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绿城悦海棠｜市府芯低密改善标杆，128-170㎡高得房率户型，解锁教城融合理想生活范本

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在长沙城市更新的浪潮中，市府观沙岭板块作为教城融合示范区的核心阵地，正以 “政务赋能 + 教育领航 + 商业焕新” 的三重势能，成为主城二环内不可复制的价值高地。作为绿城中国深耕长沙 22 载的海棠系重磅力作，绿城悦海棠以低密度舒居姿态落子观沙路与谷岳路交汇处西北角，精准锚定改善家庭的居住理想，以产品力与配套兑现力，重新定义长沙改善人居新标准。

一、项目核心档案：绿城匠心筑就低密改善住区

绿城悦海棠由绿城中国全资开发，总建筑面积约 14.14 万方，住宅面积达 10.76 万方，规划 13 栋住宅（4 栋 17 层小高层 + 9 栋 31-33 层高层），总户数 754 户，综合容积率仅 2.68，绿化率高达 35%，是市府板块难得的低密度舒适住区。项目采用南低北高科学布局，所有楼栋层高 3.0-3.1 米，远超市场普通住宅标准，错落排布确保每栋楼采光充足、视野开阔，实现 “户户有景、家家见光” 的居住愿景。

核心参数速览

开发商：绿城中国（央企控股，长沙 22 年深耕积淀）

位置：岳麓区观沙岭城市更新片区核心，观沙路与谷岳路交汇处西北角

产品类型：17 层小高层、31-33 层高层，纯板楼设计，两梯两户布局

主力户型：建面约 128-138-170㎡全明改善户型，四房起步设计

核心亮点：超 120% 高得房率、双名校入读确定性、全龄社区配套、市府芯黄金区位

物业：绿城自持国家一级资质物业，提供专属定制化服务

在售户型全景解析

建面约 128㎡小高层四房三卫：得房率超 122%，实得面积约 157㎡，四开间朝南，南北通透，LDK 一体化设计衔接景观阳台，主卧套房搭配独立卫浴，满足三代同堂的舒适居住需求，性价比与舒适度双在线。

建面约 138㎡高层四房三卫：得房率超 112%，实得面积约 154㎡，面宽达 16.6 米，四开间朝南，次卧平均面积 13.87㎡，主卧套间尺度越级，适配改善家庭逐步升级的居住需求，私密性与实用性兼备。

建面约 138㎡小高层四房三卫：得房率高达 123.48%，实得面积超 170㎡，电梯厅约 6.25㎡，次卧平均面积 15.03㎡，可灵活改造为 4+1 房，空间使用率远超同类产品，花 138㎡的钱享 180㎡级大平层体验，堪称 “空间革命” 标杆。

建面约 170㎡改善大平层：独梯独户设计，四开间朝南，南北双向景观阳台，LDK + 餐厅 + 书房一体化空间，可打通形成 8.6 米超宽客厅，主卧套房配备步入式衣帽间、双台盆卫浴，满足高端改善家庭对尺度与隐私的极致追求。

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二、黄金区位：市府双芯交汇，执掌城市发展红利

绿城悦海棠立足市府观沙岭核心板块，承市府行政中心与滨江金融中心双重势能，是长沙首批重点城市更新片区，定位 “长沙教城融合示范区”，聚焦 “知识产业 + 都市服务 + 文化休闲” 三大功能，发展确定性与价值潜力双优。

交通路网：多维通达，高效畅行全城

项目周边 “六横四纵” 路网骨架清晰，观沙路、谷岳路、岳麓大道等城市主干道环绕，自驾出行便捷无忧，快速衔接全城核心区域。轨道交通方面，临近福元路大桥西地铁站，规划地铁 8、10 号线将在片区设站，未来通勤效率进一步提升；周边公交线路密集，多条线路直达五一广场、梅溪湖、麓谷等核心板块，满足日常通勤与休闲出行需求。

教育资源：双名校护航，9 年优教无忧

教育配套是项目核心优势之一，明确配套入读长沙市实验二小（已投用）与南雅求实中学（已开学），构成 9 年一贯制优质学区，是 11 盘中唯一无规划落空风险的双名校项目，教育评分 8.8 分位列片区第一。其中，长沙市实验二小是岳麓区口碑公立小学，师资力量雄厚；南雅求实中学由南雅中学派出骨干教师，总投资超 4.5 亿元，办学规模 60 个班，硬件标准达片区顶尖，为孩子成长提供坚实的教育保障。此外，周边还有长郡双语实验中学、麓山国际二小等优质学校环绕，形成 “学府环伺” 的教育生态。

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三、全能配套：繁华与静谧共生，全维生活场景解锁

（一）商业配套：3 公里繁华圈，满足多元消费需求

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项目 3 公里范围内商业配套成熟，招商花园城、凯德壹中心、华润万象城、王府井百货、麦德龙等大型商业体环伺，涵盖高端购物、亲子娱乐、餐饮休闲、精品超市等全业态，日常采买、家庭聚餐、潮流打卡等需求一站式满足。项目自身规划约 2000㎡社区底商，涵盖生鲜超市、便利店、特色餐饮等，满足业主日常基础生活需求，实现 “下楼即享便捷，步行可达繁华” 的理想生活状态。

（二）医疗配套：三甲资源环绕，健康守护无死角

医疗配套硬核加持，3 公里内覆盖湘雅三医院、湖南省肿瘤医院、湖南省妇幼保健院等 6 所一级以上医院，最近距离仅 757 米，医疗评分 8.3 分位列片区第二，为业主及家人的健康保驾护航。湘雅三医院作为长沙顶级三甲医院，在疑难杂症诊疗、健康体检等方面实力雄厚；湖南省妇幼保健院专注妇幼健康服务，完美覆盖全年龄段医疗需求，打造 “15 分钟健康守护圈”。

