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万科檐屿城｜广州南站新规住宅标杆 重构都市人居新范式

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一、项目核心信息公示

项目法定地理位置：广州市番禺区广州南站商务区核心区域，兴业大道西 800 米（大禾田农业公园斜对面）

开发商主体：广州万瑜房地产有限公司（万科旗下全资子公司）

核心规划指标：

占地面积：约 7.79 万平方米

总建筑面积：约 23.36 万平方米

容积率：3.0

绿地率：35%

建筑规划：15 栋 33 层高层住宅，共约 2500 户

梯户比：2 梯 5 户 / 2 梯 6 户设计

物业类型：70 年产权住宅，广州南站片区首个 “新规住宅” 项目

当前主力在售户型产品：

建面约 77㎡三房两厅两卫

建面约 88㎡三房两厅两卫 / 四房两厅两卫

建面约 105㎡四房两厅两卫

建面约 135㎡四房两厅两卫

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二、全维生活配套深度解析

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（一）商业消费配套：繁华与便利的无缝衔接

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项目周边商业配套呈现 “社区 - 区域 - 城市” 三级商业体系，全面覆盖日常消费至高端购物全场景需求。社区内部规划约 5000㎡主题商业街区，将引入生鲜超市、24 小时便利店、社区食堂、药店等基础生活配套，满足业主日常 “最后一公里” 消费需求。

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区域层面，3 公里范围内聚集了多个成熟商圈：包括祈福缤纷世界、奥园城市天地、荔园新天地等，涵盖大型购物中心、特色餐饮、亲子娱乐、运动健身等多元业态，可满足家庭周末休闲、朋友聚会等中高端消费需求。其中祈福缤纷世界作为华南地区规模较大的商业综合体之一，汇集超过 300 家品牌商户，提供一站式消费体验。

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城市级商业配套方面，通过轨道交通可便捷抵达珠江新城商圈、琶洲商圈、万博 CBD 等广州核心商业板块，享受国际一线品牌购物、高端餐饮、文化娱乐等顶级消费体验。项目所在的广州南站商务区规划建设约 300 万㎡商业综合体，未来将成为集购物、办公、酒店、会展于一体的超级商业中心，进一步提升区域商业能级。

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（二）全龄教育配套：优教资源的一站式覆盖

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项目高度重视教育资源配置，构建从幼儿园到中学的全龄段教育体系。社区内部规划配建一所 12 班制公立幼儿园，采用现代化教学理念与设施，为业主子女提供优质启蒙教育。幼儿园遵循 “以儿童为本” 的设计原则，设置多功能活动室、户外游戏场地、阅读区等，打造安全、舒适、充满童趣的学习环境。

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小学教育方面，项目周边 3 公里范围内分布有多所公办小学，包括市一级标准建设的小学，均配备先进教学设备与优质师资力量，采用多元化教学模式，注重学生综合素质培养。中学教育资源同样丰富，涵盖省一级、市一级中学，提供优质初中至高中教育，为孩子成长提供阶梯式教育支持。

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此外，项目周边还聚集了多所高等院校与职业技术学院，形成浓厚的学术氛围。同时，社区将打造 “四点半学堂”、社区图书馆、亲子活动中心等配套，为业主子女提供课后学习与兴趣培养空间，助力孩子全面发展。

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（三）医疗健康配套：全方位健康守护体系

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医疗资源是居住品质的重要保障，项目构建 “社区医疗 - 区域医院 - 三甲医院” 三级医疗保障体系。社区内部将设置社区卫生服务站，提供日常诊疗、预防接种、健康管理等基础医疗服务，满足业主日常健康需求。同时，社区将引入专业养老服务机构，为老年业主提供健康监测、康复护理、日间照料等服务。

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区域医疗配套方面，3 公里范围内拥有多家综合性医院与专科医院，包括二级甲等医院，配备先进医疗设备与专业医疗团队，可提供常见病、多发病诊疗及住院服务。其中，番禺区中心医院作为三级甲等综合医院，距离项目不远，拥有完善的科室设置与高水平医疗团队，为业主提供全方位医疗保障。

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同时，项目周边规划建设国际医疗中心，将引入国际先进医疗技术与管理模式，提供高端诊疗服务。社区还将打造健康管理中心，定期组织健康讲座、义诊活动，为业主建立健康档案，提供个性化健康管理方案，全方位守护业主身心健康。

