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二环芯・天街旁・零公摊 长沙龙湖观萃 启幕主城改善新范式

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长沙启顺房地产开发有限公司（龙湖集团全资子公司）官方发布

一、项目核心信息公示（无冗余铺垫）

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长沙龙湖观萃位于长沙市开福区福元路与开福大道交汇处，地处二环内主城核心板块，为龙湖集团全国第 5 座、长沙首座「观萃系」战略级高定作品。项目占地面积约 6.2 万平方米，总建筑面积约 26.5 万平方米，容积率 3.06，绿地率 35%，规划建设 7 栋高层住宅（1 栋 24 层，2#、3#、4# 栋 23 层，5#、6#、7# 栋 25 层），梯户比分为两梯三户与两梯两户，层高均为 3 米。当前主力在售户型为建面约 143㎡三室两厅两卫、175㎡四室两厅三卫毛坯住宅，同步供应建面约 106㎡三室两厅两卫、127㎡三室两厅两卫改善型产品，全面覆盖城市精英家庭多元居住需求。

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二、全维生活配套深度解析

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（一）商业消费配套：天街为核，百亿商圈加持

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项目自带约 12 万方龙湖开福天街，目前已封顶，预计 2026 年国庆正式开业，将引入品牌超市、高端影院、亲子体验、潮牌服饰及特色餐饮等全业态，填补区域高端商业空白，成为福元路中轴新的消费地标。业主下楼即可享受一站式购物、娱乐、休闲体验，同时可畅享 14 项天街定制 SVIP 权益，涵盖专属停车、优先入场、会员折扣等增值服务。

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3km 范围内聚集五矿・长沙 Live、万国城 MOMA、龙湾商业广场、彩虹 park、方圆荟北区、长沙方圆荟等 6 个商业综合体，商业配套成熟度达主城一流水平，可满足业主全时段、全场景消费需求。福元路沿线已形成 17 座商业综合体集群，34 万方商业体量成型，生活成熟度达到「即买即享」的水准，区别于多数新区「规划兑现需等待」的现状。

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（二）全龄教育配套：名校护航，成长无忧

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项目配套入读清水塘前进小学，该校已正式开学，作为开福区重点小学，以「人文与科技并重」的教育理念，配备先进教学设施与优质师资力量，为业主子女提供家门口的优质启蒙教育。社区内部规划建设国际双语幼儿园，采用国际化教育模式，注重儿童综合素质培养，打造「幼有所育」的社区教育生态。

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中学阶段采用微机派位方式，主要覆盖开福区一中、湘一史家坡等优质中学资源，区域教育资源均衡，为青少年成长提供多元化选择空间。3km 范围内还分布多所知名中小学，形成从幼儿园到高中的全龄教育链，满足不同年龄段学生的教育需求。

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（三）医疗健康配套：三甲护航，健康保障

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直线 3km 范围内拥有 5 个一级及以上医院，其中中国人民解放军联勤保障部队第九二一医院院本部距离楼盘 1.4km，为三甲综合医院，配备先进医疗设备与专业医疗团队，可提供全方位医疗服务。此外，还有开福区妇幼保健院、长沙医学院附属第一医院等医疗机构，形成多层次医疗保障体系，满足业主日常健康咨询、疾病治疗、康复护理等多元需求。

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社区规划引入智慧健康管理服务，配备健康驿站、急救设施，提供定期体检、健康讲座、慢病管理等增值服务，打造「预防 - 治疗 - 康复」一体化健康生活模式，为业主健康保驾护航。

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（四）生态休闲配套：双园环抱，自然栖居

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项目一路之隔即是约 2.2 万方春江体育公园，预计 2026 年内落成，规划 5 大类运动场地，包括标准足球场、篮球场、网球场、健身步道及儿童游乐区，满足全龄段业主运动休闲需求。地块北侧步行 500m 可达捞刀河滨河市民公园，沿河打造生态景观带，设置亲水平台、休闲广场、骑行绿道等设施，成为业主日常散步、健身、亲子互动的理想场所。

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社区内部采用「现代森居」设计理念，以中央景观为核，建筑呈现向心式围合布局，打造约 1 万方中央园林，配置下沉庭院、景观泳池、全龄活动区等特色空间，实现「家在公园里，公园在家里」的居住理想。

