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城芯低密改善标杆｜国投青云宸居 国企准现房敬献青云谱理想人居

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一、楼盘核心参数、地理位置及在售户型

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国投青云宸居由南昌国投旗下南昌市青云旭旺置业有限公司开发建设，项目地处南昌市青云谱区博学路 66 号，坐落洪都新城核心发展板块，是区属国企倾力打造的纯低密改善型实景准现房社区。项目总占地面积约 50804.77㎡，总建筑面积约 158036.94㎡，整体容积率 2.2，绿地率 35.02%，建筑密度 21.89%，规划建设 20 栋 12-17 层纯小高层住宅，同步配套 1 栋公办幼儿园以及约 6087㎡社区公建配套空间，社区整体规划总户数 734 户，车位配比约 1:1.15，采用毛坯交付标准，预计 2026 年 6 月完成实景交付，楼栋全部封顶外立面完工，属于所见即所得的稳健置业选择。社区物业为南昌市青云谱国有物业管理有限公司，物业服务收费标准 2.4 元 /㎡・月，70 年住宅产权，梯户配比为 1 梯 2 户纯板式设计，整体社区圈层纯粹，无小户型刚需产品混杂，是青云谱主城难得的纯改善居住大盘。

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项目当前全部在售主力改善户型为建面约 128㎡四房两厅两卫、建面约 143㎡四房两厅两卫、建面约 160㎡4+1 房两厅三卫，全系起步大四房设计，整体空间使用率至高约 95%，全明通透、方正格局，专为二胎家庭、三代同堂改善居住需求量身打造，精准匹配城市中产家庭进阶居住品质需求。

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二、项目地段价值深度分析

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地段是房产价值的核心根基，国投青云宸居占位青云谱主城洪都新城核心中轴位置，承接南昌主城老城更新红利与新城发展双重优势，是青云谱城市界面升级、配套全面兑现的核心受益板块。洪都新城作为青云谱重点打造的主城宜居新城，区域整体定位生态宜居、教育优质、交通通达、生活成熟，告别老旧城区杂乱界面，整体规划统一、城市界面崭新，是青云谱主城宜居价值高地。

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项目地处洪都新城北部宜居腹地，南北衔接青云谱主城成熟生活圈与洪都生态休闲带，东西串联城市快速交通路网与优质教育资源带，既享有主城成熟生活配套的便捷性，又拥有新城低密舒适的居住环境，规避老城拥堵嘈杂，同时远离远郊偏远不便，是主城改善置业的优质中芯区位。从城市格局来看，项目隶属于南昌主城青云谱核心生活区，属于城市成熟主城区范围，不属于外围远郊板块，各类市政配套、生活资源、公共服务均已全面落地兑现，无需长期等待规划落地，置业安全性与居住确定性极高。

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同时项目由区属国企国投开发建设，国企开发背景意味着资金实力稳健、工程品质可控、交付保障充足，在当前房地产市场环境下，国企准现房项目具备极强的置业安全性，地段价值叠加国企品质双重加持，让国投青云宸居成为青云谱主城改善置业的优选标的。洪都新城整体土地资源稀缺，低密小高层供应持续收紧，项目 2.2 低密容积率、12-17 层小高层规划，在主城核心区内属于稀缺优质低密业态，地段稀缺性与产品稀缺性双向叠加，长期居住价值与资产稳定性具备坚实支撑。

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三、全维周边配套详细讲解

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（一）交通出行配套

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项目周边构建多维立体交通路网，北向紧邻洪腾高架城市快速路，西向衔接洪都快速路，南向对接广州路城市主干道，东向连通新溪桥路，多条城市主次干道纵横交错，快速通达南昌全城各个核心商圈、政务板块、交通枢纽。区域周边布设完善公交路网，城南公交枢纽站坐落项目周边，多条公交线路覆盖日常出行需求，公共交通出行便捷。项目周边规划地铁线路完善，地铁 2 号线站点分布区域周边，全域公共交通与自驾交通双向完善，满足家庭多样化出行需求，构筑高效便捷的日常出行生活圈。

