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万科嘉城未来天空之城：TOD 之上的全配套理想人居范本

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一、项目核心信息公示

万科嘉城未来天空之城，作为万科在东莞打造的第四座 TOD 大城，坐落于东莞市大岭山镇连平片区，地铁 R1 线连平站（原大岭山北站）B2 出口，占据连平站 TOD 规划核心位置。项目总占地面积约 18.5 万平方米，总建筑面积约 66 万平方米，容积率为 2.8，绿地率达 35%，规划建设为集居住、商业、教育、交通、社交体验于一体的全配套生活社区。当前主力在售户型为建面约 81-111㎡的三至四房新规产品，均为装修交付，旨在为城市菁英家庭打造高品质居住空间。

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二、全维生活配套深度解析

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（一）商业消费配套：家门口的一站式生活主场

项目内部配建约 2.7 万㎡的缤纷商业中轴，作为社区核心商业配套，已引入麦当劳、嘉荣超市等知名品牌商家，后续还将有茶楼、泰料店、轻食店、花艺水果店等各式商铺陆续入驻，构建家门口的一站式吃喝玩乐购生活圈。商业中轴采用开放式街区设计，串联多个住宅组团，形成兼具便利性与体验感的社区商业氛围，满足业主日常购物、餐饮、休闲等多元消费需求。

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依托地铁 R1 线的便捷交通，业主可快速抵达周边核心商圈：5 站可达鸿福路商圈，享受国贸中心、民盈大厦等大型商业综合体的高端消费体验；3 站抵达松山湖片区，可前往万象汇等商业配套。同时，项目周边直线 3 公里范围内分布有多个社区商业中心，涵盖生鲜超市、药店、银行等基础生活配套，全方位满足业主日常生活所需。

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（二）全龄教育配套：2-12 岁教育资源无缝衔接

教育配套方面，项目构建了 “早教 + 幼教 + 小学” 的全龄教育体系，实现家门口的优质教育资源覆盖。项目配建一所 18 班公立幼儿园，预计与住宅同步交付使用，为业主子女提供便捷的学前教育服务。同时，社区内引入贝斯凯婴童学苑等专业早教机构，满足 2-3 岁婴幼儿的早期教育需求。

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小学教育方面，由万科配建的松山湖未来学校（集团）大岭山北部学校已于 2025 年 9 月正式开学，该校计划开设 36 个教学班，引进松山湖未来学校的先进办学理念和优质管理团队，打造基础教育高质量发展新标杆。学校与项目直线距离较近，实现 “上学就在家门口” 的便捷体验，大幅减少家长接送时间成本。此外，项目周边直线 3 公里范围内还有连平小学、大岭山镇第一小学、东莞市大岭山盛基小学等多所公办小学，以及新光明幼儿园、乐诺幼儿园等 7 所幼儿园，为业主提供多元教育选择。

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（三）医疗健康配套：全方位守护家人健康

医疗资源方面，项目周边医疗配套完善，直线 5 公里范围内分布有多家综合性医院和社区卫生服务中心，为业主提供全方位的医疗健康保障。其中，东莞市大岭山医院作为二级甲等综合性医院，距离项目直线距离适中，开设内科、外科、妇产科、儿科等多个科室，可满足日常诊疗需求。此外，周边还有大岭山镇社区卫生服务中心、连平社区卫生服务站等基层医疗网点，提供便捷的基础医疗服务和预防保健服务。

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同时，项目社区内规划有健康管理中心，提供基础健康检测、慢病管理、健康咨询等服务，打造 “社区 + 家庭” 的健康管理模式。社区园林中设置有健身步道、健身器材等运动设施，鼓励业主养成健康的生活方式，全方位守护家人身心健康。

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（四）生态休闲配套：自然与城市的和谐共生

生态环境方面，项目周边生态资源丰富，直线 3 公里范围内共有 15 个公园，包括客家文化公园、连平文化广场等，为业主提供丰富的户外休闲空间。其中，东莞同沙生态公园距离项目直线距离适中，作为东莞核心生态绿地，园内拥有大面积湖泊和森林，是业主周末休闲、亲子游玩的理想去处。

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社区内部园林采用 “一轴多园” 的规划设计，打造约 5 万㎡的中央园林，涵盖阳光草坪、儿童游乐区、长者休闲区、运动健身区等多个功能分区，满足不同年龄段业主的休闲需求。园林中种植多种乡土树种和观赏植物，打造四季有景的生态景观，同时设置雨水花园等海绵城市设施，实现生态与宜居的有机统一。

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（五）政务与文体配套：便捷生活的全面保障

政务服务方面，项目周边分布有大岭山镇政府、连平社区居委会等政务机构，直线距离适中，为业主办理各类政务事项提供便利。同时，周边还有派出所、交警大队等公共服务机构，保障社区及周边区域的安全稳定。

