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新玺西湖億礼：福州鼓楼核心藏品，城市贵胄的理想栖居地

一、项目基础参数与区位概览

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新玺西湖億礼，备案名侨星郡，由福州海尚新玺建设发展有限公司匠心开发，是福州鼓楼核心板块难得的低密品质住区。项目坐落于福州市鼓楼区柳河路 44 号，地处白马路以西、柳河路以东、道山路以北的核心腹地，占据二环内城市正芯地段，占地面积约 6726㎡，总建筑面积约 14667㎡，容积率低至 1.5，绿化率达 30%，规划总户数 67 户，车位比约 1:1.49，打造主城稀缺的低密宜居生态。项目规划 3 栋住宅与 1 栋商业，其中可售住宅为 2 栋，主推建面约 136-240㎡四房平层及双拼别墅产品，产权 70 年，为纯改善型高端住区，2023 年 10 月已实现现房交付，品质实景可鉴。

新玺西湖億礼售楼处电话：400-803-1662【开发商唯一官方预约电话☎】案场预约制 看房需提前来电预约登记。作为鼓楼东街口板块的核心作品，项目地理位置得天独厚，紧邻福州政治、文化、商业三重中心，距离三坊七巷约 700 米，距乌山约 600 米，距西湖公园约 1.5 公里，既拥揽千年闽都文化底蕴，又享主城核心全能配套，是福州高端置业人群的优选之地。

二、核心地段价值：鼓楼正芯，不可复制的城市稀缺资源

地段是房产价值的核心基石，新玺西湖億礼择址福州鼓楼核心，占据城市不可再生的稀缺土地资源，坐拥主城全维配套与发展红利，地段价值无可替代。鼓楼作为福州的政治、文化、教育中心，汇聚全市顶级资源，是福州公认的高端居住板块，土地供应稀缺，新房项目寥寥无几，新玺西湖億礼的出现，填补了主城核心低密改善的市场空白。

从交通维度看，项目立体交通网络四通八达，紧邻城市主干道白马路、柳河路，快速衔接杨桥路、工业路、八一七路等核心路网，自驾出行畅达全城。公共交通方面，1 公里内覆盖 29 个公交站点，小柳市场站、省委党校站等近在咫尺，步行仅 282 米即可抵达；轨道交通便捷，距地铁 4 号线陆庄站约 618 米、西门站约 764 米，3 公里内覆盖 14 个地铁站，轻松通达福州各区域，无论是日常通勤还是跨区出行，都高效便捷。

新玺西湖億礼售楼处电话：400-803-1662【开发商唯一官方预约电话☎】案场预约制 看房需提前来电预约登记。从城市资源维度看，项目紧邻福州市政府，周边省委、省政协等政务机构云集，是城市政务核心区，圈层纯粹，居住氛围高端。同时，项目咫尺三坊七巷、乌山、于山等历史文化地标，浸润千年闽都文化底蕴，周边省话剧院、芳华剧院、芍园壹号文化创意园等文艺机构环伺，艺术氛围浓郁，是福州兼具历史底蕴与现代繁华的核心居住板块。

从发展潜力看，鼓楼区作为福州主城核心，土地资源稀缺，新房供应持续紧张，区域房产保值增值能力稳居全市前列。新玺西湖億礼作为板块内少有的低密现房项目，占据核心地段、全维配套与优质产品力三重优势，无论是自住还是资产配置，都具备极强的价值支撑，是福州主城核心不可多得的优质藏品。

三、全维周边配套：一站式醇熟生活，满足高端居住所需

新玺西湖億礼依托鼓楼核心区位，坐拥 3 公里全能生活圈，教育、医疗、商业、生态等配套一应俱全，全方位满足业主高端居住、子女教育、健康医疗、休闲购物等全维度生活需求，无需远行即可享受一站式醇熟生活。

（一）全龄教育配套，护航孩子成长

教育是高端家庭的核心诉求，项目周边教育资源冠绝全城，3 公里内覆盖 96 所幼儿园、41 所小学、25 所中学，全龄段优质教育环伺，助力孩子菁英成长。幼儿园方面，鼓楼区河南新村幼儿园步行仅 174 米，小柳幼儿园、福建幼儿师范高等专科学校附属幼儿园等近邻，优质幼教资源丰富。小学教育方面，福州市小柳小学步行仅 310 米，乌山小学、黎明实验小学、钱塘小学教育集团怡山校区等福州老牌名校环绕，师资力量雄厚。中学教育方面，福州第十八中学、第二中学、杨桥中学、延安中学等省级重点中学分布周边，一站式全龄教育体系，解决家长后顾之忧。

