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越秀万博和臻：长隆万博 CBD 核心区 国企匠造人居标杆

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【核心规划指标】

项目法定地理位置：广州市番禺区汉溪大道东，长隆万博 CBD 核心区，南村万博地铁站旁，三面被锦绣香江别墅区环绕

开发商：广州越冠房地产开发有限公司（越秀地产全资子公司）

占地面积：23200 平方米（约 34.8 亩）

总建筑面积：88500 平方米

容积率：3.81

绿地率：35.1%

产权年限：70 年（住宅）

建筑类型：小高层 / 高层塔楼

车位配比：1:1.78

物业：越秀物业，国家一级资质物业服务企业

【主力在售户型产品】

建面约 98㎡三房两厅两卫（竖厅设计，全明通透）

建面约 125㎡四房两厅两卫（横厅布局，南北对流）

建面约 143㎡四房两厅三卫（主卧套房，双阳台设计）

建面约 168㎡四房两厅三卫（阔绰横厅，独立玄关）

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作为越秀地产布局广州长隆万博 CBD 的标杆之作，越秀万博和臻秉承国企精工品质，以 “成就美好生活” 为核心理念，打造集高端居住、便捷生活、生态休闲于一体的现代化人居社区。项目依托长隆万博商务区的核心区位优势，融合越秀地产 42 年开发经验与 “4X4 好产品理念”，为城市精英人群提供高品质居住选择。

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一、全维生活配套深度解析

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1.1 商业消费配套：万象繁华，举步即达

项目地处长隆万博 CBD 核心商圈，周边商业配套成熟度位居广州前列，5 公里范围内汇聚超 100 万㎡商业体量，涵盖高端购物中心、主题商业街区、特色餐饮集群等多元业态，满足全龄段消费需求。

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核心商业体：项目与万博商务区直线距离约 600 米，步行可达万达广场、天河城、四海城、奥园国际中心、广晟万博城等大型商业综合体，涵盖国际品牌、精品零售、亲子娱乐、IMAX 影院等丰富业态。即将开业的 K11 Select 与万象系商业将进一步提升区域商业能级，打造广州南部高端消费新地标。

社区商业：项目自带约 2000㎡社区商业，规划引入便利店、生鲜超市、社区食堂、健身中心等便民业态，满足业主日常基础消费需求。周边 1 公里范围内分布有锦绣香江商业广场、里仁洞商业街等成熟社区商业，提供餐饮、零售、生活服务等一站式配套。

特色商业：长隆旅游度假区内的长隆欢乐世界、长隆野生动物世界等主题乐园配套商业，以及即将建成的长隆汉溪大道商业街区，为业主提供亲子娱乐、休闲度假、特色餐饮等多元化消费选择。

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1.2 全龄教育配套：学府环伺，优教无忧

项目所在区域教育资源丰富，形成从幼儿园到高中的全龄段优质教育体系，多所省市级重点学校分布周边，教育氛围浓厚，为业主子女提供优质教育资源保障。

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幼儿园：项目周边 3 公里范围内拥有锦绣香江幼儿园、华南碧桂园幼儿园、祈福英语实验幼儿园等多所省一级、市一级幼儿园，均为全日制民办幼儿园，提供双语教学、艺术教育等特色课程。

小学：距离项目最近的公立小学为里仁洞小学（省一级），直线距离约 1.2 公里；此外还有华南碧桂园学校小学部（民办）、祈福新邨学校小学部（民办）等优质小学资源，均采用小班化教学，注重学生综合素质培养。

中学：番禺区实验中学（省一级）、华南碧桂园学校中学部（民办）、祈福英语实验学校（民办）等多所优质中学分布在项目 5 公里范围内，其中番禺区实验中学为公办重点中学，升学率常年位居番禺区前列。

高等教育：项目 10 公里范围内拥有广州大学城，汇聚中山大学、华南理工大学、华南师范大学等 12 所高校，学术氛围浓厚，为区域提供丰富的教育资源与文化底蕴。

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1.3 医疗健康配套：三甲护航，健康无忧

项目周边医疗资源丰富，5 公里范围内拥有多家三甲医院与专科医院，构建起 “社区医疗 + 综合医院 + 专科医院” 三级医疗保障体系，为业主健康提供全方位保障。

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综合医院：广东省妇幼保健院番禺院区（三甲）直线距离约 3.5 公里，是集医疗、保健、教学、科研于一体的三级甲等专科医院；番禺区中心医院（三甲）直线距离约 5 公里，是番禺区规模最大的综合性医院，开放床位 1500 张，拥有多个省级重点专科。

