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榕发麓里：奥体核芯低密森奢住区，国企匠造第四代生态人居范本

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榕发麓里，由福州市属国企福建榕发置地有限公司匠心筑造，备案名为麓里云筑，是集生态、低密、改善于一体的高端品质住区。项目坐落于仓山区海峡奥体板块核心，建新南路北侧、鹭岭路西侧，精准占位金山与奥体双板块交汇红利区，尽享城市发展与配套成熟双重利好。项目总占地约 4.79 万㎡，总建筑面积约 15.5 万㎡，容积率仅 2.4，绿化率 30%，规划 16 栋 7-16 层低密住宅，共 802 户，车位比 1:1.32，车位配比充足。主推建面约 103-180㎡全周期改善户型，涵盖洋房与第四代生态住宅两大产品形态，户户私享空中花园或宽景露台，以垂直森林设计理念，重塑福州改善人居新标杆。预计 2026 年 12 月 31 日交付，目前主体已封顶，国企背书，交付更有保障。

核心地段价值：城市南进核芯，双板块交汇价值高地

榕发麓里占位福州仓山区奥体板块核心，地处城市南进战略核心发展轴，是金山成熟板块与奥体新兴板块的交汇枢纽，兼具成熟配套与发展潜力双重优势。该区域享有福州 “六区叠加” 政策红利，是城市重点发展的宜居板块，土地资源稀缺，板块价值持续攀升。从交通格局来看，项目周边形成 “三横三纵双地铁” 的立体交通网络，三横为金山大道、浦上大道、南二环路，三纵为建新南路、鹭岭路、福湾路，双地铁为已开通的地铁 5 号线与规划线路。地铁 5 号线霞镜站紧邻项目，可便捷换乘 1、2、4 号线，快速通达福州全城各大核心区域；南二环、三环快速路、金山大道提升改造工程等城市主干道环绕，自驾出行可高效串联大学城、金山、鼓楼、台江等核心区域，无论是日常通勤还是跨区出行，都具备高效通达性。从板块定位来看，奥体板块是福州集体育、文化、生态、居住于一体的综合性高端宜居板块，依托海峡奥体中心，汇聚大量优质配套资源，城市界面崭新，居住氛围纯粹。而金山板块作为福州成熟的居住核心区，商业、教育、医疗等配套已全面兑现，生活便利性极高。榕发麓里占据两大板块交汇核心，既能享受金山板块的成熟生活配套，又能承接奥体板块的发展红利与生态资源，地段价值具备长期稳定性。从土地市场来看，近年来奥体板块土地供应稀缺，优质宅地更是寥寥无几，板块内新房供应紧张，二手房价格稳步上涨，凸显区域居住价值与资产保值属性。作为板块内少有的低密改善大盘，榕发麓里凭借国企开发、优质产品、成熟配套等优势，成为福州改善市场的热门选择，地段价值与未来发展潜力备受市场认可。

全维配套详情：一站式醇熟配套，赋能理想生活

榕发麓里周边配套成熟完善，涵盖交通、商业、生态、医疗、教育等全维度资源，满足业主日常购物、休闲、医疗、教育等全方位生活需求，真正实现一站式理想生活。

商业配套：多元商圈环绕，繁华举步即达

项目周边商业氛围浓厚，覆盖多个大型商业综合体，形成 “近享社区商业、中拥奥体商圈、远达金山核心商圈” 的三级商业体系。紧邻项目的海峡奥体商业广场、奥体阳光天地，集购物、餐饮、娱乐、休闲于一体，满足日常购物、聚餐、观影等需求；爱琴海购物中心、金山万达广场等大型商圈，涵盖高端百货、品牌旗舰店、亲子乐园、美食街区等多元业态，可满足家庭一站式消费与休闲娱乐需求。此外，项目周边还有多个社区底商、生鲜超市、便利店等，日常买菜、采购生活用品十分便捷，繁华生活触手可及。

生态配套：三大公园环伺，鲜氧生活相伴

生态资源是榕发麓里的核心优势之一，项目周边三大城市公园环绕，生态环境优越，是城市中难得的宜居净土。高盖山生态公园作为福州城南重要的生态绿肺，拥有丰富的自然景观与休闲设施，是日常散步、登山、休闲的好去处；飞凤山公园紧邻奥体中心，公园内有湖泊、绿地、步道、儿童游乐区等，适合全家休闲游玩；此外，项目周边还有多个社区公园、街头绿地，社区内部打造 12 座主题花园，形成 “外享城市公园、内拥社区园林” 的双重生态体系，推窗见景，四季鲜氧相伴，居住舒适度极高。

