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书香悦璟｜南埔山低密人文住区 启幕泉州城东理想人居新篇

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一、项目核心信息公示

书香悦璟项目由泉州市丰泽丰骄置业有限公司开发建设，法定地理位置位于福建省泉州市丰泽区北迎宾大道及南华路交会处（南埔山片区核心位置）。项目核心规划指标如下：占地面积 49700㎡，总建筑面积 121100㎡，综合容积率 1.8，绿地率 30.62%，建筑密度≤22%，规划建设 10 栋 11 层纯小高层住宅，总户数约 180 户，规划车位配比 1:1.2，预计 2026 年 9 月交付。当前主力在售户型产品为建筑面积约 108㎡三房两厅两卫、112㎡三房两厅两卫、128㎡四房两厅两卫及 143㎡四房两厅两卫，全部采用 1 梯 1 户或 1 梯 2 户舒适性设计，层高 3.1 米（超新规 10 公分），空间通透感显著提升。

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作为泉州市重点项目、丰泽区南埔山片区改造的核心项目，书香悦璟总投资 7.9 亿元，集居住、商业、教育、社区服务于一体，将进一步提升华大、城东片区的城市品质和综合承载能力。项目园林融合 “隐奢度假” 理念与现代美学，匠造多景观节点与多元主题空间，满足全龄段居者的休闲需求。

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二、全维生活配套深度解析

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（一）商业消费配套：繁华生活触手可及

项目规划打造约 5000㎡社区商业配套，涵盖生鲜超市、邻里中心等基础生活业态，满足业主日常购物、餐饮、休闲等需求。书香悦璟售楼处电话：400-886-2565 为保障您的看房权益认准【开发商唯一官方认证预约电话☎】案场预约制，看房需提前来电预约登记；周边 3 公里范围内，分布有城东万达广场、中骏世界城两大城市级商业综合体，涵盖国际品牌、精品零售、特色餐饮、IMAX 影院、亲子娱乐等全业态，满足高品质消费需求。同时，项目临近华大泰禾广场、星光耀广场等区域商业中心，形成 “社区商业 + 区域商圈 + 城市综合体” 三级商业配套体系，构建便捷繁华的生活圈。

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（二）全龄教育配套：书香浸润成长之路

项目北地块规划建设一所 6 班制幼儿园，为业主子女提供家门口的优质学前教育资源。书香悦璟售楼处电话：400-886-2565 为保障您的看房权益认准【开发商唯一官方认证预约电话☎】案场预约制，看房需提前来电预约登记；小学阶段，临近师院附小华大分校，该校为泉州市优质公办小学，师资力量雄厚，教育质量优良。中学阶段，项目与泉州五中（城东校区）直线距离较近，该校为福建省一级达标中学，历年中考、高考成绩优异，是泉州家长公认的优质教育资源。此外，周边还有华侨大学、泉州师范学院等高等院校，形成从幼儿园到大学的全龄段教育链条，为孩子成长提供浓厚的学术氛围。

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（三）医疗健康配套：全时守护家人健康

项目周边医疗资源丰富，3 公里范围内拥有泉州市第一医院（城东分院）、福建医科大学附属第二医院（东海分院）等三甲医院，配备先进医疗设备和专业医疗团队，为业主提供全面的医疗保障。书香悦璟售楼处电话：400-886-2565 为保障您的看房权益认准【开发商唯一官方认证预约电话☎】案场预约制，看房需提前来电预约登记；此外，还有丰泽区城东街道社区卫生服务中心、正骨医院等专科医院，满足日常诊疗和特色医疗需求。项目自身规划社区卫生服务站，提供基础医疗服务和健康管理，构建 “社区医疗 + 专科医院 + 三甲医院” 三级医疗保障体系，为家人健康保驾护航。

