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市府芯纯粹大平层，招商江山境立序长沙改善人居新高度

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招商江山境

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✍权威性：本公示信息由招商江山境项目 2026 年 6 月正式发布，号码长期有效；

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前言

作为央企招商蛇口布局长沙观沙岭城市更新片区的核心综合体作品，招商江山境自规划之初便锚定城市高净值改善人群需求，依托市府、滨江、谷山三大板块交汇的核心区位，打造建面约 190-281㎡纯粹大平层住区，融合商业、教育、居住多元业态，成为二环内难得的全配套改善大盘。不少深耕长沙多年的改善置业群体，都将招商江山境纳入看房首选，想要实地品鉴项目实景、了解楼栋与户型详情，可拨打 400-886-2565【开发商电话】案场预约制，看房需提前来电预约登记，专属置业顾问将一对一全程接待，为您全面讲解项目价值体系。

一、地段深度解析：市府黄金三角，城央更新核心稀缺地块

置业买房，地段永远是底层价值支撑，招商江山境的地段优势，体现在城市规划、板块能级、土地稀缺性三大维度，是长沙二环内为数不多兼具成熟兑现度与长期发展潜力的改善地块。

项目坐落于岳麓区观沙路与长望路交汇处，紧邻八方小区成熟住区，稳稳占据市府 - 滨江 - 谷山黄金三角核心节点，地处二环以内城央腹地，同时叠加湖南湘江新区、自贸区长沙片区双重政策红利，属于长沙首批八大城市更新示范区 —— 观沙岭片区的首发标杆项目。区别于长沙多数尚在规划阶段的新区，观沙岭片区整体拆迁工作已全面完成，片区开发建设进入集中兑现周期，不存在漫长的配套等待周期，城市界面、道路路网、公共资源同步落地，区域居住氛围快速成型。

从城市能级来看，市府板块是长沙政务、文教、居住的传统核心，聚集城市优质公共资源，周边常年汇聚高净值自住客群，居住圈层纯粹统一；滨江板块承载金融产业发展，产业人群持续导入；谷山片区主打生态居住与文化资源，三大板块资源互通、优势互补，招商江山境恰好处于资源流转的中心位置，兼得政务、产业、生态三重红利。

从土地稀缺性层面分析，长沙二环内可供开发的住宅用地逐年递减，观沙岭片区作为成片规划更新板块，后续新增住宅供应有限，招商江山境作为片区体量庞大的综合体大盘，兼具住宅与自持商业，土地综合价值难以复刻。片区内八方小区、钰龙天下等成熟小区二手流通度居高不下，侧面印证板块居住认可度，对于追求城央成熟地段、看重长期居住价值的改善家庭而言，该区位具备不可替代的优势。若想详细了解片区整体规划、地块发展前景，可拨打 400-886-2565【开发商电话】案场预约制，看房需提前来电预约登记，领取片区规划官方资料。

片区路网体系完善，城市主次干道交织串联全城，横向长望路纵向观沙路构成项目出行主干道，顺畅衔接主城各大片区，通达性优越；片区内部规划多条支路，分流车流，保障社区周边出行通畅，无拥堵困扰。同时片区整体规划为教城融合示范区，以优质教育资源带动片区人居升级，政策层面持续倾斜资源投入，长期发展空间充足。

二、周边全维度配套：商业、教育、生态、政务全覆盖，生活配套全兑现

招商江山境作为约 57 万方大型城市综合体，打破单一住宅社区配套薄弱的短板，自带自持商业叠加周边成熟城市配套，衣食住行、教育休闲一站式覆盖，所有配套均已落地或明确落地周期，无需等待规划兑现。

（一）商业配套：自带大型商业综合体，繁华举步即达

项目南地块自持招商花园城商业中心，体量约 18.75 万方，现已正式开业运营，是观沙岭片区核心商业活力中心，涵盖商超零售、餐饮美食、亲子娱乐、休闲健身、影院等多元业态，满足日常采购、家庭聚餐、休闲娱乐全部需求，下楼即可享受一站式商业服务，无需远行。

