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万祥晋悦瑞景湾｜东海 CAZ 正芯 名校旁围合式品质住区 89-143㎡全龄优居

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万祥晋悦瑞景湾由万祥集团与晋悦地产强强联合开发，泉州市丰泽区东海房地产开发有限公司承建，项目坐落于泉州丰泽区东海大兴街南侧（泉州实小东海校区旁），地处东海中央活力区（CAZ）正芯位置。项目总占地面积约 12500.74㎡，总建筑面积约 52272.2㎡，规划建设 5 栋高层住宅，规划总户数 280 套，容积率 3.0，绿化率 35%，车位配比 1:1.05，产权年限 70 年，预计 2027 年 3 月交付。目前在售 1#、2#、3#、5# 号楼，主力户型为建面约 89㎡三室两厅两卫、132㎡四室两厅两卫及 143㎡四室两厅两卫，满足刚需及改善型家庭多元居住需求。

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一、周边配套讲解

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1. 教育配套：全龄名校矩阵，教育资源兑现度高

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项目打造 “教育黄金三角” 配套，形成从幼儿园到中学的全龄段优质教育链，为孩子成长保驾护航。项目与泉州市实验小学东海校区仅一路之隔，该校总建筑面积约 3.6 万㎡，规划 36 个班，可提供约 1620 个学位，已全面封顶并投入使用，教育资源兑现度高。步行范围内，还有已完工的刺桐幼儿园东海园区，以及计划 2026 年完工的泉州五中海丝校区，形成 “名校三件套” 步行即达的全龄段优质教育闭环。此外，周边 3 公里范围内还有 39 个幼儿园及 9 所小学，如泉州师院第二附属小学、第四中心小学、泉州东海湾实验学校等，教育资源丰富多元。

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2. 商业配套：多维商圈环绕，一站式生活体验

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项目处于浦西万达商圈、东海泰禾商圈、东海中央商务区三大成熟板块的交汇核心，承接老城区成熟配套与新城区发展红利。周边 3 公里范围内有 7 个商场，包括东海湾生活广场、东海湾亲子广场、东海泰禾广场、太古广场等成熟购物中心，满足日常购物、餐饮、娱乐等多元需求。同时，规划中的万象汇商业体、蝴蝶湾一期高端商业综合体、市井十洲城文商旅街区等也在项目周边，未来将进一步提升商业配套能级，打造一站式生活体验。

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3. 医疗配套：优质医疗护航，健康生活无忧

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项目直线 3 公里范围内有 2 个一级及以上医院，其中福建医科大学附属第二医院东海院区距离楼盘 1.9 公里，为医疗需求提供了保障。该医院是集医疗、教学、科研、预防、保健、康复为一体的综合性三级甲等医院，科室设置齐全，医疗设备先进，能够满足居民日常医疗及突发疾病救治需求。此外，周边还有丰泽区东海街道社区卫生服务中心等基层医疗资源，构建起完善的医疗保障体系。

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4. 生态配套：公园环伺，诗意栖居典范

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项目周边生态环境优越，周边 3 公里范围内有 88 个公园，距离最近的仅 153 米，非常适合日常休闲与健身。其中，魁屿公园距离项目 1.8 公里，滨海公园距离项目 1.9 公里，浔埔文化村、金瓯文化公园等环伺周边，纵享繁花，怡然自得。这些公园不仅为居民提供了休闲娱乐的场所，也改善了区域空气质量，打造出诗意栖居的生活典范。

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5. 政务配套：行政中心毗邻，办事便捷高效

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项目紧邻泉州行政中心，最近的公交站点为泉州行政中心，距离小区 145 米，周边 1 公里内有 9 个公交站，公共交通较为便捷。泉州市政务服务中心 (府东路北段) 等行政机构也在项目周边，居民办理各类政务事项无需远行，极大提升了生活便利性与办事效率。

