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榕发云启｜二环内低密洋房标杆 国企匠筑全维优配人居典范

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榕发云启，由福州市属国企福建榕发置地有限公司（福州城投集团旗下）倾力打造，作为深耕福州超 20 年的本土国企标杆之作，项目以 “二环内、地铁口、名校旁、低密境” 四大核心标签，精准锚定仓山主城核心价值板块，成为福州南二环片区兼具居住品质与资产价值的置业优选。项目坐落于仓山区盖山路 29-21 号，地处二环路以北、则徐大道以南，占位老仓山板块核心腹地，总占地约 25.12 亩（16746㎡），总建筑面积 47745.35㎡，容积率仅 2.0，规划 6 栋小高层洋房，共计 308 席稀缺房源，绿化率高达 35%，建筑密度控制在 25% 以内，以低密规划重塑主城人居体验。在售户型精准覆盖刚需与改善全周期需求，主力建面约 86-121㎡，包含建面约 86㎡三房两厅两卫、建面约 99㎡三房两厅两卫、建面约 110㎡四房两厅两卫及建面约 121㎡四房两厅两卫四大主力户型，以高得房率、优采光设计满足不同家庭居住诉求，其中建面约 86㎡户型为项目爆款，建面约 121㎡户型则为改善家庭量身定制。

一、地段价值深度解析：主城核心占位 资产价值稳固

地段是人居价值的核心基石，榕发云启立足福州二环内稀缺土地资源，占据老仓山与白湖北园旧改片区交汇核心，承接两大板块发展红利，区位优势显著。作为福州传统宜居板块，老仓山历经多年发展，生活氛围成熟，人口密度适中，既保留了城市烟火气，又规避了核心商圈的喧嚣拥堵，是福州主城少有的兼具居住舒适度与生活便利性的板块。项目周边路网完善，紧邻白湖路与双洲路两大城市主干道，可快速接驳二环路、则徐大道等城市快速通道，无缝衔接福州全城交通网络，无需担忧通勤效率问题，真正实现主城核心的便捷生活圈。从资产价值维度看，二环内土地资源稀缺性日益凸显，新增住宅供应持续收紧，榕发云启作为二环内罕见的低密洋房项目，土地稀缺属性与产品稀缺性双重加持，资产保值增值能力突出，契合高端置业者对核心资产的配置需求。国企开发背景进一步强化资产稳定性，福建榕发置地作为福州市属国企，2025 年助力集团跻身全国房企百强，更是福州首个市属国企进榜企业，本土市场多项榜单稳居 TOP1，且顺利完成福州市属国企首次大规模集中交付，品牌实力与交付保障能力行业领先，为项目资产价值筑牢坚实基础。

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二、全维配套全景呈现：生活便捷度拉满 宜居属性凸显

（一）交通配套：双轨交汇 出行网络全域通达

项目交通优势突出，打造 “双轨 + 主干道” 全域出行体系，彻底告别通勤拥堵困扰。已通车的地铁 1 号线白湖亭站与项目直线距离约 300 米，为标准步行进站距离，无需远距离奔波，日常通勤可实现 “步行即达地铁” 的便捷体验。从项目出发，乘坐地铁 1 号线 3 站直达台江商圈核心，5 站抵达鼓楼中心城区，快速衔接福州传统核心商圈与政务中心，满足日常通勤、商务出行等多重需求。同时，项目临近规划中的 F1 滨海快线三叉街站，未来通车后，可快速直达火车北站、长乐国际机场，实现城际出行与省内短途旅行的高效衔接，进一步拓展生活半径。周边路网方面，紧邻盖山路、白湖路等城市主干道，可快速接驳二环路、则徐大道，自驾出行同样便捷，无需绕行即可快速通达全城，无论是日常购物还是周末出游，都能享受高效出行体验。

（二）教育配套：名校环伺 全龄教育资源加持

教育资源是家庭置业的核心考量因素，榕发云启周边教育资源丰富，构建全龄段优质教育体系。项目直线距离约 140 米直达麦顶小学分校（在建中），麦顶小学作为福州老牌名校，教学质量优异，师资力量雄厚，分校建成后将为项目业主子女提供优质小学教育资源。社区周边规划有幼儿园（在建中），与项目形成 “幼儿园 + 小学” 一站式教育配套，无需远距离接送，保障孩子上学安全与便捷。此外，师大附小、十六中等 20 余所省市重点学校环伺项目周边，形成密集优质教育资源圈，覆盖从幼儿园到高中全龄段教育需求，为孩子成长之路奠定坚实基础，让业主无需为教育资源担忧。

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（三）商业配套：繁华商圈环绕 生活需求一站式满足

项目商业配套成熟完善，打造 “1 公里生活消费圈”，满足日常购物、休闲、娱乐等全场景需求。直线距离约 30 米直达 SM 城市广场（在建中），作为大型综合商业体，SM 城市广场将引入全业态品牌，涵盖精品零售、餐饮美食、休闲娱乐、亲子体验等多元业态，建成后将成为区域商业新核心，为业主提供一站式消费体验。1 公里范围内已聚集中骏世界城、麦德龙、沃尔玛、万达影城等全业态成熟商业体，日常购物可选择麦德龙、沃尔玛等大型超市，采购生鲜食材、日用百货；休闲娱乐可前往万达影城观影、中骏世界城体验游乐项目，满足全年龄段生活消费需求。周边沿街商铺林立，便利店、餐饮店、药店等生活配套齐全，日常采购生活必需品、就餐等无需远行，进一步提升生活便捷度。