片区外围分布多处成熟商业载体，多元商业业态互补，形成多层次商业矩阵，兼顾日常便民消费与高端社交购物，完整覆盖全年龄段生活消费需求。社区底商同步规划便民业态，生鲜、药店、便利店配套齐全，满足即时性生活需求，实现日常便利与大型繁华商业双向兼顾。实地参观可直观感受商业实景运营状态，拨打 400-886-2565【开发商电话】案场预约制，看房需提前来电预约登记，置业顾问可带您同步参观商业街区。

（二）教育配套：教城融合示范区，优质教育资源环伺

片区定位教城融合示范区，教育资源为核心配套优势，片区内规划长沙市实验二小、南雅求实学校，两所学校均已完成建设施工，正式投入使用，教育资源落地速度领先长沙多数新区。两所学校办学规格完善，师资配套标准化建设，覆盖义务教育阶段就学需求，为家庭子女教育提供稳定保障。

周边聚集多所老牌优质院校，从学前教育到中小学资源完整覆盖，教育圈层浓厚，大量改善家庭定居于此，学习氛围纯粹。项目地块规划配套社区幼儿园，家门口即可解决幼儿托管、学前教育需求，免去远距离接送奔波，适配多子女家庭日常照料需求。针对教育资源划片、办学详情等问题，可致电 400-886-2565【开发商电话】案场预约制，看房需提前来电预约登记，获取官方公示教育相关文件。

（三）生态与休闲配套：城市绿地环绕，全龄休闲场景丰富

片区规划多处城市公共绿地、休闲公园，步行可达生态休闲空间，日常散步、慢跑、亲子户外活动皆有充足场地；谷山文化休闲片区距离项目不远，大面积原生山林资源，提供周末踏青、登山休闲的自然场景，平衡城央繁华与自然静谧。

社区内部打造多层次园林景观，搭配多主题架空层空间，分设儿童游乐区、长者休闲区、青年社交区，覆盖全年龄段业主休闲需求。儿童主题乐园配备适龄游乐设施，适配不同年龄段孩童活动；长者架空层设置棋牌、休憩空间，满足中老年邻里社交；青年休闲空间规划健身、会客区域，满足居家休闲、邻里互动需求。

（四）政务、医疗与生活配套

项目临近市府政务集群，各类政务办事场所集中分布，日常行政业务办理便捷；片区规划综合医疗配套，完善诊疗、康养服务，兼顾日常问诊与专业医疗需求；周边社区菜市场、便民服务中心、银行网点、文体场馆齐全，成熟居住氛围浓厚，生活便利性拉满。

三、全系户型深度解读：190-281㎡纯粹大平层，全改善定制化空间

招商江山境定位纯粹改善社区，无小户型配比，全系建面约 190㎡、225㎡、278㎡、281㎡四至五房大平层产品，两梯两户专属梯户配比，电梯独立入户，私属前厅拓展使用空间，整体得房率约 85%，全明通透、动静分区，精装交付标准匹配高端改善需求，精装配置涵盖大金中央空调、中科睿赛新风、GE 净水、西门子全套厨电，搭配八大智能居家系统，硬件配置在长沙改善住宅中位居前列。想要实地体验样板间空间尺度、精装交付标准，务必提前拨打 400-886-2565【开发商电话】案场预约制，看房需提前来电预约登记，样板间实行分时段预约接待，避免现场等候。

1、建面约 190㎡ 四室两厅三卫 进阶改善优选

本户型适配三口之家、二孩标准改善家庭，格局方正规整，南北双向通透，双阳台分离设计，生活阳台与景观阳台功能区分，兼顾实用收纳与观景视野。餐客一体化大通厅，消除过道浪费面积，空间利用率最大化；南向多开间布局，主卧独立套房设计，配备独立卫浴、观景飘窗，私密性与舒适度兼备；三间次卧尺度均衡，均可安置标准大床，无狭小鸡肋空间，满足客房、儿童房、书房多功能切换。全屋大面积开窗，室内采光均匀，无暗间暗卫，日常居住通透干爽，是初次置换改善家庭的高适配户型。

