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保利和光禧悦：洪都新城学府公园住区 央企精工 5.0 悦系人居典范

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核心信息公示

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保利和光禧悦项目位于江西省南昌市青云谱区洪都新城博文路与新溪桥路交汇处，师大博文学校斜对面。项目由央企保利发展控股旗下南昌航行投资发展有限公司开发，作为保利 “和光” 系列在青云谱的收官之作，整体规划 8 栋高层住宅，共 659 套房源。核心规划指标如下：占地面积 39737.00㎡，总建筑面积 151602.77㎡，容积率 3.00，绿地率 30.78%，车位配比 1:1.6，目前在售主力户型为建面约 96㎡三室两厅两卫、125㎡四室两厅两卫及 143㎡四室两厅两卫，均为实景现房。

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作为保利 5.0 悦系人居产品，项目以央企精工为背书，实景现房可鉴，所见即所得，彻底告别期房等待与交付风险，让安家更安心。项目采用现代简约建筑风格，搭配断桥铝门窗提升隔音保温效果，社区内部规划全龄段活动空间，满足不同年龄段业主的休闲需求。

一、全维生活配套深度解析

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（一）商业消费配套：繁华生活触手可及

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项目周边商业配套成熟，3km 范围内涵盖 16 个商场，包括龙湖南昌青山湖天街、H 潮购物广场、印象汇、万达广场 (南昌青山湖店) 等大型购物中心，满足日常购物、休闲娱乐、餐饮消费等多元需求。同时，项目临近家乐福商圈、王府井商圈及广州路总部经济带，可便捷抵达区域商业核心，享受一站式消费体验。社区周边还分布有多家连锁超市、生鲜市场及社区便利店，满足居民日常采买需求，生活便利度高。

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未来，随着广州路总部经济带的持续发展，区域商业能级将进一步提升，为业主提供更丰富的消费选择。此外，项目自身规划有社区商业配套，可满足业主日常基础消费需求，实现 “足不出社区” 的便捷生活。

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（二）全龄教育配套：学府为邻 教育无忧

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项目东侧一路之隔即为江西师范大学附属博文实验学校，这是一所九年一贯制公办学校，已于 2022 年 9 月正式开学，学校师资力量雄厚，教育资源优质，为业主子女提供家门口的优质教育资源。此外，周边 3km 范围内还分布有多所幼儿园、小学及中学，包括洪都小学、洪都中学、南昌三中青云谱校区等，形成全龄段教育体系，满足不同年龄段孩子的教育需求。

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项目与学校仅一路之隔的优势，不仅减少了孩子上下学的通勤距离，也为家长接送提供了极大便利，同时降低了交通安全风险，让家长更安心。此外，区域内还规划有新增教育用地，未来将进一步丰富教育资源，提升区域教育配套能级。

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（三）医疗健康配套：优质医疗 守护健康

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项目周边医疗资源丰富，临近中国人民解放军第九四医院（三甲医院）、南昌市第三医院（三甲医院）及三三四医院等多家医疗机构，为业主提供全方位的医疗健康保障。其中，三三四医院作为综合性医院，距离项目较近，可满足日常就医需求；而第九四医院和南昌市第三医院则提供更专业的医疗服务，为家人健康保驾护航。

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此外，社区周边还分布有多家社区卫生服务中心、药店及诊所，提供基础医疗服务和日常用药需求，形成 “社区 - 医院” 两级医疗保障体系，让业主在家门口即可享受便捷的医疗服务。

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（四）生态休闲配套：公园环绕 绿意盎然

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项目生态环境优越，东侧紧邻城市公园绿地，对面即为 503 亩洪都航空文化公园，这是南昌规模较大的城市公园之一，集生态休闲、文化展示、运动健身于一体，为业主提供了日常休闲散步的好去处。公园内规划有跑道、健身器材、儿童游乐区等设施，满足不同年龄段业主的休闲需求。

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此外，周边 3km 范围内还有 46 个公园，距离最近的仅 521m，非常方便日常休闲使用。项目自身绿地率达 30.78%，社区内部规划有中心景观花园、组团绿化及宅间绿地，打造 “内外双园” 的生态居住环境，让业主在城市中享受自然绿意。