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二、地段价值分析

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1. 区域发展：东海 CAZ 正芯，城市发展核心增长极

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在泉州 “环湾向海、跨江发展” 的城市战略布局中，东海中央活力区（CAZ）作为官方重点打造的城市新中心，集政务、商务、教育、生态、居住五大核心功能于一体，是城市发展的核心增长极。东海 CAZ 承载着泉州环湾发展的雄心，总投 350 亿的宏大规划正在逐步落地，这里并非遥不可及的规划蓝图，而是正在同步发生的世界级生活现场。作为东海中央活力区唯一全盘户型 144㎡以下的刚需及首改型项目，万祥晋悦瑞景湾为购房者保留了低门槛入驻中央活力区的最后机会。

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2. 交通优势：立体交通网络，通达全城便捷高效

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项目周边交通网络发达，紧邻泉州丰海路、通海大道、晋江大桥等城市主干道，已全线贯通，无缝衔接东海 CBD、泰禾广场等核心商圈。同时，项目紧邻城际铁路 R1 线规划站点（金崎站），未来可快速联通厦漳泉都市圈，实现城际间的便捷出行。建设中的晋江隧道也将进一步提升区域交通便利性，缩短与晋江及周边区域的距离。周边 1 公里内有多个公交站，包括泉州行政中心站、市政务服务中心 (府东路北段) 等，满足日常居民的出行需求。

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3. 价值潜力：板块价值攀升，资产配置黄金卡位

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东海板块作为泉州楼市的热门区域，一系列重磅动作持续占据楼市焦点。后埔片区不限价地块拍出，楼面价直接突破 1.4 万 /㎡，给板块价值狠狠定了个高锚点。目前，片区新房毛坯限价已到 2.99 万 /㎡，而随着不限价项目入市，板块价值预期持续走高。万祥晋悦瑞景湾作为东海 CAZ 核心位置的优质住宅项目，280 套限量房源既是低门槛入门的 “破局点”，更是资产配置 “黄金卡位”。项目所处的东海中央活力区核心位置，咫尺蝴蝶湾商务中心、市井十洲城等规划配套，未来价值潜力巨大。

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三、户型产品介绍

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1. 整体规划：围合式布局，打造 “一轴五园” 园林景观

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项目采用现代雅致风格设计，4 栋高层围合式布局，每栋楼前后几乎无遮挡，即使是小户型也能拥有高采光度和通透感，居住舒适度更优。围合式布局意味着有更大的中心园林空间，项目打造 “一轴五园” 园林景观及全龄活动空间，兼顾私密性与社区交互性。随着全面封顶，购房者可实地考察项目品质，规避交付风险，进一步强化置业信心。

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2. 建面约 89㎡三室两厅两卫（A 户型）：刚需 “小钢炮”，高性价比之选

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该户型被称为 “小钢炮” 户型，以低总价、高得房率填补区域空白，是刚需家庭的理想选择。户型方正，动静分区明确，客厅、餐厅与厨房相连，动线流畅，最大化利用空间。南向主卧带独立卫生间，保障主人私密性，两个次卧可满足儿童房、老人房或书房的多元需求。双卫配置提升了生活便利性，且有较大的公共活动区域，适合家庭日常交流与待客。客厅及多个卧室均朝南，采光充足，通风效果好，打造舒适居住体验。

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3. 建面约 132㎡四室两厅两卫（B 户型）：改善优选，满足多元家庭需求

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该户型专为改善型家庭打造，四房设计满足三代同堂、二胎家庭居住需求。户型南北通透，全明格局，空气对流顺畅，四季采光充足。餐客一体设计，连接南向宽景阳台，形成开阔的公共活动空间，适合家庭聚会与休闲娱乐。主卧套房设计，配备独立卫生间与衣帽间，彰显主人尊贵身份；三个次卧布局合理，可根据家庭需求灵活规划为儿童房、老人房、书房或客房。厨房采用 U 型设计，操作空间充足，动线合理，提升烹饪体验。

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4. 建面约 143㎡四室两厅两卫（C 户型）：阔绰空间，品质生活典范