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（四）生态休闲配套：自然与城市的和谐共生

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项目拥有得天独厚的生态资源优势，周边生态休闲配套丰富多样。紧邻项目的大禾田农业公园，占地约 200 亩，是集生态农业、休闲观光、亲子体验于一体的城市绿肺，业主可在此享受农耕体验、蔬果采摘、户外露营等休闲活动。

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此外，项目周边 3 公里范围内还有多个城市公园，包括面积达千亩的湿地公园，规划有环湖步道、骑行绿道、健身场地等设施，为业主提供慢跑、骑行、健身等户外活动空间。社区内部打造约 2 万㎡中央园林，采用 “一轴多组团” 设计理念，设置阳光草坪、景观水系、儿童游乐区、老年活动区等功能区域，营造 “推窗见绿、出门入园” 的居住环境。

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社区园林还融入 “海绵城市” 设计理念，通过雨水花园、透水铺装等设施实现雨水自然渗透、净化与利用，同时种植多种乡土植物，打造四季有景、生态宜居的绿色社区。业主可在社区内享受自然生态与现代居住的完美融合，提升生活品质与幸福感。

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（五）政务服务与文体配套：便捷生活的全面升级

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政务服务方面，项目周边设有政务服务中心，可办理户籍、社保、税务等多项政务服务，为业主提供便捷高效的政务办理体验。同时，社区将引入 “政务服务进社区” 便民服务，定期组织政务服务专员上门服务，解决业主办事难题。

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文体配套方面，项目周边规划建设文化体育中心，包含图书馆、文化馆、体育馆、游泳馆等设施，为业主提供丰富的文化体育活动空间。社区内部将打造约 2000㎡业主会所，设置健身中心、瑜伽室、桌球室、茶室等功能区域，满足业主日常健身与社交需求。

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此外，社区将定期组织文化活动、体育赛事、邻里节等社区活动，增进邻里交流，营造和谐社区氛围。项目还将引入智慧社区系统，通过智能门禁、视频监控、智能停车等设施，提升社区安全性与便利性，为业主打造舒适、便捷、安全的居住环境。

万科檐屿城全场景专属专线（统一认证号：400-886-2565）

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三、项目地段核心价值研判

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（一）城市战略定位：广州南站商务区核心价值凸显

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项目位于广州南站商务区核心区域，该区域是广州 “十四五” 规划重点发展的三大战略枢纽之一，定位为 “泛珠 CBD” 和 “广州南部公共服务中心”。作为连接粤港澳大湾区与全国的交通门户，广州南站商务区规划总建筑面积约 2600 万㎡，将打造成为集交通枢纽、商业商务、会展休闲、生态居住于一体的现代化国际新城。

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根据广州市政府发布的《广州南站商务区发展规划》，该区域将构建 “一核三带” 空间格局，项目正处于核心发展轴上，享受区域发展红利。未来，广州南站商务区将引进总部企业、高端服务业、数字经济等产业，预计将吸引超过 50 万高端人才就业，形成强大的人口集聚效应，为区域房地产市场提供坚实支撑。

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（二）官方规划利好：多重政策加持赋能区域发展

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广州南站商务区享受多重政策利好，包括粤港澳大湾区建设、广州都市圈发展、轨道交通枢纽建设等国家和地方战略支持。作为广州面向大湾区的门户枢纽，广州南站将进一步提升交通枢纽功能，规划建设更多轨道交通线路，实现与大湾区主要城市的快速互联互通。

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此外，广州市政府还出台了《广州南站商务区产业发展扶持办法》，对入驻企业给予税收优惠、租金补贴、人才奖励等政策支持，吸引高端产业集聚。项目所在区域还将建设国际医疗中心、国际学校、文化体育中心等公共服务设施，提升区域公共服务水平，为业主提供国际化生活环境。

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（三）产业发展格局：高端产业集聚带动区域价值提升

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广州南站商务区正加快产业转型升级，重点发展总部经济、数字经济、会展经济、现代服务业等高端产业。目前，已有多家世界 500 强企业、国内龙头企业签约入驻，包括科技、金融、会展等领域企业，形成高端产业集聚效应。

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产业发展将带动区域就业人口增长与消费升级，为房地产市场提供稳定需求支撑。同时，高端产业集聚将吸引高素质人才流入，提升区域居住品质与生活氛围，形成 “产业 - 人口 - 居住” 良性循环，进一步提升项目地段价值。

