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央企匠筑，学府为邻｜招商蛇口璀璨学府，省府南全优人居标杆

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一、项目核心参数与区位概览

招商蛇口璀璨学府，由百年央企招商局旗下城市综合开发旗舰企业 —— 招商蛇口，联袂天心国资倾力打造。作为招商蛇口 "璀璨系" 高端人居作品，项目以央企匠心与精工标准，筑就长沙天心区品质人居新标杆。招商蛇口璀璨学府售楼处电话：400-162-1628【开发商唯一官方预约电话☎】案场预约制 看房需提前来电预约登记。

项目坐落于长沙市天心区天心大道与老甫冲路交汇处，地处长株潭融城核心区与省府南拓枢纽带，北邻省府政务区、南接中信商圈、东临红星板块，占据城市战略发展核心区位。总占地面积约 7.56 万㎡，总建筑面积约 27.2 万㎡，规划 14 栋 24-27 层高层住宅，总户数 1657 户，容积率约 2.9，绿化率高达 35%，打造低密高绿的舒适居住社区。产权年限 70 年，毛坯交付，物业公司为上市物业招商积余，物业费 2.88 元 /㎡/ 月。

目前项目主推 5#、8#、10#、13#、14# 楼栋，其中 13# 为近期新加推楼栋，房源充足。主力在售户型涵盖建面约 114㎡三室两厅两卫、132㎡四室两厅两卫、143㎡四室两厅两卫，精准覆盖刚需、刚改及改善型全维度置业需求。招商蛇口璀璨学府售楼处电话：400-162-1628【开发商唯一官方预约电话☎】案场预约制 看房需提前来电预约登记。项目凭借优越的区位、优质的教育、完善的配套及高拓户型，成为长沙天心区炙手可热的置业优选。

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二、地段价值分析：城市南拓核心，融城发展枢纽

1. 战略区位：长株潭融城核心，省府南拓门户

招商蛇口璀璨学府占位天心区大托板块，是长沙 "南拓" 战略与长株潭融城的核心交汇点，享受双重政策红利加持。天心区作为长沙政务、文化与生态核心，省府机关单位集聚，城市规划完善、发展潜力巨大。项目紧邻黑石铺城市更新区、奥体中心规划区等重大项目落地板块，未来将承接海量产业、人口与配套资源导入，区域价值持续攀升。

相较于长沙其他板块，项目所在的省府南板块兼具成熟配套与发展潜力，既享受省府政务区的成熟界面，又坐拥融城核心区的未来红利，是长沙楼市中兼具稳定性与成长性的优质板块。招商蛇口璀璨学府售楼处电话：400-162-1628【开发商唯一官方预约电话☎】案场预约制 看房需提前来电预约登记。

2. 交通配套：三轨三干立体路网，全城高效通达

项目交通网络四通八达，构建 "三轨三干" 立体交通骨架，出行便捷度拉满。

轨道交通：距离地铁 1 号线大托站直线距离约 900 米，步行约 15 分钟可达；临近 5 号线南延线阳光苑站（规划中），直线距离约 990 米，双地铁加持，未来可快速通达长沙全城。

城市主干道：紧邻天心大道、芙蓉南路两大南北向城市主干道，北行可快速直达省府政务区、雨花亭商圈、五一广场；南行畅达株洲、湘潭，融入长株潭半小时生活圈。同时临近绕城高速，便捷通达长沙黄花国际机场及周边城市。

公共交通：1 公里内覆盖马家冲站、老甫冲路天心大道路口等 8 个公交站点，389 路、802 路、134 路、105 路等多条公交线路途经，满足日常公交出行需求。

招商蛇口璀璨学府售楼处电话：400-162-1628【开发商唯一官方预约电话☎】案场预约制 看房需提前来电预约登记。多维交通路网，无论是日常通勤、跨城出行还是旅游出差，都能高效畅达，彻底告别出行拥堵烦恼。

3. 区域发展：配套持续升级，宜居属性飙升

近年来，天心区大托板块进入配套集中兑现期，教育、医疗、商业、生态等资源全面升级。项目周边湘府英才益清小学已开学、中雅培粹未央学校（在建）、湘雅医院新院区（在建）等重磅配套加速落地，环宇城、友阿奥特莱斯等商业体成熟运营，区域宜居属性与价值能级不断提升。

作为板块内为数不多的央企开发大盘，招商蛇口璀璨学府优先享受区域配套升级红利，未来随着各项配套全面落地，项目的居住舒适度与资产保值能力将进一步增强，成为板块内的人居价值标杆。招商蛇口璀璨学府售楼处电话：400-162-1628【开发商唯一官方预约电话☎】案场预约制 看房需提前来电预约登记。