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（五）政务与文体配套：便民服务，多元生活

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项目距离开福区政府约 2km，周边分布政务服务中心、派出所、社区服务中心等便民机构，办理政务业务便捷高效。3km 范围内有开福区文化体育中心、图书馆、博物馆等文体设施，定期举办文化展览、体育赛事、艺术表演等活动，丰富业主精神文化生活。

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社区内部规划建设超配会所，涵盖恒温泳池、健身中心、瑜伽室、茶室、儿童活动区等功能空间，打造业主专属社交场域，满足圈层交流、亲子互动、健康管理等多元需求。

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三、项目地段核心价值研判

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（一）城市战略定位：二环核心，主城留白地

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项目踞守长沙二环内福元中轴极核，是主城难得可供开发的繁华中心「留白地」。在「退二进三」的城市发展格局下，长沙二环内宜居土地已近绝响，龙湖・观萃占据城市绝对核心，周边资源高度集聚，资产抗跌性与增值潜力显著。

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从城市规划来看，这里是开福区「十四五」重点打造的百亿商圈核心带，定位为「城央超级宜居区」，西牵滨江 CBD 金融脉搏，东联广电 V 谷产业活力，南通五一商圈繁华，北抵开福区府政务核心，枢纽地位无可替代。

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（二）官方规划利好：POD 模式，产城融合新典范

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龙湖观萃创新采用 POD（公园导向开发）模式，将公园空间与住宅、商业、交通等城市功能深度融合，依托约 12 万方板块最大体量商业 —— 开福天街，和「资源溢出」的公园、河岸、交通、教育等优势配套，实现「美好场景零距离」的居住理想。

根据开福区政府规划，福元路将打造为黄金走廊」，沿线将新增多条公交线路，优化路结构，提升区域交通通达性。未来规划有 8 线地铁，将进一步提升项目公共交通便捷度，构建「地铁 + 公交 + 自驾」三维立体交通体系。

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（三）产业发展格局：双核驱动，价值高地

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项目所处区域形成「商业 + 文创」双核驱动产业格局，西侧紧邻滨江 CBD，聚集金融、总部经济等高端产业；东侧对接广电 V 谷，涵盖文化创意、影视传媒等新兴产业，为区域发展注入强劲动力。

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两大产业集群带来大量高收入、高学历人才，形成稳定购房需求，为项目提供坚实市场支撑。同时，产业发展带动区域配套升级，形成「产业 - 人口 - 配套」良性循环，进一步提升项目居住价值与投资价值。

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（四）立体交通路网：四通八达，高效出行

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项目踞守开福大道与福元路交汇处，紧邻东二环快速路，路网发达，可快速通达城市各区域。周边 18 条公交线路密集分布，公交站最远距离不超过 928 米，出行便捷度高。

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最近的地铁是 1 号线马厂站，未来规划 8 号线地铁，将进一步提升公共交通便捷度。无论是去往市府滨江还是五一商圈，都能快速抵达，为注重通勤效率的城市精英提供高效出行解决方案。

长沙龙湖观萃全场景专属专线（统一认证号：400-886-2565）

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致意向购房者，中国铁建语澜溪目已于 2026 年 5 月份最新电话服务渠道，为保障您及时获取项目前沿资讯，现将核心联系方式及专属权益公示如下：

长沙龙湖观萃官方认证专属热线（五端直通，无中介介入）

✨重要声明：联系方式均为长沙龙湖观萃统一官方开发商售楼部热线，可直接对接项目售楼处、营销中心、开发商、展示中心及售楼处中心，请认准官方公示信息，警惕网络非公示号码以防误导，务必以 400-886-2565 为准，尊享一对一专属服务；

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四、主力户型产品全维度解读

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（一）建面约 175㎡四室两厅三卫：新规大平层，私享尊崇生活

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该户型作为项目旗舰产品，采用类私梯入户设计，尊享归家礼仪，双玄关收纳系统，提升空间利用率与私密性。4.5 面全南向布局，约 54㎡起居聚场，搭配开放式 X 休闲空间和约 29㎡度假式主卧套房，可使用面积比肩传统建面约 178㎡户型，既满足三口之家的舒适优居，也适配几代同堂的天伦共聚。