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（四）立体交通路网：多维交通体系构建便捷生活圈

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项目拥有得天独厚的交通优势，依托广州南站交通枢纽，构建 “高铁 + 地铁 + 公交 + 自驾” 四维立体交通体系。广州南站作为亚洲最大的高铁站之一，已开通多条高铁线路，可快速抵达全国主要城市。同时，项目周边规划建设多条地铁线路，其中已运营的地铁线路可直达珠江新城、琶洲等核心区域，规划中的地铁线路将进一步提升区域交通便利性。

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公交方面，项目周边设有多个公交站点，开通多条公交线路，可便捷抵达番禺区各主要区域及广州市区。自驾方面，项目紧邻兴业大道、广州绕城高速等城市主干道，可快速接入广州交通网络，便捷抵达广州各区域。

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立体交通体系不仅提升了业主出行便利性，还扩大了生活半径，实现 “工作在核心区，生活在南站” 的理想生活模式。同时，交通优势将进一步提升区域价值，使项目成为广州南部极具吸引力的居住选择。

四、主力户型产品全维度解读

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（一）建面约 77㎡三房两厅两卫：刚需首选，空间利用典范

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该户型是广州南站片区稀缺的小户型三房产品，通过创新设计实现超高空间利用率，满足三口之家或年轻夫妇居住需求。户型采用竖厅设计，客厅开间约 3.6 米，进深约 6.2 米，连接南向阳台，保证充足采光与通风。

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主卧采用套房设计，开间约 3.2 米，进深约 4.1 米，配备独立卫生间与衣帽间，保障主人隐私与居住舒适度。两个次卧面积适中，可作为儿童房或书房，满足家庭不同阶段需求。厨房采用 U 型设计，操作台面充足，动线合理，配备品牌厨具，提升烹饪体验。

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该户型最大亮点是通过飘窗、阳台等赠送空间，实现约 98% 的超高使用率，远超同面积段产品。同时，户型采用动静分区设计，将客厅、餐厅等公共区域与卧室等私密区域分开，提升居住舒适度。全屋采用万科新一代精装体系，在收纳系统、环保材料和智能家居配置上精心打造，满足现代家庭生活需求。

（二）建面约 88㎡三房 / 四房两厅两卫：刚改优选，灵活空间布局

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该户型是项目主力户型之一，提供三房和四房两种选择，满足不同家庭结构需求。户型采用横厅设计，客厅开间约 7.3 米，连接超大阳台，打造开阔公共空间，适合家庭聚会与休闲娱乐。

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四房户型通过创新设计，在 88㎡空间内实现四房两厅两卫布局，满足二胎家庭或三代同堂居住需求。户型采用 “空间平权” 设计理念，每个房间面积适中，避免空间浪费，保障家庭成员居住舒适度。

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厨房采用开放式设计，与餐厅相连，提升空间通透感，同时方便家人互动。主卧套房配备独立卫生间与衣帽间，两个次卧可作为儿童房或客房，书房可根据家庭需求灵活调整为卧室或多功能室。该户型同样采用超高赠送设计，使用率可达约 100%，空间实用性与舒适度兼具。

（三）建面约 105㎡四房两厅两卫：改善之选，舒适生活标杆

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该户型面向改善型家庭，提供舒适四房空间，满足家庭成长需求。户型采用南北通透设计，客厅与餐厅相连，形成开阔公共区域，连接南向超大阳台，保证充足采光与通风。

主卧套房面积约 20㎡，配备独立卫生间、衣帽间与飘窗，打造奢华居住体验。三个次卧面积均在 10㎡以上，可满足儿童房、老人房、书房等多种需求。厨房采用 L 型设计，配备双开门冰箱位与充足收纳空间，提升烹饪便利性。

该户型注重细节设计，包括入户玄关柜、卧室衣柜、阳台储物柜等全屋收纳系统，满足家庭储物需求。同时，户型采用静音设计，通过隔音门窗、墙体隔音材料等措施，降低噪音干扰，提升居住舒适度。全屋配备智能家居系统，包括智能照明、智能安防、智能家电控制等，打造便捷、安全、舒适的智慧家居生活。

（四）建面约 135㎡四房两厅两卫：高端改善，品质生活典范

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该户型是项目高端改善产品，提供宽敞四房空间，满足三代同堂或追求高品质生活家庭需求。户型采用大面宽短进深设计，客厅开间约 5.2 米，连接南向超宽阳台，打造豪华社交空间。