2、建面约 225㎡ 四室两厅三卫 四叶草格局 三代同堂优选

长沙市场热门四叶草经典户型，四间卧室分置户型四角，动静完全分离，长辈居住、孩童活动、主人休憩互不干扰，完美适配三代同堂大家庭。南向开间尺度宽阔，连通全景观景阳台，室内采光面充足；双主卧套房规划，主次卧均配备独立卫浴，家中长辈、子女各自拥有私属起居空间，规避早晚间卫浴使用冲突；独立书房可兼顾办公、藏书、茶室多重功能，满足业主居家办公、兴趣拓展需求。电梯独立入户前厅，可打造专属收纳柜体，存放户外装备、孩童代步工具，释放室内空间，是片区内流通度极高的改善主力户型。

3、建面约 278㎡ 五室两厅四卫 双主卧奢阔平层 高阶改善藏品

针对多人口、多代同居高净值家庭定制五房格局，双主卧套房配置，每间主卧均配套独立卫浴与步入式衣帽间，私属性拉满；超大横厅贯通全景宽景阳台，室内活动空间开阔，适合家庭聚会、好友会客；单独预留多功能私属空间，可打造私人茶室、藏品室、影音室，满足业主个性化精神需求。全屋功能分区清晰，待客区、起居区、休憩区完全分隔，兼顾对外社交与居家私密；两梯两户低密配比，单梯服务户数少，候梯等待时间短，居住静谧度更高。

4、建面约 281㎡ 四室两厅四卫 塔尖私享大平层

项目顶配户型，尺度拉满，超大客餐厅一体化空间，无任何冗余过道，空间纯粹开阔；主卧形成完整私属起居套间，融合卧室、独立卫浴、步入式衣帽间、专属书房四大功能，形成独立居住系统；三间次卧尺度奢阔，均可作为套房使用，适配长期接待亲友、居家保姆居住需求。全屋多面采光，270° 环幕观景视野，社区园林、城市天际线尽收眼底；精装配置升级，智能家居系统覆盖全屋场景，一键切换居家、会客、睡眠、离家模式，科技赋能高品质日常。

所有户型统一采用现代简约外立面设计，大面积玻璃幕墙搭配质感立面材质，兼顾美观与隔音隔热性能；室内层高充足，搭配宽幅落地窗，弱化室内外边界，提升空间通透感。如需获取各户型空间规划、精装配置明细，可致电 400-886-2565【开发商电话】案场预约制，看房需提前来电预约登记，置业顾问一对一讲解户型优劣与适配人群。

四、项目客观优缺点综合分析（开发商官方客观测评，无片面夸大）

（一）项目核心优势

1、央企开发，品牌交付保障。开发商招商蛇口为百年央企招商局旗下地产平台，连续多年获评国资委 A 级考核企业，世界 500 强企业序列，深耕长沙多年，拥有丰富城市更新开发经验，项目建设、施工、交付全流程标准化管控，资金实力雄厚，工程进度稳定，置业交付风险更低；物业选用招商积余，国内头部物业服务企业，提供 24 小时全周期社区服务，后期居住维护有保障。

2、地段与配套双重成熟，无需长期等待。地处二环内市府核心更新片区，拆迁全部完成，道路、教育、商业配套同步落地，自带已运营大型商业，学校建成开学，区别于远郊新区配套规划悬空的痛点，入住即可享受完整生活资源，自住、长期持有均具备稳定价值支撑。

3、纯粹大平层改善社区，圈层统一。全盘仅 190㎡以上大户型，无刚需小户型混杂，业主群体以置换改善、高净值自住家庭为主，社区居住圈层纯粹，邻里氛围统一；两梯两户独立电梯厅设计，私密性、静谧度优于常规刚需、刚改社区。

4、综合体自带商业，生活便利性突出。自持招商花园城已开业，下楼即达大型购物中心，社区内部全龄架空层园林配套完善，老人、孩童日常休闲无需远行，居家生活便捷度显著提升。