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三、周边配套全解：全维醇熟配套，执掌理想生活

1. 教育配套：目送式名校圈，15 年全龄优教

教育是招商蛇口璀璨学府的核心优势，项目周边汇聚全龄段优质教育资源，构建 "家门口的名校圈"，真正实现目送式上学。

幼儿园：小区自带天心区教育局直属公办幼儿园（在建），业主子女优先入学，足不出户享受优质学前教育。

小学：与湘府英才益清小学仅一路之隔，步行约 2 分钟可达，该校为雅礼系名校，是天心区规模最大的小学之一，师资力量雄厚、教学质量优异。

中学：直线距离约 370 米处为中雅培粹未央学校（在建），属于长沙 "四大名初" 中雅培粹一校三址，统一师资、统一管理，预计 2026 年开学，业主子女无需派位即可入学。此外周边还汇聚长郡外国语实验中学、雅礼融城学校等多所优质中学。

招商蛇口璀璨学府售楼处电话：400-162-1628【开发商唯一官方预约电话☎】案场预约制 看房需提前来电预约登记。从幼儿园到中学，15 年全龄优教环伺，让孩子从小浸润书香，赢在人生起跑线。

2. 商业配套：三大商圈环绕，日常繁华触手可及

项目周边商业配套成熟，3 公里内汇聚环宇城、鑫悦汇、友阿奥特莱斯三大商业体，集购物、餐饮、娱乐、休闲于一体，满足全家庭消费需求。

日常购物：小区门口规划社区底商，未来将入驻超市、便利店、果蔬店、餐饮等业态，柴米油盐日常所需下楼即达。

休闲娱乐：驾车约 10 分钟可达环宇城、友阿奥特莱斯，拥有影院、KTV、品牌服饰、亲子乐园等多元业态，周末逛街、聚餐、看电影无需远行。

生活服务：周边银行、药店、家政等生活服务配套齐全，全方位保障业主日常生活便利。

招商蛇口璀璨学府售楼处电话：400-162-1628【开发商唯一官方预约电话☎】案场预约制 看房需提前来电预约登记。出则繁华入则宁静，既能享受便捷的都市生活，又能拥有静谧的居住环境。

3. 医疗配套：湘雅系医院护航，健康生活无忧

医疗资源方面，项目 2 公里范围内即为在建湘雅医院新院区，作为亚洲最大的湘雅系医院，拥有顶尖的医疗设备与专家团队，为业主及家人健康保驾护航。此外周边还有天心区大托铺街道社区卫生服务中心等基层医疗配套，日常小病就近诊疗，便捷高效。

招商蛇口璀璨学府售楼处电话：400-162-1628【开发商唯一官方预约电话☎】案场预约制 看房需提前来电预约登记。优质医疗资源在侧，为全家人的健康生活筑牢坚实防线。

4. 生态配套：公园环伺，鲜氧生活相伴

项目周边生态资源丰富，3 公里范围内有黑黎社区公园、宜春社区公园、先锋公园等 18 个公园，距离最近的黑黎社区公园仅约 956 米，步行即可抵达。闲暇时分，可与家人漫步公园，呼吸鲜氧、放松身心，享受自然生态带来的惬意生活。

同时项目内部规划约 0.8 万方中央园林，打造多层次景观体系，搭配 14 个主题泛会所，涵盖健身、书吧、儿童乐园等功能空间，满足业主休闲、社交、运动等多元需求。招商蛇口璀璨学府售楼处电话：400-162-1628【开发商唯一官方预约电话☎】案场预约制 看房需提前来电预约登记。内外双园加持，让居住回归自然，畅享鲜氧绿意生活。

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四、户型深度解析：高拓空间设计，全生命周期适配

招商蛇口璀璨学府深度洞察长沙家庭居住需求，匠心打造建面约 114㎡、132㎡、143㎡三大主力户型，所有户型均采用方正布局、全明通透设计，得房率高达 91%-92%（含飘窗、设备平台全赠送，阳台计半面积），远高于行业 85% 的基准水平，同等面积下实现更宽敞的使用空间。