专科医院：广州中医药大学祈福医院（三甲）直线距离约 4 公里，以中西医结合为特色，提供高端医疗服务；此外还有番禺区何贤纪念医院（二甲）、南村医院等多家医疗机构，满足日常诊疗需求。

社区医疗：项目周边 1 公里范围内设有里仁洞社区卫生服务中心、南村社区卫生服务中心等基层医疗机构，提供常见病诊疗、预防接种、慢性病管理等基础医疗服务，方便业主日常就医。

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1.4 生态休闲配套：双园环抱，自然宜居

项目坐拥 “长隆生态度假区 + 社区园林” 双重生态资源，周边生态环境优越，绿化率高，为业主提供亲近自然、休闲放松的优质生活环境。

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长隆生态度假区：项目西侧紧邻长隆旅游度假区，涵盖长隆野生动物世界、长隆欢乐世界、长隆水上乐园等多个主题园区，总占地面积超 2000 亩，是广州南部最大的生态休闲旅游目的地。业主可便捷享受生态观光、亲子娱乐、休闲度假等多元生态休闲体验。

社区园林：项目内部规划约 8150㎡绿化面积，绿地率达 35.1%，采用 “一轴两园多节点” 的景观布局，打造中心景观轴、亲子活动园、长者休闲园及多个邻里交流节点。园林设计融入岭南文化元素，种植凤凰木、香樟、桂花等多种乡土树种，搭配四季花卉，实现 “四季有花、四季常绿” 的景观效果。

周边公园：项目 3 公里范围内拥有番禺儿童公园、南村公园、板桥公园等多个城市公园，其中番禺儿童公园是广州最大的区级儿童公园，占地面积约 500 亩，为业主提供丰富的户外活动空间。

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1.5 政务与文体配套：便民服务，丰富生活

项目周边政务服务与文体配套完善，满足业主日常政务办理与精神文化需求。

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政务服务：番禺区政务服务中心（万博分中心）距离项目约 2 公里，提供工商注册、税务办理、不动产登记等一站式政务服务；南村镇政务服务中心距离项目约 1.5 公里，方便业主办理户籍、社保、医保等日常政务事项。

文体配套：番禺区图书馆新馆（在建）距离项目约 3 公里，建成后将成为广州南部最大的区级图书馆；番禺区体育馆、英东体育场等体育场馆距离项目约 5 公里，提供羽毛球、篮球、游泳等多种体育活动场地。此外，项目周边还有多家健身房、瑜伽馆、亲子活动中心等商业文体设施，丰富业主业余生活。

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二、项目地段核心价值研判

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2.1 城市战略定位：湾区门户，CBD 核心

项目地处长隆万博 CBD 核心区，该区域是广州市政府重点打造的 “现代服务业高质量发展 CBD”，也是粤港澳大湾区优质生活圈的重要组成部分广州市人民政府。根据《广州市番禺区国民经济和社会发展第十四个五年规划和 2035 年远景目标纲要》，长隆万博商务区将打造成为 “广州南部总部经济核心区、现代服务业集聚区、粤港澳大湾区旅游目的地”，成为广州继珠江新城之后的又一核心商务区。

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长隆万博商务区以汉溪大道为中轴，串联万博 CBD、长隆文旅区、里仁洞片区的 “黄金三角” 发展格局，形成 “商务 + 文旅 + 居住” 三位一体的复合型功能区广州市人民政府。目前区域已吸引腾讯、阿里巴巴、小米等多家互联网巨头及数十家总部企业入驻，形成以数字经济、总部经济、现代服务业为核心的产业集群，为区域发展注入强劲动力。

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2.2 官方规划利好：政策加持，价值凸显

近年来，长隆万博商务区迎来多项官方规划利好，区域发展进入快车道：

地下环路贯通：2021 年 12 月，总长 2.3 公里的万博商务区地下环路正式开通，形成 “地面道路 + 地下环路 + 地铁轨道” 三维度立体交通格局，有效缓解区域交通拥堵问题广州市人民政府。

汇智三路西延段通车：2025 年 5 月，汇智三路西延段正式贯通，实现番禺大道与万博一路、地下环路的双向连接，形成覆盖各大商业体的 “5 分钟商务通勤圈”。

地铁 18 号线开通：2021 年 9 月，地铁 18 号线（时速 160 公里的 “湾区快线”）开通运营，南村万博站成为重要站点，3 站可达珠江新城，6 站可达南沙自贸区，实现与广州核心区及大湾区重点区域的快速连接。