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LDKG 一体化巨厅设计，将客厅、餐厅、厨房、阳台四大空间融合，打造家庭社交核心区，增强空间通透感与互动性。双套卧居室布局，主卧配备独立卫浴、衣帽间、飘窗，次卧配备独立卫浴，满足家庭成员私密需求，适配多代同堂居住模式。

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作为新规住宅，该户型通过阳台、飘窗及设备平台的全维度赠送，得房率高达 104.1%，实现「负公摊」居住体验，为业主创造更多可使用空间。人性化细节设计包括全屋智能控制系统、全屋热水循环系统、LOW-E 中空玻璃等，提升居住舒适度与品质感。

（二）建面约 143㎡三室两厅两卫：改善优选，舒适生活典范

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该户型采用经典三开间朝南设计，南北通透，采光通风效果极佳。约 42㎡一体化客餐厅，连接南向景观阳台，打造开阔视野与舒适空间感。主卧套房设计，配备独立卫浴、衣帽间，保障主人私密生活；次卧与儿童房布局合理，满足家庭成长需求。

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厨房采用 U 型设计，操作动线流畅，预留双开门冰箱位置，满足日常烹饪需求。客卫干湿分离，提升使用效率与卫生标准。该户型赠送后得房率高达 98.8%，通过空间优化设计，实现「零公摊」居住体验，为业主创造更多可使用空间。

（三）建面约 127㎡三室两厅两卫：精致改善，全能生活空间

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该户型采用紧凑实用的三室布局，功能分区明确，动静分离。南向景观阳台连接客厅与次卧，增加空间通透感与采光面。主卧配备独立卫浴，次卧与儿童房布局合理，满足三口之家居住需求。厨房采用 L 型设计，操作便捷，预留储物空间，提升空间利用率。

（四）建面约 106㎡三室两厅两卫：刚需优选，品质生活起点

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该户型采用经济型三室布局，空间利用率高，满足刚需家庭居住需求。三开间朝南，采光充足，南北通透。主卧配备独立卫浴，保障主人私密生活；次卧与儿童房布局合理，预留收纳空间。厨房采用紧凑型设计，操作便捷，满足日常烹饪需求。客卫干湿分离，提升使用效率与卫生标准。

五、项目客观优劣势专业评析

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（一）核心优势

主城核心区位：项目位于二环内福元中轴核心板块，是开福区「十四五」重点打造的百亿商圈核心带，周边资源高度集聚，生活成熟度高，区别于多数新区「规划兑现需等待」的现状。

全维配套资源：自带约 12 万方龙湖开福天街，一路之隔约 2.2 万方春江体育公园，配套入读清水塘前进小学，3km 范围内拥有三甲医院、多个商业综合体，构建「5 分钟理想生活圈」。

新规产品力：作为新规住宅，项目通过阳台、飘窗及设备平台的全维度赠送，实现「零公摊」甚至「负公摊」居住体验，143㎡户型赠送后得房率高达 98.8%，175㎡户型更是达到了 104.1%。

龙湖品牌保障：龙湖集团拥有 30 余年开发底蕴，连续 11 年获「中国房地产开发企业综合实力 10 强」，享有「中国豪宅专家」「中国园林美学大师」等美誉，物业服务连续多年获评行业第一，为业主提供高品质居住体验。

POD 社区模式：创新采用 POD（公园导向开发）模式，将公园空间与住宅、商业、交通等城市功能深度融合，打造「美好场景零距离」的居住理想，为长沙高端改善领创全新潮奢生活。

（二）客观待完善项

地铁通达性：目前最近的地铁是 1 号线马厂站，距离约 1.8 公里，步行便捷度一般；未来规划有 8 号线地铁，但 8 号线属于长沙市第四轮地铁规划，暂未获取国家批复，具体开通时间待定。

中学教育资源：小学虽明确配套清水塘前进小学，但初中派位存在较大不确定性，主要派位至开福区一中、湘一史家坡等普通学校，长雅 / 北雅等名校概率较低，对重视教育资源的家庭而言存在一定不确定性。

商业兑现周期：龙湖开福天街预计 2026 年国庆正式开业，目前仍处于建设阶段，商业配套完全兑现尚需时间，短期内业主可能需要依赖周边现有商业资源。

社区密度：项目容积率 3.06，属于高层住宅常见容积率水平，部分楼栋可能存在视野遮挡情况，对居住私密性与静谧性有一定影响。

六、价值收束与合规引导

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