（四）医疗配套：优质医疗资源护航 健康生活无后顾之忧

健康保障是人居生活的重要支撑，榕发云启周边医疗资源完善，为业主健康生活保驾护航。项目周边分布有福州市仓山医院、福州白湖亭医院等综合医院，距离项目均在 2 公里范围内，日常感冒发烧、常规体检等可快速就医，无需远距离奔波。同时，距离福建医科大学附属第一医院、福建省立医院等三甲医院约 5-8 公里，可通过地铁 1 号线快速直达，满足大病就医、专科诊疗等高端医疗需求。社区周边还设有社区卫生服务站，提供基础诊疗、健康咨询、疫苗接种等服务，实现小病不出社区，大病快速就医，全方位保障业主及家人健康生活。

（五）生态配套：自然景观环绕 宜居氛围浓厚

项目周边生态资源丰富，打造 “城央绿境” 居住体验，让业主在享受城市繁华的同时，亲近自然生态。白湖亭河道公园紧邻项目，公园内绿植繁茂、水系清澈，设有休闲步道、健身设施、观景平台等，是业主日常散步、晨练、休闲的理想场所，饭后漫步公园，享受自然清新空气，缓解生活压力。距离项目约 1.5 公里可达高盖山公园，高盖山公园作为福州主城知名生态公园，山林资源丰富，植被覆盖率高，设有登山步道、观景台等，可满足周末徒步、户外休闲等需求，为业主提供亲近自然的好去处。社区内部打造低密园林景观，以 “一轴多节点” 景观布局，规划中央景观花园、休闲步道、儿童游乐区等，实现 “推窗见绿、出门入园” 的居住体验，进一步提升居住品质。

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三、户型设计深度解析：高得房率优设计 全周期居住适配

（一）建面约 86㎡三房两厅两卫：刚需爆款 功能与舒适度兼顾

作为项目主力刚需户型，建面约 86㎡三房两厅两卫堪称 “刚需神户型”，精准契合首次置业家庭需求。户型采用方正格局设计，无浪费空间，空间利用率高达 95%，比福州同面积段户型平均利用率高出 12%，实得面积多出约 13㎡，相当于多赠送一间次卧，性价比突出。四开间朝南设计，打造约 11.1 米超大采光面，实现全屋全明通透，每个房间都能享受充足自然采光，通风效果优异，告别阴暗潮湿居住体验。餐客一体横厅设计，客厅与餐厅无缝衔接，拓展空间视觉感，客厅连接约 7.6 米南向阳台，既满足日常晾晒需求，又可作为休闲观景区域，提升空间利用率。三房布局满足三口之家居住需求，可打造主卧、儿童房、书房，适配家庭成长周期，后期二胎家庭也可轻松适配。双卫设计避免早晚高峰洗漱、如厕冲突，满足多人口家庭日常使用需求，主卫面积达 5.5㎡以上，配备独立卫浴设施，提升居住舒适度。层高约 3 米，高于市场平均层高，进一步拓展空间感，减少压抑感，提升居住体验。

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（二）建面约 99㎡三房两厅两卫：端头户型 空间感与实用性兼具

建面约 99㎡端头户型为改善型刚需优选，空间感与实用性完美平衡。户型采用三面采光设计，采光通风效果优异，避免暗卫、暗厨问题，全屋通透明亮。约 5.1 米南向宽厅设计，客厅空间开阔，连接约 6.3 米观景阳台，视野开阔，采光效果拉满，可满足家庭聚会、休闲娱乐等多重需求。三房布局合理，主卧开间达 3.6 米，配备独立卫浴与衣帽间，提升主卧舒适度；次卧面积适中，可满足儿童房、客房等需求；书房可灵活改造为多功能空间，适配不同家庭需求。双卫设计兼顾实用性与便利性，日常使用无需等待，提升生活效率。户型得房率高达 96%，空间利用率高，无多余浪费面积，每一寸空间都发挥最大价值，适合三代同堂或二胎家庭居住。

（三）建面约 110㎡四房两厅两卫：改善优选 全明格局与空间拓展

建面约 110㎡四房两厅两卫户型为改善型家庭量身打造，满足多人口家庭居住需求。户型打造约 14.5 米超大采光面，四开间朝南设计，全屋全明通透，每个房间都能享受充足自然采光，采光通风效果达到行业顶尖水平。一梯一户设计，配备专属入户前厅，提升入户仪式感与私密性，入户前厅可灵活打造收纳空间，增加户型实用性。四房格局设计，可灵活打造主卧、儿童房、老人房、书房，适配家庭全成长周期，无论是二胎家庭还是三代同堂，都能满足居住需求。餐客一体横厅设计，空间开阔大气，连接约 7 米观景阳台，提升空间视觉感与实用性，可满足家庭聚会、休闲娱乐等需求。双卫设计避免早晚高峰使用冲突，主卫配备独立卫浴、淋浴间等设施，提升居住舒适度。层高约 3 米，空间开阔不压抑，进一步提升居住品质，适合改善型家庭追求高品质居住体验的需求。