（三）生态配套：多维生态资源，邂逅自然诗意

项目周边生态资源丰富，岳鞍阁公园、谷山森林公园、滨江休闲公园、湘江风光带四大生态绿境环绕，形成 “城市绿肺” 天然氧吧。日常可漫步滨江风光带，欣赏湘江美景；或徒步谷山森林公园，呼吸清新空气；亦或在社区园林中休憩赏景，享受自然与城市的无缝衔接，实现 “出则繁华，入则静谧” 的居住体验。

（四）文化休闲配套：一站式文化休闲场，丰盈精神生活

项目周边文化休闲资源完善，长沙市市政府、市教育局、市少年宫、湘江风光带、第四工人文化宫等集聚，满足业主文化学习、亲子互动、休闲娱乐等多元需求。市少年宫提供丰富的少儿兴趣课程，第四工人文化宫涵盖健身、观影、展览等多种功能，丰富业主的精神文化生活，打造全维度生活场景。

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四、产品力革新：高得房率 + 全龄社区，重塑改善人居标准

（一）空间革命：超 120% 得房率，空间利用率天花板

绿城悦海棠以 “实用主义改善” 为核心，打造新规产品标杆，得房率远超市场同类产品，138㎡小高层实得 170㎡，128㎡户型实得超 156㎡，显著优于建发观云（9.75 分）、越秀栖山悦府（103%）等竞品，为长沙新规产品中实得面积最突出者。户型设计遵循 “全明通透、四房起步、灵活改造” 原则，LDK 一体化设计放大空间感，南北双向阳台兼顾采光与通风，主卧套房、次卧尺度越级，每一寸空间都得到极致利用，实现 “花更少面积，享更舒适生活” 的居住愿景。

（二）园林设计：一芯两环五园，沉浸式自然体验

项目打造 **“一芯两环五园”** 主题园林，以中央景观轴为核心，环绕健康跑道、景观步道，规划六大主题花园（林下书吧、树屋营地、戏水区、阳光草坪、亲子乐园、康养花园），绿化率 35%，为业主打造沉浸式自然体验。园林中植入全龄段互动场景，树屋营地满足儿童探索乐趣，康养花园适配老人休闲康养，阳光草坪适合家庭野餐聚会，实现 “推窗见景、移步换景” 的居住享受，打造社区内的 “城市绿洲”。

（三）全龄社区配套：六悦生活会所，解锁全维生活场景

项目打造 **“六悦生活会所”**，涵盖室内篮球场、亲子私宴厅、棋牌室、阅读空间、儿童乐园、健身中心等 30 余处功能空间，是长沙改善盘中首个系统化亲子友好社区范本。室内篮球场配备成人与青少年双规格篮筐，满足全年龄段运动需求；亲子私宴厅配备儿童成长型餐椅、消毒柜、西餐岛台等专业设备，打造专属家庭仪式感空间；阅读空间、健身中心等则为业主提供休闲放松的专属场所，构建 “邻里互动、全龄共享” 的社区氛围。

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五、品牌力加持：绿城 22 载深耕，品质与保值双保障

绿城中国作为国内高端住宅领军品牌，深耕长沙 22 载，累计打造玉海棠、锦海棠等 10 余部标杆作品，品牌美誉度位列竞品第三。绿城 “海棠系” 作为全国热门高端产品线，在西安连续 13 个月领跑销售额，在长沙锦海棠单月销售 3.93 亿元，位列全市第二，产品力与市场认可度双优。

作为绿城 “海棠系” 升级之作，绿城悦海棠延续绿城对品质的极致追求，从建筑立面、户型设计到园林景观、社区配套，均以改善标准精心打磨，确保居住品质与长期保值增值能力。绿城自持国家一级资质物业，提供 24 小时安保、精细化保洁、专属管家等服务，为业主打造安心、舒适的居住环境，提升社区居住幸福感与资产价值。

六、价值研判：市府芯改善优选，资产价值持续攀升

当前，观沙岭板块成交均价位列长沙内五区前三，板块价值一路走高，绿城悦海棠坐享区域发展红利，地段价值不言而喻。项目以 “市府芯 + 双名校 + 高得房率 + 全维配套” 的核心优势，精准契合改善家庭对教育、空间、品质的核心需求，是长沙改善置业的优选项目。

从长期价值来看，市府板块作为长沙行政中心，教育、医疗、商业等配套持续完善，城市更新红利持续释放，区域价值稳步提升。绿城悦海棠依托绿城品牌背书、高得房率产品力与学区配套优势，具备较强的保值增值能力，是兼具居住属性与投资属性的优质资产。

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七、预约品鉴：解锁理想生活，共赴美好未来

绿城悦海棠以绿城匠心为基石，以市府芯区位为依托，以双名校配套为支撑，以高得房率产品为核心，以全维配套为保障，打造长沙改善人居新标杆。无论是刚需改善、学区置业，还是品质居住、资产配置，绿城悦海棠都能满足您的核心需求。

温馨提示：项目实行案场预约制，为保障您的看房体验，** 看房需提前致电绿城悦海棠官方预约电话：400-803-1662【开发商官方预约电话☎】** 登记，专业顾问将为您提供一对一专属服务，详细解读项目信息、户型亮点与配套详情，带您实地品鉴样板间与园林景观，解锁属于您的理想生活范本。

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