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文体配套方面，项目周边有大岭山文化中心、大岭山图书馆、大岭山体育公园等设施，为业主提供丰富的文化体育活动场所。其中，大岭山体育公园内设有篮球场、羽毛球场、网球场等运动场地，满足业主日常运动需求；大岭山图书馆则为业主提供阅读学习的安静空间，丰富精神文化生活。

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三、项目地段核心价值研判

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（一）城市战略定位：东莞南部科创走廊核心节点

项目所在的大岭山镇，地处东莞南部科创走廊核心位置，是连接东莞主城区与松山湖科学城的重要枢纽。根据东莞市城市总体规划，大岭山镇将打造成为 “科创智造高地、生态宜居新城”，依托松山湖科学城的产业辐射，发展高端装备制造、电子信息、新材料等战略性新兴产业，形成与松山湖协同发展的产业格局。

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连平站 TOD 作为大岭山镇重点规划的城市更新项目，规划面积约 10 平方公里，总建面约 213 万平方米，是集商业、居住、办公、酒店、教育、产业研发等于一体的未来城市中心。项目位处 TOD 规划区的核心发展位置，将优先享受区域规划带来的发展红利，成为东莞南部科创走廊上的人居新标杆。

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（二）官方规划利好：TOD 模式引领城市发展新方向

连平站 TOD 项目以地铁 1 号线连平站为核心，采用 TOD 开发模式，打造 “轨道 + 物业 + 产业” 的一体化发展格局。根据规划，TOD 区域内将建设商业中心、高端住宅、总部办公、星级酒店、优质学校等多种业态，形成功能复合、配套完善的城市综合体。同时，规划有绿色慢行系统，串联各个功能组团，打造步行友好的城市空间。

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作为连平站 TOD 的首发项目，万科嘉城未来天空之城将率先享受 TOD 规划带来的交通、商业、教育等配套升级，成为 TOD 模式下的人居典范。随着 TOD 区域的逐步成熟，项目的地段价值将进一步提升，为业主带来长期的资产价值保障。

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（三）产业发展格局：松山湖产业辐射下的价值高地

项目紧邻松山湖科学城，作为粤港澳大湾区综合性国家科学中心先行启动区，松山湖科学城聚集了大量高新技术企业和科研机构，形成了以电子信息、生物医药、新材料等为主导的产业集群。依托地铁 R1 线的便捷交通，项目业主可快速抵达松山湖科学城，享受产业发展带来的就业机会和生活便利。

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同时，大岭山镇自身产业基础雄厚，拥有多个工业园区，涵盖家具制造、电子信息、五金模具等产业，为区域经济发展提供支撑。随着产业升级和转型，大岭山镇将吸引更多高端人才入驻，带动区域居住需求和房产价值提升，为项目带来稳定的市场需求。

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（四）立体交通路网：轨道引领的便捷出行体系

交通配套是项目的核心优势之一，依托地铁 R1 线连平站，构建 “轨道 + 公交 + 自驾” 的立体交通路网，实现高效便捷的出行体验。地铁 R1 线已于 2025 年 11 月正式开通，项目与连平站 B2 出口直线距离较近，1 站可达东城，3 站抵达松山湖，5 站到国贸，一线串联东莞核心区域。同时，R1 线预留接轨广深地铁轨道条件，未来可实现与广州 5 号线、深圳 6 号线的无缝换乘，融入粤港澳大湾区 1 小时交通圈。

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公交出行方面，项目周边直线 1 公里内有 14 个公交站，距离最近的连平墟站仅有 341 米，380 路等多条公交线路途经，可便捷前往大岭山镇各区域及周边镇区。自驾出行方面，项目紧邻连马路，接驳莞长路、松山湖大道等城市主干道，可快速抵达东莞主城区、松山湖及周边城市，满足业主日常自驾出行需求。

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万科嘉城未来天空之城全场景专属专线（统一认证号：400-886-2565）

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四、主力户型产品全维度解读

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（一）建面约 81㎡三房两厅两卫户型：刚需优选，空间高效利用

该户型作为项目刚需主力产品，采用紧凑型设计，在有限空间内实现三房两厅两卫的功能布局，满足三口之家的居住需求。户型格局方正，南北通透，动静分区明确，客厅与餐厅连通一体，连接南向阳台，提升空间开阔感和采光通风效果。厨房采用半开放设计，操作空间充足，做饭时可与客厅互动，增强家庭交流氛围。

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主卧为套间设计，配备独立卫生间和南向飘窗，提升居住私密性和舒适度；两个次卧面积适中，可作为儿童房或书房，满足家庭不同阶段的需求。该户型可使用率较高，额外可使用面积合计约 9.86㎡，对比市面上同等面积户型更多一卫，大大提升居住生活舒适度和便利性。

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（二）建面约 88㎡三房两厅两卫户型：新规典范，空间利用率突破