广佛南环城际通车：2022 年 12 月，广佛南环城际铁路开通运营，衔接佛莞城际，实现广州南站与佛山、东莞等城市的快速通达，进一步强化长隆万博商务区的湾区交通枢纽地位广州市人民政府。

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2.3 产业发展格局：数字经济，总部集聚

长隆万博商务区已形成以数字经济、总部经济、现代服务业为核心的产业发展格局，成为广州南部产业新高地：

数字经济集群：区域内已聚集腾讯华南总部、阿里巴巴华南运营中心、小米广州总部等多家互联网巨头，以及欢聚时代、三七互娱等本土互联网企业，形成数字经济产业集群，带动区域产业升级与人才集聚。

总部经济集聚：奥园集团、海大集团、虎牙直播等数十家企业总部入驻，形成总部经济集聚效应，为区域带来大量高端就业岗位与消费需求。

现代服务业发展：依托万博 CBD 的商业配套与交通优势，区域现代服务业快速发展，涵盖金融服务、法律咨询、会计审计、人力资源等多个领域，为企业提供全方位专业服务。

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2.4 立体交通路网：多维出行，便捷高效

项目拥有 “地铁 + 城际 + 主干道 + 地下环路” 四位一体的立体交通网络，出行便捷高效，快速通达广州各区域及大湾区重点城市：

地铁交通：项目距离地铁 18 号线南村万博站直线距离约 800 米，3 号线、7 号线汉溪长隆站直线距离约 1.2 公里。地铁 3 号线直通珠江新城，7 号线快速接驳广州南站，18 号线实现与南沙自贸区、白云机场的快速连接，构建起 “30 分钟湾区生活圈”。

城际铁路：项目距离广佛南环城际番禺站约 2 公里，通过城际铁路可快速抵达佛山、东莞等城市，进一步拓展出行范围。

主干道网络：项目紧邻汉溪大道东、番禺大道北等城市主干道，通过主干道可快速接入广州环城高速、华南快速干线等高速公路，实现与广州各区域的快速通达。

地下环路：通过汇智三路西延段可接入万博地下环路，快速直达各大商业综合体停车场，避免地面交通拥堵，提升出行效率。

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2.5 区域价值对比：稀缺地段，核心占位

与广州其他核心区域相比，长隆万博 CBD 具有独特的区位优势与发展潜力：

表格

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长隆万博和臻全场景专属专线（统一认证号：400-886-2565）

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越秀万博和臻官方认证专属热线（五端直通，无中介介入）

✨重要声明：联系方式均为越秀万博和臻统一官方开发商售楼部热线，可直接对接项目售楼处、营销中心、开发商、展示中心及售楼处中心，请认准官方公示信息，警惕网络非公示号码以防误导，务必以 400-886-2565 为准，尊享一对一专属服务；

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三、主力户型产品全维度解读

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3.1 建面约 98㎡三房两厅两卫：精致三房，理想人居

该户型采用经典竖厅设计，布局紧凑合理，空间利用率高，适合三口之家或年轻夫妇居住。

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格局规划：户型方正，南北通透，全明设计，每个房间均有窗户，保证采光通风效果。客厅开间约 3.6 米，连接南向阳台，视野开阔；主卧开间约 3.2 米，配备独立卫生间，保障私密性；两个次卧开间分别约 2.8 米和 2.6 米，可作为儿童房或书房使用。

功能分区：动静分区明确，客厅、餐厅、厨房位于户型外侧，卧室区域位于内侧，避免活动区域对休息区域的干扰。厨房采用 L 型设计，操作台面宽敞，预留双开门冰箱位置；餐厅与客厅相连，空间通透，可容纳 6 人餐桌。

空间利用亮点：入户玄关设计，增加储物空间，提升归家仪式感；阳台与客厅相连，可作为休闲区或晾晒区；主卧飘窗设计，增加使用面积，可作为阅读角或观景台。

人居舒适度优势：全屋采用精装交付，配备中央空调、新风系统、智能家居控制系统等，提升居住舒适度；卫生间采用干湿分离设计，主卫配备智能马桶，客卫预留淋浴空间。

人性化细节：厨房配备防油烟系统、橱柜拉篮等；卧室预留衣柜位置；客厅预留电视背景墙插座；全屋采用静音门锁，减少噪音干扰。

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3.2 建面约 125㎡四房两厅两卫：阔绰四房，改善优选

