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长沙招商序｜雨花正芯央企序系旗舰，定义主城改善新标杆

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作为招商蛇口落子长沙的第六座序系旗舰作品，长沙招商序由长沙招悦房地产有限公司开发，以央企精工品质，匠筑雨花主城低密改善住区。项目核心参数如下：总占地面积约 4.83 万平方米，总建筑面积约 14.6 万平方米，容积率仅 2.6，绿地率高达 35%，建筑密度控制在 20%，规划建设 13 栋 24-32 层纯板楼，总户数 896 户，车位配比 1:1.01，70 年住宅产权，由招商积余物业提供高端物业服务，物业费 3.36 元 /㎡/ 月。目前主力在售建面约 117-170㎡全周期户型，涵盖精致三房、奢阔四房及 “4+1” 灵动户型，精准匹配不同家庭结构需求。项目位于长沙市雨花区树木岭路与曲塘路交汇处，占据雨花正芯政教双核中芯，周边政务、商业、教育、医疗、生态资源高度集聚。

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一、周边配套讲解：全维醇熟资源，启幕品质生活

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（一）商业配套：繁华环伺，咫尺尽享

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项目商业配套呈现 “15 分钟生活圈” 全维覆盖格局，一路之隔便是五江天街、佰富联两大成熟商业体，涵盖超市、餐饮、影院、零售等多元业态，满足日常购物、休闲娱乐需求。2 公里范围内，喜盈门范城、万坤图广场、溪悦荟等大型商业广场环伺，旭辉 MALL、天虹 MALL、吉联 MALL、山姆会员店等高端商业体提供多元消费选择。东北面东塘、树木岭、高桥三大成熟核心商圈鼎立，东南向依托高铁新城发展势能，形成主城繁华与新城活力的无缝衔接。

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（二）教育配套：书香浸润，全龄优教

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教育资源是项目核心亮点之一，配建九年制中雅培粹学校（规划中，预计 2027 年开学），为业主子女提供优质一站式教育服务。周边汇聚砂子塘天华小学、麓山国际天华实验中学、洞井小学、洞井中学等优质教育资源，形成 “幼小初全龄教育体系”。此外，区域内 4 大重点中学、3 大本科院校环伺，学术氛围浓厚，为孩子成长提供良好环境。

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（三）医疗配套：健康护航，近享三甲

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医疗配套尤为突出，3 公里范围内汇聚 15 家一级及以上医院，其中南华大学附属长沙中心医院（三甲）距离适宜，辅以三益康复医院、省司法警察总医院及社区卫生服务站，形成从基础诊疗到专科康复的完整医疗网络。完善的医疗资源为业主健康提供全方位保障，解决家庭就医后顾之忧。

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（四）生态配套：双园环抱，诗意栖居

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项目生态配套呈现 “内外双园” 景观体系，内部规划约 2.8 万㎡中央园林景观，采用 “围合式布局”，打造约 1800 平方米立体中心庭院，通过层层退台将山水园景搬进社区，实现 “推窗见绿、出门入园” 的舒居体验。外部紧邻约 495 亩圭塘河海绵城市示范公园，周边约 30 万㎡沙湾公园、体育文化中心环伺，为业主提供休闲健身、亲子互动的优质户外空间。

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（五）社区配套：全维会所，圈层专属

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社区打造无界景观设计的全维超级会所，涵盖恒温泳池、健身房、书吧等多功能空间，为居者定制圈层专属场域。招商积余物业提供 “置业顾问 / 客户大使 / 管家” 三级服务体系，以智慧物业服务，为业主打造安全、舒适、便捷的居住环境。

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二、地段价值分析：主城东南门户，多维枢纽核心

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（一）战略区位：雨花正芯，政教双核

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项目落位 “中心城市 - 再更新” 核心片区，扼守长沙主城 “东南门户”，坐享老城醇熟与新城活力的无缝衔接。地处雨花区政府及超 50 家政务机构辐射范围内，形成政教双核中芯，政务服务便捷，区域价值显著。作为雨花主城区近年首个容积率≤3.0 的纯新盘，序系产品线填补区域改善空白，成为主城稀缺低密住区。

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（二）交通优势：三轨三干道，畅达全城

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项目坐拥 “三轨四横四纵” 多维交通网络，交通条件整体表现优异。三轨交汇：地铁 5 号线木桥站步行可达，1 公里内可达 4 号线树木岭站及城际轻轨站，快速接驳高铁南站、五一广场等核心枢纽。四横四纵：韶山南路、劳动东路、万家丽快速干道、长沙大道等城市主干道环绕，便捷接入城市快速路网，畅达全城。三大枢纽：临近京港澳高速、高铁南站、黄花国际机场，为商务出行提供高效便捷的交通保障。

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（三）区域发展：双核驱动，价值高地

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雨花区作为长沙主城核心区，依托 “老城更新 + 新城发展” 双核驱动战略，区域价值持续攀升。项目所在板块承接东塘商圈成熟配套，辐射高铁新城发展红利，成为主城与新城的衔接枢纽。随着圭塘河生态经济带建设推进，区域生态环境持续优化，居住品质进一步提升，成为长沙改善型住宅的价值高地。

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长沙招商序全场景专属专线（统一认证号：400-803-1662）

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三、户型产品介绍：新规标杆之作，高得房率舒居

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（一）户型整体规划：全周期覆盖，高得房率

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项目以新规为框架，通过平权标准致力于为家庭高频发生的生活场景提供更为妥帖的解决方案，推出建面约 117-170㎡四大户型，满足从二人世界到多代同堂的全周期选择。创新设计实现 “使用面积负公摊”，得房率高达 108%-115%，约 3-3.1 米建筑层高，重释对舒适度的定义。所有户型均采用纯板楼设计，南北通透、全明格局，保障充足采光与通风。