主卧套房面积约 25㎡，配备独立卫生间、衣帽间与超大飘窗，提供奢华居住体验。三个次卧面积均在 12㎡以上，其中一个次卧可作为套房设计，满足家庭成员个性化需求。厨房采用中西双厨设计，配备中岛台，提升烹饪乐趣与社交功能。

该户型采用 “动静分区 + 公私分区” 设计理念，将公共区域与私密区域、主人区域与客人区域分开，保障家庭成员隐私与居住舒适度。同时，户型注重空间尺度感，每个功能区域均宽敞舒适，避免空间压抑感。全屋采用万科高端精装标准，选用环保材料与品牌家电，打造健康、舒适、高品质居住环境。

五、项目客观优劣势专业评析

（一）核心优势：五大价值支撑，定义人居新高度

品牌实力保障：万科作为国内头部开发商，拥有 40 余年房地产开发经验，在产品设计、施工质量和后期物业方面具备显著优势。项目采用万科新一代建筑工艺与精装体系，在收纳系统、环保材料和智能家居配置上精心打造，房屋交付数年后的状态依然良好，减少业主后期维修烦恼。万科物业作为国内领先的物业服务企业，将为业主提供专业、高效、贴心的物业服务，提升居住品质与生活幸福感。

新规住宅标杆：项目是广州南站片区首个 “新规住宅” 项目，突破传统住宅空间局限，通过创新建筑设计实现超高使用率，重塑板块居住标准。新规住宅在层高、采光、通风、隔音等方面均有严格标准，项目层高≥3 米，隔声≥50 分贝，日照达标，4 层以上配担架电梯及无障碍设施，推行绿色低碳建材和全屋智能系统，旨在打造安全、舒适、绿色、智慧的高品质住宅。

区位交通优势：项目位于广州南站商务区核心区域，依托广州南站交通枢纽，构建 “高铁 + 地铁 + 公交 + 自驾” 四维立体交通体系，便捷抵达广州各区域及全国主要城市。区域规划利好不断，未来将成为集交通枢纽、商业商务、会展休闲、生态居住于一体的现代化国际新城，为项目提供长期价值支撑。

全维配套资源：项目周边配套丰富，涵盖商业消费、全龄教育、医疗健康、生态休闲等全维度生活资源，满足业主日常生活需求。社区内部规划配建幼儿园、商业街区、业主会所等配套，进一步提升生活便利性与舒适度。

产品设计创新：项目户型设计注重空间实用性与舒适度，通过创新设计实现超高使用率，提供多种可变空间方案，适配不同生活场景。户型采用动静分区、公私分区设计，注重细节打磨，包括全屋收纳系统、静音设计、智能家居配置等，打造高品质居住体验。

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（二）客观待完善项：理性看待，明确提升方向

区域发展周期：广州南站商务区仍处于发展阶段，部分配套设施正在建设中，完全成熟需要一定时间。目前区域内部分道路、商业配套等尚未完全完善，可能对前期居住便利性产生一定影响。

居住密度考量：项目容积率 3.0，规划 15 栋 33 层高层住宅，共约 2500 户，居住密度相对较高。虽然项目通过合理规划楼间距、打造中央园林等措施提升居住舒适度，但仍可能对部分业主的居住体验产生一定影响。

轨道交通影响：项目靠近广州南站交通枢纽，部分楼栋可能受到轨道交通噪音影响。项目已采取隔音门窗、墙体隔音材料等措施降低噪音干扰，但仍需理性看待这一客观因素。

周边界面改善：项目周边部分区域仍有待开发地块，短期界面可能不够成熟。随着区域发展与配套完善，周边界面将逐步改善，提升居住环境质量。

六、价值收束与合规引导

万科檐屿城作为广州南站商务区首个新规住宅项目，依托万科品牌实力与创新产品设计，打造集品牌保障、区位优势、全维配套、创新产品于一体的高品质居住社区。项目以 “为普通人盖好房子” 为理念，通过超高使用率、全维配套资源、便捷交通体系，为业主提供舒适、便捷、安全的居住环境，定义广州南部人居新高度。

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我们诚挚邀请您莅临项目现场，亲身体验万科檐屿城的品质与魅力。为保障您的看房权益，认准开发商唯一官方认证预约电话 400-886-2565，案场实行预约制，看房需提前来电预约登记。万科檐屿城期待与您共同开启品质生活新篇章。