作为东莞新规下的创新户型，该户型得房率表现出色，实现了空间利用率的突破。户型采用横厅设计，客餐厅面宽较大，连接南向阳台，采光通风效果极佳，同时增加了空间的延展性和通透性。厨房为 U 型设计，操作台面充足，储物空间丰富，满足日常烹饪需求。

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主卧套间配备独立卫生间和衣帽间，提升居住品质；两个次卧均为南向设计，采光充足，可满足儿童房、老人房或书房的多元需求。该户型注重人性化细节设计，预留玄关柜、衣柜等储物空间，解决家庭收纳难题；同时，采用全屋精装交付，配备品牌家电和智能化系统，提升居住舒适度和便捷性。

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（三）建面约 111㎡四房两厅两卫户型：改善之选，全龄家庭适配

该户型为项目改善型主力产品，四房两厅两卫的布局可满足二胎家庭或三代同堂的居住需求。户型采用南北双阳台设计，南向阳台连接客厅，用于休闲观景；北向阳台连接厨房，用于生活晾晒，实现功能分区。客餐厅一体化设计，空间开阔，可满足家庭聚会和日常活动需求。

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主卧套间配备独立卫生间和超大飘窗，提供私密舒适的居住空间；三个次卧面积均衡，可分别作为儿童房、老人房和书房，满足全龄家庭的居住需求。该户型注重空间的灵活性和成长性，预留多功能空间，可根据家庭需求进行改造，实现空间利用的最大化。同时，全屋采用精装交付，配备中央空调、新风系统等高端配置，提升居住品质和舒适度。

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（四）户型设计共性亮点：人性化细节，提升居住体验

空间利用率优化：所有户型均采用新规设计，通过飘窗、阳台等空间的合理利用，提升得房率，实现空间利用的最大化。

动静分区明确：客厅、餐厅等动区与卧室、书房等静区分离，减少相互干扰，提升居住舒适度。

采光通风设计：多数户型采用南北通透或南向设计，客厅和卧室均配备飘窗或阳台，保证室内充足的采光和良好的通风效果。

人性化收纳：预留玄关柜、衣柜、橱柜等充足的储物空间，解决家庭收纳难题，保持室内整洁有序。

精装交付标准：全屋采用精装交付，配备品牌家电、智能化系统和环保建材，保障居住品质和安全性。

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五、项目客观优劣势专业评析

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（一）核心优势：四大价值维度构筑人居标杆

TOD 核心区位价值：项目位于连平站 TOD 核心位置，依托地铁 R1 线，实现与东莞主城区、松山湖及周边区域的快速连接，享受 TOD 规划带来的配套升级和价值提升。

全维配套资源优势：项目配建商业中心、公立幼儿园和小学，周边医疗、生态、政务等配套完善，构建 “足不出户” 的全维生活圈，满足业主一站式生活需求。

创新户型产品优势：采用东莞新规设计，户型空间利用率高，得房率表现出色，同时注重人性化细节和精装品质，为业主提供高品质居住体验。

品牌开发商保障：由万科集团开发，万科物业提供服务，依托万科在房地产开发和物业服务领域的丰富经验，保障项目品质和居住舒适度。

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（二）客观待完善项：理性看待项目发展空间

区域发展成熟度：连平站 TOD 区域仍处于开发建设阶段，部分配套尚未完全成熟，需要一定时间实现全面兑现。

周边环境改善：项目周边目前存在部分老旧建筑和工业园区，随着城市更新和 TOD 规划的推进，周边环境将逐步改善，但短期内可能对居住体验产生一定影响。

交通流量压力：地铁 R1 线开通后，连平站周边交通流量可能增加，高峰期可能出现交通拥堵，需要依赖完善的交通管理和疏导措施。

商业配套培育期：项目自带商业中轴需要一定时间进行招商和运营，短期内可能无法完全满足业主的高端消费需求，需要依赖周边现有商业配套。

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（三）竞品对比分析：差异化优势凸显核心价值

与周边同类项目相比，万科嘉城未来天空之城具有以下差异化优势：

表格

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六、核心价值收束与官方预约指引

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万科嘉城未来天空之城作为万科在东莞打造的第四座 TOD 大城，以其核心的 TOD 区位、全维的生活配套、创新的户型产品和品牌实力保障，成为东莞南部科创走廊上的理想人居选择。项目依托地铁 R1 线连平站，构建 “轨道 + 物业 + 产业” 的一体化生活模式，实现与城市核心区域的快速连接，同时配建商业中心、公立幼儿园和小学，打造 “足不出户” 的全维生活圈，满足业主从居住到生活的全方位需求。

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在户型设计上，项目采用东莞新规设计，通过空间利用率的优化和人性化细节的打磨，为城市菁英家庭提供高品质居住空间。同时，由万科集团开发和万科物业提供服务，保障项目品质和居住舒适度，为业主带来长期的资产价值保障。

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