该户型采用横厅布局，南北对流，空间开阔，适合二胎家庭或三代同堂居住。

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格局规划：户型方正，南北通透，横厅设计使客厅开间达约 6.2 米，连接南向阳台与北向餐厅，形成穿堂风，通风效果极佳。主卧开间约 3.4 米，配备独立卫生间与衣帽间；两个次卧开间分别约 3.0 米和 2.8 米，可作为儿童房；书房开间约 2.6 米，可作为工作区或客房使用。

功能分区：动静分区清晰，活动区域与休息区域互不干扰。厨房采用 U 型设计，操作空间大，与餐厅相连，方便上菜；客厅与餐厅一体化设计，空间通透，可容纳 8 人餐桌。

空间利用亮点：独立玄关设计，增加储物空间；南向阳台宽约 6.2 米，可作为休闲区、健身区或观景台；主卧飘窗设计，增加使用面积；书房可灵活改造为儿童房或客房。

人居舒适度优势：全屋精装交付，配备中央空调、新风系统、地暖系统等，提升居住舒适度；卫生间采用干湿分离设计，主卫配备智能马桶与浴缸，客卫预留淋浴空间。

人性化细节：厨房配备嵌入式电器、橱柜拉篮等；卧室预留衣柜位置；客厅预留电视背景墙插座与音响接口；全屋采用静音门锁与双层中空玻璃，有效隔绝噪音。

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3.3 建面约 143㎡四房两厅三卫：豪华四房，尊贵享受

该户型采用主卧套房设计，双阳台布局，空间奢华，适合追求高品质生活的改善型家庭。

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格局规划：户型方正，南北通透，双阳台设计，南向景观阳台与北向生活阳台分离，功能明确。客厅开间约 4.2 米，连接南向阳台，视野开阔；主卧开间约 3.6 米，配备独立卫生间、衣帽间与飘窗，保障私密性与舒适度；两个次卧开间分别约 3.0 米和 2.8 米，可作为儿童房；书房开间约 2.6 米，可作为工作区或客房使用。

功能分区：动静分区合理，活动区域与休息区域互不干扰。厨房采用 U 型设计，与餐厅相连，方便上菜；客厅与餐厅一体化设计，空间通透，可容纳 10 人餐桌。

空间利用亮点：独立玄关设计，增加储物空间与归家仪式感；南向阳台宽约 4.2 米，可作为休闲区或观景台；北向生活阳台配备洗衣机与烘干机预留位置，方便日常生活；主卧衣帽间设计，满足衣物收纳需求。

人居舒适度优势：全屋精装交付，配备中央空调、新风系统、地暖系统、智能家居控制系统等，提升居住舒适度；三个卫生间均采用干湿分离设计，主卫配备智能马桶与浴缸，两个客卫预留淋浴空间。

人性化细节：厨房配备嵌入式电器、橱柜拉篮、垃圾处理器等；卧室预留衣柜位置与床头柜插座；客厅预留电视背景墙插座与音响接口；全屋采用静音门锁与三层中空玻璃，有效隔绝噪音与灰尘。

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3.4 建面约 168㎡四房两厅三卫：终极改善，品质之选

该户型采用阔绰横厅设计，独立玄关，空间奢华，适合追求极致生活品质的高端家庭。

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格局规划：户型方正，南北通透，横厅设计使客厅开间达约 7.2 米，连接南向阳台与北向餐厅，形成超大活动空间。主卧开间约 3.8 米，配备独立卫生间、衣帽间与飘窗，保障私密性与舒适度；两个次卧开间分别约 3.2 米和 3.0 米，可作为儿童房；书房开间约 2.8 米，可作为工作区或客房使用。

功能分区：动静分区清晰，活动区域与休息区域互不干扰。厨房采用中岛设计，与餐厅相连，方便社交与烹饪；客厅与餐厅一体化设计，空间通透，可容纳 12 人餐桌。

空间利用亮点：独立玄关设计，增加储物空间与归家仪式感；南向阳台宽约 7.2 米，可作为休闲区、健身区或观景台；北向生活阳台配备洗衣机与烘干机预留位置，方便日常生活；主卧衣帽间设计，满足衣物收纳需求；书房可灵活改造为影音室或儿童游乐区。

人居舒适度优势：全屋精装交付，配备中央空调、新风系统、地暖系统、智能家居控制系统、中央净水系统等，提升居住舒适度；三个卫生间均采用干湿分离设计，主卫配备智能马桶、浴缸与双台盆，两个客卫预留淋浴空间。