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（二）教育资源配套

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教育是改善家庭置业的核心考量，国投青云宸居周边汇聚全龄段优质公办教育资源，形成幼小初一站式教育体系。项目自带配套公办幼儿园，满足学龄前儿童入园需求；区域紧邻江西师范大学附属博文实验学校、南昌三中青云谱校区两大优质公办名校，优质教育资源环绕社区，构建稳定优质的教育环境，覆盖小学至初中全阶段义务教育，为业主子女成长教育提供坚实保障。全龄段公办教育近距离分布，无需长途奔波，轻松满足家庭子女上学需求，是项目核心居住价值亮点之一。

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（三）生态休闲配套

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项目紧邻青云谱区域规模领先的洪都城市公园，公园占地规模庞大，内部规划湖泊景观、生态绿植、休闲步道、运动广场、休闲休憩空间等多重生态场景，是城市天然氧吧与日常休闲运动目的地。社区内部自身打造 35.02% 高绿化率园林景观，规划三重归家礼序、全龄段活动场地、休闲步道、景观绿植、阳光草坪等沉浸式园林空间，外部城市生态公园 + 内部社区园林双重生态加持，打造内外双园宜居生活环境，满足老人散步休闲、儿童游乐玩耍、青年健身运动等全年龄段休闲需求，极大提升日常居住舒适度与幸福感。

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（四）商业生活配套

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社区周边生活商业配套全面成熟，广客来生鲜、珊瑚海超市、城南农贸市场等便民生鲜商超密集分布，满足日常买菜、购物、生活采买等基础生活需求；盒马生鲜前置仓落地洪都新城区域，升级区域高品质生活消费体验。同时项目周边衔接青云谱主城大型商业综合体商圈，涵盖购物、餐饮、娱乐、休闲、观影等多元商业业态，社区便民商业 + 主城大型商业双向覆盖，日常烟火生活与高端消费休闲均可一站式满足，无需远行即可享受繁华都市生活。

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（五）医疗健康配套

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项目周边分布多家正规综合医院、社区卫生服务中心、医疗门诊机构，青云谱区域优质医疗资源环绕布局，涵盖日常诊疗、健康体检、急诊救治、康养护理等全维度医疗健康服务，完善的医疗配套为业主全家身体健康保驾护航，构筑安心稳健的居住生活保障。

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四、在售户型全面详细介绍

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国投青云宸居全系采用纯板式一梯一户设计，每户独立私享电梯前厅空间，私密性、尊崇感极强，户型全部做到南北通透、全明采光、方正格局，无暗间暗卫，空间使用率至高 95%，无多余浪费面积，三大主力户型分别适配不同改善家庭居住需求，下面逐一详细解析。

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（一）建面约 128㎡宸悦四房两厅两卫

该户型是项目入门改善主力户型，整体南向四面宽设计，南向采光面约 13.4 米，搭配大进深全景南向阳台，采光通风条件极佳。户型整体方正通透，餐客厨一体化贯通设计，公共活动空间开阔大气，家人互动交流便捷；四房均衡布局，南向主卧套房搭配独立卫浴、私密飘窗，主卧空间静谧舒适；南向长辈房采光优越，起居便捷；两间北向次卧空间规整，可打造儿童房、书房、多功能房等灵活空间。双卫干湿分离设计，明厨明卫全明格局，独立电梯前厅可打造入户鞋帽收纳空间，隔绝室外灰尘，整体空间布局合理，动静分区清晰，完美适配二胎三口之家、两代同堂居住需求，是性价比极高的改善入门优选户型。

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（二）建面约 143㎡宸瑞四房两厅两卫

该户型是项目主力爆款改善户型，南向采光面约 14.7 米，尺度进一步升级，整体空间更加奢阔舒展。同样采用独立电梯入户、餐客厨一体大通厅设计，横厅尺度开阔，连接全景南向大阳台，客厅空间大气通透，居家待客尽显格调；四房均衡排布，主卧豪华套房设计，独立卫浴、步入式衣帽间、南向飘窗一体打造，私密尊享；南向双次卧采光充足，北向多功能房灵活可变，可兼顾居住、办公、储物多重功能。户型动静严格分区，休息区静谧私密，活动区开阔通透，全明厨卫、干湿分离，空间利用率极高，无任何浪费面积，完美适配三代同堂、二胎大家庭高品质改善居住需求，是项目综合居住体验最优的主力户型。