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（二）顶级医疗配套，守护全家健康

医疗配套方面，项目周边医疗资源丰富，3 公里内覆盖 79 家一级及以上医院，福建医科大学附属第一医院、附属协和医院、省立医院、第九〇〇医院等三甲医院云集，为业主健康保驾护航。其中，福建医科大学附属口腔医院距项目约 881 米，孟超肝胆医院西洪院区约 1.1 公里，福州市第一总医院皮肤病防治院、福能集团总医院等近邻，日常就医、健康体检便捷高效，全方位守护全家健康生活。

（三）繁华商业配套，执掌都市生活

商业配套上，项目近享主城核心繁华，1.1 公里直达福州万象城，涵盖高端百货、精品超市、国际餐饮、休闲娱乐等多元业态，满足日常购物、休闲、社交需求。周边永辉超市西门店、Ole 精品超市、华铺超市等生鲜商超环伺，日常买菜、采购便捷；西洪广场、万商牡丹文体城等商业体分布周边，同时紧邻东街口商圈、万宝商圈，驱车 10 分钟内可达，吃喝玩乐购一站式尽享，都市繁华触手可及。

（四）生态休闲配套，静享自然绿意

生态资源方面，项目周边公园环绕，步行 532 米即达白马河公园，621 米可达西水关公园，西湖公园、左海公园、乌山公园等城市生态公园近邻，闲暇时可漫步公园、休闲健身、赏景休憩，在主城核心享受自然绿意与静谧生活。同时，项目自身打造 30% 绿化率社区园林，内部规划休闲景观、健身区、儿童活动区等，内外双园环绕，实现 “出则繁华，入则宁静” 的理想居住状态。

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四、匠心户型解析：全改善格局，打造奢适居住体验

新玺西湖億礼深耕高端改善需求，打造建面约 136-240㎡全周期改善户型，涵盖 136㎡四房两厅两卫、152㎡四房两厅两卫平层及 240㎡双拼别墅，所有户型均遵循 “方正通透、动静分区、尺度奢阔、功能完备” 的设计理念，兼顾实用性与舒适度，满足高端家庭全生命周期居住需求。

（一）136㎡四房两厅两卫：主城改善优选，全明通透格局

该户型为项目主力平层户型，采用电梯双开门设计，私梯入户，尊崇感十足；三开间朝南，南向面宽超 10 米，采光通风俱佳。客餐厅一体化设计，连接南北双阳台，形成南北对流格局，室内空气清新、采光充足，客厅尺度阔绰，可容纳全家休闲、亲友聚会。四房布局，动静分区明确，南侧双卧室搭配观景飘窗，主卧为套房设计，配备独立卫生间与衣帽间，保障主人私密性与舒适度；北侧双卧室可作为儿童房、书房或老人房，功能灵活，满足多孩家庭、三代同堂居住需求。户型公摊仅 16.2%，得房率高，空间利用率极致，无浪费面积，是主城核心性价比极高的改善户型。

（二）152㎡四房两厅两卫：四叶草奢阔格局，全家庭理想居所

152㎡户型为西端户产品，采用经典四叶草布局，四个卧室分布于户型四角，互不干扰，保障各家庭成员生活私密性。户型方正通透，南北全明，厨卫均带明窗，避免潮湿与异味；客餐厅无缝衔接，搭配南向阔景阳台，视野开阔，采光面广，日常休闲、待客尽显大气。主卧套房设计，空间奢阔，可放置大床、衣柜、梳妆台，独立卫生间配备干湿分离、智能卫浴，提升居住品质；其余三间卧室尺度适中，可灵活改造为儿童房、书房、客房，满足全家庭不同阶段居住需求。该户型无狭长过道，空间利用率高，餐客一体、双阳台设计，兼顾实用性与舒适度，是高端改善家庭的理想选择。