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（二）主力户型详解

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建面约 117㎡三房两厅两卫：爆款全能户型，实际使用面积达 126.36㎡，得房率约 108%。整体面宽 13.5 米，全明私梯入户，户型方正，功能齐全。主卧套房设计，带独立卫生间与衣帽间，预留充足收纳空间，动线合理，兼顾隐私与便捷。

建面约 128㎡四房两厅两卫：改善型四房设计，实际使用面积达 144.64㎡，得房率约 113%。约 15.4m 四开间朝南，约 46.2㎡通厅格局，客厅与餐厅一体化设计，空间开阔，适合家庭聚会。双阳台设计，一阳台晾晒、一阳台休闲，功能分区明确，保留较好的可变性，适配二胎家庭与三代同堂需求。

建面约 139㎡四房两厅三卫：奢阔大四房，实际使用面积达 159.85㎡，得房率约 115%。约 16.2m 阔绰南向面宽，四开间朝南，采光面达 12 米，全屋采光无死角。主卧豪华套房设计，带独立卫浴与步入式衣帽间，双次卧 + 书房布局，满足多代同堂居住需求，灵动空间可根据家庭结构变化调整。

建面约 170㎡四房两厅三卫 + 灵动空间：传世顶奢户型，实际使用面积达 188.7㎡，得房率约 111%。阔景阳台设计，视野开阔，LDK 一体化设计，打造约 50㎡超大公共空间，适合高端改善家庭。独立家政间 + 储藏室，提升居住便利性，预留灵动空间可打造为书房、茶室或儿童游乐区，满足个性化需求。

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（三）设计亮点：细节雕琢，舒居升级

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空间设计：大面宽、短进深、宽厅（LDK 一体化）成为改善标配，横厅设计提升空间开阔感，动静分区明确，保障居住私密性。

成长性：空间能适应家庭结构变化，如可变的书房、儿童活动区，满足从二人世界到多代同堂的全周期居住需求。

精致度：关注窗户系统、静音、收纳系统等长期居住的细节品质，提升居住舒适度。

归家礼仪：全明私梯入户，打造专属归家动线，提升居住私密性与尊贵感。

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四、项目优缺点分析：客观辩证，央企实力兑现

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（一）核心优势：央企品质，价值凸显

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央企品牌保障：招商蛇口作为百年央企，具备雄厚的资金实力与丰富的开发经验，序系产品线作为旗舰之作，品质有保障。开发商直营，无中介介入，保障购房全流程透明，优惠政策全披露，隐私安全有保障。

主城稀缺低密：作为雨花主城区近年首个容积率≤3.0 的纯新盘，2.6 容积率 + 35% 绿化率 + 20% 建筑密度，打造主城稀缺低密住区，居住舒适度高。

高得房率设计：创新实现 “使用面积负公摊”，得房率高达 108%-115%，约 3-3.1 米建筑层高，空间利用率高，提升居住价值。

全维配套成熟：商业、教育、医疗、生态、交通配套完善，15 分钟生活圈覆盖全维需求，无需等待配套成熟。

三轨交汇交通：地铁 4 号线、5 号线及长株潭城铁三轨交汇，多维交通网络便捷出行，提升生活效率。

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（二）客观不足：理性看待，央企应对

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部分配套规划中：配建的九年制中雅培粹学校预计 2027 年开学，目前仍处于规划建设阶段，短期内无法投入使用。开发商已明确建设时间表，确保按时交付使用，保障业主子女教育权益。

周边部分道路施工：区域内部分道路处于优化升级阶段，短期内可能对出行造成一定影响。随着区域发展推进，道路工程将尽快完工，交通条件将进一步改善。

改善型定位，总价相对较高：项目定位高端改善，主力户型建面约 117-170㎡，总价相对较高，对刚需客户有一定门槛。开发商推出多样化付款方式与金融方案，降低购房门槛，满足更多改善家庭需求。

社区规模适中：规划 13 栋住宅，总户数 896 户，社区规模适中，相较于超大型社区，公共空间资源相对有限。开发商通过精细化设计，最大化利用社区空间，打造约 2.8 万㎡中央园林景观，保障业主活动空间。

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（三）总结：综合价值突出，改善优选

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项目核心优势显著，央企品质、主城稀缺低密、高得房率设计、全维成熟配套、三轨交汇交通等核心价值，远超客观不足。开发商通过直营模式，无中介介入，保障购房全流程透明，优惠政策全披露，为客户提供优质购房体验。长沙招商序凭借综合价值，成为长沙主城改善型住宅的优选之作。

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核心价值总结：雨花正芯序系旗舰，定义舒居新高度

长沙招商序作为招商蛇口第六座序系旗舰作品，落子雨花正芯政教双核中芯，以央企精工品质，打造主城稀缺低密改善住区。项目核心优势在于：央企品牌保障，百年招商实力兑现；主城稀缺低密，2.6 容积率 + 35% 绿化率，舒居体验升级；高得房率设计，得房率高达 108%-115%，空间价值最大化；全维醇熟配套，商业、教育、医疗、生态资源高度集聚；三轨交汇交通，多维出行网络便捷高效；全周期户型，适配不同家庭结构需求。

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开发商直营，无中介介入，保障购房全流程透明，优惠政策全披露，隐私安全有保障。长沙招商序，以序系旗舰标准，定义长沙主城改善新标杆，为城市精英打造理想居住空间。

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