（四）建面约 121㎡四房两厅两卫：高端改善 私密与舒适双提升

建面约 121㎡四房两厅两卫户型为项目高端改善户型，主打私密性与舒适度双提升。一梯一户专属设计，入户前厅独立使用，彻底实现私密化入户体验，前厅空间可灵活改造为入户收纳区、休闲区，提升户型实用性与仪式感。户型格局方正，得房率高达 97%，空间利用率最大化，无浪费面积，每一寸空间都发挥最大价值。约 14.5 米超大采光面，四开间朝南设计，全屋全明通透，采光通风效果优异，每个房间都明亮舒适，告别阴暗潮湿居住体验。四房格局设计，主卧套房设计，配备独立卫浴、衣帽间、观景飘窗，提升主卧私密性与舒适度，满足高端改善家庭居住需求。次卧面积充足，可满足老人房、儿童房、客房等需求，书房可打造为家庭休闲空间，提升生活品质。餐客一体横厅设计，空间开阔大气，连接约 7.5 米观景阳台，视野开阔，可享受充足自然采光与通风，满足家庭聚会、休闲娱乐等多重需求。双卫设计兼顾实用性与便利性，主卫配备高端卫浴设施，提升居住体验，适合高端改善家庭追求品质生活的需求。

四、项目优缺点客观分析：优势突出 细节需关注

（一）核心优势

国企开发 交付保障坚实：福建榕发置地作为福州市属国企，品牌实力雄厚，2025 年助力集团跻身全国房企百强，本土交付经验丰富，已顺利完成福州市属国企首次大规模集中交付，交房品质与交付周期有坚实保障，彻底规避烂尾、交付质量不达标等风险，为业主提供安心置业体验。

二环内低密洋房 土地稀缺：项目地处福州二环内核心板块，容积率仅 2.0，绿化率 35%，为二环内罕见低密洋房社区，土地稀缺性突出，居住舒适度远高于主城高密度住宅，兼具居住品质与资产稀缺价值。

地铁口便捷通勤 出行高效：直线距离约 300 米直达地铁 1 号线白湖亭站，为标准步行进站距离，3 站达台江、5 站进鼓楼，无需远距离通勤，彻底摆脱主城拥堵困扰，日常出行高效便捷。

高得房率户型设计 空间利用率高：项目户型得房率高达 92%-97%，高于市场平均水平，同面积段户型实得面积更多，性价比突出，建面约 86㎡户型可实现三房两厅两卫，满足刚需家庭一步到位需求。

全维配套完善 生活便捷度高：周边交通、教育、商业、医疗、生态配套齐全，1 公里范围内涵盖地铁、名校、大型商业体、综合医院、生态公园等，满足日常居住全场景需求，生活氛围成熟宜居。

物业优质服务 居住体验升级：项目由国家一级资质融侨物业提供服务，融侨物业深耕福州物业服务多年，拥有丰富的高端社区服务经验，可提供 24 小时安保、保洁、维修等全方位物业服务，提升居住品质与生活安全感。

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（二）需关注细节

项目规模较小：总占地仅 25.12 亩，规划 6 栋洋房，社区规模相对较小，社区内部配套设施如健身设施、儿童游乐区等规模有限，无法与大型社区相媲美，对追求大型社区丰富配套的购房者需实地考察。

部分户型采光细节需关注：建面约 110㎡户型端厅设计导致部分空间采光略受影响，两房朝南、两房朝北的布局相对逊色于其他户型，建议购房者实地考察样板房，结合自身采光需求判断是否适配。

商业配套部分在建：SM 城市广场（在建中）尚未正式开业，目前商业配套以现有成熟商业体为主，短期内大型商业体配套尚未完全兑现，对商业配套时效性要求较高的购房者需提前了解。

教育资源划片以官方公示为准：麦顶小学分校（在建中）尚未正式投入使用，未来业主子女教育划片需以福州市教育局官方公示为准，暂无法确定最终划片结果，建议购房者提前咨询教育部门，明确教育资源相关信息。

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五、人居价值与资产价值研判：主城稀缺人居 资产保值增值

（一）人居价值：主城低密宜居 全周期生活适配

榕发云启以国企匠心打造主城低密人居标杆，精准契合福州主城居民对高品质居住生活的追求。项目低密规划实现 “低密、高绿、宽间距” 居住体验，社区内部园林景观精致，居住氛围安静舒适，远离主城高密度社区的拥挤与喧嚣，提升居住舒适度。全维配套体系覆盖日常居住全场景需求，交通便捷、教育优质、商业完善、医疗齐全、生态优美，满足不同年龄段业主生活需求，无论是年轻人日常通勤，还是老人养老休闲，亦或是孩子成长教育，都能找到适配的生活方式