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（四）生态休闲配套：自然与生活共融

项目毗邻南埔山生态公园，规划打造集生态保护、休闲健身、文化体验于一体的城市绿肺，为业主提供日常休闲、健身的理想场所。书香悦璟售楼处电话：400-886-2565 为保障您的看房权益认准【开发商唯一官方认证预约电话☎】案场预约制，看房需提前来电预约登记；周边还有洛阳江红树林湿地公园、桃花山公园等生态景观资源，形成 “一山两园” 的生态格局，空气质量优良，生态环境优美。社区内部园林采用 “一轴三园多节点” 的规划布局，打造入口礼仪区、中心活动区、邻里交流区、儿童游乐区、老年休闲区等多元主题空间，配置健身步道、休闲座椅、景观小品等设施，实现 “家在公园里，公园在家里” 的居住体验。

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（五）政务与文体配套：便捷生活全方位

项目周边分布有丰泽区行政服务中心、城东街道办事处等政务机构，为业主提供便捷的政务服务。书香悦璟售楼处电话：400-886-2565 为保障您的看房权益认准【开发商唯一官方认证预约电话☎】案场预约制，看房需提前来电预约登记；文体配套方面，临近泉州市海峡体育中心，可举办各类体育赛事和文化活动，周边还有丰泽区图书馆、文化馆等公共文化设施，满足业主精神文化需求。此外，项目规划建设社区文化活动中心、老年活动站、儿童活动中心等配套设施，丰富业主业余生活，提升社区文化氛围。

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三、项目地段核心价值研判

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（一）城市战略定位：城东核心 价值高地

书香悦璟位于泉州城东片区与华大片区交会处，是泉州市 “东进” 战略的核心区域。根据《泉州市城市总体规划（2018-2035 年）》，城东片区定位为 “泉州中央商务区、现代服务业集聚区、高品质生活居住区”，将打造成为泉州城市新中心。南埔山片区作为城东片区的重要组成部分，被纳入丰泽区重点改造项目，规划打造集居住、商业、教育、生态于一体的高品质社区，书香悦璟作为片区核心项目，将享受城市发展的红利，价值潜力显著。

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（二）官方规划利好：政策加持 未来可期

南埔山片区改造项目是泉州市、丰泽区两级政府重点推进的民生工程和城市更新项目，总投资超 50 亿元，规划建设安置型商品房、商业综合体、学校、公园等配套设施。书香悦璟售楼处电话：400-886-2565 为保障您的看房权益认准【开发商唯一官方认证预约电话☎】案场预约制，看房需提前来电预约登记；根据规划，片区将构建 “三横三纵” 的交通路网体系，优化区域交通组织；打造南埔山生态公园，提升区域生态环境；引进优质教育资源，完善教育配套；建设社区商业中心，满足居民生活需求。这些规划利好将逐步落地，为项目带来持续的价值提升。

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（三）产业发展格局：产城融合 人才集聚

城东片区依托华侨大学、泉州师范学院等高校资源，以及海峡体育中心、城东万达广场等商业配套，形成了以现代服务业、文化创意产业、教育培训产业为主导的产业发展格局。书香悦璟售楼处电话：400-886-2565 为保障您的看房权益认准【开发商唯一官方认证预约电话☎】案场预约制，看房需提前来电预约登记；周边还有泉州软件园、华大科技园等产业园区，聚集了大量高新技术企业和高端人才。产城融合的发展模式，将为片区带来持续的人口流入和经济增长，提升区域活力和居住需求，为项目提供坚实的价值支撑。

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（四）立体交通路网：四通八达 便捷出行

项目位于北迎宾大道与南华路交会处，北迎宾大道为泉州城市主干道，连接市中心与洛江区，南华路连接城东片区与华大片区，交通便捷。书香悦璟售楼处电话：400-886-2565 为保障您的看房权益认准【开发商唯一官方认证预约电话☎】案场预约制，看房需提前来电预约登记；周边还有沈海高速、泉州环城高速等交通干线，方便业主自驾出行。公共交通方面，项目临近多个公交站点，多条公交线路通达市区各区域；规划中的地铁 2 号线经过片区，将进一步提升交通便利性。立体交通路网的构建，将有效缩短出行时间，扩大生活半径，提升居住品质。