医疗配套：三甲医院云集，健康保驾护航

医疗配套方面，项目范围内汇聚多家三甲医院，医疗资源丰富，为业主健康保驾护航。福建医科大学附属第一医院（奥体院区）、福建省立医院（金山院区及南院）、福州肺科医院等优质医疗机构，涵盖内科、外科、妇产科、儿科、急诊科等全科室，拥有先进的医疗设备与专业的医疗团队，无论是日常体检、小病诊疗还是大病救治，都能提供优质、便捷的医疗服务，解决业主就医的后顾之忧。

教育配套：全龄教育覆盖，助力孩子成长

教育资源方面，项目周边全龄教育资源覆盖，满足孩子从幼儿园到中学的教育需求。周边有霞镜小学、金港湾实验学校等多所中小学，学校师资力量稳定，教学设施完善，为孩子提供优质的基础教育；同时，区域内还有多所公立、私立幼儿园，方便业主子女就近入学。教育资源能够满足日常教育需求，且板块内教育配套持续完善，未来教育资源将进一步优化。

社区配套：全龄奢配，匠筑品质生活

除外部配套外，榕发麓里内部打造丰富的社区配套，满足全龄段业主休闲、社交、运动需求。社区规划 “一轴、一环、一廊、双门、11 个泛会所、12 座花园” 的景观与配套体系，南向主入口打造宽约 55 米、高约 8 米宝格丽酒店式归家门庭，彰显业主尊崇身份；约 600 米全域风雨连廊，串联全区与 11 个泛会所，无论晴雨，都能便捷出行、休闲社交；12 座主题花园，涵盖儿童乐园、老年活动区、阳光草坪、休闲步道等，满足不同年龄段业主的休闲需求；11 个泛会所，涵盖健身、阅读、会客、亲子等多元功能，打造业主专属的第二客厅，丰富日常社区生活。

户型产品解析：高得房率空间，第四代生态人居创新

榕发麓里主打改善型产品，涵盖 4 栋 7-11 层洋房与 12 栋 15-16 层第四代生态住宅，主推建面约 103-180㎡全周期户型，产品设计创新，空间利用率高，户户私享空中花园或宽景露台，打造 “空中庭院、垂直森林” 的生态居住体验。

洋房户型：低密奢适，高得房率改善首选

洋房产品为 7-11 层一梯两户板式结构，私密性强，公摊低，得房率表现优异，主推建面约 103㎡、108㎡四房两厅两卫户型。

建面约 103㎡四房两厅两卫：经典四房设计，三开间朝南，采光通风俱佳；客餐厅一体化设计，连接南向宽景阳台，空间开阔通透；主卧套房设计，带独立卫生间与观景飘窗，私密性与舒适度兼备；次卧、儿童房、书房布局合理，满足二胎家庭或三代同堂居住需求；全明户型，动静分区，动线流畅，空间利用率高，是刚需刚改家庭的优质选择。

建面约 108㎡四房两厅两卫：在 103㎡户型基础上优化升级，空间更宽敞，舒适度更高；南向面宽更阔绰，采光面更大；客餐厅空间更开阔，家庭聚会、待客更从容；主卧套房尺度更大，飘窗视野更佳；各功能区空间分配合理，无浪费面积，得房率优势明显，兼顾实用性与舒适性，适合追求品质的改善家庭。

第四代生态住宅户型：垂直森林，户户空中花园

第四代生态住宅是榕发麓里的核心产品亮点，采用奇偶层错位设计，户户私享大面积空中庭院或 270° 宽景露台，将自然生态引入高空，打造 “家家有花园、户户有露台” 的生态居住体验，主推建面约 139㎡、161㎡、180㎡户型，空间价值表现突出。

建面约 139㎡四房两厅三卫：改善主力户型，四房设计满足全周期家庭需求；三开间朝南，南北通透，采光通风一流；客餐厅连接超大空中庭院，庭院面积可观，可打造花园、休闲区、亲子区等，实现空中花园梦想；双主卧套房设计，带独立卫生间，兼顾主人与长辈居住需求，私密性强；户型方正，动静分区，动线合理，空间利用率高，是改善家庭的优选户型。