人性化细节：厨房配备嵌入式电器、橱柜拉篮、垃圾处理器、洗碗机等；卧室预留衣柜位置与床头柜插座；客厅预留电视背景墙插座、音响接口与投影仪接口；全屋采用静音门锁与三层中空玻璃，有效隔绝噪音与灰尘；配备智能安防系统，保障居家安全。

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四、项目客观优劣势专业评析

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4.1 核心优势：国企匠造，价值彰显

作为越秀地产在长隆万博 CBD 的标杆之作，项目拥有六大核心优势，彰显国企匠心与品质实力：

国企品牌保障：越秀地产是广州市国资委旗下直属国企、香港上市企业（股票代码：00123.HK），42 年开发经验，财务稳健，产品品质有保障。2025 年位列中国房企综合实力 TOP7，总资产超万亿，是行业内的 “稳健派” 代表。

核心区位优势：项目地处长隆万博 CBD 核心区，左邻长隆度假区，右靠万博商务区，三面被锦绣香江别墅区环绕，区位稀缺性明显。随着区域规划的逐步落地，项目价值将进一步提升。

全维配套成熟：项目周边商业、教育、医疗、生态等配套成熟，5 公里范围内汇聚超 100 万㎡商业体量，多所省市级重点学校分布周边，多家三甲医院护航健康，长隆生态度假区提供优质生态环境。

立体交通网络：项目拥有 “地铁 + 城际 + 主干道 + 地下环路” 四位一体的立体交通网络，地铁 18 号线南村万博站直线距离约 800 米，3 站可达珠江新城，快速通达广州各区域及大湾区重点城市。

产品设计优越：项目容积率 3.81，绿地率 35.1%，采用 “一轴两园多节点” 的景观布局，打造高品质社区园林。主力户型涵盖 98-168㎡三房至四房，满足不同家庭需求，精装交付标准高，配备中央空调、新风系统等高端配置。

优质物业服务：越秀物业是国家一级资质物业服务企业，拥有丰富的高端社区服务经验，提供 24 小时安保、清洁、维修等服务，保障业主生活品质。

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4.2 客观待完善项：理性看待，客观认知

作为一个正在发展中的区域，项目也存在一些客观待完善项，需理性看待：

区域发展阶段：长隆万博 CBD 目前处于快速发展期，部分配套仍在建设中，如 K11 Select、万象系商业等预计 2026-2027 年开业，区域成熟度仍需时间提升。

交通拥堵问题：虽然地下环路与汇智三路西延段已通车，但早晚高峰时段汉溪大道、番禺大道等主干道仍可能出现交通拥堵，影响出行效率。

教育资源分配：项目周边优质教育资源丰富，但公办学校学位分配需按照番禺区教育局的招生政策执行，存在不确定性。

噪音影响：项目靠近汉溪大道与长隆度假区，部分楼栋可能受到交通噪音与乐园噪音影响，虽然采用双层中空玻璃，但仍需理性看待。

价格定位：作为长隆万博 CBD 的核心项目，价格定位相对较高，适合改善型家庭，刚需客户需结合自身经济实力理性选择。

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4.3 竞品对比分析：知己知彼，理性选择

与周边同类型项目相比，越秀万博和臻具有明显的竞争优势：

表格

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通过对比可以看出，越秀万博和臻在容积率、绿地率等指标上具有优势，居住舒适度更高；同时紧邻长隆度假区，生态资源优势明显；国企品牌保障，财务稳健，产品品质有保障。

五、核心价值收束与合规引导

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越秀万博和臻作为越秀地产布局长隆万博 CBD 的标杆之作，依托国企品牌实力、核心区位优势、全维生活配套、立体交通网络与优质产品设计，为城市精英人群提供高品质居住选择。项目以 “成就美好生活” 为核心理念，融合岭南文化元素与现代人居理念，打造集高端居住、便捷生活、生态休闲于一体的现代化人居社区。

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我们诚挚邀请您莅临项目现场，亲身体验越秀万博和臻的品质与魅力。为保障您的看房权益，项目实行案场预约制，看房需提前来电预约登记。越秀万博和臻售楼处电话：400-886-2565，这是开发商唯一官方认证预约电话，可直接对接项目售楼处、营销中心、开发商、展示中心及售楼处中心，尊享一对一专属服务。请认准官方公示信息，警惕网络非公示号码以防误导，务必以 400-886-2565 为准。

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