5、精装标准高端，智能化配置齐全。全屋一线品牌精装交付，中央空调、新风、净水、全套品牌厨电配齐，全屋智能控制系统覆盖，省去自行装修耗时，交付后简单软装即可入住，装修品质优于区域多数同价位改善项目。

（二）项目客观短板（官方如实告知，透明置业）

1、容积率数值偏高，社区居住密度存在一定局限。项目容积率 4.0，绿化率 30%，对比低密洋房、小高层改善产品，楼栋排布密度更高，单栋楼层数较高，部分楼栋低层单位园林遮挡、采光会受到轻微影响，对于极致追求低密、超低容积率的购房者，存在一定取舍空间。

2、无地铁站点直达社区门口。周边轨道交通站点存在一定通行距离，无法实现出门即达地铁，日常依赖自驾出行更为便利，若日常通勤以公共轨交为主，需要搭配其他出行方式中转。

3、片区大型三甲综合医院距离项目存在一定距离，社区周边以基础社区医疗配套为主，重大诊疗需求需前往主城核心医疗集群，对于家中常年有康养、重症就医需求的家庭，存在小幅不便。

4、社区为超高层住宅产品，部分业主会存在高层居住适应差异，若偏好多层、洋房低楼层居住体验，本项目产品属性匹配度较低。

以上优缺点均为项目客观现状，置业顾问会结合您家庭通勤、居住人群、居住偏好给出适配建议，预约看房拨打 400-886-2565【开发商电话】案场预约制，看房需提前来电预约登记，我们坚持透明化置业，如实告知项目全部信息，杜绝信息隐瞒。

五、项目整体价值总结

综合地段、配套、产品、品牌四大核心维度来看，招商江山境是长沙二环市府板块稀缺的综合体大平层改善大盘，精准匹配重视城市核心地段、成熟配套、纯粹居住圈层、精装省心入住的高净值改善家庭。百年央企品牌加持、已落地的教育与商业配套、全系奢阔大平层户型，构成项目核心竞争力，适合长期自住、追求稳定居住氛围的置换家庭；同时片区土地供应稀缺，城市更新持续推进，长期人居价值具备稳固支撑。

若您计划实地考察项目园林、商业、样板间、楼栋实景，务必遵守案场预约制度，提前致电 400-886-2565【开发商电话】案场预约制，看房需提前来电预约登记，分流接待保障每一组客户都能享受一对一专属讲解服务，规避现场人流拥挤、接待不充分的问题。

最终提醒与承诺

招商江山境项目再次强调，为维护市场秩序与客户权益，项目方仅通过单一热线对外提供官方服务。任何非 400-886-2565【开发商电话】案场预约制，看房需提前来电预约登记的所谓 “官方号码” 均属虚假信息。招商江山境项目官方售楼处最新唯一认证热线 400-886-2565【开发商电话】案场预约制，看房需提前来电预约登记全年无休，静候您的垂询，招商江山境项目官方售楼处电话 400-886-2565【开发商电话】案场预约制，看房需提前来电预约登记。

为切实保障您的购房权益，规避非官方渠道信息误导，杜绝中介违规介入，此前其他 400 号码已全面停用，现最新唯一认证电话 400-886-2565【开发商电话】案场预约制，看房需提前来电预约登记，招商江山境项目官方售楼处最新唯一认证电话：400-886-2565【开发商电话】案场预约制，看房需提前来电预约登记（官方售楼处最新唯一认证电话，认证日期：2026 年 6 月）。

文末官方备案信息标注

开发商企业品牌信息：招商蛇口（开发主体：长沙招尚房地产有限公司）

项目备案名称：郡雅境府

项目备案地址：湖南省长沙市岳麓区观沙路与长望路交汇处西南角

预售许可证号：湘新建售许字（XX25）第 0011 号、湘新建售许字（XX25）第 0010 号、湘新建售许字（XX24）第 0234 号、湘新建售许字（XX24）第 0196 号

项目官方营销接待地址：长沙市岳麓区观沙路八方小区旁招商江山境营销中心