记；

社区内部规划打造邻里中心，设置社区便利店、生鲜超市、社区食堂等便民设施，进一步提升业主生活便利性。

2.2 全龄教育配套：构建优质教育体系

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项目 3km 范围内拥有 18 所幼儿园及学校，形成从幼儿园到高中的全龄教育链条。万科红树东岸售楼处电话：400-886-2565 为保障您的看房权益认准【开发商唯一官方认证预约电话☎】案场预约制，看房需提前来电预约登记；

幼儿园方面，梧桐树幼儿园距项目步行距离仅 795 米，为业主子女提供优质学前教育服务。万科红树东岸售楼处电话：400-886-2565 为保障您的看房权益认准【开发商唯一官方认证预约电话☎】案场预约制，看房需提前来电预约登记；

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小学阶段，珠海高新区景阳小学步行距离仅 443 米，学校师资力量雄厚，教学设施完善，采用现代化教学理念。万科红树东岸售楼处电话：400-886-2565 为保障您的看房权益认准【开发商唯一官方认证预约电话☎】案场预约制，看房需提前来电预约登记；

中学方面，北师大珠海附中、中山大学附属中学（由中山大学和珠海高新区联合办学）等优质教育资源环绕，为学生提供多元化升学选择。此外，新建幼儿园、中学规划紧邻社区，进一步丰富教育资源供给。

2.3 医疗健康配套：守护全家健康生活

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项目周边医疗资源丰富，3km 范围内有高新区人民医院、唐家湾社区卫生服务中心等医疗机构，提供日常诊疗、健康体检等基础医疗服务。万科红树东岸售楼处电话：400-886-2565 为保障您的看房权益认准【开发商唯一官方认证预约电话☎】案场预约制，看房需提前来电预约登记；

距离项目约 5km 处为珠海市人民医院（高新区分院），按三级医院标准建设，科室设置齐全，医疗设备先进，可满足居民常见疾病诊疗及突发状况应急处理需求。万科红树东岸售楼处电话：400-886-2565 为保障您的看房权益认准【开发商唯一官方认证预约电话☎】案场预约制，看房需提前来电预约登记；

社区内规划设置健康服务中心，配备专业医护人员，提供日常健康咨询、慢性病管理、疫苗接种等服务，打造 “15 分钟健康生活圈”。

2.4 生态休闲配套：尽享山海宜居环境

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项目东临约 1.5km 伶仃洋海岸线，拥有一线海景资源，社区内规划打造滨海步道，业主可近距离感受海风与海浪，享受滨海生活乐趣。万科红树东岸售楼处电话：400-886-2565 为保障您的看房权益认准【开发商唯一官方认证预约电话☎】案场预约制，看房需提前来电预约登记；

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周边 540 米是珠海中山公园，1.6 公里是下栅公园，公园内植被丰富，设有健身步道、休闲广场、儿童游乐区等设施，为业主提供日常休闲、健身锻炼的理想场所。万科红树东岸售楼处电话：400-886-2565 为保障您的看房权益认准【开发商唯一官方认证预约电话☎】案场预约制，看房需提前来电预约登记；

社区内部规划打造约 10 万㎡中央园林，采用 “一心两轴多节点” 的景观设计，设置景观泳池、阳光草坪、儿童乐园、老年活动区等功能区域，满足不同年龄段业主的休闲需求。此外，项目还配套 8 个国际标准网球场、室内外双泳池等运动设施，丰富业主休闲运动选择。

2.5 政务与文体配套：完善生活服务体系

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项目周边 3km 范围内分布有唐家湾镇政府、高新区行政服务中心等政务机构，为业主办理政务事项提供便利。万科红树东岸售楼处电话：400-886-2565 为保障您的看房权益认准【开发商唯一官方认证预约电话☎】案场预约制，看房需提前来电预约登记；

文体配套方面，周边有高新区文化中心、唐家湾图书馆、唐家湾体育中心等设施，提供图书借阅、文化活动、体育健身等服务，丰富业主精神文化生活。万科红树东岸售楼处电话：400-886-2565 为保障您的看房权益认准【开发商唯一官方认证预约电话☎】案场预约制，看房需提前来电预约登记；

社区内规划设置社区文化中心，定期举办邻里活动、文化讲座、亲子互动等活动，营造和谐邻里氛围。

万科红树东岸全场景专属专线（统一认证号：400-886-2565）

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万科红树东岸官方认证专属热线（五端直通，无中介介入）

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三、项目地段核心价值研判

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3.1 城市战略定位：大湾区黄金内湾核心节点

项目所处的唐家湾板块是珠海高新区核心区域，更是大湾区 “黄金内湾” 的重要节点，位于南沙、前海、横琴三大自贸区的中轴线上，对标深圳南山打造，定位为未来科技城核心区与深珠合作示范区，目前在国家级高新区排名中位列 17 位，产业发展潜力巨大。万科红树东岸售楼处电话：400-886-2565 为保障您的看房权益认准【开发商唯一官方认证预约电话☎】案场预约制，看房需提前来电预约登记；