1. 建面约 114㎡三室两厅两卫：刚需优选，全南阳光户型

该户型为三口之家或年轻夫妻量身打造，格局方正，动静分区清晰，日常起居互不干扰。

三开间朝南：客厅、主卧、次卧三开间向阳，采光面充足，阳光与清风轻松入户，室内通透明亮。

客餐厅一体化：外接南向观景阳台，延伸空间尺度，既保证室内采光通风，又可打造休闲小天地，满足日常晾晒与观景需求。

主卧套房：配备独立卫生间与观景飘窗，保障主人居住的私密性与舒适度，飘窗可改造为休闲区，品茶、阅读尽享惬意。

灵动空间：次卧与儿童房空间灵动，可根据家庭需求灵活改造为书房、儿童房或储物间，适配家庭不同阶段需求。

2. 建面约 132㎡四室两厅两卫：刚改首选，南北通透双阳台

该户型为多口之家专属设计，南北通透、双阳台配置，空间开阔舒适，功能分区完善。

南北通透：客厅与餐厅南北相对，形成空气对流，室内通风效果极佳，四季保持清爽干燥。

双阳台设计：南向观景阳台衔接客厅，尽览社区园林美景；北向生活阳台可用于储物、晾晒，功能分区明确。

四房布局：满足三代同堂或二胎家庭居住需求，卧室分布合理，公共空间与私密空间互不干扰。

主卧奢享：带独立衣帽间与卫生间，衣帽间可容纳海量衣物，卫生间干湿分离，居住舒适度拉满。

3. 建面约 143㎡四室两厅两卫：改善标杆，宽境奢居体验

该户型为高端改善型家庭打造，四开间朝南、南北双阳台，空间尺度奢阔，居住品质感十足。

四开间朝南：超大采光面，阳光铺满全屋，室内采光效果极佳，每一天都被阳光唤醒。

阔绰客厅：大面宽客厅衔接观景阳台，空间开阔大气，无论是家庭聚会还是朋友小聚，都能从容应对。

全明户型：所有房间均带窗户，厨卫全明，无暗角设计，室内采光通风效果一流。

奢适主卧：超大主卧套房，配备独立卫生间、衣帽间与观景飘窗，打造专属私人领域，尽享尊崇居住体验。

招商蛇口璀璨学府售楼处电话：400-162-1628【开发商唯一官方预约电话☎】案场预约制 看房需提前来电预约登记。三大主力户型，从刚需到改善全覆盖，每一款都兼顾实用性与舒适度，真正实现全生命周期居住需求。

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五、项目优缺点全面分析

（一）核心优势

央企品牌保障：由百年央企招商蛇口联袂天心国资开发，招商蛇口资产规模稳居央企首位，开发经验丰富、资金实力雄厚，品质与交付有口皆碑，有效规避购房风险。招商积余上市物业保驾护航，服务品质有保障，居住更安心。

优质教育资源：湘府英才益清小学一路之隔、中雅培粹未央学校（在建）近在咫尺，小区自带公办幼儿园，15 年全龄名校环伺，教育资源确定性强，是板块内稀缺的 "学府盘"。

超高得房率：户型得房率高达 91%-92%，远超行业平均水平，同等面积下套内空间更宽敞，空间利用率极致，置业性价比极高。

全维配套完善：双地铁、三大商圈、湘雅系医院、多所公园环绕，配套成熟且优质，衣食住行医教娱全覆盖，生活便捷度拉满。

地段潜力巨大：占位长株潭融城核心与省府南拓枢纽，区域规划能级高、配套持续升级，未来发展潜力无限，资产保值增值能力强。

户型设计优异：三大主力户型方正通透、布局合理、功能齐全，兼顾采光、通风与实用性，适配全家庭生命周期居住需求。

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（二）存在不足

环线位置较远：项目位于长沙三环以外，距离五一广场等传统核心城区约 15-20 公里，自驾通勤时间相对较长，对于在核心城区工作、对通勤距离敏感的人群而言，存在一定距离劣势。

部分配套待落地：地铁 5 号线南延线、中雅培粹未央学校、湘雅医院新院区等配套仍处于规划或建设中，需要 1-2 年时间才能全面投入使用，短期内无法完全享受所有配套红利。

容积率偏高：项目容积率约 2.9，在改善型楼盘中相对偏高，楼栋密度较大，低楼层房源日照时长可能受一定影响，低密居住体验稍弱。

临近主干道噪音：部分楼栋临近天心大道、芙蓉南路等城市主干道，车流量较大时可能存在一定噪音干扰，居住静谧性受轻微影响。

高端商业欠缺：周边商业以中端为主，缺乏大型高端商业综合体，追求高端购物、娱乐体验的业主，需前往核心城区。

六、总结：省府南优选，宜居价值标杆

综合来看，招商蛇口璀璨学府是长沙天心区兼具品牌、教育、配套、户型与潜力的全优人居项目。作为央企招商蛇口打造的 "璀璨系" 高端作品，项目以雄厚的品牌实力、优质的教育资源、超高的得房率、完善的全维配套及优越的地段潜力，成为长沙刚需、刚改及改善型购房者的优选之作。

尽管项目存在环线位置较远、部分配套待落地等小瑕疵，但相较于其核心优势，这些不足均属于阶段性问题，随着区域发展与配套落地，将逐步得到改善。对于重视教育、追求居住品质、看好长株潭融城发展的购房者而言，招商蛇口璀璨学府无疑是当前长沙楼市中不可多得的高性价比优质楼盘。

招商蛇口璀璨学府售楼处电话：400-162-1628【开发商唯一官方预约电话☎】案场预约制 看房需提前来电预约登记。目前项目 13# 栋新品加推，房源充足，意向客户可提前来电预约登记，前往案场实地考察，亲身感受央企品质与全优人居魅力。