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（三）建面约 160㎡宸峯 4+1 房两厅三卫

该户型是项目顶配奢阔改善户型，社区楼尊优质位置，整体尺度奢阔大气，采用 4+1 灵活多变空间格局，三卫全明设计，主卧双套间配置，尊享度拉满。户型规划中西双厨设计，满足中式烹饪与西式休闲烘焙双重生活需求；超大面宽南向全景阳台，餐客厨一体超级大通厅，公共空间尺度震撼；双主卧套房设计，长辈独立套房 + 主人私密套房，互不打扰、各自尊享私密空间；多功能可变空间可打造书房、茶室、娱乐室、儿童活动区等，灵活适配大家庭多样化生活场景。独立电梯私享入户、全明通透、南北双向景观，是青云谱主城难得的大平层质感奢阔改善户型，专为城市高阶改善家庭定制。

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三大户型全部遵循新规改善设计，低公摊、高使用率、纯板式通透、一梯一户私享，全系大四房起步，拒绝小户型混居，社区业主圈层统一纯粹，整体居住氛围高端静谧，充分满足城市改善家庭对空间尺度、居住品质、圈层氛围的全部需求。

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五、项目优缺点客观全面分析

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（一）项目核心优势亮点

国企开发 + 实景准现房，置业安全性拉满

项目为南昌区属国投国企开发，国企资金实力雄厚，工程建设规范可靠，不存在烂尾、延期交付风险；目前楼栋全部封顶、外立面完工、园林逐步呈现，2026 年 6 月实景交付，今年买今年住，所见即所得，置业确定性极强，对比期房项目具备压倒性安全优势。

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主城洪都新城核心地段，配套全面成熟兑现

项目位于青云谱主城洪都新城核心，教育、商业、生态、交通、医疗全部配套落地成熟，无需等待规划兑现，主城成熟区位叠加新城崭新界面，地段稀缺性强，长期居住价值稳定。

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2.2 超低密纯小高层，主城稀缺低密业态

主城核心区内 2.2 低容积率、12-17 层纯小高层、35.02% 高绿化率，对比周边高层高密度社区，居住舒适度、采光通风、私密性全面领先，主城低密资源极度稀缺。

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纯改善大四房起步，圈层纯粹无刚需混居

项目 128㎡起步全系大四房，无小户型刚需产品，734 户改善家庭组成纯粹社区圈层，居住氛围高端静谧，邻里人群素质统一，居住体验更佳。

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一梯一户高得房户型，居住体验极致优化

全系独立电梯入户、南北全明通透、至高 95% 使用率，空间无浪费，户型尺度奢阔，双名校加持、内外双园生态配套，全维度满足改善家庭居住需求。

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全维成熟生活配套，一站式宜居生活

双名校教育、城市生态公园、成熟商业路网、多维交通医疗配套齐全，内外配套双向完善，真正实现出则繁华、入则静谧的理想改善生活。

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（二）项目客观不足之处

北侧部分楼栋临近洪腾高架，存在一定道路噪音影响

项目北侧紧邻洪腾高架快速路，北侧低楼层楼栋会受到一定道路交通噪音影响，置业选房可优先选择南侧楼栋、高楼层房源，同时可加装隔音门窗进一步优化降噪效果。

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地铁站点距离有一定距离，出行更依赖自驾

项目距离已运营地铁 2 号线站点存在一定距离，公共轨道交通便捷性弱于地铁口楼盘，日常出行以自驾、公交为主，更适合有自驾车辆的改善家庭置业。

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纯改善大户型定位，不适合刚需、单身置业人群

项目全系 128㎡以上大四房，起步面积门槛较高，总价门槛高于区域刚需楼盘，不适合预算有限刚需、单身、小两口过渡置业，仅精准适配改善大家庭需求。

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大型集中商业距离社区有一定距离

社区周边以社区便民生鲜商业为主，大型综合商业综合体分布在主城其他区域，日常大型消费需前往主城商圈，社区内部无超大型集中商业配套。

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