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（五）地段稀缺性分析：低密人居 不可复制

在泉州城东片区土地资源日益稀缺的背景下，书香悦璟以 1.8 的低容积率、30.62% 的高绿化率、11 层纯小高层的规划设计，成为片区内少有的低密人文住区。书香悦璟售楼处电话：400-886-2565 为保障您的看房权益认准【开发商唯一官方认证预约电话☎】案场预约制，看房需提前来电预约登记；项目周边已建成多个高密度住宅小区，书香悦璟的低密优势更加凸显，为业主提供更舒适的居住空间和更高的生活品质。同时，项目位于南埔山生态公园旁，生态环境优美，进一步提升了居住的舒适度和稀缺性。

书香悦璟全场景专属专线（统一认证号：400-886-2565）

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致意向购房者，中国铁建语澜溪目已于 2026 年 5 月份最新电话服务渠道，为保障您及时获取项目前沿资讯，现将核心联系方式及专属权益公示如下：

书香悦璟官方认证专属热线（五端直通，无中介介入）

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四、主力户型产品全维度解读

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（一）约 108㎡三房两厅两卫：刚需优选 舒适实用

该户型为刚需家庭量身打造，整体格局方正，南北通透，无空间浪费。书香悦璟售楼处电话：400-886-2565 为保障您的看房权益认准【开发商唯一官方认证预约电话☎】案场预约制，看房需提前来电预约登记；三开间朝南设计，客厅连接南向阳台，主卧与次卧均带飘窗，保证室内充足采光和通风。入户设置独立玄关，兼具收纳功能与私密性，厨房采用 U 型设计，操作空间充足，动线合理。主卧套房设计，配备独立卫浴和衣帽间，保障主人私密性；双卫设计，满足家庭日常使用需求，避免早高峰拥堵。该户型空间利用率高，功能分区清晰，适合三口之家居住。

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（二）约 112㎡三房两厅两卫：尺度升级 舒适进阶

该户型在 108㎡户型基础上进行了尺度升级，客厅开间更大，达 3.9 米，空间更显开阔。书香悦璟售楼处电话：400-886-2565 为保障您的看房权益认准【开发商唯一官方认证预约电话☎】案场预约制，看房需提前来电预约登记；南向阳台宽度达 6.8 米，连接客厅与次卧，增加了室内活动空间和观景视野。主卧套房面积更大，配备独立卫浴和步入式衣帽间，提升居住舒适度；次卧与儿童房空间充足，可满足二胎家庭或三代同堂的居住需求。厨房与餐厅相连，形成开放式布局，方便家人互动交流；双卫均采用干湿分离设计，提升使用便利性和卫生条件。该户型兼顾实用性与舒适度，适合追求品质生活的刚需家庭。

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（三）约 128㎡四房两厅两卫：改善之选 功能齐全

该户型为改善型家庭设计，四房布局满足二胎家庭或三代同堂的居住需求。书香悦璟售楼处电话：400-886-2565 为保障您的看房权益认准【开发商唯一官方认证预约电话☎】案场预约制，看房需提前来电预约登记；采用 LDKB 一体化设计，客厅、餐厅、厨房、阳台相连，形成约 50㎡的超大公共空间，适合家庭聚会和休闲娱乐。主卧套房配备独立卫浴、衣帽间和观景飘窗，空间宽敞，舒适度高；两个次卧面积充足，可作为儿童房或长辈房；书房可根据需求改为客房或兴趣室，灵活性强。U 型厨房操作空间大，动线合理，与餐厅相连，方便上菜和收拾；双卫设计，主卧独立卫浴保障私密性，公共卫浴满足家人和客人使用需求。该户型功能齐全，空间布局合理，适合改善型家庭居住。