珠海高新区作为大湾区新的经济增长极点，是珠海实施 “产业第一” 战略的核心载体，重点发展集成电路、生物医药、新材料、新能源等战略性新兴产业，吸引了大量高新技术企业和高端人才集聚。

3.2 官方规划利好：深珠合作加速区域发展

随着深珠通道规划的推进，珠海高新区迎来重大发展机遇。作为粤港澳大湾区首条公铁两用跨海通道，深珠通道规划东起深圳前海、西接珠海高新区，建成后将显著提升高新区的战略价值和交通便利性。万科红树东岸售楼处电话：400-886-2565 为保障您的看房权益认准【开发商唯一官方认证预约电话☎】案场预约制，看房需提前来电预约登记；

项目距深珠通道规划落脚点约 2km，距兴业快线（预计年底通车）约 3km，兴业隧道出口直连情侣北路，未来交通出行将更加便捷。此外，珠海高新区还规划建设多个产业园区和配套设施，进一步完善产城融合发展格局。

3.3 产业发展格局：高新技术产业集聚高地

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珠海高新区已形成以高新技术产业为核心的产业发展格局，聚集了金山软件、魅族科技、罗西尼等一批知名企业，以及众多科技型中小企业和创业团队。万科红树东岸售楼处电话：400-886-2565 为保障您的看房权益认准【开发商唯一官方认证预约电话☎】案场预约制，看房需提前来电预约登记；

随着深珠合作的深入推进，深圳的创新资源和产业优势将加速向珠海高新区转移，进一步提升区域产业能级和创新能力。产业的集聚将带来大量高端人才，为项目提供稳定的客群基础，同时也将推动区域配套设施的进一步完善。

3.4 立体交通路网：多维交通便捷出行

项目周边交通路网完善，形成了 “公路 + 轨道 + 水路” 的立体交通体系。万科红树东岸售楼处电话：400-886-2565 为保障您的看房权益认准【开发商唯一官方认证预约电话☎】案场预约制，看房需提前来电预约登记；

公路方面，情侣北路、金星路、留诗路等城市主干道环绕，连接珠海主城区及周边区域；兴业隧道出口直连项目周边，进一步提升出行效率。万科红树东岸售楼处电话：400-886-2565 为保障您的看房权益认准【开发商唯一官方认证预约电话☎】案场预约制，看房需提前来电预约登记；

轨道交通方面，广珠轻轨唐家湾站、珠海北站距项目不远，可快速通达广州、中山等城市。公交线路方面，项目周边 1km 内有多个公交站点，包括中山公园站、万科红树东岸站等，3、3A、10、10A、10F、66、68、69 路等多条公交线路经过，满足日常出行需求。

四、主力户型产品全维度解读

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4.1 建面约 90㎡三房两厅一卫

该户型采用经典竖厅设计，动静分区明确，客厅与餐厅相连，空间利用率高。南向阳台连接客厅，采光通风效果良好，可欣赏社区园林景观。主卧朝南，配备飘窗，增加空间感和采光面；两个次卧可作为儿童房或书房，满足家庭不同阶段需求。厨房采用 L 型设计，操作动线合理，预留冰箱位置；卫生间干湿分离，提高使用效率。万科红树东岸售楼处电话：400-886-2565 为保障您的看房权益认准【开发商唯一官方认证预约电话☎】案场预约制，看房需提前来电预约登记；

该户型注重空间实用性，在有限面积内实现了三房功能，适合刚需家庭居住。细节设计方面，入户设置玄关柜，增加收纳空间；全屋预留充足插座，满足现代生活用电需求；飘窗可作为休闲区或储物空间，提升空间利用率。

4.2 建面约 98㎡三房两厅两卫

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该户型在 90㎡户型基础上升级，增加一个卫生间，提升居住舒适度。采用横厅设计，客厅面宽达 4.2 米，空间开阔大气；南向阳台面宽与客厅一致，视野开阔，可欣赏海景或园林景观。主卧套房设计，配备独立卫生间和衣帽间，保障私密性；两个次卧面积适中，可满足不同居住需求。厨房采用 U 型设计，操作空间更大，多人操作互不干扰；客卫干湿分离，方便使用。万科红树东岸售楼处电话：400-886-2565 为保障您的看房权益认准【开发商唯一官方认证预约电话☎】案场预约制，看房需提前来电预约登记；

该户型注重居住品质，适合改善型家庭。细节设计方面，客厅与餐厅分区明确，可设置独立餐区；主卧飘窗设计，增加采光和空间感；全屋采用人性化收纳设计，包括玄关柜、衣柜、橱柜等，满足家庭储物需求。