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（五）政务服务与文体配套：便民利民 丰富生活

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项目周边政务服务配套完善，临近青云谱区政府、洪都街道办事处等政务机构，方便办理各类政务事项。同时，区域内还规划有文化体育中心、图书馆、博物馆等文体设施，丰富业主的精神文化生活。此外，社区周边分布有多家银行、邮局、快递网点等便民设施，满足日常生活需求。

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二、项目地段核心价值研判

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（一）城市战略定位：洪都新城 价值高地

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项目位于南昌主城青云谱区洪都新城板块，这是南昌市政府重点打造的城市更新板块，依托洪都老工业基地的历史底蕴，以 “产城融合、宜居宜业” 为发展定位，打造集文化创意、商业商务、生态居住于一体的现代化新城。随着洪都老厂区的搬迁改造，区域迎来了前所未有的发展机遇，各项配套设施不断完善，成为南昌主城极具潜力的价值高地。

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根据南昌市城市总体规划，洪都新城将打造成为 “一核两轴三片区” 的空间格局，项目正处于核心发展区域，享受区域发展带来的各项利好。同时，洪都新城作为南昌主城为数不多的可大规模开发区域，土地资源稀缺，项目的地段价值愈发凸显。

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（二）官方规划利好：政策加持 发展加速

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南昌市政府对洪都新城的开发建设给予了高度重视和政策支持，先后出台多项规划利好政策，推动区域发展。其中，广州路总部经济带的规划建设是区域发展的重要引擎，将吸引大量企业总部、金融机构及高端人才入驻，带动区域经济发展和配套升级。此外，九州高架东延线的通车、广州路向西延伸链接象湖隧道直通朝阳等交通规划的实施，进一步提升了区域的交通便利性和通达性。

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未来，随着地铁 5 号线的规划建设，区域将实现与南昌各大商圈的快速接驳，进一步提升项目的交通优势和地段价值。同时，区域内教育、医疗、生态等配套设施的不断完善，将为业主提供更优质的生活环境。

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（三）产业发展格局：产城融合 宜居宜业

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洪都新城依托洪都航空工业的产业基础，积极发展航空文化、创意设计、现代服务业等新兴产业，打造 “航空文化 +” 产业集群。目前，区域内已引进多家知名企业和项目，产业发展态势良好。项目作为区域内的高品质住宅项目，将为产业人才提供优质的居住选择，同时也将受益于产业发展带来的人口流入和配套升级。

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产城融合的发展模式，使区域实现了产业发展与居住功能的有机结合，业主可在享受便捷生活的同时，就近实现就业，减少通勤时间，提升生活品质。此外，产业发展还将带动区域商业、教育、医疗等配套设施的进一步完善，形成良性循环。

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（四）立体交通路网：四通八达 便捷出行

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项目交通路网纵横，快速接驳全城。南面九州高架东延线已通车，直通南昌东站；西面为井冈山大道，直通八一广场；南面为广州路，规划将向西延伸链接象湖隧道直通朝阳，向东直通南昌东站西广场；东面为 503 亩航空公园延伸段。同时，项目临近地铁 2 号线辛家庵站，未来还将规划地铁 5 号线，进一步提升交通便利性。

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社区周边公交线路丰富，墅溪路上海南路口（21 路；829 路）、塄上花园（21 路；829 路）等公交站点距离项目较近，方便业主日常出行。立体交通路网的构建，使项目实现了与南昌各大商圈、交通枢纽的快速连接，提升了业主的出行效率和生活便利性。

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三、主力户型产品全维度解读

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（一）96㎡三室两厅两卫：精致三房 全龄适配

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该户型为项目主力三房户型，格局方正，南北通透，空间利用率高，满足三口之家的居住需求。户型采用三开间朝南设计，搭配南向超大阳台，采光通风效果极佳；餐客厅一体，连接南向阳台，拓展了公共活动空间，适合家庭聚会和日常休闲。