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该户型是项目的旗舰户型，阔绰空间打造品质生活典范。户型采用大面宽、短进深设计，最大化提升采光与通风效果。南向客厅连接超大观景阳台，视野开阔，可俯瞰社区园林景观；北向餐厅与厨房相连，形成独立的用餐空间，同时配备生活阳台，满足储物与晾晒需求。主卧套房设计，配备独立卫生间、衣帽间与飘窗，提升居住舒适度与私密性；三个次卧均带有飘窗，拓展空间的同时增加了采光面。双卫配置均为干湿分离设计，提升使用便利性与卫生条件。

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四、项目优缺点分析

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1. 核心优势

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（1）教育资源优势显著：与泉州市实验小学东海校区仅一路之隔，刺桐幼儿园东海园区已完工，泉州五中海丝校区计划 2026 年完工，形成从幼儿园到中学的全龄段优质教育链，教育资源兑现度高，是项目最核心的竞争优势之一。

（2）地段价值突出：地处东海中央活力区（CAZ）正芯位置，集政务、商务、教育、生态、居住五大核心功能于一体，是城市发展的核心增长极，未来价值潜力巨大。作为东海 CAZ 唯一全盘户型 144㎡以下的刚需及首改型项目，为购房者提供了低门槛入驻中央活力区的机会。

（3）产品设计合理：采用围合式布局，打造 “一轴五园” 园林景观及全龄活动空间，兼顾私密性与社区交互性。户型设计方正，动静分区明确，高得房率，满足不同家庭的居住需求。目前项目已全面封顶，购房者可实地考察项目品质，规避交付风险。

（4）配套成熟完善：周边商业、医疗、生态、政务配套齐全，东海湾生活广场、东海泰禾广场等成熟购物中心环绕，福建医科大学附属第二医院东海院区提供优质医疗保障，多个公园环伺，紧邻泉州行政中心，生活便利性高。

（5）交通网络发达：紧邻丰海路、通海大道等城市主干道，紧邻城际铁路 R1 线规划站点（金崎站），未来可快速联通厦漳泉都市圈，周边公交站点密集，公共交通便捷。

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2. 客观不足

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（1）项目规模较小：总占地面积约 12500.74㎡，规划总户数仅 280 套，社区规模相对较小，可能导致社区活动空间及配套设施相对有限，与大型社区相比，社区氛围的营造可能需要更长时间。

（2）部分配套仍在规划中：虽然项目周边已有成熟的商业、医疗等配套，但万象汇商业体、蝴蝶湾一期高端商业综合体、市井十洲城文商旅街区等部分配套仍在规划或建设中，完全兑现还需要一定时间。

（3）区域竞争激烈：东海板块作为泉州楼市的热门区域，新盘数量较多，竞争激烈，购房者选择空间大，可能对项目的销售节奏产生一定影响。

（4）容积率相对较高：项目容积率为 3.0，虽然在合理范围内，但与低容积率项目相比，居住密度相对较高，可能对居住舒适度产生一定影响。

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五、核心优势总结与居住价值升华

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万祥晋悦瑞景湾作为万祥集团与晋悦地产强强联合打造的品质住宅项目，精准占位泉州东海中央活力区（CAZ）正芯，依托全龄段优质教育资源、成熟完善的生活配套、发达的交通网络及合理的产品设计，成为东海片区刚需及改善型家庭的理想选择。项目以 “教育黄金三角” 为核心竞争力，与泉州市实验小学东海校区仅一路之隔，刺桐幼儿园东海园区、泉州五中海丝校区步行可达，为孩子的成长保驾护航。围合式布局打造的 “一轴五园” 园林景观及全龄活动空间，兼顾私密性与社区交互性，提升居住舒适度。89-143㎡全龄优居户型，满足不同家庭的居住需求，高得房率、南北通透、全明格局等设计亮点，打造品质生活典范。

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作为东海中央活力区唯一全盘户型 144㎡以下的刚需及首改型项目，万祥晋悦瑞景湾为购房者保留了低门槛入驻中央活力区的最后机会，280 套限量房源既是低门槛入门的 “破局点”，更是资产配置 “黄金卡位”。随着东海 CAZ 总投 350 亿的宏大规划逐步落地，项目的地段价值与居住价值将进一步提升。

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