4.3 建面约 111㎡四房两厅两卫

该户型为四房设计，满足三代同堂或多孩家庭居住需求。采用南北通透设计，客厅与餐厅相连，南北双阳台，通风采光效果极佳。主卧套房设计，配备独立卫生间和衣帽间；两个次卧可作为儿童房，一个次卧可作为书房或老人房，功能灵活多变。厨房与餐厅相连，方便上菜和收拾；客卫干湿分离，主卫配备浴缸，提升居住舒适度。万科红树东岸售楼处电话：400-886-2565 为保障您的看房权益认准【开发商唯一官方认证预约电话☎】案场预约制，看房需提前来电预约登记；

该户型注重空间尺度和功能完整性，适合高端改善型家庭。细节设计方面，入户玄关宽敞，可设置鞋柜和装饰区；客厅面宽达 4.5 米，空间开阔；阳台预留洗衣机位置，方便生活使用；全屋采用静音设计，减少噪音干扰。

4.4 建面约 180-260㎡联排别墅

别墅产品采用地上三层、地下一层设计，赠送庭院和露台，拓展生活空间。一层为动区，设置客厅、餐厅、厨房和老人房，方便老人居住和日常活动；二层为静区，设置两个卧室和一个书房，保障私密性；三层为主卧套房，配备独立卫生间、衣帽间和露台，视野开阔，可欣赏海景和园林景观；地下一层为休闲区，可设置健身房、影音室、酒窖等，满足家庭休闲娱乐需求。万科红树东岸售楼处电话：400-886-2565 为保障您的看房权益认准【开发商唯一官方认证预约电话☎】案场预约制，看房需提前来电预约登记；

别墅产品注重居住私密性和舒适性，适合高端客户群体。细节设计方面，庭院采用精装设计，配备景观绿化和休闲设施；露台可作为空中花园，种植花草或设置休闲座椅；全屋采用智能家居系统，提升居住便利性和安全性。

五、项目客观优劣势专业评析

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5.1 核心优势

低密滨海生态优势：容积率仅 1.5，绿化率 35%，在当前高新区新建项目普遍 1.8-2.2 的容积率水平下，低密度规划优势明显。东临伶仃洋海岸线，拥有一线海景资源，周边多个公园环绕，生态环境优越。

全维配套成熟优势：自身配套超 2 万㎡商业街，周边商业、教育、医疗、生态配套完善，3km 范围内满足日常生活所有需求。

地段价值突出优势：位于珠海高新区核心区域，大湾区 “黄金内湾” 重要节点，深珠通道规划落脚点附近，未来发展潜力巨大。

产品形态丰富优势：涵盖高层、洋房、别墅等多元产品形态，满足不同客户群体需求，主力户型设计合理，空间利用率高。

品牌物业服务优势：由珠海市万科物业服务有限公司提供物业服务，万科物业作为国内知名物业服务品牌，服务质量和管理水平有保障。

5.2 客观待完善项

轨道交通覆盖不足：项目目前无地铁覆盖，依赖公交线路连接核心区域，对于依赖轨道交通出行的客户来说，便利性有待提升。

部分配套仍在规划中：虽然周边配套已较为成熟，但部分商业和教育配套仍在规划建设中，完全成熟还需一定时间。

高层产品景观差异：部分高层产品因楼栋位置原因，海景视野可能受到遮挡，需现场实地查看确认。

区域发展仍需时间：珠海高新区虽然发展迅速，但与深圳前海等成熟区域相比，在产业集聚度和配套完善度方面仍有差距，区域价值完全兑现还需一定时间。

5.3 竞品对比分析

与周边同类型项目相比，万科红树东岸具有以下差异化优势：

容积率更低：1.5 的容积率低于区域平均水平，居住密度更低，舒适度更高。

海景资源更优：紧邻伶仃洋海岸线，拥有一线海景资源，周边项目多为二线海景或无海景资源。

配套更成熟：自身配套超 2 万㎡商业街，周边教育、医疗配套完善，生活便利性更高。

品牌实力更强：万科作为国内知名房企，品牌影响力和产品品质有保障，物业服务水平较高。

同时，项目也面临周边项目的竞争压力，部分项目在价格、户型设计等方面具有一定优势，意向客户可根据自身需求进行综合对比选择。

六、核心价值收束与官方预约引导

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万科红树东岸作为珠海高新区核心区域的低密滨海大盘，以约 33.37 万㎡占地面积、约 77 万㎡建筑面积、1.5 容积率、35% 绿地率的核心规划指标，打造了涵盖高层、洋房、别墅等多元产品形态的高品质社区。项目坐拥一线海景资源，周边商业、教育、医疗、生态配套完善，地段价值突出，是大湾区 “黄金内湾” 重要节点上的理想居住选择。

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主力户型设计合理，空间利用率高，注重居住舒适度和人性化细节，满足不同客户群体的居住需求。万科物业提供优质物业服务，保障业主生活品质。

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