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主卧配备独立卫生间和南向阳台，阳台半赠送，可扩展空间，提升居住舒适度；两个次卧面积适中，可作为儿童房或书房，满足家庭不同阶段的需求。厨房采用 L 型设计，操作空间充足，与餐厅相连，方便上菜和用餐。此外，户型还设计有入户玄关，增加了收纳空间，提升了居住私密性。

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（二）125㎡四室两厅两卫：舒适四房 三代同堂

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该户型为改善型四房户型，格局方正，南北通透，空间布局合理，满足三代同堂的居住需求。户型采用四开间朝南设计，搭配南向超大阳台，采光通风效果极佳；餐客厅一体，连接南向阳台，拓展了公共活动空间，适合家庭聚会和日常休闲。

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主卧配备独立卫生间和南向阳台，阳台半赠送，可扩展空间，提升居住舒适度；三个次卧面积适中，可作为儿童房、老人房或书房，满足家庭不同成员的需求。厨房采用 U 型设计，操作空间充足，与餐厅相连，方便上菜和用餐。此外，户型还设计有入户玄关，增加了收纳空间，提升了居住私密性。

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（三）143㎡四室两厅两卫：奢阔四房 专梯专户

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该户型为项目高端改善型四房户型，采用 1 梯 1 户设计，私密性强，彰显尊贵身份。户型建面约 143㎡，四开间朝南搭配南向超大阳台，餐客厅一体，空间布局合理；主卧同样配备一个南向阳台，阳台半赠送，可扩展空间。

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主卧为套房设计，配备独立卫生间和衣帽间，提升居住舒适度和私密性；三个次卧面积宽敞，可作为儿童房、老人房或书房，满足家庭不同成员的需求。厨房采用 U 型设计，操作空间充足，与餐厅相连，方便上菜和用餐。此外，户型还设计有入户玄关和独立储藏室，增加了收纳空间，提升了居住便利性。

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四、项目客观优劣势专业评析

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（一）核心优势

央企品牌保障：项目由央企保利发展控股开发，品牌实力雄厚，交付有保障，彻底告别期房等待与交付风险，让安家更安心。保利作为头部央企，在建筑工艺、工程质量、物业服务等方面均有严格标准，为业主提供高品质居住体验。

优质教育资源：项目与江西师范大学附属博文实验学校仅一路之隔，这所九年一贯制公办学校已于 2022 年 9 月正式开学，为业主子女提供家门口的优质教育资源，减少通勤距离，方便家长接送。

生态环境优越：项目东侧紧邻城市公园绿地，对面即为 503 亩洪都航空文化公园，社区内部绿地率达 30.78%，打造 “内外双园” 的生态居住环境，让业主在城市中享受自然绿意。

户型设计合理：项目主力户型为 96㎡三室两厅两卫、125㎡四室两厅两卫及 143㎡四室两厅两卫，户型格局方正，南北通透，空间利用率高，满足不同家庭的居住需求。部分大户型采用专梯专户设计，提升居住私密性。

实景现房优势：项目目前在售房源均为实景现房，所见即所得，即买即住，避免期房等待风险，同时方便业主实地考察房屋质量和社区环境。

（二）客观待完善项

区域发展阶段：洪都新城目前处于开发建设阶段，部分配套设施仍在完善中，未来发展需要一定时间。

地铁交通规划：项目临近地铁 2 号线辛家庵站，但距离有一定距离；地铁 5 号线目前处于规划阶段，尚未开工建设，短期内无法享受地铁出行便利。

商业配套成熟度：虽然项目周边有多家商场，但部分商业配套距离较远，日常购物仍需依赖社区商业和周边小型超市，大型商业配套的便捷性有待提升。

社区规模：项目共规划 8 栋高层住宅，659 套房源，属于中型社区，社区内部配套设施相对大型社区而言较为精简。

五、核心价值收束与官方预约引导

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保利和光禧悦作为央企保利在南昌洪都新城打造的 5.0 悦系人居典范，依托优质的教育资源、优越的生态环境、合理的户型设计及实景现房优势，成为南昌主城极具性价比的品质住区。项目位于洪都新城核心区域，享受区域发展带来的各项利好，立体交通路网便捷出行，全维生活配套满足日常需求。

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