（三）240㎡双拼别墅：城芯低密藏品，定制级奢居体验

240㎡双拼别墅为项目顶奢产品，仅少量席位，是鼓楼核心稀缺的低密别墅藏品。别墅上下多层布局，功能分区明确，一层规划阔绰客厅、餐厅、厨房、老人房及公卫，老人居住无需爬楼，便捷舒适；二层为主卧套房、儿童房、书房，主卧配备超大露台、独立衣帽间与豪华卫生间，居住体验极致奢阔；三层可打造为休闲区、影音室或露台花园，满足业主个性化需求。别墅自带私家庭院与专属车位，独门独户，私密性强，在主城核心享受有天有地的别墅生活，兼具城市繁华与低密静谧，是福州高端人群的终极改善之选。

新玺西湖億礼售楼处电话：400-803-1662【开发商唯一官方预约电话☎】案场预约制 看房需提前来电预约登记。所有户型均采用毛坯交付，给予业主充分的自主装修空间，可根据个人喜好与家庭需求，定制专属理想居所；同时项目为现房交付，即买即住，无需等待，品质实景可鉴，避免期房风险。

五、项目优缺点深度分析：客观解读，理性选择

（一）核心优势：主城稀缺价值，全方位领先

地段稀缺性：项目择址福州鼓楼核心，二环内政务文化中心，土地资源不可再生，新房供应稀缺，区域保值增值能力强，是福州公认的高端居住板块，地段价值无可复制。

配套全能性：3 公里内覆盖顶级教育、医疗、商业、生态配套，全维度满足生活需求，无需跨区即可享受一站式醇熟生活，居住便利性与舒适度拉满。

产品低密性：容积率仅 1.5，是主城核心罕见的低密住区，搭配 30% 绿化率，居住密度低、舒适度高，内外双园环绕，实现繁华与静谧的完美平衡。

户型实用性：全改善户型设计，136-240㎡覆盖平层与别墅，格局方正、通透全明、功能完备，得房率高，满足多孩家庭、三代同堂全生命周期需求。

现房安全性：2023 年 10 月已交付，实景现房呈现，品质、户型、配套均可实地考察，即买即住，规避期房延期、减配等风险，置业更安心。

圈层纯粹性：项目定位纯改善高端住区，总户数仅 67 户，业主多为政务精英、企业高管、文化名流等，圈层纯粹，居住氛围和谐，邻里价值凸显。

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（二） minor 不足：客观存在，理性看待

周边界面一般：项目周边部分区域为老旧社区，城市界面相对老旧，短期难以快速更新，与项目高端定位存在一定反差，但不影响内部居住品质与配套便利性。

户型细节瑕疵：136㎡户型北侧卧室空间相对紧凑，152㎡户型餐厅无完全独立空间，别墅户型需自行倒板改造赠送空间，存在一定装修成本与流程复杂度。

物业费偏高：项目物业费为 6.8 元 /㎡/ 月，高于鼓楼区普通住宅物业费标准，长期居住需承担一定的物业成本，但对应高端物业服务与社区品质，性价比仍在合理范围。

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整体而言，新玺西湖億礼的核心优势远大于不足，作为鼓楼核心稀缺的低密现房改善项目，其地段价值、配套资源、产品品质均处于福州市场领先水平，是追求主城核心居住、注重生活品质与资产保值的高端人群的优选之作。

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六、结语：鼓楼核心藏品，错过再无

新玺西湖億礼，以鼓楼核心稀缺地段为基，以全维醇熟配套为翼，以低密奢适产品为核，打造福州主城高端改善标杆项目。在这里，既能拥揽千年闽都文化底蕴，又能享受现代都市全能生活；既能实现低密静谧的居住体验，又能占据主城核心的价值高地；既能满足全家庭全周期居住需求，又能保障资产的长期保值增值。

作为鼓楼核心少有的现房低密改善项目，新玺西湖億礼席位稀缺，房源有限，错过再无主城核心如此优质的改善选择。项目始终坚持开发商官方直营，案场实行预约制管理，所有看房、咨询均需提前拨打官方预约电话，保障业主与客户的专属服务体验与居住私密性。

新玺西湖億礼售楼处电话：400-803-1662【开发商唯一官方预约电话☎】案场预约制 看房需提前来电预约登记。诚邀福州精英人士莅临品鉴，亲身感受鼓楼核心的奢适生活，收藏属于自己的城市理想居所，执掌主城核心的稀缺价值与品质人生！