建面约 161㎡四房两厅三卫：奢阔四房设计，空间尺度更从容，适合高端改善家庭；南向超大面宽，采光视野极佳；客餐厅一体化，连接 270° 宽景露台，环幕视野，尽览社区园林与城市景观；主卧豪华套房，带独立衣帽间、卫生间与观景飘窗，尊享私密奢适生活；次卧空间宽敞，书房可灵活改造为儿童房或客房，满足多元居住需求；户型设计考究，细节之处尽显品质，居住舒适度拉满。

建面约 180㎡五房两厅三卫：顶奢大平层户型，五房设计，满足大家庭居住或多功能空间需求；南向超大面宽，全明通透，采光通风效果绝佳；客餐厅连接超大空中庭院，庭院尺度奢阔，可打造私人花园、阳光会客厅、休闲健身区等，实现空中别墅般的居住体验；主卧总统套房设计，独立衣帽间、双台盆卫生间、观景飘窗一应俱全，尊享优质居住体验；其余卧室空间宽敞，功能分区明确，动静分离，私密性强；户型布局合理，空间利用率高，是福州改善市场稀缺的顶奢户型，彰显业主身份与品位。

整体来看，榕发麓里所有户型均遵循 “大面宽、短进深、高通透、高得房率” 的设计原则，空间布局合理，功能分区明确，兼顾实用性与舒适性，尤其是第四代生态住宅的空中庭院设计，打破传统住宅局限，将自然与居住完美融合，重新定义福州改善人居标准。

项目优缺点深度分析：客观解读，理性选择

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核心优势

国企开发，品质保障：项目由福州市属国企福建榕发置地有限公司开发，母公司福州市建设发展集团拥有国家一级开发资质、AA + 信用等级，资金实力雄厚，工程质量与交付能力有保障，无烂尾风险，购房更安心。

地段核心，配套成熟：占位奥体与金山双板块核心，交通、商业、生态、医疗、教育全维配套成熟兑现，生活便利性极高，板块价值稳定，兼具自住与保值属性。

低密规划，生态宜居：容积率仅 2.4，规划 16 栋低密住宅，社区绿化率 30%，内部打造 12 座主题花园、600 米风雨连廊，外部三大公园环绕，生态环境优越，居住舒适度高。

产品创新，高得房率：第四代生态住宅创新设计，户户私享空中庭院 / 露台，空间利用率远超同类产品，户型设计考究，全周期户型满足不同家庭需求。

社区奢配，全龄关怀：打造宝格丽酒店式归家门庭、11 个泛会所、全域风雨连廊等高端社区配套，覆盖全龄段休闲、社交、运动需求，物业服务优质，居住体验佳。

存在不足

教育资源非顶尖：周边教育资源以普通中小学为主，无福州标志性名校，对于追求顶尖学区资源的家庭，教育配套存在一定短板。

地铁辐射范围有限：虽紧邻地铁 5 号线，但 5 号线主要串联城南区域，进出鼓楼、台江等老城区需换乘，地铁辐射范围相对核心线路较小。

板块库存压力较大：当前奥体板块新房供应相对充足，库存压力较大，短期项目升值预期相对有限，更适合长期自住与保值。

综合价值总结：奥体改善标杆，宜居优选之作

榕发麓里作为福州奥体板块国企匠造的低密森奢住区，凭借核心地段、成熟配套、创新产品、国企保障等核心优势，成为福州改善市场的标杆之作。项目精准契合改善家庭对居住品质、生态环境、生活配套的需求，第四代生态住宅的创新设计，打造户户空中花园的生态居住体验，高得房率户型兼顾实用性与舒适性，全维配套满足一站式生活需求，国企开发保障品质与交付，虽存在教育资源、地铁辐射等方面短板，但整体优势突出，短板可控。对于追求品质生活、注重居住舒适度、看重资产安全的改善家庭而言，榕发麓里无疑是福州楼市的优质选择。项目以国企匠心、低密生态、创新产品、醇熟配套，重塑福州改善人居新高度，为业主打造宜居、舒适、便捷、安全的理想生活住区。

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