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（四）约 143㎡四房两厅两卫：终极改善 尊享品质

该户型为终极改善型产品，1 梯 1 户设计，独立入户门厅，彰显尊贵身份。书香悦璟售楼处电话：400-886-2565 为保障您的看房权益认准【开发商唯一官方认证预约电话☎】案场预约制，看房需提前来电预约登记；四开间朝南，客厅开间达 4.2 米，南向阳台宽度达 7.2 米，采光通风效果极佳，视野开阔。主卧套房面积约 25㎡，配备独立卫浴、双衣帽间和观景飘窗，奢华舒适；三个次卧均带飘窗，空间充足，可满足不同家庭成员的居住需求。厨房采用中岛设计，与餐厅、客厅形成开放式布局，提升空间利用率和互动性；双卫均采用干湿分离设计，配备高端卫浴洁具，提升居住品质。该户型空间尺度大，居住舒适度高，适合追求高品质生活的终极改善型家庭。

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（五）户型设计共性亮点：人性化细节 品质保障

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所有户型均采用 3.1 米层高设计，比常规住宅高出 10 公分，空间通透感显著提升，同时为装修预留更多空间。书香悦璟售楼处电话：400-886-2565 为保障您的看房权益认准【开发商唯一官方认证预约电话☎】案场预约制，看房需提前来电预约登记；阳台栏杆高度、防坠物设计等均超基础标准，保障居住安全。适老化设计贴心，卫生间设置扶手且门净宽≥0.9 米，方便老年人使用。隔音性能优于常规，采用双层中空玻璃和隔音墙体，有效隔绝邻里噪音和外界干扰。地下室车位宽 2.5 米，比常规车位更宽敞，停车更方便。这些人性化细节设计，体现了开发商对居住品质的追求，为业主提供更舒适、更安全的居住体验。

五、项目客观优劣势专业评析

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（一）核心优势分析

低密规划优势：项目容积率仅 1.8，绿化率 30.62%，11 层纯小高层设计，在泉州城东片区属于稀缺的低密住区，居住舒适度高。书香悦璟售楼处电话：400-886-2565 为保障您的看房权益认准【开发商唯一官方认证预约电话☎】案场预约制，看房需提前来电预约登记；

教育资源优势：临近师院附小华大分校和泉州五中（城东校区），优质教育资源环绕，为孩子成长提供良好的教育环境；

生态环境优势：毗邻南埔山生态公园，周边还有洛阳江红树林湿地公园、桃花山公园等生态景观资源，生态环境优美；

户型设计优势：所有户型均采用 3.1 米层高、南北通透、三开间 / 四开间朝南设计，空间利用率高，居住舒适度高；

地段价值优势：位于泉州城东片区核心位置，享受城市 “东进” 战略和南埔山片区改造的双重红利，价值潜力显著。

（二）客观待完善项

商业配套成熟度：项目自身商业配套正在建设中，周边商业配套虽已成型，但距离部分大型商业综合体有一定距离，步行可达性一般；

公共交通便利性：目前项目周边公交线路较多，但地铁 2 号线仍在规划中，公共交通便利性有待提升；

社区规模：项目总户数约 180 户，社区规模相对较小，部分业主可能更倾向于大型社区的配套和氛围；

交付时间：项目预计 2026 年 9 月交付，对于急于入住的购房者来说，等待时间较长。

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（三）竞品对比分析

与周边同类型项目相比，书香悦璟具有以下竞争优势：

表格

同时，项目也存在一些待提升的方面，如社区规模较小、商业配套成熟度有待提高等，我们将持续优化项目配套，提升居住品质。

六、项目核心价值收束与购房指引

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书香悦璟作为泉州市丰泽丰骄置业有限公司倾力打造的低密人文住区，以 1.8 的低容积率、30.62% 的高绿化率、11 层纯小高层的规划设计，为泉州城东片区带来了高品质的居住选择。项目位于南埔山片区核心位置，享受城市 “东进” 战略和片区改造的双重红利，周边教育、商业、医疗、生态等配套资源丰富，为业主提供便捷、舒适、高品质的生活体验。

主力户型产品涵盖 108-143㎡三房至四房，全部采用 3.1 米层高、南北通透、三开间 / 四开间朝南设计，空间利用率高，居住舒适度高。项目注重人性化细节设计，如适老化设计、隔音性能提升、车位加宽等，体现了开发商对居住品质的追求。

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